Postup při koupi nemovitosti v Dominikánské republice Úvod V Dominikánské republice se realitní transakce řídí zákonem Registru nemovitostí č. 108-05 a jeho nařízeními, v platnosti od 4. dubna 2007. Vlastnictví nemovitosti je doloženo dokumentem, vydaným Registrem vlastníků. Co je nutné vědět k provedení transakci s nemovitostí Přípravné kroky: Koupě nemovitostí v Dominikánské republice se obvykle liší od tradičního postupu, obecně známého a používaného v severní Americe, kde často kupující předkládá písemnou nabídku prodávajícímu a ten ji následně písemným přijetím potvrdí a takto v podstatě akceptuje. Místo toho, po dosažení ústní dohody mezi kupujícím a prodávajícím na ceně, je připravena advokátem (právníkem) nebo notářem smlouva, tzv. Závazná smlouva o prodeji, která je podepsána oběma stranami (v Dominikánské republice je požadováno aby notáři měli právní vzdělání). Vzhledem k jistým nestardandním postupům a specifikám Dominikánské republiky v zákonech o nemovitostech se obecně doporučuje aby si potenciální kupující před podpisem jakéhokoliv dokumentu nebo složením zálohy zajistil právního zástupce, specialistu na reality. V určitých případech, pokud si to strany přejí, advokát (právník), může provést kompletní přezkoumání všech faktů, a to před přípravou Závazné smlouvy o prodeji, nebo, alternativně, připraví Závaznou smlouvu o prodeji jako první, za podmínky, že koupě bude závislá na výsledcích tohoto komplexního posouzení ve stanoveném termínu. Závazná smlouva o prodeji: Tento formální dokument, závazný pro obě strany, je jimi podepsán v přítomnosti notáře. Z praktického hlediska je mnohem důležitější než vlastní kupní smlouva, jelikož obvykle obsahuje úplný a podrobný popis celé transakce až do okamžiku, kdy je kupní cena zaplacena v plné výši a majetek je připraven k přepisu na kupujícího. Dobře koncipovaná Závazná smlouva o prodeji by měla obsahovat alespoň následující ustanovení: (a) Celá jména a podrobné údaje o stranách. V případě, že prodávající je ženatý/vdaná, manžel/ka musí dokument podepsat také. (b) Právní popis nemovitosti na prodej. (c) Kupní cena a platební podmínky. (d) Postup při nedodržení sjednaných smluvních podmínek. (e) Datum převedení nemovitosti na kupujícího. (f) Komplexní odhad a vyhodnocení nutno nebo již provedeno. (g) Prodejcovo prohlášení o nemovitosti a nápravná opatření v případě uvedení v omyl. (h) Povinnost prodejce podepsat kupní smlouvu po obdržení závěrečné platby. Mnozí právníci (právní zástupci) a notáři v Dominikánské republice v Závazné smlouvě o prodeji nechrání kupujícího adekvátně. Mezi nejčastější nedostatky patří následující:
(a) Kupující je nechán zaplatit velké procento z prodejní ceny bez jakékoliv záruky nebo samotného podílu na majetku. V případě zneužití těchto prostředků, sjednání nápravy může být kupujícímu omezeno na zažalování prodejce osobně. Mnoho zájemců o koupi apartmánů v Santo Domingu si v posledních několika letech touto trpkou zkušeností prošlo. Obecně platí, že developer používá prostředky kupujících spolu s bankovním úvěrem k financování výstavby. Bankovní zárukou je tedy úvěr včetně hypotéky na výstavbu. V případě, že se developer dostane do finančních potíží nebo zneužije finanční prostředky, banka vše zabaví a potenciální kupující ztratí jak peníze, tak i "svoji" nemovitost. (b) Platby nejsou podmíněny předložením nijak nezatíženého dokladu o vlastníctví, nebo odpovídajícímu průběhu výstavby. Prodejci takto mohou požadovat