Znalecký posudek číslo 3311/70/2014
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ODHAD ceny obvyklé
NEMOVITOST:
Pozemky vedené v katastru nemovitostí – KN, označené jako parcela č.st. 2095, součástí je stavba - garáž, p.č. 1664/5, p.č. 1669/3, p.č. 1669/4, p.č. 1669/6, p.č. 1669/9
Adresa nemovitosti:
kraj Pardubický, Lanškroun, k.ú. Lanškroun
Katastrální údaje:
CZ0534 okres Ústí nad Orlicí, 580 511 obec Lanškroun, 678 929820 kú. Lanškroun; LV č. 1869
PICEK A SPOL. KAMENICTVÍ Bainar David, Nádražní 564, Žichlínské Předměstí, 563 01 Lanškroun
VLASTNÍK:
st. 2095
1669/9
1664/5 1669/3 1669/6 1669/4
ÚČEL OCENĚNÍ:
Úkolem znalce je v souladu § 336 odst.1 o.s.ř. ocenit výše uvedené nemovité věci a jejich příslušenství a ocenit jednotlivá práva a závady, které jsou spojené s nemovitými věci. Nemovití věci jsou zapsány na LV 1869, pro k.ú. a obec Lanškroun.
OBJEDNATEL OCENĚNÍ:
Exekutorský úřad Praha 4 Soudní exekutor JUDr. Dagmar Kuželová Novohradská 1010 P.O.B. 44 142 00 Praha 4
Adresa objednatele:
IČ
DIČ
Telefon
Fax
e-mail
+420 777 046 325 Ing.Petr Schwarzbach Českých bratří 1943, 560 02 Česká Třebová
ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Adresa zhotovitele: IČ
DIČ
telefon
11127198 Datum k němuž se ocenění provádí 5.10.2014 Počet stran:
15
Fax
e-mail
465 534 376
Počet příloh:
[email protected]
Datum místního šetření: 11
Počet vyhotovení:
Strana 1 / 15
5.10.2014 2
Datum zpracování: 7.10.2014 Vyhotovení číslo:
1
Nález Situace Přehled podkladů
Charakteristika obce
Poloha pozemků a využití pozemků
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci Nemovitost pronajata
Přístup
- LV č. 1869, ze dne 25.09.2013 pro kú a obec Lanškroun - Aktuální informace o parcelách získané z internetových stránek CZK.cz - Snímek z katastrální mapy z internetových stránek CUZK.cz - Územní plán obce - Informace z Městského úřadu Lanškroun (odbor stavební a majetkoprávní) Lanškroun je jedním z nejvýznamnějších měst okresu Ústí nad Orlicí, leží při silnici I/43 spojující Brno s Klodskem (Polskem) a má 10.124 obyvatel. Díky prosperujícím průmyslovým podnikům má relativně velmi dobré pracovní příležitosti – jedny z nejlepších v regionu, dobrou dopravní dostupnost autobusovou dopravou, železnicí nebo individuálně. Ve městě plnohodnotná zdravotní péče, gymnázium, střední odborná škola, střední zemědělská škola, základní školy a mateřské školky. Obchodní řetězce Lidl, Penni, fotbalový stadion, krytý hokejový stadion, volejbalové kurty. Okolí kolem města nabízí mnoho turistických a přírodních zajímavostí lákajících k aktivnímu odpočinku. Pastvinská přehrada cca 25 km, zimní středisko Čenkovice cca 20 km, Červená Voda 28 km. Oceňované pozemky se samostatně stojící garáží se nacházejí po levé straně silnice při vjezdu do města, od Rudoltic, mezi čerpací benzinovou stavicí a železniční tratí. Pozemky jsou neudržované zarostlé travou. Součásti pozemku označeného jako p.č. st. 2095 je samostatně stojící garáž. Do oceňovaných pozemků je vklíněna p.č. 1669/5 – zahrada ve vlastnictví SJM Bainar Ivan a Bainarová Jana, Nádražní 564, Žichlínské Předměstí, 56301 Lanškroun. Pouze venkovní prohlídka proběhla 5.10.2014. Majitel oceňovaných nemovitých věcí na výzvy k prohlídce výše uvedených nemovitých věcí nereagoval, proto pouze venkovní prohlídku a ohledání jsem byl nucen provést samostatně, bez majitele. Vzhledem k tomu, že se mně nepodařilo spojit s majitelem oceňovaných nemovitých věcí, tato skutečnost mně není známa. Dle neudržovaného stavu pozemků a zarostlé přístupové komunikace ke garáži odhaduji, že pozemky ani garáž nejsou pronajaty. Z okresní silnice na p.č. 3760/1 – silnice ve vlastnictví České republiky, dále přes p.č. 3760/11 – ost. komunikace, ve vlastnictví České republiky, dále přes p.č. 3754/2 – ost komunikace, vlastník Město Lanškroun a p.č. 1669/8 – zahrada, vlastník Město Lanškroun.
