ZNALECKÝ POSUDEK č. 111/18311/2011 O ceně ideální 1/2 nemovitosti - bytové jednotky č. 83/3 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp. 83, a dále na pozemku st.p.č. 118, a to vše ve výši 7647/46530, k. ú. Oldřichov u Mladé Vožice, obec Oldřichov, okres Tábor
Objednatel posudku:
Účel posudku:
JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Exekutorský úřad Brno - venkov Veveří 125 616 45 B r n o
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce - obvyklá cena
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 19.2.2011 posudek vypracoval: Ing. Jan Dvořák Síbova 286/8 418 01 Bílina Tel.: 417829007 604734409 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Bílině 22.2.2011
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně ideální 1/2 nemovitosti - bytové jednotky č. 83/3 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp. 83, a dále na pozemku st.p.č. 118, a to vše ve výši 7647 /46530, k. ú. Oldřichov u Mladé Vožice, obec Oldřichov, okres Tábor. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č. 83/3 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp. 83, a dále na pozemku st.p.č. 118, a to vše ve výši 7647/46530 Adresa nemovitosti: bez názvu 83 391 43 Oldřichov Kraj: Jihočeský Okres: Tábor Obec: Oldřichov Katastrální území: Oldřichov u Mladé Vožice Počet obyvatel: 226 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19.2.2011 za přítomnosti znalce osobně. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Petra Kociána sp.zn. 137Ex 18210/10-39 ze dne 15.2.2011 ve věci provedení znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 420 pro k. ú. Oldřichov u Mladé Vožice obec Oldřichov vyhotovený objednatelem dálkovým přístupem dne 18.10.2010 týkající se předmětné nemovitosti (byt) - výpis z katastru nemovitostí LV č. 380 pro k. ú. Oldřichov u Mladé Vožice obec Oldřichov vyhotovený objednatelem dálkovým přístupem dne 18.10.2010 týkající se předmětné nemovitosti (dům s pozemkem) - kopie katastrální mapy pro k. ú. Oldřichov u Mladé Vožice obec Oldřichov vyhotovená znalcem dálkovým přístupem dne 20.2.2011 se zakreslením předmětné nemovitosti - stáří původní nemovitosti a stáří provedených ostatních modernizačních pracích na nemovitosti byla znalcem odhadována na základě jeho zkušeností - skutečnosti a výměry zjištěné na místě odhadu - jiné doklady znalci poskytnuty nebyly 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k nemovitosti nejsou předmětem tohoto posudku.
-36. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace od stavby původní nemovitosti nebyla znalci předložena, objednatel a vlastník nemovitosti ji nemají k dispozici a tato pravděpodobně již neexistuje. Dle předložených dokladů i skutečnosti zjištěné na místě odhadu jde o nemovitost, sloužící k obytným účelům, se vším příslušenstvím, takto byla také postavena, je dosud užívána a jako takovou ji proto také oceňuji. 7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost domu čp. 83 je situována jako samostatný objekt ulice, v nepravidelné zděné zástavbě, v zastavěné části obce Oldřichov. Je situována u místní komunikace, procházející obcí. Od této komunikace je oddělena krajnicí komunikace. Hlavním objektem nemovitosti je tedy bytová jednotka č. 83/3. K bytové jednotce č. 83/3 přísluší spoluvlastnický podíl ke společným částem domu čp. 83, a dále k pozemku st.p.