ZNALECKÝ
POSUDEK
č. 2106/136-1/2009 STANOVENÍ CENY OB VYKLÉ
pro Exekuční úřad Praha 2 NEMOVITOST
Bytová jednotka č. 1042/4 s podílem ve výši 2042/10000 na společných částech domu čp.1042 a pozemku – zast.plocha a nádvoří par.č. st.1224/1.
Adresa nemovitosti:
F.L.Věka čp. 1042, Šumperk, 787 01 Šumperk 1
Katastrální údaje
Katastrální úřad pro Olomoucký kraj , Katastrální pracoviště Šumperk – LV č. 5948 a 3409 pro obec a k.ú Šumperk
Přehled vlastníků:
Anna Šeflová, Krátká 441, 788 13 Vikýřovice, 788 13 Vikýřovice
Účel ocenění:
K provedení exekuce prodejem nemovitostí 132 EX 814/09-20/Ku
Účel exekuce:
Vymožení úhrady oprávněnému zaplatit pohledávku.
Objednatel ocenění: Zhotovitel:
Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a, 147 00 Praha 4 ing. Zdeněk Langpaul, Štoky 264, PSČ 582 53 279, 775 708 180 e-mail:
[email protected]
569 459 Datum místního šetření:
Datum zpracování:
13.11.2009
10.12. 2009
1/16
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI
Stavebně technický stav: Počet podlaží budovy:
BJ č. 1042/4
Celkový stavebně technický stav – výměna oken. Běžná údržba.
4 z toho PP: podlaží typ 1+1 1 NP
1
z toho nadzem.:
Plocha m2
42,213
balkon 0
bytů
3 půda
7,16
sklep 10,33
Konstrukce:
zděná
Využití:
Rodinné bydlení
Poloha:
přístupná ze zpevněné komunikace.
Přípojky:
NN, voda , kanalizace, plyn nezjištěno
Rizika nemovitosti: Vklad investic do nemovitosti: Prodejnost:
5 suma 59,72
Nová okna plast Prodejnost běžná.
SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI
I.
- Cena dle cenového předpisu vyhl. 456/2008 Sb., Administrativní Porovnávací
237 720,- Kč
Věcná cena
87 070,- Kč
II. - Výnosová metoda
0,- Kč
III. - Srovnávací metoda
361 640,- Kč
IV. OBVYKLÁ CENA - Tržní hodnota
280 000,- Kč
Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Bytová jednotka č. 1042/4 s podílem ve výši 2042/10000 na společných částech domu čp.1042 a pozemku – zast.plocha a nádvoří par.č. st.1224/1 v ul. F.L.Věka v obci a k.ú. Šumperk. Na nemovitosti – bytové jednotce č.1042/4 vázne věcné břemeno bytu pro paní Hájkovou Annu, zapsané v katastru nemovitostí na LV č. 5948 vkladem na základě darovací smlouvy a věcného břemene. Povinná reagovala na výzvu. V den prohlídky bez možnosti vstoupit do předmětné nemovitosti. Oceněno na základě porovnání nemovitostí v regionu, bez možnosti zaměření a prohlídky při osobní návštěvě. Výměra bytu zjištěna ze Smlouvy o převodu vlastnictví jednotky.
2/16
A. Nález 1. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:
Bytová jednotka č.1042/4 F.L.Věka 1042 787 01 Šumperk Kraj: Olomoucký Okres: Šumperk Obec: Šumperk Katastrální území: Šumperk Počet obyvatel: 27 946 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. i) : 400,- Kč/m2 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 13.11.2009 za přítomnosti BEZ. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z KN LV č. 5948 a 3409 pro obec a k.ú Šumperk Smlouvy o převodu vlastnictví jednotky Snímek katastrální mapy Obhlídka nemovitosti Fotodokumentace Exekuční příkaz Usnesení o ustanovení znalce
4. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 5948 Šeflová Anna , Krátká 441, 788 13 Vikýřovice LV č. 3409 2042/10000 - Šeflová Anna , Krátká 441, 788 13 Vikýřovice 5. Celkový popis nemovitosti
Charakteristika Město Šumperk se rozkládá v malebném údolí řeky Desné, chráněné od severu města: masívem jesenických hřebenů. Město je správním, politickým a hospodářským centrem severozápadní Moravy. Město leží na 50° severní zeměpisné šířky a na 17° východní zeměpisné délky. Město Šumperk je jednou ze vstupních bran pohoří Jeseníky, které je členěno na Hrubý a Nízký Jeseník. Šumperk je právem označován za „Bránu Jeseníků“, protože leží na křižovatce cest, které vedou k nejvýznamnějším horským výchozím základnám - Skřítku, Červenohorskému sedlu, Ramzové a také k úpatí masivu Kralického Sněžníku. Sportovnímu vyžití slouží zejména krytý plavecký bazén a venkovní koupaliště, zimní stadion, sportovní střelnice, minigolf, tenisový areál s krytou halou, Tyršův stadion s hřišti na fotbal a další míčové hry. V areálu stadionu je moderní běžecká dráha, sportovní hala, futsalové hřiště a kuželna.
