ZNALECKÝ POSUDEK č. 03250 - 0109 /2014 o ceně nemovitostí - provozního areálu č.p.32 v ulici Alšova, v k.ú. Postoloprty, obec Postoloprty, včetně venkovních úprav, trvalých porostů a pozemků.
Objednatel znaleckého posudku:
JUDr. Mgr. Martina Jinochová Matyášová Washinngtonova 25 110 00 Praha
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro převod nemovitosti
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 10.7.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Petr Pavlata Zásada 52 468 25 Zásada 52 telefon: 604 723 386 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 22 předává ve 2 vyhotoveních. V Zásadě 21.7.2014
stran textu včetně titulního listu a 2 strany příloh. Objednateli se
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitostí - provozního areálu č.p.32 v ulici Alšova, v k.ú. Postoloprty, obec Postoloprty, včetně venkovních úprav, trvalých porostů a pozemků.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Provozní areál č.p.32 Alšova 32 439 42 Postoloprty Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Postoloprty Katastrální území: Postoloprty Počet obyvatel: 5 044 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 910,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
č. I IV V II
Pi 0,95 0,60 0,80 0,85
III II
0,90 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 311,10 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.7.2014 za přítomnosti zástupce majitele nemovitosti.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí List vlastnictví č.1770, katastrální území Postoloprty, obec Postoloprty, okres Louny. A: Vlastník: Pozemky: p.p.č.1232/5
výměra
p.p.č.1237/1
výměra 160 m2
25 m2
-2-
zastavěná plocha a zbořeniště nádvoří ostatní plocha manipulační plocha zemědělský půdní fond
p.p.č.1232/5
výměra
25 m2
zastavěná plocha a nádvoří
Součástí je stavba: bez čp/če, obč. vyb. Stavba stojí na pozemku p.č.: 1237/2 Stavby: Postoloprty, č.p.32
výroba
na p.p.č.1238, LV 6000
- Kopie katastrální mapy - Místní šetření dne 10.7.2014 - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb. - Literatura: - Předpisy pro oceňování nemovitostí - Prof. Ing. A. Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné vydání Prof. Ing. A.Bradáč, DrSc. - Oceňování nemovitostí I.. II.a III. Ing. J. Kokoška - Úřední oceňování majetku – Prof.Ing.A.Bradáč, DrSc., Ing.P.Krejčí, Ing.V.Scholzová
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby:
MAX & MADAM D spol. s r.o., RČ/IČO: 25224280, Smetanova 66, 43942 Postoloprty, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: MAX & MADAM D spol. s r.o., RČ/IČO: 25224280, Smetanova 66, 43942 Postoloprty, vlastnictví: výhradní Dle výpisu z katastru nemovitostí, LV č.1770 Katastrálního úřadu pro ÚK, KP Louny, pro obec Postoloprty, katastrální území Postoloprty, okr.Louny.
6. Dokumentace a skutečnost Znalci nebyla předložena projektová dokumentace. Pro potřeby ocenění je vycházeno ze skutečného stavu a výměr, tak jak bylo zjištěno při místním šetření 10.7.2014.
7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost je situovaná v Alšově ulici v zástavbě bytových a komerčních domů. Jedná se o areál tří objektů částečně na pozemcích jiného subjektu, venkovní úpravy a pozemky. Provozní areál tvoří administrativně provozní zděný objekt č.p.32 a přízemní nepodsklepenou halu se sklonitou střechou. Tyto objety jsou postaveny na p.p.č.1238, který je ve vlastnictví České republiky. Třetí objekt, je přízemní nepodsklepený se sklonitou střechou a je postaven na p.p.č.1237/2. Venkovní úpravy zahrnují přípojky inž.sítí, oplocení, zpevněné plochy, vrata a vrátka v oplocení.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Provozní areál č.p.32 -3-
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I vlastníci) 3. Změny v okolí - Výrazně negativní změny okolí trvalého charakteru I - Neatraktivní lokalita. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Zastavěné I pozemky ve vlastnictví jiného subjektu. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav
Pi -0,06 -0,03 -0,08 -0,04 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,790 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které obec má I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 3. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku II 4. Parkovací možnosti - Omezené parkovací možnosti I 5. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez III vlivu na komerční využití 6. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 0,40 0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00
6
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,392 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,310 Index trhu s nemovitostmi Název znaku
č. -5-
Pi
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I vlastníci) 3. Změny v okolí - Výrazně negativní změny okolí trvalého charakteru I - Neatraktivní lokalita. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Zastavěné I pozemky ve vlastnictví jiného subjektu. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav
-0,06 -0,03 -0,08 -0,04 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,790 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které obec má I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 3. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku II 4. Parkovací možnosti - Omezené parkovací možnosti I 5. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez III vlivu na komerční využití 6. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 0,40 0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00