č. 118, zastavěná plocha, o výměře 314 m2, vše k. ú. Oldřichov u Mladé Vožice, obec Oldřichov, okres Tábor, a to vše ve výši 7647/46530. Jiné objekty nemovitost nemá. Nemovitost je napojena na síť elektro, vodovodu, kanalizace a telefonu. Plyn v obci zaveden není. Pro provedení odhadu byly znalcem na místě vyzvány osoby, zdržující se v bytě. Ty znalci umožnily prohlídku a zaměření nemovitosti. Ocenění provádím tzv. nákladovou metodou, a ne tedy porovnávací metodou, nákladová metoda daleko lépe vystihuje „tržnost” oceňované nemovitosti (vzhedem k vysokému Kp jej snižuji na minimum). Použité předpisy a materiály: - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku - vyhláška Ministerstva financí ČR č. 03/2008 Sb. o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 456/ 2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. - Metodická pomůcka Úřední oceňování nemovitostí vydaná CERM Brno v 2004 - odborné časopisy Znalec a Soudní inženýrství ročníků 1991 až 2004 8. Obsah posudku Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 83/3 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a1) Pozemky
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
-4-
Příslušenství stavby a pozemky
a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 314,00 35,00
zast. plocha 118 Součet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
* *
Pozemky - zjištěná cena
=
Cena [Kč] 10 990,10 990,0,7340 2,1540 17 376,17 376,- Kč
Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení a pozemku a) Pozemky
=
Cena příslušenství stavby a pozemku činí celkem
17 376,- Kč 17 376,- Kč
Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem
1) Bytová jednotka č. 83/3 - § 13 Bytová jednotka č. 83/3 o velikosti 4 + 1 a výměře 76,47 m2 (+ lodžie o výměře 2,97 m2) je situována ve 2.NP domu čp. 83 (viz prohlášení vlastníka). Dům je dvoupodlažní, podsklepený objekt, se sedlovou střechou s plným využitím podkrovními místnostmi (půdní prostor je pouze ve špici střechy). Konstrukční systém je zděný z cihelného či tvárnicového zdiva, stropy jsou rovné, nespalné na bázi železobetonu, střešní krytina je z osinkocementových šablon na prkenné bednění, klempířské konstrukce jsou kompletní z pozinkovaného plechu. Objekt je využit pouze k obytným účelům, provozní prostory zde nejsou situovány. 1.PP domu je využito jako sklepní prostory, dále jsou zde garážová stání, která přináleží v rámci společných prostor k jednotlivým bytům, v každém NP jsou situované vždy 2 bytové jednotky, tedy je zde celkem 6 bytových jednotek. Objekt lze tedy dle výše uvedeného využití charakterizovat jako budovu, dům bytový netypový, kategorie K, konstrukce zděná. Popis a ocenění bytové jednotky uvažuji dle § 13 vyhl. Stáří objektu je cca z roku 1980. Stáří objhektu tedy uvažuji 2011 - 1980 = 31 let. Technický stav objektu jako celku uvažuji dobrý (průměrný). Prvky dlouhodobé životnosti jsou ve
-5stavu, odpovídajícím přiměřenému opotřebení a stáří. Technický stav oceňovaného bytu, jeho prvků PSV a rozvodů inž. sítí uvažuji rovněž průměrný, dle znalcových zjištění však nebyl byt v průběhu jeho existence modernizován, prakticky všechna vybavení bytu jsou původní, údržba byla horší. Oceňovaná bytová jednotka je opatřena dřevěnými zdvojenými okny, dřevěnými plnými či částečně prosklenými dveřmi, podlahy obytných místností uvažuji betonové s PVC či koberci, vytápění je el. AKU kamny, ohřev TUV je mimo provoz (byl zde boiler, který je rozbitý), vybavení kuchyně je stará kuch. linka a el. sporák, obklady stěn nejsou, vybavení koupelny je smaltovaná vana a umyvadlo, záchod splachovací, jádro je umakartové apod. V rámci společných prostor patří k bytu rovněž užívací právo ke garážovému boxu o rozměrech 3 x 5 m, který je v 1.PP domu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Budova: Dispozice jednotky: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:
K. domy vícebytové (netypové) 4+1 zděná 1122
Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: B. j. č. 83/3: Lodžie: Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru:
= = =
76,47 m2 2,97 m2 79,44 m2
Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní:
Hodnocení standardu S S S S S S S S C S S S S S S S S S C S S S C S
Obj. podíl [%] 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 6,00 1,00 18,80 1,00 8,20 1,00 5,30 1,00 2,40 1,00 0,70 1,00 6,90 1,00 3,10 0,00 0,00 1,00 3,00 1,00 3,20 1,00 5,40 1,00 3,10 1,00 4,70 1,00 5,20 1,00 0,40 1,00 3,30 1,00 3,20 0,00 0,00 1,00 2,10 1,00 1,80 1,00 3,80 0,00 0,00 1,00 5,60
