SROVNÁNÍ VYBRANÝCH ZP SOB OCEN NÍ PRO NEMOVITOST TYPU RODINNÝ D M V LITOMYŠLI A OKOLÍ

VYSOKÉ UýENÍ TECHNICKÉ V BRNċ BRNO UNIVERSITY OF TECHNOLOGY

ÚSTAV SOUDNÍHO INŽENÝRSTVÍ INSTITUTE OF FORENSIC ENGINEERING

SROVNÁNÍ VYBRANÝCH ZPģSOBģ OCENċNÍ PRO NEMOVITOST TYPU RODINNÝ DģM V LITOMYŠLI A OKOLÍ COMPARISON OF SELETED METHODS OF VALUATION OF FAMILY HOUSE-TYPE REAL ESTATE IN LITOMYŠL AND ITS SURROUNDINGS

DIPLOMOVÁ PRÁCE DIPLOMA THESIS

AUTOR PRÁCE

BC. MONIKA PLCHOVÁ

AUTHOR

VEDOUCÍ PRÁCE SUPERVISOR

BRNO 2010

ING. VÍTċZSLAVA HLAVINKOVÁ

Zadání VŠKP - Zde bude vloženo zadání.

Abstrakt Diplomová práce „Srovnání vybraných zpĤsobĤ ocenČní nemovitosti typu rodinný dĤm v Litomyšli a okolí“ si klade za cíl popsat používané metody oceĖování nemovitostí a u vybraných metod provést jejich porovnání. V praktické þásti se zamČĜuje na ocenČní vybraných rodinných domĤ nákladovou metodou, porovnávací metodou (vyhláškovou), porovnávací metodou (nevyhláškovou), cenou obvyklou a þasovou. V závČru práce je stanoveno, jak cenu rodinných domĤ, zjištČnou porovnávací metodou (vyhláškovou), ovlivĖuje aspekt „pracovní pĜíležitosti“.

Klíþová slova Rodinný dĤm, cena, porovnávací metoda (vyhlášková), porovnávací metoda (nevyhlášková), nákladová metoda, cena obvyklá, cena þasová.

Abstract Diploma Thesis "Comparison of selected methods of valutation of a family house type estates in Litomyšl and it's surroundings" describes the way of assesing, compares these methods and recognises the difference between them. The practical part is especially focused on assesing of choosen family houses by the cost approach, comparative public notice, comparative non-promulgation, standard price and price at present time. At the end of diploma thesis there is provided how much the aspect of job opportunities influences the price of family houses, which was counted by the comparison method.

Keywords Family hause, price, comparativ public notis, comparativ non-promulgation method, cost approach, standart price, price at present time.

Bibliografická citace PLCHOVÁ, M. Srovnání vybraných zpĤsobĤ ocenČní pro nemovitost typu rodinný dĤm v Litomyšli a okolí. Brno: Vysoké uþení technické v BrnČ, Ústav soudního inženýrství, 2011. 190 s., 116 s. pĜ. Vedoucí diplomové práce Ing. VítČzslava Hlavinková.

Prohlášení Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma „Srovnání vybraných zpĤsobĤ ocenČní pro nemovitost typu rodinný dĤm v Litomyšli a okolí“ zpracovala samostatnČ pod vedením vedoucího práce a s použitím odborné literatury a dalších informaþních zdrojĤ, které jsou všechny citovány v práci a uvedeny v seznamu literatury na konci práce.

V BrnČ dne 24. 5. 2011

.………………………………………. Bc. Monika Plchová

PodČkování Na tomto místČ bych chtČl podČkovat vedoucí diplomové práce Ing. VítČzslavČ Hlavinkové a Ing. Veronice Šebkové za cenné pĜipomínky, odborné rady a vedení.

„•ƒŠ ÚVOD.............................................................................................................................................. 10 ZÁKLADNÍ POJMY ...................................................................................................................... 12 1.1 Nemovitost ........................................................................................................................ 12 1.2 Rodinný dĤm ..................................................................................................................... 12 1.3 Parcela ............................................................................................................................... 12 1.4 Pozemek ............................................................................................................................ 12 1.5 Stavba ................................................................................................................................ 12 1.6 Cena a hodnota .................................................................................................................. 13 1.6.1 Cena ....................................................................................................................... 13 1.6.2 Hodnota ................................................................................................................. 14 2 ZNALCI, ODHADCI A ZNALECKÉ ÚSTAVY ...................................................................... 15 2.1 Znalec a znalecká þinnost .................................................................................................. 15 2.1.1 Jmenování a odvolání znalce................................................................................. 15 2.1.2 Znalecký posudek................................................................................................... 16 2.1.3 Znalecké ústavy...................................................................................................... 17 2.1.4 Vývoj legislativy..................................................................................................... 17 2.2 Odhadce ............................................................................................................................. 18 2.3 Instituce pĤsobící v oceĖování .......................................................................................... 19 2.3.1 Instituce pĤsobící v ýeské republice ..................................................................... 19 2.3.2 NejvýznamnČjší mezinárodní instituce .................................................................. 20 3 VYBRANÉ ZPģSOBY OCENċNÍ ........................................................................................... 21 3.1 OcenČní podle cenového pĜedpisu ..................................................................................... 21 3.1.1 OcenČní nákladovým zpĤsobem ............................................................................. 22 3.1.2 OcenČní porovnávacím zpĤsobem ......................................................................... 25 3.1.3 OcenČní kombinací výnosového a nákladového zpĤsobu ...................................... 26

7

3.2 Tržní Metody ocenČní ........................................................................................................ 27 3.2.1 Porovnávací metoda (nevyhlášková) ..................................................................... 27 3.2.2 Výnosová metoda ................................................................................................... 28 3.2.3 Nákladová metoda ................................................................................................. 29 4 SROVNÁNÍ VYBRANÝCH ZPģSOBģ OCENċNÍ................................................................ 32 4.1 porovnávací metoda vyhlášková a nevyhlášková .............................................................. 32 4.2 nákladová metoda (podle cenového pĜedpisu) a porovnávací metoda (vyhlášková) ........ 32 4.3 Cena þasová a cena obvyklá .............................................................................................. 33 5 OCENċNÍ POZEMKģ............................................................................................................... 34 5.1 OcenČní pozemkĤ podle cenového pĜedpisu ..................................................................... 34 5.2 Neageliho metoda tĜídy polohy ......................................................................................... 35 6 REALITNÍ TRH V LITOMYŠLI A OKOLÍ ............................................................................. 36 6.1 Tvorba databáze rodinných domĤ ..................................................................................... 36 6.1.1 Databáze ................................................................................................................ 37 7 POPIS VYBRANÝCH LOKALIT A RODINNÝCH DOMģ ................................................... 42 7.1 Popis lokalit ....................................................................................................................... 42 7.1.1 Litomyšl ................................................................................................................. 42 7.1.2 Vysoké Mýto ........................................................................................................... 43 7.1.3 Dolní Újezd ............................................................................................................ 44 7.1.4 Morašice ................................................................................................................ 45 7.2 Popis oceĖovaných rodinných domĤ ................................................................................. 46 7.2.1 Rodinný dĤm þ. 1 ................................................................................................... 46 7.2.2 Rodinný dĤm þ. 2 ................................................................................................... 48 7.2.3 Rodinný dĤm þ. 3 ................................................................................................... 49 7.2.4 Rodinný dĤm þ. 4 ................................................................................................... 50 7.2.5 Rodinný dĤm þ. 5 ................................................................................................... 51 7.2.6 Rodinný dĤm þ. 6 ................................................................................................... 52

8

7.2.7 Rodinný dĤm þ. 7 ................................................................................................... 53 7.2.8 Rodinný dĤm þ. 8 ................................................................................................... 54 7.2.9 Rodinný dĤm þ. 9 ................................................................................................... 55 7.2.10 Rodinný dĤm þ. 10 ................................................................................................. 57 8 REKAPITULACE VÝSLEDKģ OCENċNÍ ............................................................................. 58 8.1 Vliv vybraného aspektu „pracovní pĜíležitosti“ ................................................................ 65 ZÁVċR ............................................................................................................................................ 68 POUŽITÁ LITERATURA .............................................................................................................. 70 SEZNAM PěÍLOH ......................................................................................................................... 72 SEZNAM TABULEK, OBRÁZKģ, SCHÉMAT A GRAFģ ........................................................ 73 PěÍLOHY ........................................................................................................................................ 75

9

ÚVOD OceĖování je þinnost, která se provádí za úþelem zjištČní hodnoty dané stavby nebo pozemku. Provádí se pro úþely orgánĤ státní správy nebo fyzických a právnických osob v souvislosti s právními úkony. Metodika oceĖování souvisí s pĜíslušnými právními pĜedpisy. OceĖováním se zabývají dva druhy odborníkĤ – odhadci a znalci. NáplĖ jejich práce je rozdílná a Ĝídí se jinými zákonitostmi. V praxi je však bČžné, že se þinnost znalce, prolíná s profesí odhadce. Tato práce se zabývá ocenČním 10 vybraných rodinných domĤ v Litomyšli a okolí. V první þásti práce je teoreticky popsána problematika související s oceĖováním. V druhé (praktické) þásti jsou popsány vybrané lokality, rodinné domy a shrnuty výsledky samotného ocenČní. V pĜílohách této práce se nacházejí všechny výpoþty, které byly v souvislosti s ocenČním provedeny. První kapitola této práce se zabývá vymezením základních pojmĤ, které s oceĖováním souvisejí, jako je rodinný dĤm, stavba, pozemek cena a hodnota. Druhá kapitola se vČnuje znalecké þinnosti a oceĖování z pohledu jejich významu. Dále popisuje þinnost odhadce, znalce a znaleckých ústavĤ. Kapitola tĜi a þtyĜi se zabývá metodami ocenČní nemovitostí zamČĜené na rodinné domy a pozemky. TĜetí kapitola je rozdČlena na dvČ hlavní þásti a jsou v ní popsány vybrané zpĤsoby ocenČní. První þást objasĖuje stanovení ceny podle cenového pĜedpisu, kterým je zákon þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ zákon o oceĖování majetku) a vyhláška þ. 3/2008 Sb., o provedení nČkterých ustanovení zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ, ve znČní pozdČjších pĜepisĤ (provádČcí vyhláška). Jsou zde popsány metody nákladová, porovnávací a kombinace nákladové a výnosové metody. Druhá þást charakterizuje stanovení hodnoty pomocí tržního ocenČní. Metody nejsou souþástí žádného pĜedpisu, jsou odrazem skuteþného stavu v daném segmentu trhu. Ve þtvrté kapitole jsou pak vybrané zpĤsoby ocenČní mezi sebou porovnány. Pátá kapitola popisuje ocenČní pozemkĤ podle cenového pĜedpisu (zákon o oceĖování a provádČcí vyhláška) a Neageliho metodou tĜídy polohy. Šestou kapitolou zaþíná praktická þást této diplomové práce. Je zde popsán realitní trh ve vybrané lokalitČ Litomyšl a okolí a dále obsahuje sestavenou databázi rodinných domĤ, na jejímž základČ byla stanovena cena obvyklá.

10

Sedmá kapitola popisuje vybrané lokality a rodinné domy. Vybranými lokalitami jsou mČsta Litomyšl a Vysoké Mýto a vesnice DĤlní Újezd a Morašice. Ke každému z 10 vybraných rodinných domĤ náleží jeho detailní popis, pĜedevším z hlediska konstrukce a vybavení. V osmé kapitole budou shrnuty a zhodnoceny výsledky ocenČní, které budou vypoþteny metodou nákladovou (dle oceĖovacího pĜedpisu), porovnávací (vyhláškovou), porovnávací (nevyhláškovou), cenou obvyklou a cenou þasovou. Dále budou stanoveny ceny pozemkĤ, které jsou s rodinnými domy v jednotném funkþním celku. Na závČr bude stanoveno, jak cenu nemovitosti zjištČnou porovnávací metodou (vyhláškovou) ovlivĖuje vybraný aspekt „pracovní pĜíležitosti“.

11

ZÁKLADNÍ POJMY V následující kapitole jsou charakterizovány pojmy, které jsou v této práci používány a souvisejí s problematikou oceĖování.

1.1

NEMOVITOST Zákon þ. 40/1964 Sb., obþanský zákoník, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ (dále jen

„obþanský zákoník“) definuje: „Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.“ [4]

1.2

RODINNÝ DģM Ve vyhlášce þ. 501/2006 Sb., o obecných technických požadavcích na využívání

území je uvedeno, že stavbou pro bydlení se rozumí „rodinný dĤm, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkĤm na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto úþelu urþena; rodinný dĤm mĤže mít nejvýše tĜi samostatné byty, nejvýše dvČ nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.“[20]

1.3

PARCELA V zákonČ þ. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí ýeské Republiky, ve znČní

pozdČjších pĜedpisĤ (dále jen „katastrální zákon“) je stanoveno, že: „Parcela je pozemek, který je geometricky a polohovČ urþen a oznaþen parcelním þíslem.“ [5]

1.4

POZEMEK Pro úþely katastrálního zákona je „pozemkem þást zemského povrchu oddČlená

od sousedních þástí hranicí území správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhĤ pozemkĤ, popĜ. rozhraním zpĤsobu využití pozemkĤ.“

1.5

STAVBA Stavbou se podle zákona þ. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním Ĝádu,

ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ (dále jen „stavební zákon“) rozumí „…veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zĜetele na jejich stavebnČ technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na úþel využití a dobu trvání.

12

Doþasná stavba je stavba, u které stavební úĜad pĜedem omezí dobu jejího trvání. Stavba, která slouží reklamním úþelĤm, je stavba pro reklamu.“ [5] Jak je zĜejmé z definice pojmu „nemovitost“, o stavbách se zmiĖuje i obþanský zákoník, jeho pĜesnou definici však neuvádí. Obþanský zákoník uvádí, že stavba není souþástí pozemku, což mĤže komplikovat i jejich ocenČní. Tato situace je ve svČtČ unikátem. O nápravu by se mČl postarat nový obþanský zákoník.1 Majetkové vztahy budou upravovány prostĜednictvím pĜedkupního práva takto dotþených nemovitostí (pozemku nebo stavby). Majitelé však tohoto práva nemusí využít, což znamená, že náprava takových majetkových vztahĤ mĤže trvat i nČkolik desítek let. [6]

1.6

CENA A HODNOTA

1.6.1 Cena ObecnČ se cena vyjadĜuje jako þástka skuteþnČ zaplacená, požadovaná nebo nabízená za urþitou vČc nebo službu. [8, str. 46] V oceĖování existuje nČkolik druhĤ cen, které se vztahují k metodČ jejich získávání. Zákon þ. 526/1990 Sb. o cenách definuje cenu takto: „Cena je penČžní þástka a) sjednaná pĜi nákupu nebo prodeji zboží b) jištČná podle zvláštního pĜedpisu.“ [7] Cena zjištČná Cena zjištČná je cena podle zvláštního pĜedpisu, kterým je zákon þ. 151/1997 Sb. o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ (dále jen „zákon o oceĖování majetku“). Je nazývána také cenou administrativní nebo úĜední. [8, str. 47] Cena obvyklá Cena obvyklá je nazývána též cena tržní nebo obecná. VyjadĜuje cenu, za kterou je možno poĜídit vČc v daném místČ a þase. Zákon o oceĖování majetku stanovuje: „Majetek a služka se oceĖují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný zpĤsob oceĖování. Obvyklou cenou se pro úþely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného, popĜípadČ obdobného majetku nebo pĜi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny

1

Zásadu, že stavba je souþástí pozemku upravoval již za Rakouska Uherska obþanský zákoník z roku 1811. U nás tato zásada pĜetrvala do roku 1950, v Rakousku platí do dnes.

13

okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítaní vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. MimoĜádnými okolnostmi trhu se rozumČjí napĜíklad stav tísnČ prodávajícího nebo kupujícího, dĤsledky pĜírodních þi jiných kalamit. Osobními pomČry se rozumČjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pĜikládaná majetku nebo službČ vyplývající z osobního vztahu k nim.“ [9] Cena reprodukþní Cena reprodukþní „je cena, za kterou je možno stejnou nebo porovnatelnou novou vČc poĜídit v dobČ ocenČní, bez odpoþtu opotĜebení.“[8, str. 51]. Další používané ceny Základní cena (znaþená ZC) je jednotková cena stanovená pĜedpisem pro objekt standardního provedení. Základní cena upravená (znaþená ZCU) je jednotková cena získaná ze základní ceny úpravou napĜ. koeficientĤ, srážek, pĜirážek apod. [8, str. 54]

1.6.2 Hodnota Hodnota na rozdíl od ceny nevyjadĜuje skuteþnČ cenu zaplacenou. Odráží užitek a prospČch vlastníka daného zboží nebo služby. ZnázorĖuje tedy vztah mezi zbožím þi službou a kupujícím a prodávajícím, který je vyjádĜen v penČzích. [8, str. 47] VČcná hodnota VČcná hodnota „je reprodukþní cena, snížená o pĜimČĜené opotĜebení, odpovídající prĤmČrnČ opotĜebené vČci stejného stáĜí a pĜimČĜené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožĖují okamžité užívání vČci.“ [16, str. 76] Je nazývána také þasovou cenou. Podle zákona o oceĖování majetku se zjistí nákladovou metodou.

14

2

ZNALCI, ODHADCI A ZNALECKÉ ÚSTAVY V souþasnosti se setkáváme se dvČma druhy odborníkĤ, kteĜí pĤsobí v oceĖování –

odhadce a znalec. V následující kapitole je vysvČtlena jejich þinnost, poukázáno na rozdíly a nastínČn problém s vývojem legislativy.

2.1

ZNALEC A ZNALECKÁ ýINNOST Znalec je kvalifikovaný odborník, který je po prokázání znalostí v oboru jmenován

do funkce podle zvláštních pĜedpisĤ. V oboru ekonomika – ceny a odhady, kam patĜí oceĖování nemovitého majetku, lze znalce považovat za nejkvalifikovanČjší osobu. Náplní þinnosti znalce je zpracovávání znaleckých posudkĤ pro soud a státní orgány, opatĜených kulatým razítkem se státním znakem, evidovaných ve znaleckém deníku. Znalec ve své práci zohledĖuje svĤj nezávislý a objektivní názor s využitím všech svých odborných znalostí, podkladĤ, technických možností a dostupných údajĤ. Vedle þinnosti pro soud a státní orgány mĤže být znalec požádán o vypracování znaleckého posudku obþanem nebo organizací. V takové situaci se musí jednat o posuzování v souvislosti se zamýšleným právním úkonem, jinak se nejedná o znaleckou þinnost. [12] Znalecká þinnost je ošetĜena pĜedevším zákonem þ. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumoþnících (dále jen „zákon o znalcích a tlumoþnících“) a vyhláškou þ. 37/1967 Sb. k provedení tohoto zákona, dalšími vyhláškami a smČrnicemi Ministerstva spravedlnosti a znalecké standardy.