3/16
Historie Šumperk byl založen ve 13. stol. jako správní centrum oblasti, kde se těžily drahé kovy. Postupně se jeho ekonomická síla začala opírat o řemesla, zejména textilní výrobu. Město bylo královským majetkem, často však zastavovaným nejpřednějším šlechtickým rodům. Textilní průmysl přinesl městu v 19. stol. neobyčejný rozkvět. Na moderní podobě města se od 2. poloviny 19. století podíleli přední vídeňští architekti, jejichž díla nalezneme v nejrůznějších částech města. Pro svou výstavnost bylo tehdy město nazýváno "Malou Vídní". Po druhé světové válce došlo k odsunu německých obyvatel města, kteří zde tvořili drtivou většinu. Po krátké stagnaci se město dále rozvíjelo a dnešních 28 tisíc obyvatel znamená takřka dvojnásobný stav proti roku 1938. Jednou z nejdůležitějších historických památek města je bývalý klášterní kostel Zvěstování Panny Marie. Jeho celková rekonstrukce probíhala v letech 1990 až 2005 a dnes je tento objekt pýchou města. K nejvýznamnějším šumperským památkám patří také tzv. Geschaderův dům, kostel sv. Jana Křtitele, kostelík sv. Barbory, zbytky městských hradeb. Poloha nemovitosti: Nemovitost pronajatá:
V lokalitě bytových domů a nízkopodlažních rodinných domů.
Rizika nemovitosti:
Nemovitost se nenachází v rizikové poloze.
Napojení na inž. sítě:
Napojen na veřejnou vodovodní síť, na veřejnou kanalizaci , NN a plyn.
Základní popis: Druh stavby: Dokumentace: Způsob užívání: Popis tech. stavu: Údaje o stáří a proved. rekonstruk. Trvalé prosty
Bytová jednotka na 1PP. sestávající z předsíně, koupelny, WC, , dvou pokojů a sklepa.. Z celkového vzhledu obytného domu po zateplení a nové venkovní omítce. Zděná stavba. Ne Rodinné bydlení
Pozemky
Na nemovitosti vázne věcné břemeno dožití osoby registrované v KN.
Běžné opotřebení stáří min 80 roků. Nezjištěn, zanedbaná údržba Nevyskytují se Zast.pl. a nádvoří par.č 1224/1 – o celkové výměře 128 m2 Obvyklá cena 1100 - 1500 Kč/m2, CENA celkem .....................................1 530 000,- Kč podíl 2042/10000 z podílu na bytu ............................... 31370,- Kč
6. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Bytová jednotka č.1042/4 b) Pozemky b1) Pozemky c) Věcná břemena c1) Věcné břemeno
4/16
B. Odhad Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota 1) Bytová jednotka č.1042/4 - § 25 Zděný obytný dům, vybavení ve standardu, vytápění lokální WAF, okna plast. Stáří 80 roků Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 19):
Bytový prostor Šumperk 80 roků 16 104,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu: předsíň: koupelna: WC: kuchyň: pokoj: Podlahová plocha bytu: =
= = = = = 42,23 m2
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: půda: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:
= =
7,16 m2 7,16 m2
Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m a místností sklepů: sklep: Podlahové plochy se zkoseným stopem a místností sklepů - celkem:
= =
10,33 m2 10,33 m2
= = = =
42,23 m2 0,72 m2 8,26 m2 51,21 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Započítaná podlahová plocha místností sklepů: Podlahové plochy - celkem:
2
7,16 m * 0,10 10,33 m2 * 0,80
3,60 m2 1,74 m2 1,22 m2 14,49 m2 21,18 m2
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku
1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn
5/16
č.