6
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,392 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,310
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Provozní areál č.p.32 Obvyklé nájemné u SO 1 je stanoveno ve výši 20,00 Kč/m2/měsíc, u SO 2 ve výši 15,00 Kč/m2/měsíc a u SO 3 ve výši 5,00 Kč/m2/měsíc Stanovení ceny nájemného vychází z poptávky po obdobných objektech srovnatelné technické vybavenosti. Ocenění staveb nákladovým způsobem SO 1 - Dům č.p.32 na p.p.č.1238 Jedná se o samostatně stojící nepodsklepenou stavbu se dvěmi nadzemními podlažími pod sklonitou střechou. V přízemí objektu jsou situovány provozní a výrobní prostory, sklady, sociální zázemí -6-
pro muže a ženy. Ve druhém nadzemním podlaží jsou administrativní místnosti a část ploch je upraveno pro bydlení. Půdní prostor je bez využití. Popis jednotlivých konstrukcí je uveden ve výpočtu koeficientu vybavenosti. Objekt je napojen na inženýrské sítě - voda, elektřina a kanalizace do žumpy. Stavební obj č.p.32 je postaven na p.p.č.1238. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
F. budovy administrativní zděná 122
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 19,90*6,20+6,70*6,30 I.N.P. II.N.P. 19,90*6,20+6,70*6,30
= =
[m2] 165,59 165,59
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 165,59 m2 165,59 m2 331,18 m2
Podlaží I.N.P. II.N.P. Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 2,50 m 2,96 m
904,13 / 331,18 331,18 / 2
Součin 413,98 490,15 904,13 = 2,73 m = 165,59 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (19,90*6,20+6,70*6,30)*(2,50) = I.N.P. II.N.P.+ zastřešení (19,90*6,20+6,70*6,30)*(2,96)+165,59*4,00*0,5 = 0
413,98 m3 821,33 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
I.N.P. II.N.P.+ zastřešení
NP NP
Obestavěný prostor - celkem:
Obestavěný prostor 413,98 m3 821,33 m3 1 235,31 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací
Hodnocení standardu základové pasy s nedostatečnou izolací P Provedení
-7-
Část [%] 100
2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
zděné tl. 45 cm a více dřevěné dřevěný vázaný pálená taška pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenocemenové omítky běžné obklady betonové prosklené
S P S S S S S S P S X S S P S C S S C P X S C S X
dřevěná zdvojená okna PVC, dažba, beton dlažba přímotopy světelná třífázová chybí studená a teplá standard chybí bojler WC, umyvadla, sprchové kouty chybí standard
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody
Obj. podíl [%] P S P S S S S S S P S X S S P S C S S C P
8,20 17,40 9,30 7,30 2,10 0,60 6,90 3,30 1,80 2,90 3,10 0,00 5,20 3,20 4,20 5,70 0,30 3,20 3,10 0,20 1,70 -8-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,46
Upravený obj. podíl 3,77 17,40 4,28 7,30 2,10 0,60 6,90 3,30 1,80 1,33 3,10 0,00 5,20 3,20 1,93 5,70 0,00 3,20 3,10 0,00 0,78
22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
X S C S X
0,00 3,00 1,40 5,90 0,00
100 100 100 100 100
1,00 1,00 0,00 1,00 1,00
0,00 3,00 0,00 5,90 0,00 83,89 0,8389
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
= * * * * * * =
1 235,31 m3 * 4 772,46 Kč/m3
2 807,0,9390 0,9599 1,0692 0,8389 1,0000 2,1030 4 772,46 5 895 467,56 Kč
=
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 112 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 48 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 160 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 112 / 160 = 70,0 % Koeficient opotřebení: (1- 70,0 % / 100)
*
SO 1 - Dům č.p.32 na p.p.č.1238 - zjištěná cena
=
0,300 1 768 640,27 Kč
SO 2 - Hala č.1. na p.p.č.1238 Jedná se o přízemní nepodsklepenou stavbu, bývalý objekt k zařízení staveniště - „tesko stavba”. Popis jednotlivých konstrukcí je uveden ve výpočtu koeficientu vybavenosti. Objekt je napojen na inženýrské sítě - voda, elektřina a kanalizace do žumpy. Stavební obj. je postaven na p.p.č.1238. Zatřídění pro potřeby ocenění Hala § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
J. skladování a manipulace dřevěná na bázi dřevní hmoty 1252
Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha I.N.P. 10,70*17,50
=
[m2] 187,25
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 187,25 m2
Podlaží I.N.P. -9-
Konstr. výška 2,60 m
Součin 486,85
Součet
187,25 m2
Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
486,85
486,85 / 187,25 187,25 / 1
= 2,60 m = 187,25 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor I.N.P. + zastřešení (10,70*17,50)*(2,60)+187,25*1*0,50
=
580,48 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
I.N.P. + zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 580,48 m3 580,48 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení
Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní
betonové pasy bázi dřevní hmoty do tl. 24 cm s rovným podhledem dřevěné sbíjené vazníky osinkocementové vlnovky pozinkovaný plech standard standard chybí dřevěné chybí standard betonová mazanina třífázová chybí
- 10 -
Hodnocení standardu S S S S S S S S X C S C S S X N C X X X X X X X S
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S S X C S C S S X N C X X X X X X X S