2.1.1 Jmenování a odvolání znalce Do funkce znalce je osoba jmenována ministrem spravedlnosti nebo pĜedsedou krajského soudu. Jmenování probíhá na základČ výbČru mezi osobami, které splĖují podmínky. Tyto podmínky jsou 4 a vyjmenovává je zákon o znalcích a tlumoþnících. [10, str. 13] „Jmenovat znalcem nebo tlumoþníkem lze toho, kdo: a) je þeskoslovenským státním obþanem, b) má potĜebné znalosti a zkušenosti z oboru (jazyka), v nČmž má jako znalec (tlumoþník) pĤsobi; pĜedevším toho, kdo absolvoval speciální výuku pro znaleckou (tlumoþnickou) þinnost, jde-li o jmenování pro obor (jazyk), v nČmž je taková výuka zavedena, 15

c) má takové osobní vlastnosti, které dávají pĜedpoklad pro to, že znaleckou (tlumoþnickou) þinnost mĤže ĜádnČ vykonávat, d) se jmenováním souhlasí.“[11] PĜi jmenování osoba skládá znalecký slib, který stvrzuje svým podpisem a obdrží jmenovací listinu, která slouží k objednávce znalecké peþeti. Dále je znalec seznámen se znČním znalecké doložky, obdrží znalecký deník, prĤkaz znalce a následnČ je zapsán do seznamu znalcĤ. Ve znaleckém slibu se znalec zavazuje mlþenlivostí o skuteþnostech, které se pĜi výkonu své znalecké þinnosti dovČdČl. Zákon o znalcích a tlumoþnících také stanoví 5 dĤvodĤ, pro které je možno znalce z jeho funkce odvolat a následnČ vyškrtnout ze seznamu znalcĤ. o Pokud se v dostateþné míĜe prokáže, že nebyly splnČny podmínky pro jmenování nebo tyto podmínky odpadly. o Pokud nastaly skuteþnosti, pro které znalec nemĤže svoji práci trvale vykonávat. o Znalec pĜes upozornČní neplní své povinnosti. o Pokud organizace, kde je znalec zamČstnán, prokáže, že mu výkon jeho funkce brání v Ĝádném plnČní pracovních povinností. o Znalec požádá o své odvolání. [11] O odvolání rozhoduje a samotné zproštČní funkce vykonává ten, kdo znalce jmenoval. Po doruþení rozhodnutí znalec vrátí rozpracované spisy, uzavĜe znalecký deník a spolu se znaleckou peþetí je odevzdá krajskému soudu nebo Ministerstvu spravedlnosti. Proti odvolání znalce neexistuje žádný opravný prostĜedek. [10, str. 18]

2.1.2 Znalecký posudek Náležitosti znaleckého posudku jsou upraveny § 13 vyhlášky þ. 37/1967 Sb. k provedení zákona o znalcích a tlumoþnících. Znalecký posudek má dvČ þásti. Nález, kde znalec popíše zkoumaný prvek a skuteþnosti, ke kterým pĜihlížel. A posudek, kde jsou uvedeny otázky, které mají být zodpovČzeny i s jejich odpovČćmi. Pokud je znalecký posudek v písemné podobČ, musí mít formu sešitu opatĜeného sešívací šĖĤrou, pĜipevnČnou k zadní stranČ posudku a pĜetištČnou znaleckou peþetí. Všechny 16

strany posudku musí být oþíslované. Na závČr musí znalec pĜipojit znaleckou doložku. Pokud podaný znalecký posudek tyto náležitosti nemá, jedná se o posudek vadný. Vadný se mĤže stát znalecký posudek i z dĤvodĤ obsahových náležitostí. NejdĤležitČjší vČc je, aby byl znalecký posudek pĜezkoumatelný a byly využity všechny zdroje a podklady, které jsou k dispozici. Dále musí být posudek jasný, úplný s pĜihlédnutím k platným pĜedpisĤm. Pokud má posudek nČjakou vadu, pĜizve se znalec k vysvČtlení nebo doplnČní, popĜípadČ se pĜizve jiný znalec nebo znalecký ústav. [10, str. 104 - 105]

2.1.3 Znalecké ústavy Podle zákona o znalcích a tlumoþnících mohou znaleckou þinnost vykonávat dva druhy ústavĤ. Prvním jsou ústavy specializované na znaleckou þinnost a druhým ústavy kvalifikované pro znaleckou þinnost. Ty mají jinou hlavní náplĖ, ale v pĜípadČ, že o to státní orgán požádá, jsou oprávnČni podat znalecký posudek. Jsou jimi napĜ. vysoké školy a výzkumné ústavy. Takovým ústavem je napĜ. Ústav soudního inženýrství pĜi Vysokém uþení technickém v BrnČ. Znalecké ústavy jsou zapsány v seznamu Ministerstva spravedlnosti. Posudky podávají vždy písemnČ a za jeho správnost a vþasnost odpovídá organizace jako celek. V posudku se pouze uvede, kdo v pĜípadČ potĜeby potvrdí pĜed státním orgánem správnost posudku nebo podá potĜebná vysvČtlení.

2.1.4 Vývoj legislativy Znalecká þinnost se v souþasné dobČ Ĝídí stále zákonem z roku 1967 a vyhláškou ze stejného roku, která prošla za uplynulou dobu 4 novelami. V posledních letech se stalo téma novelizace zákona o znalcích a tlumoþnících hodnČ diskutované mezi znalci a odbornou veĜejností. Jedním z návrhĤ novelizace zákona o znalcích a tlumoþnících mČl zĜídit „Komoru soudních znalcĤ“ na principu napĜ. LékaĜské komory. Podle dalšího by znalci mČli svoji þinnost provádČt na základČ živnostenského zákona. Žádný z mnoha návrhĤ však nebyl do dnešního dne schválen. V souþasné dobČ se novelizace zákona þ. 36/1967 SB., prošla Poslaneckou snČmovnou do druhého þtení.

17

2.2

ODHADCE Odhadce je kvalifikovaný odborník, který má potĜebnou zpĤsobilost a zkušenosti

provádČt oceĖovací þinnost. ýinnost odhadcĤ je zamČĜena pĜedevším na komerþní oceĖování a ekonomické posuzování majetku þi služeb. Odhadci svoji þinnost vykonávají na základČ zákona þ. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání. KonkrétnČ se jedná o živnost vázanou a podmínky jejího udČlení vypoþítává pĜíloha dvČ tohoto zákona. Pro oceĖování nemovitého majetku je tĜeba: „a) vysokoškolské vzdČlání ve studijním programu a studijním oboru zamČĜeném na oceĖování majetku, nebo b) vysokoškolské vzdČlání a absolvování celoživotního vzdČlávání podle zvláštního právního pĜedpisu v rozsahu nejménČ 4 semestrĤ zamČĜeného na oceĖování majetku dané kategorie, nebo c) vysokoškolské vzdČlání nebo vyšší odborné vzdČlání nebo stĜední vzdČlání s maturitní zkouškou v pĜíslušném oboru, ve kterém má být oceĖování vykonáváno, a absolvování celoživotního vzdČlávání podle zvláštního právního pĜedpisu v rozsahu 2 semestrĤ zamČĜeného na oceĖování majetku dané kategorie, nebo d) vysokoškolské vzdČlání nebo vyšší odborné vzdČlání nebo stĜední vzdČlání s maturitní zkouškou v pĜíslušném oboru, ve kterém má být oceĖování vykonáváno, a absolvování pomaturitního kvalifikaþního studia v rozsahu nejménČ 2 školních rokĤ zamČĜeného na oceĖování majetku dané kategorie, nebo e) vysokoškolské vzdČlání nebo vyšší odborné vzdČlání nebo stĜední vzdČlání s maturitní zkouškou v pĜíslušném oboru, ve kterém má být oceĖování vykonáváno, a 2 roky praxe v oboru, nebo f) osvČdþení o rekvalifikaci nebo jiný doklad o odborné kvalifikaci pro pĜíslušnou pracovní þinnost vydaný zaĜízením akreditovaným podle zvláštních právních pĜedpisĤ, nebo zaĜízením akreditovaným Ministerstvem školství, mládeže a tČlovýchovy, nebo ministerstvem, do jehož pĤsobnosti patĜí odvČtví, v nČmž je živnost provozována, a 5 let praxe v oboru.“ [15] Program celoživotního vzdČlávání neboli certifikaþní orgány pro odhadce zahájili svoji þinnost v roce 1996. Prvním akreditovaným orgánem byl Bankovní institut, následovala 18

ýeská komora odhadcĤ majetku, nynČjší Spoleþnost pro certifikaci odhadcĤ majetku, Certifikaþní orgán VŠE Praha a Ústav soudního inženýrství. [14] Na závČr této podkapitoly je nutné zdĤraznit, jak vyplývá z popisu výše, že þinnost znalce a odhadce je jiná. Odhadce nedisponuje takovou mírou odpovČdnosti, která by nastala u znalce z provedení nekvalitní þinnosti. V tuzemsku není bČžné, že každý, kdo splní zákonem pĜedepsané povinnosti, je jmenován. Základním rozdílem je pro koho oba tito odborníci svoji práci vykonávají a jaký je výstup jejich þinnosti. Odhadce nesmí podat jako koneþný výsledek své práce znalecký posudek. Jeho závČry se mohou nazývat napĜ.: odhad, posudek o cenČ nemovitosti, ocenČní apod. Dále je také nutné si uvČdomit, že znalci a odhadci jako skupina nepĤsobí vedle sebe, ale vzájemnČ se prolínají. V praxi je tedy bČžné, že znalec vykonává profesi odhadce. [13, str. 14]

2.3

INSTITUCE PģSOBÍCÍ V OCEĕOVÁNÍ

2.3.1 Instituce pĤsobící v ýeské republice V ýeské republice se vyskytuje nČkolik profesních sdružení. Znalci a odhadci se sluþují v tČchto institucích zcela dobrovolnČ, ale pokud jsou nČjaké takové organizace þlenem, jsou povinni dodržovat jejich vnitĜní pĜedpisy. Jednou z nich je Asociace znalcĤ a odhadcĤ ýeské republiky (AZO) pĜi Ústavu soudního inženýrství Vysokého uþení technického v BrnČ. Asociace je obþanským sdružením, které seskupuje soudní znalce a odhadce majetku. Je registrovaná Ministerstvem spravedlnosti ýeské republiky. Zabývá se pĜedevším neustálým zvyšováním kvalifikace svých þlenĤ, poĜádá konference, sympozia apod. Podílí se také na tvorbČ právních pĜedpisĤ, týkajících se dané problematiky a úþastní se i na vydávání þasopisu Soudní inženýrství. ýeská komora odhadcĤ majetku, profesní sdružení znalcĤ a odhadcĤ (ýKOM) je zájmové, nezávislé a neziskové sdružení podnikatelĤ v oblasti oceĖování. Jejich základním posláním je zvyšování kvalifikace a kvality služeb jejích þlenĤ. Dále spolupráce na úrovni státních orgánĤ a mezinárodních institucí. Komora soudních znalcĤ je další organizací pĤsobící na tomto poli. Sdružuje znalce všech profesí. Hlavní náplní je obhajovat zájmy znalcĤ ve vztahu ke státním orgánĤm, organizacím a osobám. Dále projednávání návrhĤ právních pĜedpisĤ a prosazování etických a morálních zásad znalecké þinnosti. 19

2.3.2 NejvýznamnČjší mezinárodní instituce Jednou z mezinárodních institucí pĤsobících v celosvČtovém mČĜítku je International Valuation Standards Committee (dále jen „IVSC“). IVSC je mezinárodním sdružením profesionálních asociací se sídlem v LondýnČ. ýlenské organizace jsou vázány jednotnými stanovami. IVSC vydává Mezinárodní oceĖovací standardy a uplatĖuje je na své þlenské organizace. Dalším evropským skružením odhadcĤ majetku je nezisková organizace The European Group of Valuers Asssociations (dále jen „TEGoVA“) se sídlem v Bruselu. ZamČĜuje se na vČdecké a vzdČlávací cíle a na formování evropské legislativy. TEGoVA také vydává Evropské oceĖovací standardy (European Property Valuation Standatds).

20

3

VYBRANÉ ZPģSOBY OCENċNÍ V následující kapitole, jsou popsány vybrané zpĤsoby ocenČní. Jelikož se tato práce

zabývá v praktické þásti ocenČním rodinných domĤ, je i tato kapitola tímto smČrem zamČĜena.

3.1

OCENċNÍ PODLE CENOVÉHO PěEDPISU Cenovým pĜedpisem pro oceĖování rodinných domĤ je, jak už bylo výše zmínČno,

zákon o oceĖování majetku a jeho provádČcí vyhláška. Podle tohoto zákona je možno provést ocenČní zpĤsobem nákladovým, porovnávací nebo kombinací nákladového a výnosového ocenČní. Metodu výpoþtu pĜesnČ popisuje zákon o oceĖování majetku a odkazuje se na provádČcí vyhlášku. Trh s nemovitostmi se neustále vyvíjí a každý rodinný dĤm je jedineþný a pĤsobí na nČj nespoþet faktorĤ. Tyto þinitelé však není možno shrnout do jednoduchých postupĤ, podle kterých by bylo možno ocenČní provést. To si však ocenČní podle cenového pĜedpisu žádá, a proto cena není odrazem skuteþné tržní hodnoty. Jde tedy o cenu umČle vytvoĜenou. PĜesto se však zákon snaží k tČmto hodnotám pĜiblížit pomocí koeficientĤ, které jsou pĜi stanovení ceny dle cenového pĜedpisu používány. [19, str. 66] OcenČní podle cenového pĜedpisu slouží pĜedevším pro úþely dČdického Ĝízení, jako podklad pro výpoþet danČ z pĜevodu nemovitostí. Dále je cena podle cenového pĜedpisu využívána pro konkurzní Ĝízení, Ĝízení pĜed státními orgány (napĜ.: pro vypoĜádání spoluvlastnictví), v nČkterých pĜípadech je takto stanovená cena požadována i nČkterými penČžními ústavy (v pĜípadČ ruþení nemovitostí, pojištČní apod.). [12, str. 285] Naproti stanovení ceny podle cenového pĜedpisu stojí tedy ocenČní tržním zpĤsobem (kapitola 3.2). Lepší orientaci v problematice pomĤže následující schéma.

21

OCEĕOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ

PODLE OCEĕOVACÍHO PěEDPISU

TRŽNÍ

NÁKLADOVÁ METODA

NÁKLADOVÁ METODA

POROVNÁVACÍ METODA

VÝNOSOVÁ METODA

KOMBINACE VÝNOSOVÉ A NÁKLADOVÉ METODY

POROVNÁVACÍ MEODA

CENA TRŽNÍ CENA ADMINISTRATIVNÍ

ODHADCE

ZNALEC

Schéma 1: PĜehled metod oceĖování, zdroj [13]

3.1.1 OcenČní nákladovým zpĤsobem Tento zpĤsob ocenČní vychází z nákladĤ, které by bylo nutno vynaložit na poĜízení stejného objektu ocenČní v místČ, þase a stavu ke dni ocenČní. Tato metoda v sobČ odráží technickou stránku nemovitosti – konstrukce a vybavení. Nákladová metoda pĜedevším ukazuje jakým zpĤsobem a s jakými náklady nemovitost vznikla. Tato hodnota se pak sníží o pĜimČĜené znehodnocení stavby (opotĜebení) a další vývoj stavby (životnost). Odráží v sobČ nepĜímo i ekonomické nedostatky (úprava o koeficienty). Výpoþet ocenČní tímto zpĤsobem je velmi pracný. Vyžaduje podrobnou technickou dokumentaci. Pokud není dokumentace shodná se skuteþným stavem, ocenČní se provede podle skuteþného stavu.

22

Cenový pĜedpis stanovuje, že ocenČní nákladovým zpĤsobem se provede podle vzorce: ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp, kde je ZCU základní cena upravená, ZC

základní cena podle pĜílohy þ. 6 vyhlášky,

K4

koeficient vybavení stavby,

K5

koeficient polohový podle pĜílohy þ. 14 vyhlášky,

Ki

koeficient zmČny cen staveb podle pĜílohy þ. 38 vyhlášky,

Kp

koeficient prodejnosti podle pĜílohy þ. 39 vyhlášky.

