EURODRAŽBY, CZ a.s.
ZNALECKÝ POSUDEK číslo 29/2014
Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) Předmět ocenění:
1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor
Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
56 st.20/2 st.20/2, 9, 11/1, 169, 212/2, 213/1, 214/1, 224, 279, 316, 393/4, 395/2, 665/3 Stodola, kůlna, pergola, venkovní úpravy. Bibiana Tesařová, Podolí 56, 75644 Podolí, 1 / 1 Bibiana Tesařová, Podolí 56, 75644 Podolí, 1 / 1 Podolí u Valašského Meziříčí 80 LV č.: Zlínský Vsetín Okres: Podolí Podolí Část obce: Číslo orientační:
Objednatel:
pan Ing. Petr Pešout EURODRAŽBY,CZ a.s., IČ:25023217 Čimická 780/61 18100 Praha 8 tel.: 800900490 9.6.2014 / 9.6.2014
Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající:
Stávající
850 000 Kč
(cena dle stavu ke dni ocenění)
Poznámka: Vypracoval:
Datum:
Ing. František Hás Měrovice nad Hanou 137 751 42 Měrovice nad Hanou 11.6.2014
+420604529836 tel.: fax.: e-mail.:
[email protected] ...................................................... podpis, příp. razítko
Tento odhad obsahuje 7 stran textu včetně 6 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Zlínský Kraj: Katastrální území: Podolí u Valašského Meziříčí
Obec, část obce: Podolí Ulice:
stávající stav
Hlavní stavba počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):
výměra pozemků celkem: napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: Rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě: název hospodářská budova (stodola) kolna pergola
1 1
1 4+1 2
133 m 3 716 m 2 150 m 4 200 Kč/m ano 84
3
1 40
55 % Dobře udržovaná Ústřední / etážové - tuhá paliva Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) 100 % Bydlení / 2004 střecha, okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu ano ne Pozemky parc.č.St.20/2, parc.č.9 a parc.č.11/1 jsou oploceny a tvoří jednotný funkční celek se stavbou RD čp.56. Ostatní pozemky jsou převážně polnosti, které se nacházejí mimo zastavěnou část obce. 2 29 784 m vlastní veřejné
bez vlivu na OC Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně ano ne doporučuji není nutné na pozemku parc. č. 20/2 9 20/2
popis stodola, cihel.pilíře, dřevěná výplň, sedlová střecha kolna s pultovou střechou pergola s venkovním posezením a krbem
-2-
Obec 256 Počet obyvatel: Budova:volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Podolí je vzdálené 15 km na jihozápad od Valašského Meziříčí. Leží při silnici vedoucí z Loučky do Lázů (odbočka ze silnice Valašské Meziříčí - Bystřice pod Hostýnem), kolem podolského potoka v údolí pod kopcem Kuželek. Katastr obce je velmi členitý a více než jeho polovina je pokryta lesy. Nejvýše položeným místem je Čertův kámen s nadmořskou výškou 612 metrů. V současné době žije v Podolí dle platného MLO 256 obyvatel. Počet domů v obci je 85, z nichž trvale obydlených je 70. Ostatní domy tvoří rekreační chaty a chalupy. Na kopečku Hrušoví nad Podolím stojí chatkový dětský letní tábor, který je v soukromém vlastnictví. Obec provozuje hospodářskou činnost - hospodaří v obecních lesích, je vlastníkem a provozovatelem vodovodu, provozuje 2 prodejny smíšeného zboží. V současné době je prioritou obce především zvýšení počtu obyvatel, se kterým souvisí prodej pozemků k výstavbě nových rodinných domků. Od roku 1994 se v obci vybudovala zvonice s historickým zvonem, rozvody nízkého napětí, veřejné osvětlení, místní rozhlas, budova občanské vybavenosti, sportovní areál I. a II. etapa, nové chodníky a místní komunikace v celé obci. Provedla se celková úprava na návsi s autobusovou zastávkou a parčíkem a také kompletní rekonstrukce budovy obecního úřadu. Připravila se lokalita za Skalkou pro výstavbu zatím 12-ti rodinných domků a do budoucna se plánuje další rozšíření. Oceňovaná nemovitost se nachází po pravé straně silnice s výjezdem z obce na Lázy. Je napojena na všechny IS nacházející se v obci. Jedná se o vesnickou lokalitu, kde za kulturou, vzděláním a pracovními příležitostmi se musí dojíždět do okolních měst. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.80 ze dne 16.5.2014 pro kat. území Podolí u Valašského Meziříčí je zapsáno omezení vlastnického práva v rozsahu: zástavní právo smluvní. Popis / dispozice:
Samostatně stojící zděný rod. dům, částečně podsklepený a s obytným přízemím. Střecha sedlová s krytinou z hliníkového plechu. V domě je byt 4+1 se soc. zařízením. Dům postaven okolo r.1930 a je napojen na IS v rozsahu - elektřina a veřejný vodovod. Vnitřní kanalizace je svedena do žumpy. V kuchyni je plynový sporák na PB. Vytápění je ústřední teplovodní s kotlem na tuhá paliva. Ohřev teplé vody je v ležatém boileru (combi). Podlahy převážně opatřeny textilií. Na soc. zařízení je ker. dlažba i ker. obklady. Dům je průběžně udržován - v r.1997 provedena nová střešní krytina z Al plechu, v r.2004 provedena nová koupelna (vana+sprchový kout+umyvadlo) a nové WC, provedena částečná výměna oken za plastová. K domu přistavena stodola s kůlnou. V oploceném dvoře se zahradou je venkovní posezení s krbem a pergolou. K domu patří polnosti.