Územní plán Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. Pro obec, včetně území, ve kterém se nacházejí oceňované pozemky je zpracován platný územní plán. Dle něho se oceňované pozemky nacházejí v území Plochy výroby a skladování - lehký průmysl - VL
Omezení vlastnických práv V oddíle „C“ listu vlastnictví, z jsou vyznačena následující omezení: - 2 x Zástavní právo smluvní, pro Raiffeisenbank a.s. - 5 x Zástavní právo soudcovské - Věcné břemeno chůze a jízdy pro povinné p.č. 1669/3, 1669/4 a 1669/9 - 2 x Zástavní právo exekutorské - Exekuční příkaz k prodeji - Zahájení exekuce V oddíle „D“ listu vlastnictví, z jsou vyznačena následující omezení: - Poznámka spornosti - Podán návrh na nařízení výkonu rozhodnutí soudcovského zástavního práva
Tato omezení nejsou v odhadu obvyklé ceny zohledněna.
Popis jednotlivých pozemků Strana 2 / 15
2
st.p.č. 2095 – zastavěná plocha a nádvoří, výměra 39 m , parcela je z větší části zastavěna garáží, menší část tvoří nádvoří 2 p.č. 1664/5 – ost. plocha, ost. komunikace, výměra 104 m , jedná se o úzký zatravněný pruh pozemku 2 p.č. 1669/3 - ost. plocha, ost. komunikace, výměra 70 m , jedná se o pruh pozemku před garáží 2 p.č. 1669/4 – zahrada, výměra 102 m , jedná se o pozemek nepravidelného tvaru, navazující na chodník 2 p.č. 1669/6 – zahrada, výměra 208 m , jedná se o zatravněný pozemek lichoběžníkového tvaru, navazující na chodník 2 p.č. 1669/9 – zahrada, výměra 50 m , pozemek umístěný mezi garáží a parcelou č. 1669/3
Srovnávací hodnota V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. - Zainvestované pozemky v Lanškrouně, dle územního plánu určené pro lehkou výrobu, se prodávají v rozmezí od 100 - 250 Kč/m2. Záleží na velikosti a tvaru pozemku a jeho dostupnosti. V loňském roce byl prodán v Lanškrouně pozemek o výměře 27 114 m2, pro komerční výstavbu za jednotkovou cenu 118 Kč/m2. V Současné době se v Lanškouně nabízí pozemek pro komerční využití o celkové výměře 1892 m2, nacházející se v okrajové části města, při ulici Dukelských hrdinů. Pozemek dle územního plánu označen jako plocha výroby a skladování – lehký průmysl. Na pozemku betonová stavba, využívaná jako sklad. Veškeré IS v dosahu do 15 m. Dále se v okolí Lanškrouna nabízejí např. pozemky : - Pozemek o výměře 16 635 m2 v průmyslové zóně na okraji obce Verměřovice, po levé straně silnice, při výjezdu na 2 Dolní Čermnou. Nabídková cena 2661 600 Kč, jednotková cena 160 Kč/m . - Pozemek o výměře 5699 m2 v centru obce Žichlínek vedle základní školy. Dle územního plánu obce je pozemek určen k výstavbě budov občanské vybavenosti. Nabídková cena 313 445 Kč, jednotková cena 55 Kč/m2. Nabídka RK. Vzhledem k umístění, charakteru a vzhledem ke skutečnosti, že do ceňovaných pozemků se vkliňuje pruh pozemku ve vlastnictví třetí osoby, jednotkovou cenu oceňovaných pozemků odhaduji na spodní hranici tržní volatility ve výši 100 Kč/m2. 2 Při celkové výměře všech pozemků 573 m , srovnávací hodnota odpovídá 57 300 Kč. Prodejní cena standardní garáže se v Lanškoruně se pohybuje kolem 100 000,00 Kč. V našem případě, (na základě pouze venkovní prohlídky) se jedná o neudržovanou garáž. Porovnávací hodnotu odhaduji na 50 000,00 Kč. Na základě výše uvedených skutečností srovnávací hodnota odpovídá 107 300 Kč, po zaokrouhlení 100 000,00 Kč.