Dále se upravená základní cena vynásobí obestavČným prostorem rodinného domu, þímž vznikne cena výchozí. Tato cena se upraví o opotĜebení stavby podle návodu uvedeného níže. Koeficienty používané pĜi nákladovém ocenČní rodinných domĤ Koeficient vybavení K4 - základní ceny, které jsou upraveny vyhláškou, konkrétnČ pĜílohou þ. 6, jsou stanoveny pro standardní neboli obvyklé provedení konstrukcí rodinného domu. Stavba se však mĤže odlišovat od daných parametrĤ. NČkteré konstrukce mohou být lepší þili nadstandardní, nČkteré naopak horší – podstandardní. NČkteré z konstrukcí standardního vybavení mohou chybČt. [16, str. 155] Postup výpoþtu stanovuje § 5 provádČcí vyhlášky a to podle vzorce: K4 = 1 + (0,54 x n) kde je 1 a 0,54

konstanta

n

souþet objemových podílĤ konstrukcí a vybavení, uvedených v pĜíloze þ. 15 vyhlášky, v tabulce þ. 3, s nadstandardním vybavením, snížený o souþet podílĤ konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením Dále provádČcí vyhláška stanovuje, že „není-li ve výþtu konstrukcí a vybavení

v pĜíloze pĜíslušné tabulky (tab. þ. 3) pĜílohy þ. 15 uvedena konstrukce, která se ve stavbČ

23

vyskytuje, zjistí se její objemový podíl dle bodu 8 písmeno b) této pĜílohy. ZjištČný objemový podíl se vynásobí koeficientem 1,852 a pĜipoþte se k souþtu objemových podílĤ; pĜitom se výše ostatních objemových podílĤ nemČní. Výše koeficientu K4 je omezena rozpČtími 0,8 do 1,20, které lze pĜekroþit jen výjimeþnČ na základČ prĤkazného zdĤvodnČní…“ [17] Z výše uvedeného vyplývá, že u nadstandardních konstrukcí a vybavení, je k jejich objemovému podílu pĜipoþteno 54% (neboli je pĜiþteno 54% ceny k základní cenČ za m3, kterou se daná konstrukce na základní cenČ podílí). ObdobnČ tomu je u podstandardních konstrukcí a vybavení, kde se naopak 54% odeþítá. AutoĜi publikace Nemovitosti; OceĖování a právní vztahy se ke koeficientu K4 vyjadĜují takto: „Z vyhlášky není zĜejmé, proþ konstanta je právČ 0,54. Možná se jedná o nČjaký prĤmČr, který však v nČkterých pĜípadech mĤže být zcela nesprávný. NapĜíklad u Ĝady popisĤ je jako standardní krytina uveden pozinkovaný plech. Pokud bude plech mČdČný, bude zĜejmČ posouzen jako nadstandard a podíl pro stĜešní krytinu se výše uvedeným vzorcem zvýši o 54%, i když je ve skuteþnosti dražší o 350%.“[16, str. 156] Podkladem pro správný výpoþet koeficientu K4 je dĤkladné místní šetĜení a správné posouzení, jakému provedení a stavu konstrukce a vybavení odpovídají. Koeficient polohy K5 - je obsažen v pĜíloze þ. 14 provádČcí vyhlášky a ta polohu dČlí do 5 skupin: 1. Praha, Brno, Ostrava; 2. Ostatní statutární mČsta a katastrální území lázeĖských míst typu A; 3. MČsta, která byla k 31. Prosinci 2002 sídly okresních úĜadĤ a katastrálních území lázeĖských míst typu; B 4. Ostatní mČsta; 5. Ostatní obce. Koeficient zmČny cen staveb Ki - protože se ceny v prĤbČhu doby mČní, je základní cena upravena koeficientem zmČny cen staveb, který je bČžnČ nazýván koeficientem inflace. Je obsažen v pĜíloze þ. 38 provádČcí vyhlášky. Koeficient prodejnosti Kp – se nachází v pĜíloze þ. 39 provádČcí vyhlášky. Koeficienty jsou urþeny podle krajĤ, mČst, poþtu obyvatel a druhu stavby. Koeficient úþelového využití podkroví (znaþen jako Kpod) – je souþástí pĜílohy þ. 6 provádČcí vyhlášky a vynásobí se jím základní cena. Je urþen podle pomČru zastavČné plochy podkroví a zastavČné plochy prvního nadzemního podlaží.

24

OpotĜebení staveb V závislosti na vlivu používání, atmosférických vlivĤ a zmČn materiálu dochází k snížení hodnoty nemovitosti. Výpoþet nákladovým zpĤsobem se tedy musí upravit o opotĜebení stavby. Výpoþet opotĜebení lze provádČt zpĤsobem lineárním nebo analytickým. Lineární výpoþet vychází z pĜedpokladu, že se konstrukce v místČ a þase znehodnocují stejnČ po celou dobu jejich životnosti. Analytický zpĤsob výpoþtu vychází z toho, že se rĤzné konstrukce opotĜebovávají rĤznČ, podle toho jaké mají jednotlivé souþásti životnost. Výsledkem je pak vážený prĤmČr tČchto dílþích opotĜebení. Analytická metoda výpoþtu se požije, pokud je stavba v mimoĜádnČ dobrém nebo mimoĜádnČ špatném stavu, pokud je po opravČ mimo bČžnou údržbu nebo v pĜípadČ, kdy je opotĜebení lineární metodou nevýstižné. V této práci je ve výpoþtu nákladového ocenČní použit lineární zpĤsob výpoþtu opotĜebení.

3.1.2 OcenČní porovnávacím zpĤsobem PĜi ocenČní porovnávacím zpĤsobem dochází k porovnání oceĖované nemovitosti a prĤmČrným domem, který je stanoven vyhláškou (tzv. „etalonem“). Jedná se o porovnání nepĜímé. Tento zpĤsob ocenČní se použije nejvýše do 1100 m3 obestavČného prostoru. Pokud je tato hodnota pĜekroþena provádČcí vyhláška odkazuje na nákladový zpĤsob ocenČní. Každá odlišnost, která se urþuje ve výpoþtu, je slovnČ vymezena a je jí pĜiĜazena urþitá hodnota. VýbČrem správné varianty a pĜíslušné hodnoty dojde ke stanovení dílþích indexĤ. Dílþí indexy jsou tĜi (index trhu, index polohy, index konstrukce a vybavení) a skládá se z nich koeficient cenového porovnání. Ten upravuje indexovou prĤmČrnou cenu, která je urþena v pĜíloze þ. 20a provádČcí vyhlášky. Index trhu ovlivĖují 3 faktory a to: jaká je situace na daném dílþím trhu s nemovitostmi; zda je stavba na pozemku vlastním nebo cizím a vliv právních vztahĤ na prodejnost dané nemovitosti. Index trhu je obsažen v pĜíloze 18a provádČcí vyhlášky. Index polohy vyjadĜuje skuteþnosti, které se uplatĖují pĜi sjednávání cen nemovitosti. U rodinných domĤ se jedná zejména o obþanskou vybavenost, nezamČstnanost nebo také pracovní pĜíležitosti a dopravní dostupnost. Tato fakta se do ceny rodinného domu promítají rĤznČ. Posuzuje se velikost (poþet obyvatel) obce a její význam. Index polohy je souþástí pĜílohy 18a provádČcí vyhlášky. 25

V indexu konstrukce a vybavení se zohledĖuje stavebnČ technický stav nemovitosti, velikost pozemku, venkovní úpravy atd. Tento index se nachází v pĜíloze þíslo 20a provádČcí vyhlášky.

3.1.3 OcenČní kombinací výnosového a nákladového zpĤsobu Podle provádČcí vyhlášky se kombinace výnosového a nákladového ocenČní použije: „Je–li pronajata celá stavba, popĜípadČ s pĜíslušenstvím a pozemkem, jejíž cena se zjistí nákladovým zpĤsobem, ocení se kombinací nákladového a výnosového zpĤsobu.“ [17] Výsledkem je roþní nájemné snížené o náklady a podČlené mírou kapitalizace (pĜíloha þ. 16 provádČcí vyhlášky. Výsledná hodnota je potom vynásobena stem.

26

3.2

TRŽNÍ METODY OCENċNÍ Tržní ocenČní je na rozdíl od ocenČní podle cenového pĜedpisu individuální postup

„založený na hledání cenotvorných faktorĤ, jejich analýze, vážení jejich vlivĤ, které na hodnotu pĤsobí, a to vše v konkrétních podmínkách tržního prostĜedí, v nČmž je nemovitost obchodována. Za cenotvorné argumenty lze považovat pĜedevším stav nabídky a poptávky, stabilitu þi rozkolísanost, stav konkurenþního prostĜedí, pĤsobení ekonomických, fyzikálních, sociálních, demografických a politicko-správních vlivĤ. Všechna tato data lze považovat za základ, na kterém lze pĜistoupit k vlastnímu ocenČní.“[19, str. 66] Z hlediska trhu je možno provést ocenČní porovnávací metodou (nevyhláškovou), výnosovou metodou nebo nákladovou metodou.

3.2.1 Porovnávací metoda (nevyhlášková) Porovnávací metoda je zpĤsob ocenČní, který vychází z tržních principĤ. Je tedy nejobjektivnČjší metodou, protože vystihuje situaci na v daném tržním segmentu a daném þase (oproti provádČcí vyhlášce, která vystihuje hodnoty vždy rok zpČtnČ). NejdĤležitČjšími faktory jsou nabídka, poptávka a kupní síla obyvatelstva. Vlivem tČchto faktorĤ se trh s nemovitostmi formuje a odráží se tak na cenČ nemovitosti. Poptávku tvoĜí kupující, nabídku pak nemovitosti volné, k prodeji, ale i realizované. OcenČní by tedy mČlo vycházet z kvalitního prĤzkumu trhu. Základem této metody je porovnání hodnoty oceĖované nemovitosti s cenami podobných nemovitostí, které byly v daném segmentu trhu a þase realizovány nebo jsou volnČ obchodovatelné. Tržní hodnota, které má být dosaženo, je tedy v pĜímém vztahu k srovnatelným

nemovitostem.

Spolehlivost

této

metody

je

ovlivnČna

rozdílností

porovnávaných objektĤ. ýím je odlišností víc a ve vČtší míĜe, tím klesá spolehlivost výsledku ocenČní. [21] Hlavní pĜedpokladem pro použití této metody je možnost shromáždČní všech potĜebných informací. V nČkterých lokalitách to není možné, pĜedevším proto, že trh není rozvinut a srovnatelné nemovitosti v dané segmentu neexistují. PĜi odhadu tržní hodnoty je nejdĤležitČjší fází ocenČní sbČr dat a dobrá volba zpĤsobu porovnání, které budou sloužit jako podklad pro celkové vyhodnocení.

27

Shromažćování informací (databáze) PĜi výbČru srovnatelných nemovitostí (tedy tvorby databáze) je tĜeba mít na mysli všechny faktory, které cenu nemovitosti ovlivĖují. Podle toho jsou pak vybrány nemovitosti, které jsou si nejvíce podobné. Úprava ovlivĖujících faktorĤ pak bude co nejmenší. Takovými faktory jsou pĜedevším cena, velikost nemovitosti, velikost pĜiléhajících pozemkĤ, vybavení, dopravní obslužnost, parkování apod. Na tomto místČ se jeví jako nejvíce problematickou cena nemovitosti. I když se porovnávané faktory jako je napĜíklad velikost a vybavení od sebe liší, lze tuto odlišnost vyjádĜit, protože jsou konstantní. U ceny nastává problém ten, že hodnoty uvádČné v rĤzných zdrojích (kupní smlouvy, inzerce), nevyjadĜují cenu skuteþnČ zaplacenou. Vzhledem k tomu, že tyto informace nejsou veĜejnČ pĜístupné, se v praxi uplatĖuje jako ovlivĖující faktor „redukce na zdroj ceny“. KromČ toho, že by si mČly být vybrané nemovitosti co nejvíce podobné, mČlo by jich být i dostateþné množství. DĤvodem je vylouþení extrémĤ. Odhadce nebo znalec si sám urþí, jaký je nejvhodnČjší zpĤsob porovnání nemovitostí. Do ocenČní promítne i svou vlastní úvahu, která pramení z prĤzkumu nebo znalosti daného trhu. V této práci jsou k úpravČ odlišností srovnávaných nemovitostí požity kritéria odlišnosti (poloha, velikost, konstrukce a vybavení nemovitosti, velikost pozemkĤ, garáž, pracovní pĜíležitosti, posouzení znalce) a k nim pĜidČlené koeficienty. Pokud je odlišnost u srovnávané nemovitosti vČtší (má vČtší kladnou váhu), je koeficient vyšší než 1 a naopak.

3.2.2 Výnosová metoda Výnosová metoda pohlíží na rodinný dĤm jako na ekonomický objekt. OceĖuje se tak tedy užitek plynoucí z vlastnictví nemovitosti. Používá se pĜedevším u komerþních objektĤ, u objektĤ, které se pronajímají za volné neregulované nájemné, u obytných domĤ pĜedevším ve velkých mČstech, kde existuje rozvinutý trh s takovými prostorami. Výnosová hodnota se vypoþte jako souþet všech þistých budoucích výnosĤ z pronájmu. Protože jsou ale tyto pronájmy uskuteþĖovány v budoucnosti nebo minulosti, je tĜeba, aby byly transformovány odúroþením nebo kapitalizováním na souþasnou hodnotu. To je þástka, kterou by bylo nutno v souþasné dobČ uložit do bankovní instituce, aby bylo možno v budoucnu tento pĜedpokládaný výnos vyplatit. 28

„Výnosová hodnota nemovitosti je souþtem diskontovaných pĜedpokládaných budoucích þistých výnosĤ z jejího pronájmu.“[8, str. 267] ýistý budoucí výnos vyjadĜuje þástku (zisk), která se vypoþte z hrubého nájemného odeþtením nákladĤ spojených s vlastnictvím nemovitosti. Takovými náklady jsou daĖ z nemovitosti, pojištČní stavby, náklady na opravy a údržbu, správa nemovitosti a amortizace. NejþastČji se výnosová hodnota poþítá tzv. vČþnou rentou. Tento vztah lze použít za pĜedpokladu dlouhodobého dosahování konstantních výnosĤ. CV = z / i, kde je CV

výnosová hodnota

z

zisk

i

úroková míra setinná

3.2.3 Nákladová metoda Níže uvedené metody, stejnČ jako pĜedchozí, nejsou ošetĜovány žádným pĜedpisem, jsou však v praxi bČžnČ používány. Využívají se pĜedevším v pĜípadech ocenČní nových rodinných domĤ nebo domĤ bez výkresové dokumentace. Hodnota takto zjištČná se nazývá þasová (reprodukþní) cena. Metoda agregovaných položek Systém agregovaných položek slouží k rychlému a pomČrnČ pĜesnému zpĤsobu ocenČní. Využívá se u nemovitostí, kde není dosažitelná dokumentace, jsou však známy materiály a zpĤsob provedení jednotlivých stavebních konstrukcí. Celá nemovitost je rozdČlena na jednotlivé rozpoþtové položky. Urþité z nich jsou v rámci agregace slouþeny do jedné agregované položky a to tak, aby vždy tvoĜily jednu ucelenou konstrukci. V položce je tak obsažena nejen cena materiálu, ale komplexnČ všechny náklady vynaložené na zhotovení dané položky. PĜepoþet ceny pomocí technicko-hospodáĜských ukazatelĤ Nejedná se o metodu tak pĜesnou, jako je napĜíklad použití rozpoþtu, ale je to metoda jednodušší. Metoda spoþívá ve výpoþtu výmČr celé stavby (obestavČný prostor, zastavČná plocha, výška podlaží, délka, hloubka) a vynásobení dané jednotky jednotkovou cenou. 29

Jednotková cena se zjistí v katalogu technicko-hospodáĜských ukazatelĤ (dále jen „THU“). Je nejþastČji odrazem srovnání s již realizovanými stavbami. Ceny z dĜívČjších let se pĜepoþítávají indexem. Je zĜejmé, že oceĖovaná nemovitost je od srovnávací nemovitosti v urþitých aspektech odlišná. Proto je tĜeba uþinit modifikace. I pĜesto, že se jedná o metodu, která není stanovená pĜedpisem, používají se pro úpravu jednotkové ceny koeficienty, které jsou souþástí provádČcí vyhlášky. Pro úpravu vybavení stavby se použijí cenové podíly konstrukcí. Tento podíl vyjadĜuje zastoupení konstrukce na cenČ celé stavby. Pokud je nČkterá z konstrukcí nemovitosti, která se oceĖuje lepší (dražší), cenový podíl se zvýší a naopak. Pokud se daná konstrukce u oceĖované nemovitosti vĤbec nevyskytuje, podíl je nulový. Jestliže je tomu naopak, podíl se dopoþte z ceny konstrukce v místČ a þase. U výšky podlaží je tomu následovnČ. Pokud se výška podlaží zvyšuje, nČkteré podíly konstrukcí rostou (napĜ. svislé konstrukce), nČkteré zĤstávají nezmČnČny (napĜ. vodorovné konstrukce, dveĜe) a jiné se mČní þásteþnČ (napĜ. rozvody). Z toho je možné vyvodit, že s rostoucí výškou podlaží se snižuje cena za 1 m3 obestavČného prostoru. PĜi zmČnČ zastavČné plochy stavby (tedy pĤdorysných rozmČrĤ) se mČní výmČry prvkĤ, které jsou závislé na obvodu stavby (napĜ. obvodové stČny a jejich úpravy) a v rozdílném pomČru se mČní prvky spíše závislé na zastavČné ploše (napĜ. stropy, podlahy). ObecnČ to tedy znamená, že cena za 1 m3 obestavČného prostoru se lehce snižuje s rostoucí zastavČnou plochou. Dalším faktorem, který je nutno upravit je místo stavby, protože je zĜejmé, že náklady z hlediska þinitele jsou odlišné (napĜ. vesnice – mČsto, centrum mČsta – okraj mČsta). Údaje o oceĖované stavbČ mohou být z jiného období, než je doba oceĖování. Proto se pro úpravu cenové hladiny použijí cenové indexy. [16, str. 80-81] Vztah pro úpravu jednotkové ceny za pomocí obestavČného prostoru zní: JCO = JCS x I x KB x KZP x KV x (100 + VRN) / 100, kde je JCO

cena oceĖovaného objektu,

JCS

cena porovnatelného objektu,

30

I

index pĜepoþtu cenových úrovní,

KB

koeficient vlivu vybavení,

KZP

koeficient vlivu zastavČné plochy,

KV

koeficient vlivu podlaží,

VRN vedlejší rozpoþtové náklady v %. Podrobný položkový rozpoþet Metoda podrobného položkového rozpoþtu je nejpracnČjší, nejpodrobnČjší a tedy nejpĜesnČjší z metod, které odlišují druhy a výmČry jednotlivých konstrukcí. Celkové náklady na stavbu jsou seskupeny do jednotlivých celkĤ. Násobí se jednotkovou cenou podle katalogu cen stavebních prací, které jsou pravidelnČ aktualizovány. K této metodČ je zapotĜebí znát pĜesnČ jednotlivé konstrukce a jejich pĜesné provedení. Toho lze dosáhnout u nových staveb nebo s podrobnou provádČcí dokumentací.

31

4

SROVNÁNÍ VYBRANÝCH ZPģSOBģ OCENċNÍ

4.1

POROVNÁVACÍ METODA VYHLÁŠKOVÁ A NEVYHLÁŠKOVÁ Z charakteristiky tČchto metod vyplývá, že mají stejný základ. Tedy porovnání

s obdobnou nemovitostí. Stanovení ceny porovnávací metodou (vyhláškovou) vyplývá z cenového pĜedpisu. Metodika výpoþtu je tedy pĜesnČ dána a znalci umožĖuje jen malý prostor pro subjektivní názor. Naproti tomu porovnávací metoda (nevyhlášková) vychází þistČ z trhu a realizovaných respektive inzerovaných cen obdobných nemovitostí. Odhad této tržní hodnoty (obvyklé ceny) mĤže provádČt nejen znalec, ale i odhadce. Expert, který ocenČní provádí, zvolí adekvátní zpĤsob úpravy odlišností srovnávaných nemovitostí a mĤže do ocenČní zahrnout svĤj vlastní názor. V této práci jsou použity obČ tyto metody ocenČní. Porovnávací metoda (nevyhlášková) je vypoþtena pĜímým porovnáním oceĖované nemovitosti a obdobných nemovitostí na základČ sestavené databáze nemovitostí. Nemovitosti obsažené v databázi jsou pak upraveny koeficienty odlišnosti. Výsledkem je statisticky urþená prĤmČrná cena.

