10 stanovení c e n y o b v y k l é pro prodej nemovitosti v exekučním řízení

O c e n ě n í n e m o v i t o s t i č. 1783/09/10

O C E N Ě N Í N E M O V I T O S T I č. 1783 / 09 / 10 stanovení c e n y o b v y k l é pro prodej nemovitosti v exekučním řízení O ceně nemovitosti : jednotky č. 1079/3, Prostějovská ul. , Hradec Králové, vč. podílu ve výši 846/15272 na společných částech domu a na stavebních parcelách č. 1284 a č. 1285, vše v katastrálním území Nový Hradec Králové / 647 187 /, obec H r a d e c K r á l o v é / 569 810 /, okres Hradec Králové, kraj Královéhradecký

Objednatel : Exekutorský úřad Pardubice JUDr. Ladislav N a v r á t i l Sladkovského 592., 530 02 P a r d u b i c e Účel ocenění : příkaz k provedení exekuce prodejem nemovitosti ze dne 12.1.2009 pod Sp. zn. čj. EX 052- 659/2008, 18 Nc 9610/2008-7 Zhotovitel : E h r e n b e r g e r o v á Stanislava Fortenská 138., 537 01 C h r u d i m 1. tel/fax 469 623 365, 604 239765, E-mail : [email protected]

Posudek obsahuje celkem 21 stran vč. strany titulní a příloh a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních a l x E- mailem : navratil @navratil-exekutor.cz V Chrudimi , dne 2.04.2009

1


1.ÚČEL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Ocenění je vypracováno v souladu s "Metodikou oceňovaní nemovitostí" pro stanovení ceny o b v y k l é na základě vydaného příkazu k provedení exekuce prodejem nemovitosti ze dne 12.1.2009. Metodika obsahuje základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Pro specifický produkt oceňování vychází metodika ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice. Metodika je průběžně doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). Jedná se o návrh c e n y o b v y k l é - jednotky č. 1079/3, Prostějovská ul. , Hradec Králové, vč. podílu ve výši 846/15272 na společných částech domu a na stavebních parcelách č. 1284 a č. 1285, vše v katastrálním území Nový Hradec Králové , obec H r a d e c K r á l o v é , dle LV. č. 23384 Katastrálního úřadu pro kraj Královéhradecký. Výsledky práce budou použity jako jeden z podkladů pro stanovení ceny o b v y k l é na základě vydaného příkazu k provedení exekuce prodejem nemovitosti ze dne 19.12.2005. Navržená c e n a o b v y k l á podle tohoto ocenění je zpětně dosažitelná při prodeji předmětného majetku za podmínek platných v době jeho zpracování. Silné stránky: Jedná se o jednotku ve 2. NP panelového domu, která byla v roce 2001 upravena, bylo vyzděno bytové jádro, nová lázeň a WC, nová kuchyň, položeny byly keramické dlažby a plovoucí podlahy do obyt. místností. Slabé stránky: Stavba domu čp. 1079-1080 je umístěna v okrajové části města. Budova je od roku výstavby bez větší údržby a opravy, panely jsou tl. cca 17 cm.bez zateplení a bez estetické úpravy. Jednotka je zatížena zástavními právy. Majitelka jednotky neumožnila pořídit fotodokumentaci.

2.

VÝSLEDNÉ HODNOCENÍ

Cílem předložené expertízy bylo vypracovat návrh ceny o b v y k l é na základě vydaného příkazu k provedení exekuce prodejem nemovitosti ze dne 19.12.2005, ke dni 15.3.2009. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh c e n y uvedenému datu, je tato stanovena ve výši 1 770 000,-- Kč

obvyklé k

Slovy: jedenmilionsedmsetsedmdesáttisíckorun českých

Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Hradci Králové dne 16.12.1987 pod čj. Spr. 1981/86 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady nemovitostí a podnik. Znalecký posudek je zapsán v pod č. 1783/09/ 10 znaleckého deníku. Znalečné účtuji na základě přiložené faktury. 2


3.