platbu, nebo tímto kupujícímu způsobit prodlení, bez nutnosti plnit své vlastní základní povinnosti. (c) Realitní agenti jsou používáni jen zřídka. Prodávající má takto přímou kontrolu nad prostředky, jak jsou placeny. Kupní smlouva: To je také formální dokument, závazný pro obě strany, a je jimi podepsán za přítomnosti notáře. Používá se především pro účely převedení nemovitosti z prodávajícího na kupujícího. V případě koupě v hotovosti je jednodušší a levnější přejít přímo z verbálních jednání k podpisu kupní smlouvy, a takto obejít výše zmíněné (a doporučené) sepsání Závazné smlouvy o prodeji. Stanovení výše poplatku za převod a daně Registru: Ověřená kupní smlouva je vzata na nejbližší finanční úřad, kde je podána žádost o odhad nemovitosti. Finanční úřad zkontroluje, zda má prodávající splněny své daňové povinnosti a vybere inspektora, který provede odhad. Stanovení výše daně, která má být zaplacena, může trvat několik dní nebo týdnů, v závislosti na vytíženosti inspektora nemovitostí. Zaevidování v kanceláři Registru vlastníků: Jakmile byl majetek odhadnut a daně zaplaceny, kupní smlouva a doklad o vlastnictví prodávajícího jsou, spolu s dokumentací a výnosem, poskytnutým finančním úřadem, ke kterému daná nemovitost přísluší, zaevidovány. Doklad o vlastnictví: Na úřadu Registru vlastníků je prodej zaznamenán a nové osvědčení o vlastnictví je vydáno na jméno kupujícího. Nemovitost náleží kupujícímu od okamžiku, kdy je prodej zaznamenán v registru. Lhůta pro vydání nového osvědčení o vlastnictví může trvat od několika dnů až po několik měsíců, v závislosti na konkrétním lokálním úřadu Registru vlastníků, kde byl prodej zaevidován. Komplexní odhad a vyhodnocení: Mnoho právníků (právních zástupců) v Dominikánské republice požadovaný Komplexní odhad a vyhodnocení během transakce s nemovitostmi neprovádí, a v mnoha případech získávají osvědčení o stavu nemovitosti pouze z úřadu Registru vlastníků. Často se stává, že realitní makléř a / nebo prodávající vyvíjí nátlak na kupujícího, mnohdy končící uspěchaným uzavřením obchodu, navzdory radám a doporučením právního zástupce.
K započetí Komplexního odhadu a vyhodnocení by měl prodávající kupujícímu nebo právnímu zástupci poskytnout následující dokumenty: - Kopie Dokladu o vlastnickém právu na nemovitosti. - Kopie oficiálního topografického měření nemovitosti nebo katastrální mapy. Podle nového zákona Registru nemovitostí, prodej nemovitostí bez vládou schváleného ("deslinde") “ohraničení, vymezení”, nelze zaznamenat v Registru, s výjimkou v těchto případech: (1) Obchod byl uzavřen před 4.4.2007, a tak mohl být zaevidován během dvouletého období války, končícího 4. dubna 2009, a take (2) Prodej celého majetku byl proveden po 4. dubnu 2007 (prodej po částech není povolen), jen jednorázově. - Kopie občanského průkazu prodejce ("Cédula") nebo cestovní pas, a to I manželky/la, je-li ženatý/vdaná. - Kopie dokladu poslední platby daně za nemovitost (IPI) nebo kopii potvrzení o tom, že majetek je osvobozen od daně z nemovitostí, a doklad od finančního úřadu, potvrzující, že prodávající má v současné době splněny veškeré své daňové povinnosti. V případě, že prodávající je společnost: - Kopie firemní dokumentace, včetně stanov, platné registrace u Obchodní komory a usnesení k oprávněnému prodeji. - Potvrzení od finančního úřadu, dokládajícím, že firma má v současné době splněny veškeré daňové povinnosti, zejména daně z příjmu a daně z majetku. Je-li nemovitost