4.2

NÁKLADOVÁ METODA (PODLE CENOVÉHO PěEDPISU) A POROVNÁVACÍ METODA (VYHLÁŠKOVÁ) V následujícím textu je oznaþení „nákladová metoda“ považována za nákladovou

metodu vypoþtenou podle cenového pĜedpisu. Nákladová metoda a porovnávací metoda (vyhlášková) se Ĝídí zákonitostmi, které stanovuje platný oceĖovací pĜedpis, kterým je zákon o oceĖování majetku a provádČcí vyhláška. Nákladová metoda je nároþná na zpracování a zabývá se podrobným ocenČním celé stavby, pĜedevším jejích konstrukcí a vybavení, s pĜihlédnutím na její opotĜebení. Cena zjištČná se dále upravuje o koeficienty. Nákladová metoda v sobČ nezahrnuje cenu pozemku. Porovnávací metoda (vyhlášková) se zamČĜuje pĜedevším na stav nemovitosti a jeho polohu. Nemovitost se porovnává s tzv. vyhláškovým etalonem (metoda nepĜímého porovnání). Z informací, které máme k dispozici, tedy vybíráme správnou variantu z možností pĜedepsaných provádČcí vyhláškou. Z výše uvedeného tedy vyplývá, že nákladové ocenČní je pĜesnČjší s ohledem na poĜizovací cenu. Vyplývá z technické dokumentace stavby a odráží 32

její skuteþný stav. ProvádČcí vyhláška také stanovuje, že ocenČní porovnávací metodou je tĜeba provést, pokud velikost obestavČného prostoru dokonþeného RD (a nepatĜící k pĤvodní zemČdČlské usedlosti) nepĜesáhne 1 100 m3. V ostatních pĜípadech se provede ocenČní nákladovou metodou.

4.3

CENA ýASOVÁ A CENA OBVYKLÁ Odlišnost ceny þasové a ceny obvyklé (tržní hodnoty) spoþívá pĜedevším v tom, jakým

zpĤsobem se poþítají a co odrážejí. Cena þasová se stanovuje, jako cena zjištČná nákladovou metodou (podle cenového pĜedpisu) bez úpravy koeficientem prodejnosti. Je to tedy cena, za kterou by bylo možno nemovitost poĜídit v daném místČ a þase. Cena obvyklá vyjadĜuje cenu, za kterou by bylo možno nemovitost koupit nebo prodat. NejþastČji je odhadována prostĜednictvím porovnávací metody (nevyhláškové). Je tedy odrazem daného segmentu trhu.

33

5

OCENċNÍ POZEMKģ Pozemky jsou v kategorii nemovitostí zvláštností. Odlišnost je dána pĜedevším tím,

že jejich rozloha je omezená. Jejich velikost nelze rozšiĜovat nebo vyrábČt. Nepodléhají technickému opotĜebení a jejich životnost je z ekonomického hlediska nekoneþná. Co je a není stavební pozemek pro úþely ocenČní a þlenČní druhĤ pozemkĤ ošetĜuje §9 zákona o oceĖování majetku. Na cenu pozemkĤ pĤsobí mnoho faktorĤ. MČní se v závislosti napĜ. na využití (i pĜedpokládaného)

pozemku

(stavební,

zemČdČlský

apod.),

na

poloze

pozemku

nebo na zasíĢování (vodovod, kanalizace, plynovod). Vzhledem k tomu bylo vytvoĜeno nČkolik metod, na jejichž základČ se cena buć administrativnČ urþí, nebo na bázi trhu co nejpĜesnČji odhadne. [8, str. 387]

5.1

OCENċNÍ POZEMKģ PODLE CENOVÉHO PěEDPISU Zákon o oceĖování majetku stanovuje, že: „Stavební pozemek se oceĖuje násobkem

výmČry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapČ, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek ocenČn v cenové mapČ, ocení se násobkem výmČry pozemku a základní ceny za m2 upravené o vliv polohy a další vlivy pĤsobící zejména na využitelnost pozemkĤ pro stavbu...“ 2 [9] „Cenová mapa je grafickým elaborátem, z nČhož je možno zjistit cenu pozemkĤ.“ [16, str. 133]. BČžnČ se cenové mapy formují z komplexních informací o uskuteþnČných pĜevodech vlastnických práv k pozemkĤm v dané oblasti. Takto shromáždČné informace se uzpĤsobí a zanesou do mapy. Pro získání objektivní cenové mapy je zapotĜebí deseti a více let ustáleného trhu s nemovitostmi. V souþasnosti nastává problém se shromažćováním dostateþného množství dĤvČryhodných údajĤ. V kupní smlouvČ je vČtšinou uvedena cena za nemovitost jako celek (stavba a pozemek). Není tedy možné zjistit skuteþnou cenu prodaného pozemku. V takových pĜípadech se postupuje tak, že se od celkové ceny odeþte þasová cena stavby a zbytek se pokládá za cenu pozemku. Oficiální cenové mapy jsou vedeny v Cenovém vČstníku na stránkách Ministerstva financí ýeské republiky.

2

Údaj o ploše pozemku v m2 je þerpán z katastru nemovitostí.

34

Podrobné stanovení ceny stavebního pozemku v pĜípadČ, kdy není možno využít ocenČní podle cenové mapy, upravuje provádČcí vyhláška v §28. Tento paragraf dále odkazuje na pĜílohu þ. 21, podle které se cena upravuje o pĜirážky a srážky. Dále pak na pĜílohu þ. 38 (koeficient Ki) a pĜílohu þ. 39 (koeficient Kp). Cena pozemku (Kþ/m2) zahrady nebo pozemku ostatní plochy, která tvoĜí jednotný funkþní celek se stavbou a stavebním pozemkem ocenČným podle zmiĖovaného §28, se vypoþte vynásobením koeficientem 0,40.

5.2

NEAGELIHO METODA TěÍDY POLOHY OcenČní pozemku Neageliho metodou tĜídy polohy vychází z poznatku, že cena

stavebního pozemku je závislá na celkové cenČ nemovitosti (reprodukþní cena). Kladem této metody je, že se dá použít v pĜevážné vČtšinČ pĜípadĤ. Touto metodou se vyjadĜuje podíl ceny pozemku na celkové cenČ nemovitosti (pozemek+stavba). Procentuální vyjádĜení ceny pozemku na celkové cenČ nemovitosti, je stanoveno prostĜednictvím klíþe tĜídy polohy. Klíþe tĜídy polohy jsou: I. Všeobecná situace II. Intenzita využití pozemku III. Dopravní relace k velkomČstu IV. Obytný sektor V. ěemesla, prĤmysl, prĤmysl, administrativa, obchod VI. Povyšující faktory VII. Ponižující faktory. Ke každému klíþi polohy se pĜiĜadí tĜída polohy a její slovní vyjádĜení. Na základČ celkové výsledné tĜídy polohy se urþí podíl pozemku na celkové cenČ nemovitosti. Tímto zpĤsobem se ocení velikost pozemku do výše trojnásobku plochy zastavČné hlavními stavbami. PĜebývající plocha je ocenČna 25%.

35

6

REALITNÍ TRH V LITOMYŠLI A OKOLÍ Trh je místo, kde se stĜetává nabídka s poptávkou. Výsledkem jejich vzájemného

ovlivĖování je cena utvoĜená v tržním prostĜedí. Aby bylo možné detailnČ popsat realitní trh v Litomyšli a okolí, byly kontaktovány realitní kanceláĜe, které v segmentu trhu pĤsobí a zabývají se prodejem rodinných domĤ. Bohužel kontaktované spoleþnosti nebyly k podání informací velmi ochotní. Situace na trhu byla v prĤbČhu práce s databází sledována. V daném segmentu trhu odpovídá nabídka poptávce. Na základČ toho byla zvolena hodnota indexu trhu s nemovitostmi, která je souþástí výpoþtu ceny porovnávací metodou (vyhláškovou). Podle dalších zjištČných informací, se nemovitosti nabízené k prodeji v dotazovaných kanceláĜích prodávají v þasovém horizontu kolem jednoho roku. CenovČ se prodávají rodinné domy nejvíce do 3 miliónĤ Kþ. Dražší rodinné domy už nejsou tak žádané. DĤvodem je, že obyvatelé spíše upĜednostĖují si za þástku pĜevyšující 3 miliony Kþ postavit dĤm vlastní. Trendem v této oblasti je, že lidé se v posledních letech dávají pĜednost vlastnímu bydlení, pĜed pronájmy a pĜesouvají se spíše na okraje mČsta Litomyšl a Vysoké Mýto nebo do pĜiléhajících obcí. DĤvodem je, že napĜ. Litomyšl je známá svými vysokými nájmy. PĜíþinou je ale i fakt, že dostupnost z okraje do centra mČsta je minimálnČ nároþná, jak z hlediska þasu, tak z hlediska dopravy, popĜípadČ i pČší dostupnosti. Lidé tedy dávají pĜednost klidu a vČtšímu soukromí, pĜed výhodou bydlení v centru. Toto samozĜejmČ platí, pokud uvažujeme nad bydlením vlastním a ne z pohledu výhodné investice apod.

6.1

TVORBA DATABÁZE RODINNÝCH DOMģ Databáze je sestavena tak, aby vybrané rodinné domy byly porovnatelné

s oceĖovanými rodinnými domy. Byla shromažćována bČhem mČsíce ledna roku 2011. Ceny nemovitostí, které jsou v databázi obsaženy, byly sledovány po dobu tĜí mČsícĤ a nenastaly u nich žádné zmČny. VytvoĜená

databáze

slouží

pro

výpoþet

(nevyhláškovou).

36

ceny

RD

porovnávací

metodou

6.1.1 Databáze

1.

2.

3.

4.

5.

Litomyšl 1 795 000

Litomyšl 2 180 000

Litomyšl 3 000 000

Litomyšl 2 500 000

Litomyšl 1 650 000

RD 4+1, CP 140 m2. K domu náleží pĤda, sklep, prostorná terasa, garáž, velká dílna, pĜedzahrádka. V domČ byla zapoþata rekonstrukce spodního podlaží, ale nebyla dokonþena. DĤm je na pČkném místČ v klidné þásti obce. Celková plocha: 194 m2 Užitková plocha: 115 m2 Zdroj: VK Consult ýíslo inzerátu: 515 Rodinný dĤm s uzavĜeným dvorem v centru mČsta o CP 586 m2. Jedná se o rohový dĤm s obytnou þástí a zavedeným obchodem. Ve dvoĜe jsou k dispozici 3 garáže a dílna. PĜi rychlém jednání možnost slevy. Celková plocha: 586 m2 Užitková plocha: 504 m2 Zdroj: MM reality ýíslo inzerátu: 143224 Prodej udržov. domu 5+1 se zahradou v klidné þásti Litomyšle. U domu je i zdČná garáž propojená s dílnou, skleník. DĤm je vytápČn plyn. kotlem, ohĜev vody el. bojlerem. Obyvatelné podkroví. Plocha zahrada: 241 m2 Užitná plocha: 130 m2 ZastavČná plocha: 436 m2 Zdroj: MM reality ýíslo inzerátu: 159972 Prodej udržov. nepodsklep. domu 5+1 s menší zahradou. DĤm je do patra. PĜízemí-kuchyĖ a ob. pokoj, soc. zaĜ. V patĜe 4 pokoje,WC, vytáp. domu plyn. kotlem, napoj.-kanaliz., telefon, elektro 220V+380V Plocha zahrada: 72 m Užitná plocha: 100 m2 ZastavČná plocha: 184 m2 Celková plocha: 279 m2 Zdroj: VK Consult ýíslo inzerátu: 477 Rodinný dĤm o velikosti 3+1 se nachází nedaleko centra mČsta. Jedná se o Ĝadový, zdČný RD s možností využití podkroví. DĤm je udržovaný, bez rekonstrukce v dobrém technickém stavu. Dispozice: kuchyĖ, 3 pokoje, koupelna s WC, 2 x sklad, 2 x dílna, komora, garáž, terasa. DĤm napojen na veĜejný vodovod, kanalizaci, plyn, elektro. Možnost využití zahrady pĜed domem. Plocha pozemku [m²]: 138 Zahrada [m²]: 416 Zdroj: 37

Ideal reality ýíslo inzerátu: 140669

6.

Svitavy Laþnov 2 795 000

7.

8.

9.

Kozlov 2 700 000

Morašice 2 190 000

Vysoké Mýto 3 600 000

Nabízíme k prodeji velmi pČkný RD z roku 1991. Nachází se v klidné mČstské þásti Svitavy Laþnov. Dispozice: 1. NP pĜedsíĖ, chodba se schodištČm, koupelna, WC, obývací pokoj se vstupem na terasu a kuchyĖ s balkonem. 2. NP ložnice, koupelna, WC, 2 pokoje, pĤdní prostor. 1. PP prádelna, sklep, sušárna, garáž. VytápČní je zajištČno plynovým kotlem. Okrasná zahrada. Celková plocha: 550 m2 Užitková plocha: 163 m2 Zdroj: MM reality ýíslo inzerátu: 170518 Prodej pČkného domu 5+1 se zahradou a slunnou terasou za domem. DĤm je do patra, kde v pĜízemí je 2+1, v patĜe 3+1.V obou patrech je soc. zaĜízení. VytápČní ÚT na tuhá paliva, garáž. Plocha zahrada: 568 m2 Užitná plocha: 100 m2 ZastavČná plocha: 95 m2 Zdroj: VK Consult ýíslo inzerátu: 492 Prodej vČtšího domu se zahradou, zdČný, garáží a venkovním krbem. DĤm je podsklep., vytápČný kotlem na plyn a krb. kamny v jídelnČ. Je napojen na elektro, vodu obecní, plyn a kanalizaci. Celková plocha: 638 m2 ZastavČná plocha: 127.00 m2 Užitná plocha: 310.00 m Plocha zahrada: 511 m2 Zdroj: VK Consult ýíslo inzerátu: 374 Prodej novostavby RD 4+kk. Dispozice: veranda, obývací pokoj s kuchyní a jídelním koutem, technická místnost, 3 pokoje, balkon a koupelna. Rok výstavby 2010. DĤm je nízkoenergetický výhodná sazba za elektĜinu. Nadstandardní vybavení, podlahové vytápČní, vnitĜní krb s prĤduchy, garáž., atd. Žádaná klidná lokalita nedaleko centra. Celková plocha: 600 m2 Užitková plocha: 100 m2 Zdroj: MM reality ýíslo inzerátu: 195671

38

10.

11.

12.

Janov 1 775 000

Opatov 1 688 000

Svitavy Laþnov 2 800 000

13.

Svitavy 3 400 000

Prodáme RD 3+1, cihlový, patrový, v klidné þásti obce. DĤm je po vnitĜní celkové rekonstrukci,nová koupelna,plast ová okna,topení v podlaze,nová elektĜina,nové podlahy(pvc,dlažba, pl. podlaha).Velká prostornápĤda,vhodná k rekonstrukci na pĤdní vestavbu. ZastavČná plocha: 140 m2 Užitná plocha: 125m2 Zdroj: RK Evropa ýíslo inzerátu: LI11SH104 Prodej prostorného, cihlového, domu do patra s terasou, garáží, altánem a krbem vyzdČným z kamene. U domu je udržovaná zahrada se vzrostlou zelení v obci, která se nachází v blízkosti Svitav. 3 parkovací místa. ZastavČná plocha: 247 m2 Užitná plocha: 247m2 Plocha zahrada: 1309 m2 Celková plocha: 1035 m2 Zdroj: VK Consult ýíslo inzerátu: 765 Prodej prostorného RD 7+1 se zahradou v klidné lokalitČ. Dispozice: 1. PP – prostorná hala, kuchyĖ a prádelna. 1. NP - Obývací pokoj, ložnice, dČtský pokoj, koupelna s WC, chodba. 2. NP - Obývací pokoj, ložnice, dČtský pokoj, koupelna s WC, chodba. VytápČní je kotlem na TP. Elektrika 220 / 380 V, ohĜev vody bojlerem, odpady svedeny do veĜejné kanalizace. Užitková plocha: 165 m2 Celková plocha: 5026 m2 Zdroj: MM reality ýíslo inzerátu: 173818 Nabízíme k prodeji nadstandardní dvoupodlažní novostavbu RD s garáží a zahradou. Kolaudace 5/2009. Dispozice: pĜízemí - zádveĜí, pĜedsíĖ se schodištČm, kuchynČ, obýv. pokoj se vstupem na zahradu, ložnice. V patĜe dvČ ložnice, šatna, pracovna. VytápČní podlahové plyn. kotlem, 2x koupelna, alarm, vestavČné skĜínČ. Užitková plocha: 148 m2 Celková plocha: 305 m2 Zdroj: MM reality ýíslo inzerátu: 165286

39

14.

BĜezová nad Svitavou 1 275 000

15.

16.

Vendolí 2 950 000

Letohrad 2 995 000

Prodej - Ĝadový rodinný dĤm 3+1 v klidné lokalitČ. K domu náleží okrasná zahrada s terasou a s kĤlnou. Obývací pokoj s krbovými kamny. V cenČ kuchyĖská linka vþetnČ spotĜebiþĤ. PĜi rychlém jednání výrazná sleva. Užitková plocha: 95 m2 Celková plocha: 137 m2 Zdroj: MM reality ýíslo inzerátu: 138922 Prodej novostavby rodinného domu, pĜipraveného ke kolaudaci. DĤm nadstandardnČ Ĝešen. Dispozice: pĜízemí - kuchyĖ s obývacím pokojem, ložnice, koupelna s WC, technické zázemí, podkroví - 2x ložnice, nad schody fit místnost, koupelna. DĤm má ráz roubené chalupy, v kuchyni je vystavČná pec, podhledy s trámy, dĜevČné obklady i podlahy, dĜevČná okna. Topení- plyn i tuhá paliva (v peci) s rozvodem vytápČní celého domu. Vybavení: kuchyĖská linka s vestavČnými spotĜebiþi, pec pro vaĜení i spaní, 2x koupelna (v podkroví bez zaĜizovacích pĜedmČtĤ), plynový kotel. ZP:104m2 Pozemek: 1362m2 Užitná plocha: 160 Zdroj: Reality Burdová ýíslo inzerátu: není uvedeno Nabízíme k prodeji novostavbu rodinného domu s garáží. Dispozice: obývací pokoj s kuchyĖským koutem, ložnice, 2x pokoj a koupelna s rohovou vanou a sprchovým koutem. Plastová okna se žaluziemi, vnitĜní dveĜe SAPELI, na podlahách keramická dlažba a plovoucí podlaha. VytápČní je zajištČno plynovým kotlem s rozvody do ÚT nebo krbem. Zahrada s pergolou. Celková plocha: 727 m2 Užitková plocha: 114 m2 Zahrada 596 m2 Zdroj: MM reality ýíslo inzerátu: 172744

40

17.