Vi
IV II II II II
0,10 0,00 0,00 0,00 0,00
III II
0,00 -0,01
II
-0,02
9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
III III
0,00 0,85
Koeficient pro stáří 80 let: 0,70 9
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V10
* 0,70 = 0,637
i=1
Index polohy: Název znaku
1. Poloha nemovitosti - v souvisle zastavěném území 2. Místní obliba v obci nebo oblasti - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Veřejná doprava - dobrá dostupnost centra města, dobré parkovací možnosti 5. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 6. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 7. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
III II III IV
0,00 0,00 0,00 0,03
II III II
0,00 0,00 0,00
č.
Ti
II
-0,05
II I
0,00 -0,05
7
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 1,030 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku
1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Věcné břemeno doživotního užívání 3
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,637 * 1,030 * 0,900 = 0,590 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 16 104,- Kč/m2 * 0,590 = 9 501,36 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = 9 501,36 Kč/m2 * 51,21 m2 = 486 564,65 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem =
486 564,65 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 228 994,19 Kč Spoluvlastnický podíl: 2 042 / 10 000 Hodnota spoluvlast. podílu: 228 994,19 Kč * 2 042 / 10 000 =
+
46 760,61 Kč
Bytová jednotka č.1042/4 - zjištěná cena
=
533 325,26 Kč
6/16
b) Pozemky b1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra [m2] 128,00
Zast.plocha a nádvoří st. 1224/1 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Jedn. cena [Kč/m2] 400,00
Cena [Kč] 51 200,51 200,-
125 % 125 %
+
64 000,115 200,-
10 % 10 %
+
11 520,126 720,0,8480 2,1310 228 994,19
Pozemky - zjištěná cena
* *
=
228 994,19 Kč
c) Věcná břemena c1) Věcné břemeno Výše nájemného určena z nabídek RK a MěÚ, která se pohybuje od 660 do 800,- Kč/m2/rok mimo centra. pro výpočet VB určeno 700,-Kč/m2/rok. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z nájmu. Ocenění se provede podle § 18 odst. 1 ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Obvyklé nájemné: Nájemné určené: Výměra: 42,23 m2 Jednotková cena: 700,- Kč/m2/rok Obvyklé nájemné: 42,23 m2 * 700,- Kč/m2/rok = 29 561,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100,00 % 29 561,- Kč/rok * 100,00 % = 29 561,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 29 561,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 29 561,- Kč * 10 let = 295 610,- Kč Hodnota věcného břemene: Věcné břemeno váznoucí na nemovitosti snižuje hodnotu nemovitosti a proto se od hodnoty nemovitosti odečítá. Ocenění věcného břemene činí:
295 610,- Kč
-295 610,- Kč
7/16
C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Bytová jednotka č.1042/4 b) Věcné břemeno
= =
533 325,26 Kč -295 610,- Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
237 715,26 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
237 720,- Kč
slovy: dvěstětřicetsedmtisícsedmsetdvacet Kč
8/16
Věcná hodnota dle cenového předpisu č. 456/2008 Sb. Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č.1042/4 - § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:
K. domy vícebytové (netypové) zděná 1122
Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: Byt.j. č. 4: Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru:
= =
42,23 m2 42,23 m2
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: půda: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:
= =
7,16 m2 7,16 m2
Podlahové plochy se zkoseným stopem, místností sklepů: sklep: Podlahové plochy se zkoseným stopem, místností sklepů - celkem:
= =
10,33 m2 10,33 m2
= = = =
42,23 m2 0,72 m2 8,26 m2 51,21 m2
Započítaná podlahová plocha jednotky: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Započítaná podlahová plocha sklepů: Podlahové plochy - celkem:
2
7,16 m * 0,10 10,33 m2 * 0,80
Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody:
Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S
Obj. podíl [%] 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10
9/16
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10
22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:
S S C C
1,80 3,80 1,30 5,60
100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 1,00 0,00 0,00
1,80 3,80 0,00 0,00 93,10
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,9310
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %)
Konstrukce, vybavení
OP [%] 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10
1. Základy: S 2. Svislé konstrukce: S 3. Stropy: S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: S 9. Vnitřní obklady S keramické: 10. Schody: S 3,00 11. Dveře: S 3,20 12. Vrata: X 0,00 13. Okna: S 5,40 14. Povrchy podlah: S 3,10 15. Vytápění: S 4,70 16. Elektroinstalace: S 5,20 17. Bleskosvod: S 0,40 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 21. Ohřev vody: S 2,10 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 23. Vnitřní hyg. vybavení: S 3,80 24. Výtahy: C 1,30 25. Ostatní: C 5,60 26. Instalační pref. jádra: X 0,00 Součet upravených objemových podílů:
Část [%] 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00
K
UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 6,00 6,44 80 175 45,71 2,9437 18,80 20,19 80 140 57,14 11,5366 8,20 8,81 80 140 57,14 5,0340 5,30 5,69 80 110 72,73 4,1383 2,40 2,58 40 60 66,67 1,7201 0,70 0,75 30 55 54,55 0,4091 6,90 7,41 40 65 61,54 4,5601 3,10 3,33 40 45 88,89 2,9600 2,10 2,26 40 40 100,00 2,2600 3,00 3,22 40 3,20 3,44 40 0,00 0,00 5,40 5,80 2 3,10 3,33 40 4,70 5,05 20 5,20 5,59 40 0,40 0,43 40 3,30 3,54 40 3,20 3,44 40 0,40 0,43 20 2,10 2,26 40 1,80 1,93 40 3,80 4,08 40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 93,10Opotřebení:
140 65 65 47 35 40 40 40 45 35 40 40 45
28,57 61,54 0,00 3,08 85,11 57,14 100,00 100,00 100,00 88,89 57,14 100,00 100,00 88,89 0,00 0,00 0,00
0,9200 2,1170 0,0000 0,1786 2,8342 2,8856 5,5900 0,4300 3,5400 3,0578 0,2457 2,2600 1,9300 3,6267 0,0000 0,0000 0,0000 65,1775
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změn cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * * *
9 630,- Kč/m2 0,9390 0,9310 1,0500 2,1310
Základní cena upravená
=
18 837,11 Kč/m2
=
964 648,40 Kč
Plná cena:
51,21 m2 * 18 837,11 Kč/m2
Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 65,1775 %
10/16
Úprava ceny za opotřebení
-
628 733,71 Kč
Bytová jednotka č.1042/4 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství
=
335 914,69 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 228 994,19 Kč Spoluvlastnický podíl: 2 042 / 10 000 Hodnota spoluvlast. podílu: 228 994,19 Kč * 2 042 / 10 000 = +
46 760,61 Kč
Bytová jednotka č.1042/4 - zjištěná cena včetně podílu na příslušenství
=
382 675,30 Kč
Bytová jednotka č.1042/4 - cena po zaokrouhlení
=
382 680,- Kč
= =
382 680,- Kč -295 610,- Kč
Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a VB a) Bytová jednotka č.1042/4 b) Věcné břemeno Výsledná cena nemovitosti činí celkem
87 070,- Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
87 070,- Kč
11/16
Srovnávací metoda Popis porovnávaných objektů: Jednotka: podlahová plocha m2 Množství jednotek oceňované stavby: 42,23
Lokalita: Pod lesem, Šumperk, Šumperk, 787 01 Cena: 680 000 Kč za nemovitost Popis: Družstevní byt 1+1 v cihlovém bytovém domě v klidné lokalitě města Šumperk. Prostorný byt o výměře 60 m2, z toho sklep činí 7 m2, je po částečné rekonstrukci ( plastová okna). Výhodou je možnost rekonstrukce dle vlastních představ. Vytápění plynové - WAF. V blízkosti domu je nákupní centrum. Žádaná lokalita města. Dispozice: 1+1 - Podlaží: 1 - Počet podlaží objektu: 2 - Vlastnictví: družstevní - Podlahová plocha: 53 m2 Typ budovy: cihlová - Stav budovy: dobrý