součástí bytového komplexu: - Kopie Stanov bytového komplexu. - Kopie předpisů a pravidel bytového komplexu. - Kopie schválených stavebních plánů. - Potvrzení od správy komplexu, dokládajícím, že prodávající má v současné době splněny veškeré závazky vůči komplexu. - Kopie zápisů z posledních tří schůzí majitelů bytových jednotek. Je-li nemovitost dům: - Kopie schválených stavebních plánů. - Soupis nábytku, atd. - Kopie smluv s firmami, poskytujícími služby /plyn, elektřina, voda atd./ a kopie účtů, prokazujících aktuální používání těchto služeb. Jakmile je dokumentace uvedené výše získána, právník by se měl zabývat každou položkou na následující seznamu: Získání informací o nemovitosti: Příslušný Registr nemovitostí by měl poskytnout ověřené údaje o stavu nemovitosti s uvedením, kdo je vlastníkem a zda ji nějak zatěžují případné hypotéky, zástavní práva nebo věcná břemena. Kupující by měl trvat na tom,
že jeho nebo její právní zástupce potvrdí zjištěné skutečnosti, získané zkoumáním příslušných dokumentů na Registru. Průzkum: Nezávislý topograf by měl ověřit, že nemovitost k prodeji se shoduje s tou zobrazenou na topografickém průzkumu, předem poskytnutém prodávajícím, kromě případů, kdy se nemovitost nachází již ve dříve zmapovaném rozparcelování. Vyskytly se případy, ve kterých kupující nabyl nemovitost v určité vzdálenosti od té, kterou věří, že kupuje… díky nedbalé práci předchozího měřiče nebo podvodu ze strany prodávajícího. Průzkum by měl být překontrolován a ověřen, i když prodávající poskytuje vládou schválený územní plán. Inspekce modernizace objektu: Kvalifikovaný stavitel nebo architekt by měl prohlédnout a zrevidovat jakýkoliv předchozí zásah do původní nemovitosti k prodeji (dům, byt), a potvrdit, že předložené plány jsou správné a že úpravy jsou v dobrém stavu. Povolení: Právník by měl potvrdit, že nemovitost k prodeji může být použita pro účel, požadovaný kupujícím. Existuje řada právních omezení, která by před vlastní koupí měla být zvážena. Například zákon 305 z roku 1968 ustanovuje tzv. 60 metrů "námořní zóny" podél celého pobřeží Dominikánské republiky, měřeno od značky přílivu ve vnitrozemí, což ve skutečnosti převede všechny pláže na veřejný majetek. Žádná budova v rámci námořní zóny bez zvláštního povolení od výkonného oddělení vlády není povolena. Také v turistických oblastech, jejichž správcem je Ministerstvo cestovního ruchu, existují stavební omezení,. Vlastnictví: Právník by měl zkontrolovat, že prodávající je v držení majetku oprávněně. Mělo by být zajištěno, že neexistují žádná práva tzv. “squatters” / osoby, neoprávněně užívající nemovitost/ jakéhokoliv druhu. Zvláštní opatření by měla být přijata u neoplocených nemovitostí (kromě dříve rozparcelovaných). Jejich oplocení před uzavřením je doporučeno. Jsou-li v nemovitosti / na pozemku nájemci, měl by být kupující informován, že Dominikánské právo chrání práva nájemce, a že vystěhování nepřizpůsobivého nájemce je časově náročné a drahé. Zaměstnanci: Prodávající by měl zaplatit všem zaměstnancům, kteří pracují v nemovitosti / na pozemku, jejich právoplatné odstupné, v opačném případě může být kupující sám odpovědný za platbu později. Služby: Právník nebo kupující by měl zkontrolovat, zda prodávající nemá žádné nevyrovnané účty se společnostmi poskytujícími služby / voda, elektřina, kabelová TV, telefon.. atd/. Daně a výdaje při majetkových převodech Daně musí být zaplaceny před zaevidováním koupě na Registru vlastnictví. Daně a výdaje při převodu nemovitosti jsou přibližně 3,1% z vládního odhadu ceny nemovitosti, kalkulovány následovně: - 3% daň z převodu (zákon číslo 288-04)