Ústí nad Orlicí 4 495 000

18.

ýeská TĜebová 4 899 000

19.

ýeská TĜebová 4 899 000

20.

Vysoké Mýto 2 200 000

RD 5+1 s garáží po celkové rekonstrukci v klidné þásti. ZĤstane veškeré vybavení, vþetnČ elektrospotĜebiþĤ. Internet, satelit. VytápČní plyn. kotlem. Venkovní bazén, pergola. Celková plocha: 356 m2 Užitková plocha: 150 m2 Zdroj: MM reality ýíslo inzerátu: 160619 Nabízíme k prodeji zánovní stavbu rodinného domu (kolaudace 2000) v klidné þásti. Dispozice domu - kuchyĖ s jídelnou, obývací pokoj, pracovna, 5x pokoj, 2x koupelna, 3x WC, 2x lodžie, 2x terasa, 2x sklep, dvojgaráž, dílna, prádelna, 3x technická místnost. Udržovaná zahrada. Solární ohĜev vody. Užitková plocha: 196 m2 Celková plocha: 1597 m2 Zdroj: MM reality ýíslo inzerátu: 174447 RD (lze i dvougeneraþní) se zahradou. Disp.: 1. NP.: byt 2+1, koupelna s WC, 2x tech. místnost, kotelna, sklep, 2 garáže. 2. NP.: podkrovní byt 3+1, koupelna s WC, terasa. VytápČní plyn. kotlem, veĜ. vodovod a kanalizace. Na zahradČ je pergola a krb. Celková plocha: 329 m2 Užitková plocha: 408 m2 Zdroj: MM reality ýíslo inzerátu: 174447 Popis: Dvougeneraþní rodinný dĤm 2 x bytová jednotka 2+1, koupelna, WC, špajz. Nemovitost je ½ podsklepena, balkón a pĤdní prostory. Souþástí je garáž, dílna a pĜístavek. Inž. sítČ: elektĜina 230/400V, obecní voda, kanalizace, topení je ústĜední na plynový kotel + wafky a vlastní studna. ZastavČná plocha : 168 m2 Zahrada : 433 m2 Zdroj: RK Pohoda ýíslo inzerátu: 627

41

7

POPIS VYBRANÝCH LOKALIT A RODINNÝCH DOMģ

7.1

POPIS LOKALIT Rodinné domy, které byly vybrány pro úþely ocenČní, se nacházejí v oblasti

Litomyšlska. KonkrétnČ se tedy jedná o mČsto Litomyšl a Vysoké Mýto a dále o obce Dolní Újezd a Morašice. Tato území jsou vzdáleny od Litomyšle max. 15 km. V lokalitách nebyla a není cenová mapa

7.1.1 Litomyšl Litomyšl leží V Pardubickém kraji asi 20 km severozápadnČ od okresního mČsta Svitavy. MČsto se tedy rozkládá na hlavním dopravním tahu z Brna do Hradce Králové. Protéká jím Ĝeka Louþná a v souþasné dobČ má 10 275 obyvatel. Souþasná Litomyšl je mČsto udržující si svĤj historický potenciál a tradiþní „malomČšĢáctví“. ZároveĖ

se rozvíjí

jak

na poli

moderní

architektury,

sportu,

kultury a zábavy, tak na poli prĤmyslu, ekonomiky a podnikání. [1] NejvČtší historickým bohatstvím a kulturní památkou Litomyšle je renesanþní zámek, který je od roku 1999 zapsán na Seznam svČtového dČdictví UNESCO. K zámeckému areálu náleží i zámecký pivovar, kde se narodil významný þeský skladatel BedĜich Smetana. Za zmínku stojí i další historické budovy jako je DĤm u RytíĜĤ, stojící na SmetanovČ námČstí, Piaristický chrám Nalezení sv. KĜíže, kostel Povýšení sv. KĜíže, kostel sv. Anny, SmetanĤv dĤm a Portmoneum – Muzeum Josefa Váchala. Nejen historie láká do Litomyšle každoroþnČ spousty turistĤ. Od roku 1949 se zde každoroþnČ, na poþest slavného rodáka, koná hudební festival Smetanova Litomyšl. Jak už bylo Ĝeþeno, Litomyšl leží na hlavním dopravním tahu, þili je zastávkou pro dálkové spoje autobusové dopravy (smČr Praha, Brno, Olomouc, Liberec). Co se týþe železniþní dopravy, je v Litomyšli zastávka sloužící lokální dopravČ motorovým osobním vlakem, který jezdí smČr Vysoké Mýto a Ústí nad Orlicí. Spoje jezdí asi 4x dennČ v odpoledních hodinách. Ve mČstČ nyní funguje i hromadná mČstská doprava, která má tĜi okruhy, po kterých autobusy jezdí jednosmČrnČ. Na frekventovaném okruhu v centru mČsta jednou za hodinu, v ménČ frekventovaných lokalitách nČkolikrát dennČ. Otázka parkování není ve mČstČ nijak složitá. Parkovacích míst a parkovišĢ je dostatek a jsou placené pouze v centru na námČstí. Dále mohou obyvatelé k parkování využívat bez vČtšího omezení ulic.

42

DČje se tak pĜedevším ve þtvrtích zastavČných rodinnými domy. Sportovní nadšenci mohou využit i služeb cyklobusu, který jezdí o víkendu pravidelnou trasu. Ve mČstČ se nachází i prĤmyslová zóna, která podléhá neustálému tlaku rozvoje. Rozkládá se kolem hlavního tahu pĜi vjezdu i výjezdu z mČsta. Zastoupení zde má prĤmysl tiskaĜský, textilní, výrobní, skláĜský, ale i chovný prĤmysl v podobČ líhnČ kuĜat. Z celkového poþtu obyvatelstva (12 275) je 7 270 ve vČku mezi 15 a 64 lety tzv. produktivní obyvatelstvo. NezamČstnanost ve mČstČ dosahuje výšky 9,1%, což odpovídá prĤmČru v kraji, který þiní 7,9%. Obyvatelé nacházejí pracovní uplatnČní v místČ bydlištČ, nejsou tedy nuceni dojíždČt do zamČstnání vČtší vzdálenosti. Litomyšl se mĤže pyšnit i hojným zastoupením školských zaĜízení. KromČ nČkolika mateĜských škol jsou zde 3 základní, 5 stĜedních škol a uþilišĢ a dvČ vyšší školy. Své zastoupení zde má i vysokoškolský sektor v podobČ Restaurátorské školy (vysoká škola neuniverzitního typu). ObyvatelĤm je k dispozici témČĜ všechny druhy úĜadĤ a velmi dobrá obþanská vybavenost. Nachází se zde mČstský, stavební a finanþní úĜad, pošta, nemocnice, hasiþi, mČstská a státní policie, vše v blízkosti centra. Nachází se zde i nČkolik bankovních institucí. Dále mohou využít obyvatelé mČstskou knihovnu nebo kino. Co se týká sportovního vyžití, je zde hala se squashovými a tenisovými kurty. Dále krytá zimní hala, letní stadion, koupalištČ, krytý bazén, nČkolik tČlocviþen, motokárová dráha a bowling. Na okraji mČsta se rozkládá lesopark ýerná hora s turistickou stezkou a s parkurovým závodištČm. Fanoušky cyklosportu uspokojí klidné silnice II. a III. hned za hranicemi mČsta. Jak je výše uvedeno, Litomyšl je kulturní mČsto, které láká každoroþnČ tisíce turistĤ. Je zde tedy velmi dobĜe rozvinut prĤmysl pohostinství a gastronomie. Litomyšl je kompletnČ zasíĢovaná veĜejnými sítČmi (elektroinstalace, vodovod, kanalizace, plyn) a má vlastní þistiþku odpadních vod. 7.1.2 Vysoké Mýto Vysoké Mýto leží uprostĜed Pardubického kraje na spojnici mČst Brno a Hradec Králové. Od Litomyšle je vzdáleno asi 15 km severozápadním smČrem. V souþasné dobČ má 12 578 obyvatel.

43

MČsto se pyšní nejvČtším námČstím þtvercového typu v ýechách. KromČ toho jsou zde i další historické památky jako je Chrám svatého VavĜince, zvonice z 16. Století, ChoceĖská vČž, Pražská a Litomyšlská brána, Vodárenská a Klášterská bašta. [2] Co se dopravy týþe, je na tom Vysoké Mýto velmi podobnČ jako Litomyšl. Jak už bylo Ĝeþeno, leží na stejném hlavním dopravním tahu, tedy zde zastavují autobusy dálkové dopravy. StejnČ tak se dá vyjádĜit i o dopravČ železniþní smČrem do Litomyšle a Ústí nad Orlicí. Ve mČstČ zatím není zprovoznČna hromadná mČstská doprava. Parkování ve stĜedu mČsta a na námČstí je omezeno kapacitou, ale ne výraznČ. BČžnČ není problém s parkováním. V ostatních þástech mČsta je parkování taktéž bezproblémové, auta se mohou parkovat na ulici, bez vČtšího omezení. Vysoké Mýto je známé pĜedevším továrnou na výrobu autobusĤ Iveco Czech Republic a. s. (dĜívČjší Karosa), hlavní výrobní závod skupiny Irisbus. Další raritou je autodrom a letištČ, které se rozkládají hned pĜi vjezdu do mČsta u hlavní silnice. [2] Z celkového poþtu 12 578 obyvatel je 8 745 produktivního vČku (15-64 let). NezamČstnanost þiní 6,1% , což je jen nepatrnČ nižší než je prĤmČr v kraji (7,9%). Obyvatelé nacházejí pracovní uplatnČní v místČ bydlištČ, nemusí dojíždČt vČtší vzdálenosti. Ve mČstČ jsou 4 mateĜské, dvČ základní školy, speciální a základní umČlecká škola, dále 5 škol stĜedních a jedna vyšší. V centru mČsta se dále nachází mČstský úĜad, policie, mČstská policie, hasiþi, pošta, nemocnice a nČkolik bankovních institucí. MČsto je dobĜe vybaveno i po stránce kulturní a sportovní. Je možné navštívit kino, divadlo, galerie, krytý plavecký bazén, plovárnu, stadion, nČkolik tČlocviþen a hal, squashové, volejbalové a tenisové kurty, bowling. Pro nároþnČjší je k dispozici i pĤjþovna motokár a þtyĜkolek na zdejším autodromu. MČsto Vysoké Mýto je zasíĢováno elektroinstalacemi, vodovodem, kanalizací a plynem a má vlastní þistiþku odpadních vod. 7.1.3 Dolní Újezd Obec Dolní Újezd se rozkládá asi 8 km jihozápadnČ od mČsta Litomyšl. Protéká jím Ĝeka Desná a v souþasné dobČ má 1 966 obyvatel. Historie obce sahá do poloviny 12. Století, což dokládá nČkolik stavebních památek. NejvýraznČjší a nejvzácnČjší z nich je kostel sv. Martina s gotickým presbytáĜem, který je

44

obklopen hĜbitovem s rannČ gotickou zvonicí. Za zmínku stojí i Pomník selského povstání, který je umístČn pĜed budovou školy. [3] Dopravní obslužnost je zajišĢována autobusovými spoji. V obci jsou tĜi zastávky a spojení jezdí 3-4 do hodiny, podle denní doby. Parkování je zde bezproblémové, bez omezení. Z celkového poþtu obyvatel (1966) je 1362 produktivním vČku (15-26 let). NezamČstnanost v obci þiní 11,6%, což je mírnČ vyšší než je prĤmČr v kraji (7,9%). V této obci má sídlo i nČkolik firem. NejvČtší je zemČdČlské družstvo, dále spoleþnosti s dopravními službami nebo truhláĜství. Dolní Újezd má školu základní, základní umČleckou a mateĜskou. MĤže se také pyšnit jednou z nejvČtších tČlocviþen v okrese. U školy je i hĜištČ s umČlým povrchem. V obci je ordinace praktického, zubního, dČtského lékaĜe. Dále obecní úĜad a pošta. Je možno využít i služby v pohostinství, knihovnu, nebo veĜejné koupalištČ. KaždoroþnČ se v obci poĜádá hudební festival Babí léto. V obci je zavedena elektroinstalace, plynofikace i veĜejný vodovod. V souþasné dobČ se pĜipravuje výstavba vlastní þistiþky odpadních vod. 7.1.4 Morašice Obec Morašice se nachází asi 8 km západním smČrem od mČsta Litomyšl a protéká jimi potok Fiala. Poþet obyvatel v souþasné dobČ þiní 709. První dochované zmínky o Morašicích jsou z poþátku 12. století. Z tohoto období pocházela rotunda, která se bohužel do dnešní doby nedochovala. Z historického hlediska stojí za zmínku jedinČ kostel sv. Petra a Pavla se dvČma zvony. Dopravní obslužnost zajišĢují autobusové spoje, které jezdí jednou až dvakrát za hodinu, podle denní doby. K parkování je bezproblémové, slouží k nČmu pĜevážnČ ulice. Z celkového poþtu obyvatelstva je 526 v produktivním vČku. NezamČstnanost v obci þiní 9,4 %, což odpovídá prĤmČru v kraji (7,9%). V Dolním ÚjezdČ je základní škola, mateĜská škola, zubní, dČtský a praktický lékaĜ. Dále se zde nachází pošta, obecní úĜad, prodejna smíšeného zboží, pohostinské služby a kulturní dĤm.

45

V obci není moc možností pracovního uplatnČní, pouze ve jmenovaných zaĜízeních. Obyvatelé dojíždí do zamČstnání zejména do Litomyšle. V obci je veškeré zasíĢování, þili elektroinstalace, plyn, kanalizace a vodovod. Obec má vlastní þistiþku odpadních vod. 7.2

POPIS OCEĕOVANÝCH RODINNÝCH DOMģ Rodinné domy, které byly vybrány pro úþely ocenČní, jsou popsány tak, aby bylo podle

nich možno ocenČní provést. Informace, které jsou zde udávány, jsou þerpány pĜedevším z technických zpráv, z údajĤ zjištČných pĜi osobních prohlídkách, z výkresových dokumentací a od majitelĤ popisovaných RD. Dokumentace vybraných RD byla shromáždČna a je pĜílohou této práce. (PĜíloha þ. 2) Parcely, na kterých stojí RD, jsou ve vlastnictví stejných majitelĤ, jako jsou RD. StejnČ tak i parcely v jednotném funkþním celku. Aktuální informace k parcelám (k 1. 10. 2011) jsou þerpány z katastru nemovitostí a jsou pĜílohou této práce (pĜíloha þ. 3 a 4). Údaje o obestavČném prostoru, jsou vypoþítány podle vyhlášky þ. 3/2008 Sb. Jejich podrobný výpoþet je v pĜíloze þ. 1 této práce.

7.2.1 Rodinný dĤm þ. 1 Rodinný dĤm stojí ve mČstČ Vysoké Mýto v blízkosti centra ve vilové þtvrti. DĤm je samostatnČ stojící, zdČný, þásteþnČ podsklepený, s 2. NP, bez podkroví a má dvČ bytové jednotky. Souþástí domu není garáž, možnost parkování ve dvoĜe nebo pĜed domem. DĤm je postaven na parcele þ. 891 o výmČĜe 209 m2. Ve funkþním celku s tímto pozemkem je i zahrada s parcelním þ. 892 m2 a výmČrou 343 m2. StáĜí nemovitosti je 22 let. ObestavČný prostor je 910,93 m3.

46

Obrázek 1: VýĜez z katastrální mapy RD þ. 1

DĤm je postaven na základových pasech z prostého betonu proložených kamenivem, s izolací. Zdi jsou provedeny z pČnosilikátových tvárnic tl. 400 mm na maltu a pĜíþky z dutých cihel tl. 100 mm na cementovou maltu. PĜeklady jsou z prefabrikovaných a ocelových nosníkĤ. Strop je z nosníkĤ K PZT a vložek Miako, zmonolitnČný 2 cm zálivkou z prostého betonu. Podhledy jsou rovné. StĜecha (nad hlavní þástí RD) je sedlová s bednČním a lepenkou pod plechové šablony. StĜešní krytina je provedena z pálených tašek Bramac. VnČjší omítky jsou bĜízolitové, škrábané v pĜírodním odstínu. VnitĜní omítky jsou štukové, plstí hlazené. Veškeré klempíĜské práce jsou provedeny z pozinkovaného plechu tl. 0,6 mm, natĜeného fermežovou barvou. PĤvodní okna byla v roce 2008 vymČnČna za plastová. DveĜe jsou typové, dĜevČné, plné nebo prosklené. Podlahy pokrývají v obytných místnostech podlahy z laminátu, v chodbách dlaždicemi nebo PVC. V chodbách je na stČnách dĜevČný obklad. Koupelny jsou vybaveny plastovou vanou, keramickým umyvadlem a obkladem. V kuchyĖských linkách jsou zabudovány elektrické sporáky a horkovzdušné trouby a v 2. NP i myþka nádobí. DĤm je napojen na elektrickou a plynovou síĢ, kanalizace je odvedena do septiku. K topení slouží teplovodní ústĜední vytápČní s plynovým kotlem. Venkovní úpravy jsou standardního rozsahu, vedlejší stavby nejsou. DĤm je pravidelnČ udržován a je v dobrém stavu.

47

7.2.2 Rodinný dĤm þ. 2 Rodinný dĤm je postaven v obci Dolní Újezd. Okolí je zastavČno rodinnými domy. DĤm je podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a využitým podkrovím. Je zdČný, jednobytový, souþástí domu je garáž. DĤm se nachází na parcele þ. st. 780 s výmČrou 134 m2. Stejnému majiteli náleží i pĜiléhající zahrada s parcelním þ. 1449/96 a výmČrou 618 m2. StáĜí rodinného domu je 35 let. ObestavČný prostor je 1172,42 m3.