12,20 29,30 8,90 11,00 2,90 0,70 6,10 3,30 0,00 0,70 2,20 2,30 4,30 4,80 0,00 4,70 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6,20
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,54 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 12,20 29,30 8,90 11,00 2,90 0,70 6,10 3,30 0,00 0,00 2,20 0,00 4,30 4,80 0,00 7,24 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6,20 99,14 0,9914
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
580,48 m3 * 4 033,76 Kč/m3
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 60 = 50,0 % - 11 -
= * * * * * * =
1 599,0,9360 0,9552 1,3769 0,9914 1,0000 2,0670 4 033,76
=
2 341 517,- Kč
Koeficient opotřebení: (1- 50,0 % / 100)
*
SO 2 - Hala č.1. na p.p.č.1238 - zjištěná cena
=
0,500 1 170 758,50 Kč
SO 3 - Hala č.2 na p.p.č.1237/2 Jedná se o přízemní nepodsklepenou stavbu, bývalý objekt k zařízení staveniště - „tesko stavba”. Objekt je v havarijním stavu. Slouží k provizornímu uskladnění polotovarů dílnu šití. Popis jednotlivých konstrukcí je uveden ve výpočtu koeficientu vybavenosti. Objekt je napojen pouze na elektřinu. Stavební obj. je postaven na p.p.č.1237/2. Zatřídění pro potřeby ocenění Hala § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
J. skladování a manipulace dřevěná na bázi dřevní hmoty 1252
Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha I.N.P. 10,70*17,50
=
[m2] 187,25
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 187,25 m2 187,25 m2
Podlaží I.N.P. Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 2,60 m
486,85 / 187,25 187,25 / 1
Součin 486,85 486,85 = 2,60 m = 187,25 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor I.N.P. + zastřešení (10,70*17,50)*(2,60)+187,25*1*0,50
=
580,48 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
I.N.P. + zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 580,48 m3 580,48 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce
Provedení
- 12 -
Hodnocení standardu
Část [%]
1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní
betonové pasy na bázi dřevní hmoty s rovným podhledem
S S P S P S C C X C P C S C X N C X X X X X X X S
osinkocementové vlnovky pozinkovaný plech chybí chybí chybí dřevěné chybí dřevěná špaletová chybí třífázová chybí
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody
Obj. podíl [%] S S P S P S C C X C P C S C X N C X X X X
12,20 29,30 8,90 11,00 2,90 0,70 6,10 3,30 0,00 0,70 2,20 2,30 4,30 4,80 0,00 4,70 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 - 13 -
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,46 0,00 1,00 0,00 1,00 1,54 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 12,20 29,30 4,09 11,00 1,33 0,70 0,00 0,00 0,00 0,00 1,01 0,00 4,30 0,00 0,00 7,24 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
X X X S
0,00 0,00 0,00 6,20
100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00
0,00 0,00 0,00 6,20 77,37 0,7737
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
580,48 m3 * 3 148,- Kč/m3
= * * * * * * = =
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 40 = 75,0 % Koeficient opotřebení: (1- 75,0 % / 100)
*
SO 3 - Hala č.2 na p.p.č.1237/2 - zjištěná cena
=
1 599,0,9360 0,9552 1,3769 0,7737 1,0000 2,0670 3 148,1 827 351,04 Kč
0,250 456 837,76 Kč
Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Venkovní úpravy zahrnují přípojky inženýrských sítí - voda, kanalizace, plyn, elektro, drobné zpevněné plochy, oplocení a vrata a vrátka v oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Stanovená cena staveb: 820 000,- Kč Ocenění Cena staveb celkem: 3,50 % z ceny staveb Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena Rekapitulace nákladové ceny staveb: SO 1 - Dům č.p.32 na p.p.č.1238 SO 2 - Hala č.1. na p.p.č.1238 SO 3 - Hala č.2 na p.p.č.1237/2
*
820 000,0,0350
=
28 700,- Kč
1 768 640,27 Kč 1 170 758,50 Kč 456 837,76 Kč - 14 -
Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem
28 700,- Kč 3 424 936,53 Kč
Nákladové ceny - celkem
=
3 424 936,53 Kč
Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Budovy pro výrobu Základní míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 7,50 % Úprava kapitalizace pro s víceúčelovým užitím: -0,5 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 7,00 % Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m2] Objekt SO 1 - nájemné Objekt SO 2 - nájemné Objekt SO 3 - nájemné Výnosy celkem
220,00 120,00 120,00
Nájemné [Kč/m2] 240,180,60,-
Nájemné [Kč/měsíc] 4 400,1 800,600,-
Výnos [Kč] 52 800,21 600,7 200,81 600,-
Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor:
=
81 600,- Kč
Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 81 600,00 * 40 % Roční nájemné upravené dle § 32 odst. 5: Míra kapitalizace 7,00 %
= /
32 640,- Kč 48 960,- Kč 7,00 %
Cena stanovená výnosovým způsobem
=
699 428,60 Kč
Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: F) Změny okolí a podmínek s negativním dopadem na poptávku oceňované nemovitosti, nemovitost nemá rozvojové možnosti Ocenění nákladovým způsobem CN = 3 424 936,53 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = 699 428,60 Kč Rozdíl R = 2 725 507,93 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny F): CV Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění - 15 -
=
699 428,60 Kč
=
699 428,60 Kč
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů.