- Menší výdaje, jako je peněžní poukázka při zaplacení daně finančnímu úřadu, kolky a poradenství na Registru. Náklady spojené s právníkem bývají obvykle od 1% do 1,5% z celkové prodejní ceny. Daně jsou placeny na základě tržní hodnoty nemovitosti, jak je stanoveno daňovými orgány, nikoli z ceny uvedené v kupní smlouvě. Kupující, kteří chtějí snížit výdaje při převodu majetku, mají možnost využít mezeru v zákoně, která umožňuje příspěvek do firem v naturáliích, a to bez nutnosti platit převodní daně. K tomu je však zásadní spolupráce ze strany prodávajícího. Daně z nemovitosti Nemovitosti v držení jednotlivce jsou předmětem jednorázové roční daně z vlastnictví ("IPI") ve výši 1% státem stanovené hodnoty, přesahující RD 5.000.000 pesos, vyjma nezastavěných parcel nebo farem mimo hranice města a pozemků, jejichž vlastníkem je osoba ve věku 65 let a starší, která nemovitost zaregistrovala na své jméno již více než před 15 lety a jinou nemovitost nevlastní. Je-li majetek v držení společnosti, žádná daň z nemovitosti se neplatí. Místo toho musí společnost zaplatit 1% daň z hodnoty majetku firmy. Nicméně, jakákoliv daň z příjmu zaplacená společností bude představovat kredit k dani z majetku firmy, takže pokud placené daně z příjmů společnosti jsou stejné nebo vyšší než daně z aktiv, společnost už nebude mít povinnost platit daně z aktiv.
Pojištění vlastnictví V Dominikánské republice, stejně jako v mnoha latinskoamerických a evropských zemích, vláda poskytuje pojištění vlastnictví. Starý katastrální zákon zřídil fond odškodnění, ze kterého jsou vypláceni předchozí vlastníci, kteří byli, např. z důvodu chyby v Registru, zbaveni svého majetku. Bohužel, finanční prostředky, shromážděné v tomto fondu, byly vládou použity na jiné účely. Zákon Registru nemovitostí, v platnosti od 4.4.2007, vytvořil novou 2% daň na všechny převody, za účelem zřízení fondu odškodnění. Je také možné získat toto pojištění u soukromých pojišťoven. Zakoupení nemovitostí cizinci Neexistují žádná omezení, týkající se cizinců, kteří chtějí v Dominikánské republice koupit nemovitost. Dříve, nařízení 2543 z 22. března 1945 a jeho úpravy vyžadovaly, že cizinci museli předem získat prezidentský souhlas, s výjimkou určitých případů.
Vyhláška 21 až 98 z 08.1.1998 toto ustanovení zrušila a jako jediný požadavek zůstal aby úřad Registru vlastníků vedl záznamy všech nemovitostí, zakoupených cizinci, převážně pro statistické účely. Nemovitost získaná cizinci formou dědictví V Dominikánské republice neexistují žádná omezení, týkající se cizinců, kteří získali vlastnické právo na nemovitosti formou dědictví. Dědická daň byla nedávno snížena na 3% z odhadní hodnoty pozůstalosti. V případě, že dědic pobývá mimo území Dominikánské republiky, na dědické daně se vztahuje 50% přirážka, a to navýšení daňové sazby na 4,5%. Nabytí nemovitostí formou dědictví se řídí Dominikánskými zákony, které uplatňují tzv. "nucené dědické právo". Část dědictví musí případnout některým dědicům ze zákona. Například, cizinec s dítětem musí vyhradit 50% z ceny nemovitosti tomuto dítěti i přes existenci závěti nebo zákona země jeho trvalého bydliště. Aby se zabránilo použití dominikánských pravidel dědictví pozůstalosti, je pro cizince výhodné vlastnit nemovitosti nepřímo, prostřednictvím holdingové společnosti.