Obrázek 2: VýĜez z katastrální mapy RD þ. 2

Základové pasy jsou tvoĜeny prostým betonem, který je proložen kamenivem, s izolací (i svislou). Obvodové zdivo je provedeno z pČnosilikátových blokĤ, pĜíþky z cihel dutých Obvodové nosné zdivo má tloušĢku 375 mm, vnitĜní nosné zdivo 300 mm a pĜíþky 150 mm. PĜeklady jsou z prefabrikovaných železobetonových pĜekladĤ RZP. Strop nad 1. NP je proveden z cihelných pálených hurd do I nosiþĤ. Strop nad 2. NP je dĜevČný s podbitím a záklopem. Podhledy jsou rovné, v obývacím pokoji z hoblovaných prken. StĜecha je sedlová krytá eternitovými þtverci 40/40 cm. VnČjší omítky jsou bĜízolitové, škrábané. VnitĜní prostory jsou omítnuty vápennou omítkou štukovou, plstí hlazenou, v pĜízemí dĜevem hlazenou. Sokl je obložen z žulových haklíkĤ. KlempíĜské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu tl. 0,6 mm opatĜeného nátČrem. V 1. NP jsou podlahy kryty betonovou dlažbou, v ostatních místnostech jsou keramické nebo vlýskové. Chodby jsou obloženy dĜevem. V koupelnách a na WC a v þásti

48

kuchynČ je použit glazovaný obklad. PĤvodní okna byla vymČnČna za plastová. DveĜe jsou plné nebo prosklené s ocelovými zárubnČmi. VytápČní je ústĜední s kotlem na tuhá paliva a elektrickým bojlerem na teplou vodu. Majitelé topí výhradnČ dĜevem. DĤm je napojen na veĜejné sítČ a to na elektroinstalace a vodovod. Kanalizace je svedena do vlastního septiku. K domu nenáleží žádné vedlejší stavby. Venkovní úpravy jsou ve standardním rozsahu a provedení. Majitel rodinný dĤm pravidelnČ udržuje a je v dobrém technickém stavu.

7.2.3 Rodinný dĤm þ. 3 Rodinný dĤm se nachází v obci Dolní Újezd a je situován v þásti zastavČné rodinnými domy. DĤm je nepodsklepený, zdČný, samostatnČ stojící, jednobytový, pĜízemní s podkrovím a garáží. Rodinný dĤm je postaven na parcele þ. st. 1071, jejíž výmČra je 147 m2. Stejným majitelĤm náleží zahrada s parcelním þíslem 1005/10 a výmČrou 764 m2. StaĜí domu je 5 let. ObestavČný prostor þiní 884,99 m3.

Obrázek 3: VýĜez z katastrální mapy RD þ. 3

Základové pasy jsou vylity z betonu prokládané kamenivem, s izolací. Zdivo je provedeno ze systému Porotherm. VnČjší obvodové zdivo je tl. 450 mm a vnitĜní nosné zdivo tl. 300 mm. VnitĜní pĜíþky jsou z tvárnic Ytong tl. 100 mm. Stropní konstrukce je realizována z ocelových stropních nosníkĤ a keramických stropních desek Hurdis. Podhledy jsou rovné. PĜeklady jsou železobetonové Ĝady RZP.

49

StĜecha je valbová a je pokryta stĜešními pálenými taškami Bramac. VnitĜní i vnČjší omítky jsou vápenocementové štukové, soklový pás je proveden z keramických páskĤ. KlempíĜské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Podlaha je pokrytá dlažbou nebo laminem. SchodištČ je ze dĜeva. V koupelnách, na WC a v þásti kuchynČ je bČlninový obklad. KuchynČ je vybavena drtiþem odpadu, sklokeramickou deskou a digestoĜí. VýtápČní

je

Ĝešeno

jako

ústĜední

s plynovým

kotlem.

DĤm

je

napojen

na elektroinstalace, plyn a vodovod. Kanalizace je svedena do septiku, ale je pĜipravena na pĜipojení na novČ budovanou obecní kanalizaci. U domu nejsou žádné vedlejší stavby. Venkovní úpravy jsou ve standardním rozsahu a provedení. Rodinný dĤm je ve velmi dobrém technickém stavu a je o nČj majiteli pravidelnČ peþováno. Nemovitost je zatížena hypotékou ve výši 670 000 Kþ (þástka k lednu 2011).

7.2.4 Rodinný dĤm þ. 4 Rodinný dĤm stojí v obci Litomyšl a je situován ve þtvrti zastavČné rodinnými domy. DĤm je samostatnČ stojící, pĜízemní, zdČný, nepodsklepený, jednobytový s garáží. DĤm je postaven na parcele þ. st. 506 o výmČĜe 115 m2. Spolu s tímto pozemkem jsou v jednotném funkþním celku pozemek þ. 207/142 o výmČĜe 233 m2 a pozemek þ. 207/117 o výmČĜe 1424 m2. StáĜí domu je 8 let. ObestavČný prostor domu je 655,45 m3.

Obrázek 4: VýĜez z katastrální mapy RD þ. 4

Základové pasy jsou provedeny z betonu B 20 s izolací. Obvodové nosné zdivo je z tvárnic Porotherm 44 P+D na maltu Porotherm Universal. VnitĜní nosné zdi jsou ze zdiva

50

Porotherm 30 P+D a pĜíþky ze zdiva Porotherm 6,5 P+D. Strop je z ocelových I profilĤ a keramických vložek Miako zmonolitnČných a zalitých cementovým potČrem. Podhledy jsou rovné. StĜecha je valbová, vaznicová se stĜešní krytinou Bramac. Venkovní omítky jsou štukové, hladké nebo šlechtČné, opatĜené barevným nátČrem. Obvod domu je opatĜen keramickým obkladem. VnitĜní povrchy stČn jsou štukové, na záchodech, v koupelnČ a þásti kuchynČ je bČlninový obklad. Podlahy jsou pokryty dlažbou, laminem nebo PVC. SchodištČ je dĜevČné se zábradlím. KlempíĜské práce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Koupelna je vybavena keramickým umyvadlem, plastovou vanou, keramickou WC mísou a bidetem. V kuchyĖské lince je zabudována trouba, plynový sporák a myþka nádobí. DĤm je napojen na veĜejné sítČ (elektro, plyn, kanalizace, vodovod). VytápČní je ústĜední s plynovým kotlem. DĤm je ve výborném technickém stavu. Nemovitost je zatížena hypotékou ve výši 480 000 Kþ (þástka k lednu 2011).

7.2.5 Rodinný dĤm þ. 5 Rodinný dĤm se nachází v obci Morašice v þásti zastavČné rodinnými domy. DĤm je zdČný, pĜízemní, samostatnČ stojící, podsklepený, jednobytový s plochou stĜechou. Souþástí domu je garáž s jedním stáním. DĤm stojí na parcele þ. st. 154 o výmČĜe 150 m2 a spolu s pozemkem þ. 554/12 o výmČĜe 694 m2 tvoĜí jednotný funkþní celek. StáĜí je 26 let. ObestavČný prostor domu je 894, 81 m3.

Obrázek 5: VýĜez z katastrální mapy RD þ. 5

51

Základové pasy jsou z betonu prokládaného lomovým kamenem s izolací, uložené na vyrovnávacím štČrkopísku. Obvodové nosné zdi jsou z pČnosilikátového zdiva tl. 400 mm a vnitĜní nosné zdivo je z cihelné tl. 250 mm. PĜíþky jsou provedeny také z cihel tl. 100 mm. Nadokenní pĜeklady jsou typové RZP. Strop je proveden z ocelových I nosiþĤ s vloženými pálenými hurdami s rovným podhledy. ZastĜešení je provedeno na šikmou násypovou plochu s tepelnou vrstvou z dutých cihel. Krytina je z pozinkovaného plechu tl. 0,6 mm opatĜeného nátČrem. Schody jsou teracové, v 1. NP dĜevČné. VnČjší omítky jsou bĜizolitové, škrábané s pĜísadou bílé mramorové drtČ. Kolem domu je keramický obklad. VnitĜní omítky jsou vesmČs vápenné, štukové a to v 1. PP i 1. NP. DveĜe jsou typové do ocelových zárubní, okna typová, zdvojená, velkoplošná. V koupelnČ, ve sprše a na záchodČ jsou provedeny obklady stČn z bČlninových obkladaþek, obložena je i þást stČny v kuchyni nad dĜezem a sporákem. Chodba je opatĜena dĜevČným obkladem. Podlahy v koupelnČ a na záchodČ jsou z keramických dlaždic, v ložnicích je koberec a v pokoji dĜevČné vlýsky. Koupelna a WC jsou vybaveny standardnČ, tzn. keramickým umyvadlem, plastovou vanou a keramickou WC mísou. V kuchyĖské lince je zabudována trouba, plynový sporák a myþka nádobí. DĤm je majiteli pravidelnČ udržován a je ve velmi dobrém technickém stavu.

7.2.6 Rodinný dĤm þ. 6 Rodinný dĤm stojí ve mČstČ Litomyšl ve vilové þtvrti. DĤm je zdČný, samostatnČ stojící, nepodsklepený s 2. NP a þásteþnČ využitým podkrovím. Souþástí domu je garáž s jedním stáním. DĤm je postaven na parcele þ. st. 1379 s výmČrou 329 m2. Stejným majitelĤm náleží i zahrada s parcelním þ. 1276/4 o výmČĜe 520 m2. StáĜí domu je 46 let. ObestavČný prostor domu je 898,53 m3. Obrázek 6: VýĜez z katastrální mapy RD þ. 6

52

Základové pasy jsou vylity z betonu proloženým lomovým kamenem s izolací. Zdivo je

provedeno

z cihel

na

maltu

vápencovou

nebo

nastavovanou.

Stropy

jsou

z prefabrikovaných vložek PML, pĜeklady železobetonové RZP. Podhledy jsou rovné. StĜecha je sedlová s eternitovou krytinou. VnČjší omítky jsou bĜízolitové, vnitĜní hladké štukové. SchodištČ jsou teracová. KlempíĜské konstrukce jsou kompletní a to z pozinkovaného plechu. Chodba je obložena dĜevem. Podlahy jsou pokryty dlažbou nebo laminem, v podkroví kobercem. V koupelnČ, na WC a v þásti kuchynČ je obklad. DveĜe jsou dĜevČné, okna pĤvodní, dĜevČná, dvojitá. DĤm je napojen na veškeré veĜejné sítČ (elektroinstalace, vodovod, plyn, kanalizace). VytápČní je ústĜední s plynovým kotlem. Venkovní úpravy jsou standardního rozsahu, vedlejší stavby nejsou. Je zde provedena zmČna proti výkresové dokumentaci – veranda je ve skuteþnosti v úrovni 2. NP (bez schodĤ). Rodinný dĤm je majiteli udržován, i pĜes své stáĜí je v dobrém technickém stavu.

7.2.7 Rodinný dĤm þ. 7 Rodinný dĤm se nachází ve mČstČ Litomyšl. Jedná se o dĤm zdČný, Ĝadový, rohový. Souþástí domu je garáž pro jedno auto. DĤm je podsklepený s jedním nadzemním podlažím a využitým podkrovím. Stojí na parcele þ. st. 420 o výmČĜe 102 m2 a spolu s parcelou þ. 207/119 o výmČĜe 40 m2 a parcelou þ. 207/86 o výmČĜe 366 m2 tvoĜí jednotný funkþní celek. DĤm je starý 5 let. ObestavČný prostor domu je 741,48 m3.

Obrázek 7: výĜez z katastrální mapy RD þ. 7

53

Základové pasy jsou z betonu proložené kamenem s izolací. Zdivo je vystavČno z tvárnic systému Porotherm. Nosné zdivo je tl. 400 mm a pĜíþky tl. 100 mm. Stropy jsou provedeny z desek Hurdis s rovnými podhledy. StĜecha je valbová se stĜešní pálenou krytinou Bramac. VnČjší omítka je bílá, hrubá, ve spodní þásti je dĤm obložen haklíky, na verandČ dĜevem. VnitĜní omítky jsou hladké štukové. KlempíĜské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu vþetnČ parapetĤ. SchodištČ je teracové a dĜevČné. Podlahy jsou kryty dlažbou, PVC nebo laminem. V koupelnČ a na WC je bČlninový obklad. DveĜe jsou dĜevČné, okna plastová. KuchyĖ je vybavena plynovým sporákem. DĤm je napojen na veškeré veĜejné sítČ (elektroinstalace, plyn, kanalizace, vodovod). K topení slouží ústĜední vytápČní s plynovým kotlem. Venkovní úpravy jsou v bČžném rozsahu a provedení. Vedlejší stavby nejsou. DĤm je velmi dobrém technickém stavu. Nemovitost je zatížena hypotékou ve výši 750 000 Kþ (þástka k lednu 2011).

7.2.8 Rodinný dĤm þ. 8 Rodinný dĤm stojí v obci Dolní Újezd, v þásti, která je zastavČná pĜevážnČ rodinnými domy. Jedná se o dĤm zdČný, pĜízemní, samostatnČ stojící, nepodsklepený s þásteþnČ využitým podkrovím, jednobytový. Souþástí domu je i garáž. Rodinný dĤm stojí na parcele þ. st. 1042 o výmČĜe 197 m2 a je ve funkþním celku s parcelou þ. 1005/11 o výmČĜe 714 m2. StáĜi stavby je 7 let. ObestavČný prostor je 1006,54 m3.

Obrázek 8: VýĜez z katastrální mapy RD þ. 8

54

DĤm je postaven na základových pasech z prostého betonu prokládaného kamenem s izolací. Obvodové zdivo je provedeno z cihel Supertherm 44 PD tl. 450 mm, vnitĜní nosné zdivo tl. 300 mm z cihel CV14, obojí na vápenocementovou maltu. PĜíþky v 1. NP jsou z dutinových cihel Pk CD tl. 150 mm. V 2. NP jsou pĜíþky sádrokartonové s tepelnou a zvukovou izolací. Nadpraží otvorĤ je provedeno z prefabrikovaných železobetonových pĜekladĤ Ĝady RZP nebo z ocelových válcových I profilĤ. Stropní konstrukce jsou provedeny ze dĜeva se záklopem omítané, nad garáží z ocelových I profilĤ a keramických stropních desek Hurdis. Obývací pokoj je Ĝešen jako prostor bez stropní konstrukce, probíhají zde pouze nenosné pohledové trámy v úrovni stropu, prostor je otevĜený až po podhled zavČšený na stĜešní konstrukci. Zbylé podhledy jsou rovné. StĜecha je valbová, vaznicová se sklonem 30° a stĜešní taškovou krytinou Bramac hnČdé barvy. Omítky jsou štukové, opatĜené nátČrem. Okna jsou plastová, dveĜe typové dĜevČné, prosklené nebo plné. Podlahy pokrývá dĜevČná plovoucí podlaha nebo palubky v koupelnČ a v kuchyni je obklad. Koupelna je vybavena dvČma keramickými umyvadly a WC mísou, plastovou vanou a sprchovým koutem. V kuchyĖské lince je zabudovaná horkovzdušná trouba, myþka nádobí a sklokeramická varná deska. DĤm je napojen na veĜejné sítČ (elektro, vodovod, kanalizace, plyn). Topení je Ĝešeno ústĜedním teplovodním vytápČním s ohĜevem vody plynovým kotlem se zásobníkem. Venkovní úpravy jsou standardní, vedlejší stavby nejsou. Rodinný dĤm je ve velmi dobrém stavu

7.2.9 Rodinný dĤm þ. 9 Rodinný dĤm se nachází ve mČstČ Litomyšl, v þásti zastavČné rodinnými domy. DĤm je zdČný, pĜízemní, podsklepený, samostatnČ stojící a má jednu bytovou jednotku. Souþástí domu je garáž s jedním stáním. DĤm je postaven na parcele þ. st. 445 o výmČĜe 150 m2 a je ve funkþním celku s parcelou 194/1 o výmČĜe 469 m2. StáĜí stavby je 31 let. ObestavČný prostor rodinného domu je 1026, 19 m3.

55

Obrázek 9: VýĜez z katastrální mapy RD þ. 9

Základové pasy jsou z prostého betonu proloženého lomovým kamenem, s izolací. Obvodové zdivo je provedeno z pČnosilikátových tvárnic tl. 400 mm a 300 mm na vápenocementovou maltu. PĜíþky jsou z podélnČ dČrovaných cihel na cementovou maltu tl. 100 a 150 mm. Strop nad 1. PP je proveden z nosníkĤ K-PZT a keramických vložek Miako zmonolitnČných a zalitých cementovým potČrem. Nad 1. NP je strop dĜevČný s podhledem z hoblovaných prken. Záklop je z nesámovaných prken, na kterých je nabetonovaná škvárobetonová

mazanina

s cementovým

potČrem.

StĜecha

je

valbová,

vaznicová

s dvoudrážkových tašek uložených na latích. VnČjší omítky jsou bílé bĜízolitové, sokl je obložen režným kabĜincem. VnitĜní omítky v obytných místnostech jsou štukové v ostatních jednovrstvé. KlempíĜské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu, opatĜené nátČrem. SchodištČ je teracové. V kuchyni, koupelnČ a prádelnČ je proveden obklad. PĤvodní okna jsou vymČnČna za plastová. DveĜe jsou z masívu, plné nebo prosklené. Podlahy pokrývají v obytných místnostech vlýsky, v chodbách dlažba. Koupelna je vybavena keramickým umyvadlem, vanou a obkladem. V kuchyĖské lince je zabudována horkovzdušná trouba a myþka nádobí a plynový sporák. DĤm je napojen na elektrickou a plynovou síĢ, kanalizace je také odvedena do veĜejné sítČ. K topení slouží teplovodní ústĜední vytápČní s plynovým kotlem. K domu nenáleží žádné vedlejší stavby, venkovní úpravy jsou standardního provedení. Rodinný dĤm je pravidelnČ udržován a je v dobrém technickém stavu. Nemovitost je zatížena hypotékou ve výši 130 000 Kþ (þástka k lednu 2011).

56

7.2.10 Rodinný dĤm þ. 10 Rodinný dĤm stojí ve mČstČ Litomyšl ve vilové þtvrti. Jedná se o dĤm zdČný, nepodsklepený, samostatnČ stojící, se 2.NP. Souþástí domu není garáž, je možno parkovat na ulici pĜed domem nebo na zahradČ. DĤm je postaven na parcele þ. st. 388 o výmČĜe 104 m2. Stejným majitelĤm náleží ještČ parcela þ. 200/5 s výmČrou 1009 m2. StáĜí rodinného domu je 2 roky. ObestavČný prostor je 301,15 m3.