-3-
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy 3. Stropy 5. Krytina 7. Vnitřní omítky 9. Vnější obklady 11. Schody 13. Okna
Popis betonové pasy dřevěné hliníkový plech dvouvrstvé vápenné omítky sokl z kabřince chybí dřevěná nebo plastová
15. Podlahy ostatních místností 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody 21. Instalace plynu 23. Vybavení kuchyně 25. Záchod
keramická dlažba
Název 2. Zdivo 4. Střecha 6. Klempířské konstrukce 8. Fasádní omítky 10. Vnitřní obklady 12. Dveře 14. Podlahy obytných místností 16. Vytápění
světelná, třífázová plast, studená i teplá voda propan - butan plynový sporák splachovací
18. Bleskosvod 20. Zdroj teplé vody 22. Kanalizace 24. Vnitřní vybavení 26. Ostatní
Seznam podlaží Název místnosti sklep sklep přízemí pokoj chodba kuchyň koupelna WC chodba komora pokoj pokoj pokoj veranda do dvora prádelna garáž kotelna sklad
Popis zděné tl. 45 cm krov dřevěný, vázaný pozinkovaný plech vápenné dvouvrstvé omítky běžné keramické obklady hladké plné dveře koberec ústřední topení + kotel na tuhá paliva chybí bojler žumpa umyvadlo, vana, WC krb
Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 2 2 19,11 m 6,00 m 2 2 12,00 m 0,50 6,00 m 2 2 132,88 m 143,76 m 2 2 16,50 m 1,00 16,50 m 2 2 11,55 m 1,00 11,55 m 2 2 18,30 m 1,00 18,30 m 2 2 4,80 m 1,00 4,80 m 2 2 2,10 m 1,00 2,10 m 2 2 1,80 m 1,00 1,80 m 2 2 25,65 m 0,50 12,83 m 2 2 12,75 m 1,00 12,75 m 2 2 23,40 m 1,00 23,40 m 2 2 13,02 m 1,00 13,02 m 2 2 6,60 m 1,00 6,60 m 2 2 6,60 m 1,00 6,60 m 2 2 22,08 m 0,00 0,00 m 2 2 9,40 m 0,50 4,70 m 2 2 17,64 m 0,50 8,82 m
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy:
-4-
ano ano
ne ne
Porovnávací hodnota Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Loučka
111,00
2 171
Kč 1 280 000
Kč/m2
KC
11 532
0,59
Upravená cena Foto Kč/m2 6 749
K prodeji rodinný dům o dispozici 3+1 v obci Loučka u Valašského Meziříčí. Dům s pozemky o celkové výměře 2171 m2 je částečně podsklepený, v 1NP se nachází vstupní chodba, obývací pokoj, kuchyně, ložnice a koupelna s WC, v 2NP je další samostatný pokoj s možností dostavby druhého pokoje s průchozím řešením a také je zde další prostor k vestavbě v rámci podkroví. Koupelna s obklady a dlažbou je s vanou, umyvadlem, WC, místem pro pračku a el. bojlerem k ohřevu TUV. V domě jsou nové rozvody vody, v pokojích jsou nové omítky, v přízemí jsou nové rozvody elektřiny a pokoj v 2NP má nedokončenou novou elektroinstalaci. Topení krbovými kamny v obývacím pokoji. Dům se zastavěnou plochou 87 m2 je napojený na obecní vodovod, odpady jsou svedeny do jímky, na pozemku je přípojka plynu. Za domem jsou další hospodářské stavby: prádelna, garáž, sklad a kůlna. Zdivem je škvárová tvárnice, dům je z poloviny podřezaný s vloženou izolací. V obci je škola, školka, pošta, restaurace, obchod, vlaková a autobusová zastávka, obvodní lékař i zubař. Dobrá dostupnost do Valašského Meziříčí i Bystřice pod Hostýnem. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. K2 Velikosti objektu K3 Poloha - Lepší vybavenost obce.
0,85 1,00 0,85
K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav - Lepší.