č. IV
Pi 0,00
III I I II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,790 Index polohy pozemku IP = 0,392 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,790 * 1,000 * 0,392 = 0,310 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Index Koef. [Kč/m2] [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 311,10 0,310 96,44 Název
Typ § 4 odst. 1
Parcelní číslo 1024
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1232/5 nádvoří § 4 odst. 1 ostatní plocha 1237/1 § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1237/2 nádvoří Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Výměra [m2] 825,00
Jedn. cena [Kč/m2] 96,44
Cena [Kč] 79 563,-
25,00
96,44
2 411,-
160,00 258,00
96,44 96,44
15 430,40 24 881,52
Pozemky - zjištěná cena
122 285,92 =
122 285,92 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemku jsou přestárlé stromy určené k likvidaci. Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku
Kč m2 - 16 -
19 139,00 160,00
Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných rostlin: Trvalé porosty - zjištěná cena
m2 Kč * =
80,00 9 569,50 0,085 813,41 813,41 Kč
- 17 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Provozní areál č.p.32
699 428,60 Kč
1. Ocenění staveb celkem
699 428,60 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
122 285,90 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
122 285,90 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
813,40 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
813,40 Kč 822 527,90 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
822 527,90 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
822 530,- Kč
slovy: Osmsetdvacetdvatisícpětsettřicet Kč
Ocenění podle cenového předpisu kombinací nákladové a výnosové metody
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Uvedené vyhlášky Ministerstva financí České republiky zohledňují zjištěnou cenu pomocí koeficientů K1 až K5 a Ki
- 18 -
K1 - koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce K2- koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží objektu K3- koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu K4- koeficient vybavení stavby K5- polohový koeficient Ki- koeficient změny cen staveb ( koeficient inflace )
v
Koeficienty K1 až K5 a Ki umožňují dle jejich stanovených hodnot posoudit kvalitu nemovitosti co do jejich prodejnosti, polohy a provedení. Hodnota koeficientů stanoví začlenění nemovitosti do příslušného kvalitativního pásma, zohlední i rozdílné vlastnictví stavby a pozemků, popřípadě i prodej pouze části nemovitosti. Dále zohledňuje technickou a občanskou vybavenost obce, velikost a význam obce. Ki je zpracován na základě již uskutečněných prodejů z podkladů finančních úřadů v konkretních lokalitách. Z výše uvedeného je zřejmé, že cena zjištěná podle cenového předpisu s úpravou koeficientů K1 až K5 a Ki je srovnatelná s cenou obvyklou dosažitelnou na trhu s nemovitostmi v daném čase a místě. Ocenění kombinací nákladové a výnosové metody podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. k datu ocenění je: Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení činí
- 19 -
822 500,- Kč
Stanovení obvyklé ceny. Za cenu obvyklou považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu 07.2014. Její platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. U nemovitostí charakteru - provozně výrobní objekty, je v dané lokalitě hodnota stanovená podle cenového předpisu srovnatelná s cenou obvyklou.
Vzhledem k lokalitě umístění oceňovaných nemovitostí, zaměstnanosti v daném regionu, kupní síle obyvatelstva, porovnání s údaji na trhu s nemovitostmi, stanovuji cenu obvyklou podle cenového předpisu, kombinací nákladové a výnosové metody.
Obvyklá cena: 822 500,- Kč slovy: Osmsetdvacetdvatisícpětset Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou !
V Zásadě 21.7.2014 Ing. Petr Pavlata Zásada 52 468 25 Zásada 52
Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.11.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 3. prosince 1998, Spr. 6589/98, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 03250 - 0109 /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2014070088.
- 20 -
- 21 -
- 22 -