Obrázek 10: VýĜez z katastrální mapy RD þ. 10

Základy jsou provedeny z betonu proloženého kamenivem s izolací. Zdivo je provedeno ze systému Ytong. Nosné zdivo má tl. 240 mm a pĜíþky tl. 100 mm. StĜecha je pultová, krytá pálenými taškami. Strop nad 1.NP je z I nosníkĤ a keramických vložek Miako. Podhledy jsou rovné. VnitĜní i vnČjší omítky jsou štukové, klempíĜské prvky úplné z pozinkovaného plechu. Schody jsou dĜevČné. Podlahy jsou pokryty dlažbou nebo dĜevČnou podlahou. V koupelnách a na WC je obklad. Okna jsou plastová, dveĜe dĜevČné plné. KuchynČ je vybavena elektrickým sporákem a digestoĜí. DĤm je vytápČn pomocí ústĜedního topení a plynového kotle. Dále je napojen na elektroinstalace, vodovod, plyn a veĜejnou kanalizaci. Venkovní úpravy jsou standardního rozsahu a provedení a k RD nenáleží žádné vedlejší stavby. Rodinný dĤm je ve velmi dobrém stavu. Nemovitost je zatížena hypotékou ve výši 210 000 Kþ (þástka k lednu 2011).

57

8

REKAPITULACE VÝSLEDKģ OCENċNÍ Vybrané rodinné domy byly ocenČny nákladovou metodou, porovnávací metodou

(vyhláškovou), porovnávací metodou (nevyhláškovou), cenou þasovou a cenou obvyklou. Všechny podklady, informace a dokumenty, které pro ocenČní byly použity, jsou souþástí této práce a nacházejí se v pĜílohách, nebo jsou popsány v kapitolách 7.1 a 7.2. Všechny metody ocenČní vychází z technické dokumentace, která byla poskytnuta majiteli vybraných rodinných domĤ. Technická dokumentace je v pĜíloze þ. 2. Informace, které nebylo možno takto získat, byly doplnČny na místním šetĜení nebo od samotných majitelĤ. Informace potĜebné k ocenČní pozemkĤ byly získány z listĤ vlastnictví volnČ pĜístupných online v Katastru nemovitostí ýR. Ty jsou obsaženy v pĜíloze þ. 3 a 4.

Tabulka 1: Rekapitulace zjištČných cen3

þ. RD

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

Cena pozemkĤ ObestavČný Nákladavá Porovnávací metoda Porovnávací metoda Cena þasová Cena obvyklá (Neageliho prostor metoda (Kþ) (vyhlášková) (Kþ) (nevyhlášková) (Kþ) (Kþ) (Kþ) metoda) (Kþ) PĜíloha þ. 1 PĜíloha þ. 5 a 6 PĜíloha þ. 7 PĜíloha þ. 8 PĜíloha þ. 5 a 6 PĜíloha þ. 8 PĜíloha þ. 9 910,63 3 204 776 2 924 034 2 130 000 3 031 955 2 130 000 507 800 1172,42 2 404 052 3 263 187 2 250 000 3 184 174 2 250 000 548 000 884,99 3 009 629 3 743 633 2 400 000 3 986 263 2 400 000 510 700 655,45 3 921 543 3 008 518 2 570 000 3 354 613 2 570 000 805 400 894,81 2 424 384 3 474 096 2 130 000 2 832 224 2 130 000 365 400 898,53 2 519 901 2 721 632 2 480 000 2 155 604 2 480 000 621 300 741,48 4 260 835 3 273 728 2 370 000 3 644 855 2 370 000 519 000 1006,54 3 633 884 4 020 013 2 700 000 4 813 091 2 700 000 657 600 1032,68 3 848 296 3 115 078 2 400 000 3 291 956 2 400 000 601 700 301,15 1 602 436 1 355 418 1 850 000 1 370 775 1 850 000 387 000 Aby mohlo být ocenČní a následné porovnání kompletní, bylo zapotĜebí provést

i ocenČní pozemkĤ. To bylo provedeno Neageliho metodou tĜídy polohy. OcenČny byly pozemky, na kterých vybrané rodinné domy stojí a pozemky v jednotném funkþním celku.

3

Ceny jsou uvedeny bez pozemkĤ, kromČ porovnávací metody (nevyhláškové) a obvyklé ceny

58

Pro úþely ocenČní byl vypoþten obestavČný prostor každého rodinného domu podle provádČcí vyhlášky. Nákladová metoda byla zjištČna podle provádČcí vyhlášky a její výpoþet je souþástí pĜílohy þ. 5. V pĜíloze þ. 6 je vypoþten koeficient vybavení a konstrukce staveb, který je souþástí vypoþtu nákladové metody. ProvádČcí

vyhláška

stanovuje,

že

ocenČní

porovnávacím

zpĤsobem

(vyhláškovým), lze provést jen do velikosti obestavČného prostoru 1 100 m3 (jinak odkazuje na ocenČní nákladovou metodou). U rodinného domu þ. 2 byla tato hodnota pĜekroþena. PĜesto bylo ocenČní provedeno z dĤvodĤ vzájemné porovnatelnosti všech rodinných domĤ i porovnávací metodou dle §26a provádČcí vyhlášky. OcenČní porovnávací metodou (nevyhláškovou) bylo provedeno na základČ sestavené databáze nemovitostí, která je uvedená v kapitole 6.1.1. Nemovitosti do databáze byly vybírány tak, aby bylo možno provést jejich srovnání. To je provedeno pomocí rĤzných kritérií odlišnosti a k nim pĜidČlených koeficientĤ. Výsledná cena je v této práci považována za cenu obvyklou. Takto stanovená cena nejvíce odráží situaci na trhu v dané lokalitČ a cenu, za kterou jsou vybrané nemovitosti obchodovatelné. Jak už bylo Ĝeþeno, pro kompletaci a následné porovnání výsledných cen, bylo nutné provést ocenČní pozemkĤ. DĤvodem je to, že cena stanovená nákladovou metodou v sobČ nezahrnuje cenu pozemkĤ, které jsou s nemovitostí spjaty, oproti cenČ obvyklé (cenČ

stanovené

porovnávací

metodou

nevyhláškovou).

Metoda

porovnávací

(vyhlášková) v sobČ zahrnuje aspekt „pozemky ve funkþním celku se stavbou“. Tento aspekt mĤže ovlivnit dílþí koeficient pouze hodnotou -0,01;0 nebo 0,01. Ve finálním výsledku by se tedy jednalo o omezení minimální. Proto je cena pozemku pĜipoþtena i k cenČ zjištČné porovnávací metodou (vyhláškovou). PĜehled cen rodinných domĤ i s cenou pozemkĤ je rekapitulován v následující tabulce.

59

Tabulka 2: Rekapitulace zjištČnýc ných cen vþetnČ pozemkĤ

þ. RD

Porovnávací metoda Nákladová metoda da Porovnávací metoda (nevyhlášková) = cena (Kþ) (vyhlášková) (Kþ) obvyklá (Kþ)

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

3 712 576 2 952 052 3 520 329 4 726 943 2 789 784 3 141 201 4 779 835 4 345 630 4 449 996 1 989 436

3 431 834 3 811 187 4 254 333 3 813 918 3 839 496 3 342 932 3 792 728 4 677 613 3 716 778 1 742 418

Cena þasová (Kþ)

2 130 000 2 250 000 2 400 000 2 570 000 2 130 000 2 480 000 2 370 000 2 700 000 2 400 000 1 850 000

3 539 755 3 732 174 4 496 963 4 160 013 3 197 624 2 776 904 4 163 855 5 470 691 3 893 656 1 757 775

Pro lepší pĜehledno nost jsou ceny zjištČné vþetnČ pozemkĤ zaneseny zan v následujícím grafu.

ϲϬϬϬϬϬϬ ϱϬϬϬϬϬϬ

EĄŬůĂĚŽǀĄĄŵĞƚŽĚĂ;<ēͿ

ϰϬϬϬϬϬϬ WŽƌŽǀŶĄǀĂĂĐşŵĞƚŽĚĂ;ǀLJŚůĄƓŬŽǀĄͿ ;<ēͿ

ϯϬϬϬϬϬϬ

WŽƌŽǀŶĄǀĂĂĐşŵĞƚŽĚĂ ;ŶĞǀLJŚůĄƓŬŬŽǀĄͿсĐĞŶĂŽďǀLJŬůĄ ;<ēͿ

ϮϬϬϬϬϬϬ

ĞŶĂēĂƐŽǀǀĄ;<ēͿ

ϭϬϬϬϬϬϬ Ϭ ϭ͘

Ϯ͘

ϯ͘

ϰ͘

ϱ͘

ϲ͘

ϳ͘

ϴ͘

ϵ͘

ϭϬ͘

Graf 1: Graf zjištČných cen vþetn etnČ pozemkĤ

Z grafu vyplývá,, že ž nejvyššími se jeví ceny stanovené nákladovou n metodou a porovnávací metodou vyhláškovou. vy Jelikož je zĜejmé, že mezi zjištČnými zji cenami jsou

60

vzájemnČ velké rozdíly,, jsou j pro následné porovnání a zhodnocení ení výsledkĤ rozdČleny rodinné domy podle jejichh polohy p ve mČstČ nebo vesnici. Ve mČstČ Lito itomyšl a Vysoké Mýto se nachází RD þ. 1, 4, 6, 7, 9, 10, v obci Dolní Újezd a Morašice se nach acházejí RD þ. 2, 3, 5, 8. Dále tyto skupiny budou nazývány na „mČsta“ a „obce“.

ϲϬϬϬϬϬϬ EĄŬůĂĚŽǀĄĄŵĞƚŽĚĂ;<ēͿ

ϱϬϬϬϬϬϬ ϰϬϬϬϬϬϬ

WŽƌŽǀŶĄǀĂĂĐşŵĞƚŽĚĂ;ǀLJŚůĄƓŬŽǀĄͿ ;<ēͿ

ϯϬϬϬϬϬϬ ϮϬϬϬϬϬϬ

WŽƌŽǀŶĄǀĂĂĐşŵĞƚŽĚĂ ;ŶĞǀLJŚůĄƓŬŬŽǀĄͿсĐĞŶĂŽďǀLJŬůĄ ;<ēͿ

ϭϬϬϬϬϬϬ

ĞŶĂēĂƐŽǀǀĄ;<ēͿ

Ϭ ϭ͘

ϰ͘

ϲ͘

ϳ͘

ϵ͘

ϭϬ͘

Graf 2: Rekapitulace zjištČnýchh ccen RD þ. 1, 4, 6, 7, 9, 10

Z tohoto grafu je lép épe vidČt, že nejvyšší cenou (u RD ve mČstec tech) je cena nákladová. Cena stanovená porovnávac vací metodou (vyhláškovou) a cena þasová se k sobČ pĜibližují. Zde hraje roli koeficient Kp.

ϲϬϬϬϬϬϬ EĄŬůĂĚŽǀĄĄŵĞƚŽĚĂ;<ēͿ

ϱϬϬϬϬϬϬ ϰϬϬϬϬϬϬ

WŽƌŽǀŶĄǀĂĂĐşŵĞƚŽĚĂ;ǀLJŚůĄƓŬŽǀĄͿ ;<ēͿ

ϯϬϬϬϬϬϬ

WŽƌŽǀŶĄǀĂĂĐşŵĞƚŽĚĂ ;ŶĞǀLJŚůĄƓŬŬŽǀĄͿсĐĞŶĂŽďǀLJŬůĄ ;<ēͿ

ϮϬϬϬϬϬϬ ϭϬϬϬϬϬϬ

ĞŶĂēĂƐŽǀǀĄ;<ēͿ

Ϭ Ϯ͘

ϯ͘

ϱ͘

ϴ͘

Graf 3: Rekapitulace zjištČnýchh ccen RD þ. 2, 3, 5, 8

61

V tomto grafu je zĜejmé že nejvyšší cenou (u RD v obcích) je cena þasová, která se blíží cenČ zjištČné porovnávací metodou (vyhláškovou). Jaký podíl mají pozemky na celkové cenČ nemovitosti, je vyjádĜeno v následující tabulce.

Tabulka 3: Podíl pozemkĤ na celkové cenČ nemovitosti

Porovnávací Porovnávací metoda Nákladová metoda (nevyhlášková) þ. RD metoda (vyhlášková) (Kþ) = cena (Kþ) obvyklá (Kþ)

Cena þasová (Kþ)

Podíl VýmČra PrĤmČrná pozemkĤ Cena pozemkĤ na cena RD pozemkĤ cenČ RD 2 (m ) (%)

1. 3 712 576 3 431 834 2 130 000 3 539 755 3 203 541 552 2. 2 952 052 3 811 187 2 250 000 3 732 174 3 186 353 752 3. 3 520 329 4 254 333 2 400 000 4 496 963 3 667 906 911 4. 4 726 943 3 813 918 2 570 000 4 160 013 3 817 719 1 772 5. 2 789 784 3 839 496 2 130 000 3 197 624 2 989 226 799 6. 3 141 201 3 342 932 2 480 000 2 776 904 2 935 259 849 7. 4 779 835 3 792 728 2 370 000 4 302 455 3 811 255 508 8. 4 345 630 4 677 613 2 700 000 5 470 691 4 298 484 911 9. 4 449 996 3 716 778 2 400 000 3 893 656 3 615 108 619 10. 1 989 436 1 742 418 1 850 000 1 757 775 1 834 907 1 113 Aritmetický prĤmČr podílu pozemkĤ na cenČ RD (všech) Rozmezí podílu pozemkĤ na cenČ RD (všech) Aritmetický prĤmČr podílu pozemkĤ na cenČ RD pro mČsta (RD þ. 1, 4, 6, 7, 9, 10) Aritmetický prĤmČr podílu pozemkĤ na cenČ RD pro obce (RD þ. 2, 3, 5, 8)

507 800 548 000 510 700 805 400 365 400 621 300 519 000 657 600 601 700 387 000

15,85 17,20 13,92 21,10 12,22 21,17 13,62 15,30 16,64 21,09 16,81 14-22 18,24 14,66

Z tabulky vyplývá, že pozemky se podílí na cenČ nemovitosti prĤmČrnČ. KonkrétnČ pak 18% ve mČstech a 15% v obcích. Což je odpovídající cena pro danou lokalitu. V následující tabulce jsou porovnány ceny zjištČné nákladovou metodou s ostatními metodami.

62

Tabulka 4: Porovnání nákladové metody s ostatními zjištČnými cenami

Srovnání (%) Nákladová Porovnávací Porovnávací metoda a Nákladová metoda Nákladová metoda metoda Cena þasová a porovnávací porovnávací þ. RD metoda (Kþ) (vyhlášková) (nevyhlášková) = (Kþ) metoda metoda (Kþ) cena obvyklá (Kþ) (vyhlášková) nevyhlášková (cena obvyklá) 1. 3 712 576 3 431 834 2 130 000 3 539 755 7,56 42,63 2. 2 952 052 3 811 187 2 250 000 3 732 174 -29,10 23,78 3. 3 520 329 4 254 333 2 400 000 4 496 963 -20,85 31,82 4. 4 726 943 3 813 918 2 570 000 4 160 013 19,32 45,63 5. 2 789 784 3 839 496 2 130 000 3 197 624 -37,63 23,65 6. 3 141 201 3 342 932 2 480 000 2 776 904 -6,42 21,05 7. 4 779 835 3 792 728 2 370 000 4 302 455 20,65 50,42 8. 4 345 630 4 677 613 2 700 000 5 470 691 -7,64 37,87 9. 4 449 996 3 716 778 2 400 000 3 893 656 16,48 46,07 10. 1 989 436 1 742 418 1 850 000 1 757 775 12,42 7,01 -2,52 32,99 Aritmetický prĤmČr (všech) Aritmetický prĤmČr mČst (Litomyšl, Vysoké Mýto) RD þ. 1, 4, 6, 7 ,9 ,10 11,67 35,47 Aritmetický prĤmČr ostatní obce (Dolní Újezd, Morašice) RD þ. 2, 3, 5, 8 -14,64 29,28

Nákladová metoda a cena þasová 4,66 -26,43 -27,74 11,99 -14,62 11,60 9,99 -25,89 12,50 11,64 -0,27 10,40 -23,67

V uvedené tabulce bylo opČt použito rozdČlení na mČsta a obce. Porovnání nákladové metody a porovnávací metody (vyhláškové) ukázalo, že ve mČstech je nákladová metoda prĤmČrnČ o 12% vyšší a v obcích o 15% nižší (prĤmČr všech RD -3%). PrĤmČr porovnání nákladové metody a porovnávací metody (nevyhláškové) je o 30% až 35% vyšší, pĜiþemž spodní hodnotu hranice tvoĜí obce a horní hranici tvoĜí mČsta (prĤmČr všech RD 33%). Porovnáním nákladové metody a ceny þasové bylo zjištČno, že nákladová cena je prĤmČrnČ ve mČstech o 10% vyšší a v obcích o 24% nižší. To zapĜíþiĖuje velikost koeficientu Kp. V následující tabulce je pĜehled výsledkĤ srovnání porovnávací metody (vyhláškové) a s cenami zjištČnými podle ostatních metod. Srovnání nákladové porovnávací (vyhláškové) se zde už nenachází, je provedeno v pĜedcházející tabulce.