SOUHRNNÁ REKAPITULACE Název majetku

Věcná hodnota [Kč]

jednotka č. 1079/3 Prostějovská ul. Hradec Králové

Výnosová hodnota [Kč]

1 546 362

Porovnávací hodnota [Kč] 0 1 873 550

Cena o b v y k l á [Kč] 1 770 000

Věcná hodnota

1 546 362 Kč Jedenmilionpětsetčtyřicetšesttisíctřistašedesátdva korun českých

Výnosová hodnota

0 Kč Nula korun českých

Porovnávací hodnota

1 873 550 Kč Jedenmiliosmsetsedmdesáttřitisícpětsetpadesát korun českých

Cena obvyklá

1 770 000 Kč Jedenmilionsedmsetsedmdesáttisíc korun českých

4.

POPIS A OCENĚNÍ MAJETKU

IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Vlastník majetku : Z a d r a ž i l o v á Daniela, Prostějovská 1079/8, 500 06 H r a d e c K r á l o v é Adresa majetku : Prostějovská 1079/8, 500 06 H r a d e c K r á l o v é

Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Název státu :

646873 Hradec Králové 569810 Hradec Králové 94 255 01.01.2007 CZ0521 Hradec Králové Královéhradecký (Severovýchod) Česká republika

Poloha v obci :

Ostatní

Časové koeficienty : Podklady :

ÚRS 3


- výpis z LV č. 23384 Katastrálního úřadu pro kraj Pardubický, Katastrální pracoviště Pardubice ze dne 10.2.2009 pod čj. 684/2009 - dálkovým přístupem - snímek z pozemkové mapy - informace Správy nemovitostí a.s. Kydlinovská 1521., 501 52 Hradec Králové - pasport jednotky - ústní informace vlastnice - fotodokumentace - nebyla pořízena z důvodů, že vlastnice jednotky nedovolila fotografovat / vis písemné prohlášení ze dne 25.3.2009. /

Místní šetření : 25.3.2009 na místě samém za účasti Daniely Zadražilové Infrastruktura : obec H r a d e c K r á l o v é má 94 255 obyvatel a je správním centrem Královéhradeckého kraje, vč. veškeré infrastruktůry, služeb, obchodů, správních a veřejných center, kulturních center, divadel, museí, nemocnic. Ve městě je vlakové a autobusové nádraží, MHD, letiště Stavební úpravy : stavba je z roku 1975, stavební úprava jednotky z roku 2001, stoupačky z roku 99-00, střecha z roku 2004 Vhodnost využití : bydlení v jednotce 1+3 s příslušenstvím Ekonomická charakteristika : jednotka je po stavební úpravě z roku 2001, je v dobrém stavebně - technickém stavu. Majetek subjektu : Z a d r a ž i l o v á Daniela, Prostějovská 1079/8, 500 06 H r a d e c K r á l o v é podle darovací smlouvy ze dne 5.6.2000, pravomocné ode dne 8.6.2000 Břemena, závazky, zatížení nemovitosti : věcná břemena a závazky nejsou zjištěny ani zapsány, na jednotce váznou pouze : z á s t a v n í p r á v o smluvní ze dne 5.3.2007 z á s t a v n í p r á v o smluvní ze dne 5.3.2007 Usnesení soudu o nařízení exekuce ze dne 14.11.2008 Exekuční příkaz ze dne 12.1.2009 Historie : stavba je panelového typu z roku 1975, je umístěna v sídlištní zástavbě města a je v jeho okrajové části při výpadovce směr Holice Postavení na trhu : o jednotky v dobrém stavebně - technickém stavu je na trhu s nemovitostmi stálý zájem Ekologické zatížení : není zjištěno žádné, výtápění je horkovodem z Opatovic

4


Seznam oceňovaných objektů

M.1.1. jednotka č. 1079/3 Prostějovská, Nový HK M.1.2. pozemky stavební - k.ú. Nový Hradec Králové Porovnávací hodnota objektu

Přímá metoda Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Věrohodnost této metody musí být založena na průkazných podkladech. Lokalita

Podlahová plocha

Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový

Popis jednotky a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m Hradec Králové

3

m

Upravená cena

Foto

2

Kč

78

1920 000

Kč/m

3

24 620,00

KC 0,90

Kč/m2 22 150,00

Jednotka 1+32 s 2 x logií umístěná ve 3 NP bytového domu s výtahem . Jednotka je v osobním vlastnictví a byla obchodována v lednu 2009. Jednotka je po částečné stavební úpravě dům z roku 1984 stavební úprava částečná v roce 2004.