Lokalita: Temenická, Šumperk, 787 01 Cena: 795 000 Kč Popis: Prodej bytu 1+1 s balkonem v Šumperku blízko centra, kompletně opravený,nová kuchyně, linka, dveře z masívu, podlahy, koupelna, nová plastová okna i balkon. V opraveném domě, měs. náklady do 2 tis.Kč. Dispozice: 1+1 - Podlaží: 7 - Podzemní podlaží: 1 - Počet podlaží objektu: 7 - Vlastnictví: družstevní Podlahová plocha: 40 m2 - Typ budovy: panelová - Stav budovy: velmi dobrý
Lokalita: Balbínova, Šumperk, 787 01 Cena: 890 000 Kč Popis: Cihlový byt 1+1+kk v osobním vlastnictví v Šumperku. Byt je netradičně rozmístěný, je situován v 1.NP/3. Dům se nachází nedaleko centra v klidné části města. Moderní průchozí pokoj e. Nově zrekonstruovaná koupena s WC má sprchový kout. K bytu patří nová kuchyňská linka včetně spotřebičů. Podlahy jsou betonové s koberci. K bytu náleží šatna a komora. Dům je celkově po rekonstrukci. Kvalitní moderní bydlení. Možnost stavebních úprav interiéru. Dispozice: 1+1 - Podlaží: 2 - Počet podlaží objektu: 4 - Vlastnictví: osobní - Podlahová plocha: 52 m2 - Typ
12/16
budovy: cihlová - Stav budovy: velmi dobrý
Lokalita: A. Kašpara, Šumperk, 787 01 Cena: 950 000 Kč Popis: Byt o výměře 50,18 m2 v OV blízko centra v Šumperku. Byt je situován v 1. NP. Nachází se ve stavu těsně před dokončením rekonstrukce. Ve všech místnostech jsou provedeny podlahy nahrubo betonovým potěrem, jemné omítky, rozvody vody, odpady, rozvody elektřiny bez revizí a zapojení, nejsou osazeny zásuvky. V bytové jednotce není zabudováno sanitární zařízení. Jsou zde rozvody topení a stoupačky. Okna jsou provedena s nátěry, zazděné zárubně bez vnitřních dveří. Vstupní dveře jsou osazeny, vnitřní dveře chybí. Součásti jednotky tvoří vnitřní rozvody vody, odpady, rozvody el. energie, plynu, vstupní dveře, okna a vnitřní omítky. Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku. Dispozice: 2+kk - Podlaží: 1 - Počet podlaží objektu: 3 - Vlastnictví: osobní - Podlahová plocha: 50 m2 - Typ budovy: cihlová - Stav budovy: dobrý - Telekomunikace: Telefon
Lokalita: Vančurova, Šumperk, Šumperk, 787 01 Cena: 950 000 Kč Popis: Nabízíme k prodeji cihlový byt s dispozičním řešením 2+kk o celkové výměře 43 m2. Byt se nachází v klidné lokalitě na Vančurově ulici ve 2. NP. Byt je po částečné rekonstrukci - nová kuchyňská linka, plovoucí podlahy a omítky. Okna jsou původní dřevěná, ve velmi dobrém stavu, vlastní plynové topení. Na chodbě jsou vestavěné skříně. Součástí bytu je sklep o 7 m2. Nízké provozní náklady - při dvou osobách 2.500,- Kč/měsíc. Možnost užívání zahrady a parkování ve dvoře u domu. Dispozice: 2+kk - Podlaží: 2 - Počet podlaží objektu: 2 - Vlastnictví: osobní - Podlahová plocha: 43 m2 - Typ budovy: cihlová - Stav budovy: dobrý
Lokalita: Šumperk, Šumperk, 787 01 Cena: 720 000 Kč Popis: Byt 1+1 v osobním vlastnictví v Šumperku v blízkosti centra. Celková plocha s příslušenstvím činí 40,78m2. Dispozice: kuchyň s jídelnou ( 12m2 ) , obývací pokoj ( 16m2 ), koupelna ( 2,5m2 ), WC, předsíň ( 4,5m2 ), 2x sklep ( 4,8m2 ). V bytě jsou nové rozvody vody v plastu, nové stoupačky. V koupelně je umakartové jádro s
13/16
novým sprchovým koutem. Okna dřevěná se žaluziemi, na chodbě vestavěné skříně. Vytápění je řešeno z centrální kotelny, na radiátorech jsou měřiče tepla. Je zde připojena kabelová televize. Parkování bezproblémové před domem. Okolí domu je velmi pěkné, čisté a udržované. Číslo podlaží v domě: přízemí Seznam porovnávaných objektů: Název
Pod Lesem Temenická Balbínova A.Kašpara Vančurova Šumperk Součet:
Realizovaná cena Km 680 000,- Kč 795 000,- Kč 890 000,- Kč 950 000,- Kč 950 000,- Kč 720 000,- Kč
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Kc
Kv
K1
K2
K3
0,90 0,90 0,90 1,00 0,90 0,90
0,90 0,90 0,90 1,00 0,90 0,90
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Množství [jedn]
Jedn. cena [Kč/jedn.]
