ZNALECKÝ POSUDEK č. 3309/09 O ceně nemovitostí zapsaných na LV č. 2598 pro katastrální území Šumná u Litvínova, obec Litvínov, okres Most.
Objednatel posudku:
Mgr. Martin Slavata soudní exekutor Táborská 527 293 05 Mladá Boleslav
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro účel exekuce prodejem nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., podle stavu ke dni 18.2.2009 posudek vypracoval: Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu 13 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 24.2.2009
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je zjištění ceny nemovitosti pro účel exekuce prodejem nemovitosti. Podle §66, odst. 5, zákona č. 120/2001 Sb., (exekuční řád) oceňuje znalec nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu - §2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Její stanovení tedy spočívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných obchodních případů. Obvyklá cena nemovitosti bude zjištěna cenovým porovnáním za použití informací z trhu s nemovitostmi.
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Dům čp. 23 Adresa nemovitosti: 436 01 Litvínov Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Litvínov Katastrální území: Šumná u Litvínova Počet obyvatel: 27 118 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 18.2.2009 za přítomnosti vlastníka a uživatele nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce, kopie dokladu je v příloze posudku - výpis z katastru nemovitostí, kopie dokladu je v příloze posudku - mapový podklad, kopie dokladu je v příloze posudku - místní šetření provedené dne 18.02.2009 podepsaným znalcem - nabídka nemovitostí na realitním serveru sreality.cz 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je zjištění ceny nemovitostí zapsaných na LV č. 2598 pro katastrální území Šumná u Litvínova, obec Litvínov, okres Most. Jedná se o stavbu k bydlení čp. 23 na parc. č. st. 48 a pozemky parc. č. st. 48 a 273, včetně všech součástí a příslušenství. Vlastník oceňované nemovitosti byl zpracovatelem posudku vyzván k umožnění prohlídky
-3-
nemovitosti. V termínu místního šetření se k nemovitosti dostavil vlastník nemovitosti, paní Ivana Antonů. Podle jejího sdělení ona nemovitost vlastní, užívá jí ale rodina Markových. Paní Iveta Marková, která se rovněž účastnila místního šetření, umožnila zpracovateli posudku prohlídku oceňovaných nemovitostí. Dům čp. 23 na parc. č. st. 48 Jedná se o stavbu pro bydlení splňující kritéria rodinného domu. Objekt obsahuje dvě nadzemní podlaží a půdní prostor částečně upravený na podkroví. V prvním podlaží je vstupní prostor, kuchyně a tři místnosti. Ve druhém podlaží jsou tři místnosti s předsíní a nedokončená koupelna se záchodem. V podkroví jsou tři místnosti. Svislé konstrukce jsou zděné, střecha sedlová. Je zavedena voda z veřejného vodovodu, elektřina a plyn. Odpadní vody jsou do žumpy na vyvážení. Vytápění v 1. NP ústřední s plynovým kotlem, ve 2. NP el. přímotopy. Vlastník nemovitosti neposkytl informace o stavebním vývoji stavby, je velmi pravděpodobné, že se jedná o stavbu pocházející z prvních desetiletí minulého století. V poslední době (nebylo zjištěno zda před rokem 2005 nebo až v době vlastnictví nemovitosti paní Antonů) byly provedeny určité dílčí adaptace stavby, s výjimkou opravy klempířských prvků spíše v oblasti interiéru, jako opravy podlah, povrchů, instalace vytápění, koupelna a záchod jsou ve stavu nedokončeném. Pozemky Parc. č. st. 48 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 390 m2 Parc. č. 273 - zahrada o výměře 208 m2 Celková plocha pozemků je 598 m2. Pozemky tvoří souvislou plochu téměř obdélníkového tvaru. Parcela se nalézá v části obce Šumná, kde se jedná o zástavbu podél obou stran komunikace v jinak zalesněném údolí. Pozemek je přímo přístupný z komunikace, je zavedena elektřina, voda z veřejného vodovodu a plynovod. Odpadní vody jsou odváděny do žumpy. Součásti a příslušenství Jedná se o obvyklé venkovní úpravy, jaké jsou běžné u rodinných domů jako je oplocení, zpevněné plochy, opěrné zdi, sklad paliva, žumpa, přípojky vody a kanalizace, porosty. Práva a závady Podle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno zástavním právem smluvním a nařízením exekuce. Informace o jiných omezeních, která se nezapisují do katastru nemovitostí, nemá zpracovatel posudku k dispozici. Podle sdělení vlastníka nemovitosti, paní Ivany Antonů, ona nemovitost neužívá a nikdy neužívala, nabyla ji koupí v roce 2005, historii nemovitosti nezná a nemovitost užívá rodina Markových. Na dotaz zpracovatele posudku, zda je k dispozici nájemní smlouva o nájmu nemovitosti, sdělil vlastník nemovitosti, že žádná nájemní smlouva uzavřená není.
-4-
B. Posudek Odhad obvyklé ceny Obvyklá cena je definována v §2 odst. (1) zákona č. 151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku). Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Z této definice vyplývá, že nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. porovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Ve skutečnosti není k dispozici veřejná systémová databáze nedávno prodaných nemovitostí, která by navíc obsahovala údaje, jež by umožňovaly posoudit, zda některá z nemovitostí je skutečně porovnatelná s oceňovanou nemovitostí. Náhradním řešením je použití informací o nemovitostech nabízených k prodeji, případně informace o prodejích a o nabízených nemovitostech získané od obchodníků s nemovitostmi. Porovnatelná nemovitost – objekt pro bydlení typu rodinného domu s pozemky, včetně součástí a příslušenství je předmětem obvyklého obchodního styku. Ve městě Litvínov jsem zjistil nabídku na prodej 12 rodinných domů. Jako porovnatelné uvádím v příloze nabídky s cenovým rozpětím od 2,86 do 3,85 mil. Kč. S ohledem na zjištěné nabídkové ceny jsem toho názoru, že obvyklou cenu oceňované nemovitosti je třeba hledat v cenovém rozpětí od 2,8 do 3,8 mil. Kč, s ohledem na technický stav domu, kdy jsou provedeny jen dílčí adaptace, dílem nedokončené, spíše poblíž spodní hranice uvedeného rozpětí, na úrovni 3,0 mil. Kč. Protože se jedná o nabídkové ceny, budu cenu zjištěnou porovnáním s těmito nabídkami redukovat koeficientem 0,80, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Obvyklá cena nemovitosti: 3.000.000,- Kč * 0,80 = 2.400.000,- Kč
-5-
C. Rekapitulace cen nemovitosti Obvyklá cena nemovitostí: Zapsaných na LV č. 2598 pro katastrální území Šumná u Litvínova, obec Litvínov, okres Most. Výsledná cena nemovitostí činí
2.400.000,- Kč
Slovy: Dvamilionyčtyřistatisíc Kč.
V Praze, 24.2.2009 Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 12.6.1989 čj. Spr. 366/89 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3309/09 znaleckého deníku.
-6-
E. Seznam příloh - usnesení o ustanovení znalcem - výpis z katastru nemovitostí - mapový podklad - fotodokumentace - nabídky pro porovnání