Jednotka i dům ve stejné lokalitě, dům je s výtahem, jednotka ve 3. NP domu, okna s orientací západ - východ. Jednotka je umístěna ve vyšším podlaží . Stavba umístěna v centru sídliště. Porovnávaná stavba – budova je v lepším stavu než oceňovaná.

Hradec Králové

77,00

1 900 000

24 680,00

0,95

23 440,00

Jednotka ve složení 3+1 s logie je umístěna v 1. NP bytového domu, obchodována v září 2008. jednotka v osobním vlastnictví. Budova z roku 1983, úprava jednotky v roce 2004. Stáří od roku 1983, udržovaná, úprava v roce 2003.

Jednotka je v podobné lokalitě a podobném domě. Stav jednotky po stavební úpravě je dobrý. Jednotka podobných podmínek i stejné lokality. Přístup na společný prostor mezi domy. .koef. stanoven 0,95. Porovnávaná stavba je v lepším stavu než oceňovaná.

Hradec Králové

76,00

1 950 000

25660,00

0,900

jedná se o jednotku 3+1 s logií ve zděném domě v 1. NP. Jednotka po stavební úpravě z roku 2005, okna s orientací východ a západ. Obchodováno v srpnu 2008. bytový dům z roku 1970, úprava v roce 2005 –zděné jádro a nové zařizovací předměty, plastová okna.

Jednotka v panelovém domě v okrajové části města – Labská Kotlina, jednotka i dům jsou po stavební úpravě. Podmínky lepší koef. 0,9 , okna jsou s orientací východ – západ dům je zateplen. Jednotka také po stavební úpravě. Porovnávaná stavba budova je v lepším stavu než oceňovaná.

5

23 090,00


Cena pro porovnání podle započtené podlahové plochy u oceňované jednotky, která je po stavební úpravě z roku 2001 je v dané době a čase na základě porovnávací metody pro jednotku č. 1079/3 v H r a d c i K r á l o v é

- celkem :

Porovnávací hodnota :

1 873 550,00

Věcná hodnota objektu

M.1.1. jednotka č. 1079/3 Prostějovská, Nový HK ANALÝZA OCENĚNÍ Jedná se o jednotku v panelovém domě cca z roku 1975, která je celkem o 24 jednotkách a dvou vchodech. Jednotka č. 3 je umístěna ve 2. NP domu bez výtahu a je s orientací oken sever – jih. Budova je napojena na horkovod, plyn, ČOV města, vodovodní řad. Jednotka 1+3 je vybudována s logií umístěnou na jih. V roc 1999-2000 byla provedena výměna stoupaček vody, v roce 2004 byla provedena údržba střešního pláště. Jednotka byla upravena v roce 2001, kdy bylo vyzděno bytové jádro, nově byla obložena lázeň, WC, byly položeny nové keramické dlažby a osazeny nové zařizovací předměty, do kuchyně nová linka. Do obytných místností byly položeny plovoucí podlahy a dále byla osazena plastová okna vč. žaluzií a vnitřní dveře. Jednotka je v dobrém stavebně – technickém stavu. Budova čp. 1080-1079 je téměř v původním stavu od roku 1975. Stavba vyžaduje investice do venkovního pláště – zateplení. Věcná hodnota

Metoda ukazatelová Zatřídění : JKSO : SKP : Materiálová charakteristika :

803 10 Domy bytové typové s neunifik. k.s. (mimo soustavy TO) 46.21.12.00 Domy vícebytové montované z dílců bet.tyčových

Výkaz výměr (m2 podlahové plochy) Výpočet / komentář 12.10 18.20 20.60 14.30 7.10 1.00 3.20 2.60 3.10 2.40