53,00 10 392,45 40,00 16 098,75 52,00 13 863,46 50,18 18 931,85 43,00 17 895,35 36,00 16 200,00 93 381,86 Kč/jedn. /6 15 563,64 Kč/jedn. 10 392,45 Kč/jedn. 18 931,85 Kč/jedn.
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 15 563,64 Kč 42,23 á 15 563,64 Kč/
=
657 252,52 Kč
Bytová jednotka č.1042/4 - výsledná cena
=
657 252,52 Kč
Bytová jednotka č.1042/4 - cena po zaokrouhlení
=
657 250,- Kč
= =
657 250,- Kč -295 610,- Kč
Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a VB a) Bytová jednotka č.1042/4 b) Věcné břemeno Výsledná cena nemovitosti činí celkem
361 640,- Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
361 640,- Kč
14/16
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Věcné břemeno Administrativní cena celkem:
533 330,- Kč -295 610 ,- Kč 237 720,- Kč
Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcné břemeno Věcná hodnota celkem:
382 680,- Kč -295 610 ,- Kč 87 070,- Kč
Srovnávací cena: Srovnávací cena objektů: Věcné břemeno Srovnávací cena celkem:
657 250,- Kč -295 610 ,- Kč 361 640,- Kč
15/16
Cena obvyklá Hodnota nemovitosti V širším okruhu dané lokality je dostatečný vzorek obdobných nemovitostí pro porovnávací cenu. Každá nemovitost má svoje specifické znaky, kterými se odlišuje (lokalita, výrobní, čí provozní specifikace užívaných nemovitostí, velikost a umístění v obci, dostupnost inž. sítí, situováni s ohledem na dopravní možnosti dostupnost dálnice a železnice, možnosti parkování atd.). Nemovitost není pronajatá a ani ani v nabídkách RK není zmíněná nemovitost nabízena pro možný propočet výnosu, tudíž propočet metodou výnosovou není proveden.
V předcházejících oddílech jsou popsány důležité okolnosti oceňované nemovitosti a s přihlédnutím ke všem aspektům, dále s ohledem na pokles trhu s nemovitostmi, zapsané v KN věcné břemeno doživotního užívání bytu při uplatnění principu opatrnosti určuji obvyklou cenu v souladu s dobrými mravy ke dni ocenění ve výši : ceny obvyklé na :
280.000,- Kč
Slovy: Dvěstěosmdesáttisíc,-Kč
Platnost tohoto posudku je omezena jen na krátké časové období max. 6 měsíců. Štoky dne 10.12.2009 Ing. Zdeněk Langpaul Štoky 264 582 53 Štoky
Seznam příloh: Výpis z KN LV č. 5948 a 3409 pro obec a k.ú Šumperk Smlouvy o převodu vlastnictví jednotky Snímek katastrální mapy Obhlídka nemovitosti Fotodokumentace Exekuční příkaz Usnesení o ustanovení znalce
Posudek byl vypracován ve 4 stejnopisech, obsahuje 16 stran textu, včetně titulního listu a znalecké doložky. Objednateli předán ve třech vyhotoveních a jedno zůstává v archívu znalce.
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.4.1991 č.j. Spr.2136/90 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2106/136-1/2009 znaleckého deníku.
16/16