63

Tabulka 5: Srovnání porovnávací metody s ostatními zjištČnými cenami

Srovnání (%) Porovnávací Porovnávací Porovnávací Porovnávací metoda metoda metoda Nákladová Cena þasová metoda þ. RD (nevyhlášková) (vyhlášková) a metoda (Kþ) (vyhlášková) (Kþ) (vyhlášková) = cena obvyklá porovnávací (Kþ) a cena (Kþ) metoda þasová (nevyhlášková) 1. 3 712 576 3 431 834 2 130 000 3 539 755 37,93 -3,14 2. 2 952 052 3 811 187 2 250 000 3 732 174 40,96 2,07 3. 3 520 329 4 254 333 2 400 000 4 496 963 43,59 -5,70 4. 4 726 943 3 813 918 2 570 000 4 160 013 32,62 -9,07 5. 2 789 784 3 839 496 2 130 000 3 197 624 44,52 16,72 6. 3 141 201 3 342 932 2 480 000 2 776 904 25,81 16,93 7. 4 779 835 3 792 728 2 370 000 4 302 455 37,51 -13,44 8. 4 345 630 4 677 613 2 700 000 5 470 691 42,28 -16,95 9. 4 449 996 3 716 778 2 400 000 3 893 656 35,43 -4,76 10. 1 989 436 1 742 418 1 850 000 1 757 775 -6,17 -0,88 Aritmetický prĤmČr (všech RD) 33,45 -1,82 Aritmetický prĤmČr mČsta (Litomyšl, Vysoké Mýto) RD þ. 1, 4, 6, 27,19 -2,39 Aritmetický prĤmČr obce (Dolní Újezd, Morašice) RD þ. 2, 3, 5, 8 42,84 -0,97 V posouzení cen zjištČných porovnávací metodou (vyhláškovou), porovnávací metodou (nevyhláškovou) nenastaly už takové výkyvy, jak bylo vidČt výše. Cena zjištČná porovnávací metodou (vyhláškovou) je prĤmČrnČ o 33% vyšší, konkrétnČ pak ve mČstČ o 27% a v obci o 43%. V následující tabulce jsou posouzeny zjištČné ceny s cenou zjištČnou porovnávací metodou nevyhláškovou (obvyklou cenou). Jelikož porovnání s nákladovou metodou a porovnávací metodou (vyhláškovou) bylo provedeno v pĜedcházející tabulce, už se zde neuvádí.

64

Tabulka 6: Porovnání obvyklé ceny s ostatními zjištČnými metodami

Porovnávací metoda Cena þasová Nákladová Porovnávací metoda þ. RD (nevyhlášková) (Kþ) metoda (Kþ) (vyhlášková) (Kþ) = cena obvyklá (Kþ) 1. 3 712 576 3 431 834 2 130 000 3 539 755 2. 2 952 052 3 811 187 2 250 000 3 732 174 3. 3 520 329 4 254 333 2 400 000 4 496 963 4. 4 726 943 3 813 918 2 570 000 4 160 013 5. 2 789 784 3 839 496 2 130 000 3 197 624 6. 3 141 201 3 342 932 2 480 000 2 776 904 7. 4 779 835 3 792 728 2 370 000 4 302 455 8. 4 345 630 4 677 613 2 700 000 5 470 691 9. 4 449 996 3 716 778 2 400 000 3 893 656 10. 1 989 436 1 742 418 1 850 000 1 757 775 Aritmetický prĤmČr (všech RD) Aritmetický prĤmČr mČsta (Litomyšl, Vysoké Mýto) RD þ. 1, 4, 6, 7 ,9 ,10 Aritmetický prĤmČr obce (Dolní Újezd, Morašice) RD þ. 2, 3, 5, 8

Srovnání (%) Porovnávací metoda (nevyhlášková) a cena þasová -66,19 -65,87 -87,37 -61,87 -50,12 -11,97 -81,54 -102,62 -62,24 4,99 -58,48 -46,47 -76,50

Z tabulky vyplývá, že cena stanovená porovnávací metodou nevyhláškovou (obvyklá cena) je ve mČstech o 46% a v obcích o 77% nižší než cena þasová. PrĤmČrná hodnota všech RD þiní 58%.

8.1

VLIV VYBRANÉHO ASPEKTU „PRACOVNÍ PěÍLEŽITOSTI“ Název vybraného aspektu „pracovní pĜíležitosti“ byl zmČnČn a v souþasné dobČ se

nazývá „nezamČstnanost v obci a okolí“ (dále jen „nezamČstnanost“). Je souþásti indexu polohy porovnávací metody (vyhláškové). Vliv tohoto aspektu bude aplikován na ceny zjištČné u vybraných rodinných domĤ. Lokality, v kterých vybrané rodinné domy leží, mají nezamČstnanost odpovídající prĤmČru v kraji, jak už bylo popsáno výše. Pro názornost jsou hodnoty zopakovány v následující tabulce.

65

Tabulka 7: Míra nezamČstnanosti ve vybraných lokalitách

Míra nezamČstnanosti (%) 9,1 6,1 11,6 9,4 7,9

Lokalita Litomyšl Vysoké Mýto Dolní Újezd Morašice PrĤmČr v kraji (Pardubický)

Pro znázornČní a zhodnocení výsledkĤ bylo opČt rozdČlení vybraných rodinných domĤ na skupiny „mČsta“ a „obce“. Hodnota aspektu „nezamČstnanost“ a její následný vliv na dílþím indexu polohy a cenČ je ve mČstČ: o -0,06 - pokud je vyšší než prĤmČr v kraji, o 0 - pokud je roven prĤmČru v kraji, o 0,06 - pokud je vyšší než prĤmČr v kraji a v obci: o -0,04 - pokud je vyšší než prĤmČr v kraji, o 0 - pokud je roven prĤmČru v kraji, o 0,04 - pokud je vyšší než prĤmČr v kraji

Z toho vyplývá, že v našem pĜípadČ tedy nedošlo k žádnému omezení ceny. Aby se dal vliv nezamČstnanosti na cenČ vyjádĜit, bude uvažována vždy minimální hodnota aspektu (-0,06, -0,04) a maximální hodnota (0,06, 0,04) aspektu na cenách zjištČných porovnávací metodou (vyhláškovou), jak je vidČt v následující tabulce.

66

Tabulka 8: Vliv aspektu „nezamČstnanost“ na cenu pro mČsta

Porovnávací metoda vyhlášková (Kþ)

Porovnání (%)

þ. RD

s hodnotou aspektu nezamČstnanost -0,06

s hodnotou aspektu nezamČstnanost 0,06

cena s hodnotou -0,06 a hodnotou 0,06

1. 4. 6. 7. 9. 10.

2 823 205 2 847 550 2 627 783 3 066 952 2 977 585 1 309 079

3 024 863 3 049 146 2 815 482 3 284 081 3 190 270 1 401 757

6,67 6,61 6,67 6,61 6,67 6,61 ϲ͕ϲϰ

ƌŝƚŵĞƚŝĐŬljƉƌƽŵĢƌΗŵĢƐƚĂΗ

Z tabulky vyplývá, že cena zjištČná pro mČsta porovnávací metodou (vyhlášková) ovlivnČná maximální hodnotou aspektu nezamČstnanost (minimální nezamČstnanost) je o 6,6% vyšší než cena s minimální hodnotou.

Tabulka 9: Vliv aspektu „nezamČstnanost“ na cenu pro obce

Porovnávací metoda vyhlášková (Kþ)

Porovnání (%)

þ. RD

s hodnotou aspektu nezamČstnanost -0,04

s hodnotou aspektu nezamČstnanost 0,04

cena s hodnotou -0,04 a hodnotou 0,04

2. 3. 5. 8.

3 086 799 3 433 252 3 284 599 3 802 715

3 439 576 3 829 397 3 663 592 4 237 311

10,26 10,34 10,34 10,26 10,30

Aritmetický prĤmČr "obce"

Z tabulky je jasnČ zĜejmé, že cena v obcích s maximální hodnotou aspektu nezamČstnanost (minimální nezamČstnanost) je o 10,3% vyšší než cena s minimální hodnotou.

67

ZÁVċR V teoretické þásti byla popsána problematika související s oceĖováním nemovitostí a samotné vybrané metody ocenČní. Praktická þást je zamČĜena na ocenČní 10 vybraných rodinných domĤ. Na zaþátku praktické þásti je popsán trh v oblasti Litomyšl a okolí a následnČ byla sestavena databáze porovnatelných nemovitostí nacházejících se na Litomyšlsku. OcenČní bylo provedeno zvolenými metodami a to metodou nákladovou, porovnávací (vyhláškovou), porovnávací (nevyhláškovou), cenou þasovou a cenou obvyklou. Obvyklá cena byla stanovena jako cena zjištČná porovnávací metodou (nevyhláškovou), protože nejvíce vystihuje situaci trhu v Litomyšli a okolí. Cena obvyklá již v sobČ zahrnuje cenu pozemkĤ. Aby bylo možné z ceny obvyklé vyjádĜit cenu pozemkĤ, byla pro jejich výpoþet použita Neageliho metoda tĜídy polohy. NáslednČ byly ceny pozemkĤ pĜiþteny k cenČ zjištČné nákladovou metodou, porovnávací (vyhláškovou) a k cenČ þasové, protože cenu pozemku neobsahují. Porovnávací metoda vyhlášková v sobČ sice zahrnuje aspekt „pozemky v jednotném funkþním celku se stavbou“, ale jeho následné ovlivnČní ceny je minimální. Proto se uvažuje, že porovnávací metoda (vyhlášková) v sobČ cenu pozemkĤ nezahrnuje. Pro úþely porovnání byly vybrané rodinné domy rozdČleny do dvou skupin, podle toho, kde leží. Jednou skupinou jsou rodinné domy ležící v Litomyšli a Vysokém MýtČ (skupina „mČsta“). Druhou skupinou jsou rodinné domy ležící ve vesnici Dolní Újezd a Morašice (skupina „obce“). Úkolem této práce bylo vyjádĜit cenu pozemkĤ, jako podíl na celkové cenČ nemovitosti. Bylo zjištČno, že ve skupinČ mČsta þiní podíl 18% a ve skupinČ obce 15%. Lokalita Litomyšlsko je mi velmi blízká a snažila jsem se s trhem co nejvíce seznámit a v dobČ sestavování databáze jsem ceny sledovala. Proto mohu posoudit, že hodnota 15-18% odpovídá této lokalitČ. Další úkolem této práce bylo porovnání zjištČných cen metodou nákladovou a metodou porovnávací (vyhláškovou) s cenou obvyklou. Srovnání ukázalo, že cena zjištČná nákladovou metodou je ve mČstech o 36% vyšší a v obcích o 30% vyšší než cena obvyklá. Rozdílnost je dána pĜedevším velikostí koeficientu Kp a velikostí RD. Nákladová metoda

68

odráží pĜedevším technický stav nemovitosti a snaží se pĜiblížit k cenČ obvyklé pĜedevším koeficienty, které jsou ve výpoþtu používány. Výsledkem srovnání ceny zjištČné porovnávací metodou (vyhláškovou) je, že cena obvyklá je ve mČstech nižší o 27% a v obcích o 43%. Obce, ve kterých leží vybrané rodinné domy, mají velmi dobrou obþanskou vybavenost, kterou porovnávací metoda (vyhlášková) zohledĖuje. Proto se zde objevuje vČtší rozdílnost. Z dalšího porovnání vyplynulo, že nejvíce se k sobČ blíží cena þasová a cena zjištČná porovnávací metodou (vyhláškovou). Rozdíl v tČchto cenách je v prĤmČru pouze 2%. Dílþím úkolem této práce bylo, jak cenu zjištČnou porovnávací metodou (vyhláškovou) ovlivĖuje aspekt „pracovní pĜíležitosti“. Tento aspekt byl ve vyhlášce þ. 3/2008

Sb.

nahrazen

aspektem

„nezamČstnanost

v obci

a

okolí“

(dále

jen

„nezamČstnanost“). V tomto pĜípadČ byly uvažovány ceny bez pozemkĤ. OpČt bylo použito rozdČlení na obce a mČsta, protože k tomuto aspektu náleží v rozdílných lokalitách jiné hodnoty. Výsledkem tedy je, že pĜi maximální zvolené hodnotČ (nejnižší nezamČstnanost) byla cena zjištČná ve mČstČ o 6,6% a v obci o 10% vyšší než s minimální hodnotou. NezamČstnanost v okolí Litomyšle se pohybuje mezi 6-11%, což odpovídá prĤmČru v kraji (7,9%). Obyvatelé vesnic mohou pracovat v místČ bydlištČ ve službách, škole, úĜadČ, zemČdČlském družstvu apod. PĜevážná vČtšina z nich však dojíždí do zamČstnání do Litomyšle. Tato oblast se neustále prĤmyslovČ rozvíjí, takže se zde vyskytuje velký poþet výrobních podnikĤ. ZamČstnávají velkou þást obyvatelstva.

69

POUŽITÁ LITERATURA [8]

BRADÁý, A. A KOLEKTIV Teorie oceĖování nemovitostí. VIII. Brno : Akademické nakladatelství CERM, 2009. 745 s. ISBN 978-80-7204-630-0.

[10]

BRADÁý, A.; KLEDUS, M.; KREJýÍě, P. Úvod do soudního znalectví. Brno : Akademické nakladatelství CERM, 2004. 220 s. ISBN 80-7204-365-X.

[12]

BRADÁý, Albert; FIALA, Josef. Rádce majitele nemovitostí. 2. aktualizované vydání. Praha : Linde Praha, 2006. 1055 s. ISBN 80-7204-572-9.

[13]

GAJDOVÁ, K.; SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, R. OceĖování nemovitostí ve vybraných evropských zemích. 1. vydání Praha : ýeské vysoké uþení technické, Fakulta stavební, 2009. 145 s. ISBN 978-80-01-04290-8.

[14]

B., Malý. Význam certifikace odhadcĤ nemovitostí osvČdþené známkou dokonalosti "Approved by TEGoVa". Odhadce a oceĖování majetku. 2004, 10, 3, s. 2.

[16]

BRADÁý, A.; FIALA, J. Nemovitosti : OceĖování a právní vztahy. 2. pĜepracované vydání. Praha : Linde Praha, 1999. 540 s. ISBN 80-7201-197-9.

[17]

vyhláška þ. 3/2008 Sb. o provedení nČkterých ustanovení zákona þ. 151/1997 Sb. o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ

[18]

ORT, P. Moderní metody oceĖování nemovitostí na tržních principech. První vydání. Praha : Bankovní institut vysoká škola, 2007. 74 s. ISBN 978-80-7265-113-9.

[19]

HUTTER, D.; NOVOTNÝ, J.; NEŠPOROVÁ, R. Základy oceĖování majetku. První vydání. Ostrava : Vysoká škola podnikání, 2008. 92 s. ISBN 978-80-7410-007-9.

[21]

ORT, P. OceĖování nemovitostí a cenové mapy : praktický prĤvodce právní úpravou a problematikou související s trhem nemovitostí a jejich financováním, vþetnČ cenových map / . 2. aktualizované vydání. Praha : Dashöfer, 2009. 237 s. ISBN 1803-5159.

Právní pĜedpisy [4]

Zákon þ. 40/1964 Sb. obþanský zákoník, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ

[5]

Zákon þ. 344/1992 Sb. o katastrálním úĜadu ýeské Republiky, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ 70

[7]

Zákon þ. 526/1990 Sb. o cenách, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ

[9]

Zákon þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ

[11]

Zákon þ. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumoþnících

[15]

Zákon þ. 455/1991 Sb., živnostenském podnikání, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ

[17]

Vyhláška þ. 3/2008 Sb. o provedení nČkterých ustanovení zákona þ. 151/1997 Sb. o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ

[20]

Vyhláška þ. 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území

Internetové zdroje [1]

http://www.litomysl.cz/php/index/index.php?co=historie]

[2]

http://www.vysokemyto.cz/portal/index.php?option=com_content&task=view&id=25&Itemid=385)

[3]

http://www.dolniujezd.cz/index.php?page=hi_historie

[6]

http://www.novinky.cz/domaci/226835-dum-bude-soucasti-pozemku-vraci-se-praxerakouskeho-zakoniku.html

71

SEZNAM PěÍLOH PĜíloha 1: ObestavČný prosto RD ............................................................................................. 75 PĜíloha 2: Projektová dokumentace RD ................................................................................... 81 PĜíloha 3: Informace z listu vlastnictví RD ............................................................................ 105 PĜíloha 4: Informace o pozemcích náležících k RD ............................................................... 109 PĜíloha 5: OcenČní nákladovou metodou................................................................................ 118 PĜíloha 6: Výpoþet koeficientu K4 ......................................................................................... 125 PĜíloha 7: OcenČní porovnávací metodou (vyhláškovou) ...................................................... 134 PĜíloha 8: OcenČní porovnávací metodou (nevyhláškovou)................................................... 173 PĜíloha 9: OcenČní pozemkĤ Neageliho tĜídou polohy .......................................................... 181

72

SEZNAM TABULEK, OBRÁZKģ, SCHÉMAT A GRAFģ

Seznam tabulek Tabulka 1: Rekapitulace zjištČných cen ................................................................................... 58 Tabulka 2: Rekapitulace zjištČných cen vþetnČ pozemkĤ ........................................................ 60 Tabulka 3: Podíl pozemkĤ na celkové cenČ nemovitosti ......................................................... 62 Tabulka 4: Porovnání nákladové metody s ostatními zjištČnými cenami ................................ 63 Tabulka 5: Srovnání porovnávací metody s ostatními zjištČnými cenami ............................... 64 Tabulka 6: Porovnání obvyklé ceny s ostatními zjištČnými metodami .................................... 65 Tabulka 7: Míra nezamČstnanosti ve vybraných lokalitách ..................................................... 66 Tabulka 8: Vliv aspektu „nezamČstnanost“ na cenu pro mČsta ................................................ 67 Tabulka 9: Vliv aspektu „nezamČstnanost“ na cenu pro obce.................................................. 67

Seznam obrázkĤ Obrázek 1: VýĜez z katastrální mapy RD þ. 1 .......................................................................... 47 Obrázek 2: VýĜez z katastrální mapy RD þ. 2 .......................................................................... 48 Obrázek 3: VýĜez z katastrální mapy RD þ. 3 .......................................................................... 49 Obrázek 4: VýĜez z katastrální mapy RD þ. 4 .......................................................................... 50 Obrázek 5: VýĜez z katastrální mapy RD þ. 5 .......................................................................... 51 Obrázek 6: VýĜez z katastrální mapy RD þ. 6 .......................................................................... 52 Obrázek 7: výĜez z katastrální mapy RD þ. 7 ........................................................................... 53 Obrázek 8: VýĜez z katastrální mapy RD þ. 8 .......................................................................... 54 Obrázek 9: VýĜez z katastrální mapy RD þ. 9 .......................................................................... 56 Obrázek 10: VýĜez z katastrální mapy RD þ. 10 ...................................................................... 57

73

Seznam schémat Schéma 1: PĜehled metod oceĖování, zdroj [13] ...................................................................... 22

Seznam grafĤ Graf 1: Graf zjištČných cen vþetnČ pozemkĤ............................................................................ 60 Graf 2: Rekapitulace zjištČných cen RD þ. 1, 4, 6, 7, 9, 10 ...................................................... 61 Graf 3: Rekapitulace zjištČných cen RD þ. 2, 3, 5, 8 ................................................................ 61

74