-6Součet upravených objemových podílů:
96,20
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,9620
Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby: (OP = původní objemový podíl, K = Koeficient pro přepočet obj. podílu, UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra: Součet upravených objemových podílů:
OP [%] 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00
UP PP Roz. Dok. [%] [%] [%] [%] 6,00 6,24 100,00 6,2400 18,80 19,54 100,00 19,5400 8,20 8,52 100,00 8,5200 5,30 5,51 100,00 5,5100 2,40 2,49 100,00 2,4900 0,70 0,73 100,00 0,7300 6,90 7,17 100,00 7,1700 3,10 3,22 100,00 3,2200 0,00 0,00 100,00 0,0000 3,00 3,12 100,00 3,1200 3,20 3,33 100,00 3,3300 0,00 0,00 100,00 0,0000 5,40 5,61 100,00 5,6100 3,10 3,22 100,00 3,2200 4,70 4,89 100,00 4,8900 5,20 5,41 100,00 5,4100 0,40 0,42 100,00 0,4200 3,30 3,43 100,00 3,4300 3,20 3,33 100,00 3,3300 0,00 0,00 100,00 0,0000 2,10 2,18 100,00 2,1800 1,80 1,87 100,00 1,8700 3,80 3,95 100,00 3,9500 0,00 0,00 100,00 0,0000 5,60 5,82 100,00 5,8200 0,00 0,00 100,00 0,0000 96,20 Rozestavěnost: 100,0000
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změn cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * * *
9 630,- Kč/m2 0,9390 0,9620 0,8500 2,1540 0,7340
Základní cena upravená
=
11 690,- Kč/m2
Plná cena:
79,44 m2 * 11 690,- Kč/m2
Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 31 roků Opotřebení: 50,000 %
=
928 654,- Kč
-
464 327,- Kč
Bytová jednotka č. 83/3 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství =
464 327,- Kč
-7Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 17 376,- Kč Spoluvlastnický podíl: 7 647 / 46 530 Hodnota spoluvlast. podílu: 17 376,- Kč * 7 647 / 46 530 = +
2 855,67 Kč
Bytová jednotka č. 83/3 - zjištěná cena včetně podílu na přísl.
=
467 182,67 Kč
Bytová jednotka č. 83/3 - cena po zaokrouhlení
=
467 180,- Kč
=
467 180,- Kč
C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 83/3 Výsledná cena nemovitosti činí celkem
467 180,- Kč
slovy: Čtyřistašedesátsedmtisícjednostoosmdesát Kč Na nemovitosti váznou následující závady: Zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Předpokládám, že uplatnění těchto práv bude při prodeji řešeno dle platných legislativních předpisů v rámci prodeje nemovitosti a tato omezení převodu budou prodejem nemovitosti zrušena, a proto tedy výši obvyklé ceny nemovitosti neovlivní. Oceňovaná nemovitost je situována v lokalitě, ve které je poptávka po nemovitostech nižší než nabídka. V současné době je na serveru sReality nabízeno v okolních obdobných obcích kolem okresního města Tábor (v Oldřichově žádný) celkem 3 obdobně velké byty v cenách od 590 000.- do 800 000.- Kč. Byt 4 + 1 v Libenicích cihla 660 000.- Kč (93 m2) Byt 3 + 1 v Malšicích cihla 800 000.- Kč (78 m2) Byt 4 + 1 v Chotovinách cihla 590 000.- Kč (90 m2). Výše uvedené byty v cihlových domech jsou však ve stavu po celkové či částečné modernizaci (narozdíl od oceňovaného). Na základě výše uvedených skutečností stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitosti jako celku na 500 000.- Kč. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem stanovuji obvyklou cenu ideální 1/2 nemovitostí bytové jednotky č. 83/3 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu čp. 83, a dále na pozemku st.p.č. 118, a to vše ve výši 7647/46530, k. ú. Oldřichov u Mladé Vožice, obec Oldřichov, okres Tábor, ve výši 250 000.- Kč.
-8V Bílině, 22.2.2011
Ing. Jan Dvořák Síbova 286/8 418 01 Bílina Tel.: 417829007 604734409 e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 21.4.1987 pod č. j. Spr 2343/87, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, spec. nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 111/18311/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 111/18311/2011.
-9-