Komentář ke stanovení hodnoty posuzovaných pozemků: Dle územního plánu se jedná o Plochy výroby a skladování - lehký průmysl. Pozemky umístěné v okrajové části města u silnice, při vjezdu do města od Rudoltic. Malá celková výměra pozemků, pozemky jsou ještě rozděleny vklíněným pozemkem ve vlastnictví třetí osoby, což má negativní vliv na jejích využití. Pozemky v podstatě ve dvou výškových úrovních, s výškovým rozdílem cca 1 m. Na pozemku umístěn sloup elektrického vedení. Z tohoto pohledu předpoklad, že na pozemcích bude realizována výstavba nové malé provozovny, se jeví jako nereálný. Do úvahu by snad přicházela pouze myšlenka v rozšíření stávající garáže, na malou opravárenskou dílnu. Garáž jsem měl možnost prohlédnout pouze z venku, její stavebnětechnický dohaduji na zhoršený. Z výše uvedeného vyplývá, že pozemky s garáží budou v běžném obchodním styku těžce prodejné. P.č. 1669/3 a p.č. 1669/9 využívají jako přístupové pozemky obyvatelé rodinného domu čp. 564 na st.p.č. 1192.
Celková rekapitulace znaleckého posudku Na základě výše uvedených skutečností
Obvyklou cenu odhaduji na …………………………….. 100 000,00 Kč Strana 3 / 15
Slovy: Jednostotisíckorunčeských
České Třebové dne 7.10.2014
Ing.Petr Schwarzbach Českých bratří 1943 Česká Třebová
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 09.11.1990, č.j. Spr.1616/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č. 3311/70/2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu stejného čísla.
V České Třebové dne 7.10.2014
Ing.Petr Schwarzbach Českých bratří 1943 Česká Třebová
Seznam příloh -
Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí, ze dne 25.09.2014 Kopie katastrální mapy Územní plán Mapa
Fotodokumentace nemovitosti.
Strana 4 / 15
Pohled na garáž přes oceňované pozemky p.č. 1669/3 a p.č. 1669/9, z JV.
Pohled na garáž ze západu
Pohled od garáže na p.č. 1669/6 a p.č. 1669/4
Neoceňovaný pozemek p.č. 1669/5, který se vkliňuje do oceňovaných pozemků
garáž
Vlevo neoceňovaný pozemek p.č. 1669/5, vpravo garáž
Strana 5 / 15
Pohled ze silnice na oceňované pozemky
Strana 6 / 15
Strana 7 / 15
Strana 8 / 15
Strana 9 / 15
Strana 10 / 15
Strana 11 / 15
Strana 12 / 15
územní plán
Strana 13 / 15
územní plán legenda
Strana 14 / 15
mapa lokality
mapa regionu Strana 15 / 15