1,00 0,90
K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - Komplikované právní vztahy-omezení vlastnického práva. 0,90 Podolí
120,00
627
1 090 000
9 083
0,65
5 906
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který je podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a obytné podkroví pod sedlovou střechou. V domě je byt 5+1 s hyg. příslušenstvím a garáží v suterénu. Základy domu jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, vnější obklad soklu není proveden. Podlahy jsou laminátové plovoucí nebo z keramické dlažby, okna jsou dřevěná zdvojená, vytápění je ústřední z kotle na TP. Ohřev TUV je pomocí el. bojleru, v domě jsou provedeny rozvody teplé a studené vody, kanalizace je svedena do veřejného řadu. Instalace plynu není provedena. Hyg. vybavení tvoří vana, umyvadlo, 1x spl. WC, kuchyň není vybavena. Koupelna je dokončena jen v 1. NP. Dům byl dostavěn do současné podoby kolem roku 1998, není však plně stavebně dokončen. Celkový technický stav objektu je dobrý K1 Zdroj ceny - Nabídka RK.
0,85
K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení -
1,00 1,00 1,00
K5 Celkový stav - Novodobá stavba. K6 Vliv pozemku -
0,85 1,00
K7 Úvaha zpracovatele ocenění - Komplikované právní vztahy-omezení vlastnického práva. 0,90 Loučka
100,00
1 382
860 000
8 600
0,65
K prodeji RD 5+1 v Loučce u Val. Meziříčí. Obytná plocha 111 m2, el. 220/380V, vodov. přípojka, plyn. přípojka zřízena. Kanalizace do jímky, částečně podsklepený, přízemí a obytné podkroví, WC, koupelna. Izolovaný, suchý, bez závažných vad, střecha hliník a taška. Součástí přilehlé hospodářské budovy, zahrada 836m2, orná půda 1.382m2. Vhodný k bydlení, tak i k rekreaci. Obyvatelný ihned. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK.
0,85
K2 Velikosti objektu K3 Poloha - Lepší vybavenost obce.
1,00 0,85
K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku -
1,00 1,00 1,00
K7 Úvaha zpracovatele ocenění - Komplikované právní vztahy-omezení vlastnického práva. 0,90
-5-
5 592
Variační koeficient před úpravami: 13,18 % Stanovená jednotková cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
8,03 % 2 5 676 Kč/m 2 150 m 850 000 Kč
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Rodinný dům ve vesnické lokalitě, kde za kulturou, vzděláním a pracovními příležitostmi se musí dojíždět do okolních obcí a měst. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku zastavěná plocha a nádvoří: zahrada: ostatní plochy: orná půda: trvalý travní porost: ostatní plochy: trvalý travní porost: trvalý travní porost: trvalý travní porost: trvalý travní porost: ostatní plochy: orná půda: orná půda: Celkem:
Parcelní číslo 20/2 9 11/1 169 212/2 213/1 214/1 224 279 316 393/4 395/2 665/3
Výměra 2 319 m 2 536 m 2 141 m 2 2 133 m 2 9 177 m 2 1 854 m 2 4 412 m 2 2 516 m 2 980 m 2 2 046 m 2 96 m 2 1 544 m 2 4 030 m 2 29 784 m
Jednotková cena pozemku 2 120 Kč/m 2 120 Kč/m 2 120 Kč/m 2 4 Kč/m 2 2 Kč/m 2 3 Kč/m 2 2 Kč/m 2 2 Kč/m 2 6 Kč/m 2 6 Kč/m 2 3 Kč/m 2 7 Kč/m 2 4 Kč/m
2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: Obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Podklady / přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.80 ze dne 16.5.2014. Snímek katastrální mapy ze dne 8.6.2014. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Objednávka č.j.437/2014-N ze dne 21.5.2014 od Eurodražby. CZ a.s.
-6-
5,00 %
850 000Kč 30 000Kč 42 500Kč 211 196Kč 566 304Kč 2 150m počet stran A4 v příloze 2 1 1 1 1
Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně)
Klady nemovitosti: - klidná lokalita s bytem 5+1 v udržovaném RD - rodinný dům má dostatečné zázemí spočívající ve dvoře se stodolou, se zahradou a v možností garážování motorového vozidla v garáži - rodinný dům je napojen na všechny IS v lokalitě (plynovod, vodovod a elektrika) Zápory nemovitosti: - rodinný dům je vyššího stáří (původní rok výstavby okolo r.1930) čemuž odpovídá horší dispozice domu - komplikované právní vztahy z důvodu omezení vlastnického práva zapsaného na LV č.80 pro k.ú. Podolí ke dni 16.5.2014 - vesnická lokalita Obvyklou cenu nemovitosti po zvážení jejich kladů a záporů a s ohledem na porovnávací cenu stanovuji na 850 000,-Kč.
Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.ŽÚ - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne 6.6.2012, platnost certifikátu do 6.6.2017. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) – Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha.
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
Z NALE C K Á DO LO Ž KA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.Spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 29/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.29/2014. Otisk kulaté pečetě
Podpis znalce
-7-
Fotodokumentace ze dne 9.6.2014.
Uliční pohled.
Pohled ze zahrady.
Koupelna.
Kuchyně.
WC.
Obývací pokoj.
-8-