Popis Výkaz výměr - kuchyň Výkaz výměr - pokoj Výkaz výměr- pokoj Výkaz výměr- pokoj Výkaz výměr - předsíň Výkaz výměr - WC Výkaz výměr - komora Výkaz výměr - lázeň Výkaz výměr - logie Výkaz výměr - sklep

Celkem :

84,60 m2 podlahové plochy

Výpočet reprodukční ceny : 6

Výsledek 12,10 18,20 20,60 14,30 7,10 1,00 3,20 2,60 3,10 2,40


Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice: Výchozí hodnota jednotková : Výpočet : Výchozí hodnota celková :

21 331 Kč/m2 podlahové plochy 21 397 Kč/m2 podlahové plochy 21 397 Kč/m2 podlahové plochy 21 397 * 84,60 = 1 810 186 1 810 186 Kč

Reprodukční cena celková : Výpočet : Reprodukční cena jednotková nezaokr. : Reprodukční cena jednotková :

1 810 186 Kč 1 810 186 / 84,60 = 21 396,9976 21 396,9976 Kč/m2 podlahové plochy 21 397 Kč/m2 podlahové plochy

Výpočet věcné hodnoty : Opotřebení : Stáří : Celková životnost : Výpočet : Míra opotřebení : Výpočet : Věcná hodnota :

kvadratické 34 roků 80 roků 100 * ( 34 * 34) / ( 80 * 80 ) = 18,063 18,063 % 1 810 186 * (1 - 0,18063) = 1 483 212 1 483 212 Kč

jednotka č. 1079/3 Prostějovská, Nový HK - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota

1 810 186 Kč 1 483 212 Kč

M.1.2. pozemky stavební - k.ú. Nový Hradec Králové ANALÝZA OCENĚNÍ Jedná se o pozemky v sídlištní zástavbě města umístěné v jeho okrajové části při výpadovce směr Holice. Pozemky jsou zainvestovány : - pitnou vodou z veř. sítě - splaškovou kanalizací do ČOV města - plynem - horkovodem - zpevněné ploch umožňují parkování u domu Věcná hodnota Výpočet plochy pozemku Číslo 1284 1285

Plocha pozemku celkem :

Popis zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří

25,26 m2

Přímá metoda 7

Výpočet 228*846/15272 228*846/15272

Plocha (m2) 12,63 12,63

O c e n ě n í n e m o v i t o s t i č. 1783/09/10 Číslo Popis 1284 zastavěná plocha a nádvoří 1285 zastavěná plocha a nádvoří

Plocha (m2): Celková hodnota :

Plocha (m2) Jednot. cena 12,63 2 500,00 12,63 2 500,00

Hodnota 31 575,00 31 575,00

25,26 63 150 Kč

pozemky stavební - k.ú. Nový Hradec Králové - celkem :

Jednotková cena : Věcná hodnota

2 500 Kč/m2 63 150 Kč

Rekapitulace majetku Název jednotka č. 1079/3 Prostějovská, Nový HK pozemky stavební - k.ú. Nový Hradec Králové jednotka č. 1079/3 Prostějovská , Hradec Králové

Reprodukční cena Věcná hodnota [Kč] [Kč] 1 810 186 1 483 212

Výnosová hodnota [Kč] 0

Porovnávací hodnota [Kč] 1 873 550

63 150

63 150

0

0

1 873 336

1 546 362

0

1 873 550

Závěr. Oceňovaná jednotka je umístěna v panelovém domě z roku cca 1975. Obvodové zdi jsou cca o tl. 17 cm a je třeba vložit investice do zateplení celého obvodového pláště stavby. S ohledem na tuto skutečnost, je cena o b v y k l á upravena korelačním koef. trhu ve výši 0,94. jednotka č. 1079/3, Prostějovská ul., Hradec Králové - celkem :

Cena obvyklá :

1 770 000 Kč

8


9


10


11

10 stanovení c e n y o b v y k l é pro prodej nemovitosti v exekučním řízení

Recommend Documents