ZNALECKÝ POSUDEK. Zjištění ceny nemovitosti za účelem rozhodnutí ve věci nařízení exekuce prodejem nemovitosti

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3115/148/2011 O ceně nemovitosti - rodinného domu č.p.391 s příslušenstvím na pozemku č.21 s pozemky č.22 a 23 v katastrálním území Štěpánov u Olomouce, obec Štěpánov okres Olomouc

Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha 3 Seifertova 455/17 130 00 Praha 3

Účel posudku:

Zjištění ceny nemovitosti za účelem rozhodnutí ve věci nařízení exekuce prodejem nemovitosti

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 4.10.2011 posudek vypracoval: Ing. Václav Chvátal K Lánu 501/3 160 00 Praha 6 tel.: 235355915,603780970 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze 6.10.2011

Znalecký posudek č.3115/148/2011

Strana č.2

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - rodinného domu č.p.391 s příslušenstvím na pozemku č.21 s pozemky č.22 a 23 v katastrálním území Štěpánov u Olomouce, obec Štěpánov si dne 29.6.2010 objednala soudní exekutorka JUDr.Ingrid Švecová pro účely nařízené exekuce dle usnesení č.j.091 Ex 00686/09 - 040 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Novoveská 391/19 783 13 Štěpánov Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Štěpánov Katastrální území: Štěpánov u Olomouce Počet obyvatel: 3 375 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 52,6083 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. f) : ZC = Cp * 3,0 = 157,82 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 4.10.2011 za přítomnosti p.Václavka. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení č.j. 091 Ex 00686/09 - 040 ze dne 29.6.2010 - výpis z KN, listu vlastnictví č.496 vyhotovený dálkovým přístupem dne 29.6.2010 - snímek z katastrální mapy daného KÚ z Internetu - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - fotodokumentace 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí je vlastníkem nemovitosti: Václavek Zdeněk, Novoveská 391/19, Štěpánov, 783 13 Štěpánov u Olomouce (680307/2155) 6. Dokumentace a skutečnost Byla předložena částečná neověřená dokumentace stavby,výměry byly ověřeny při fyzické prohlídce.


Strana č.3

7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o rodinný dům situovaný v ulici Novoveská ve Štěpánově u Olomouce. Rodinný dům je rozestavěný. Stavba není doposud dokončena, ocenění tedy jako rozestavěná stavba. V RD je situováno : přízemí - předsíň, kuchyně, 3 pokoje, schodiště, koupelna a WC podkroví - není provedeno 8. Obsah posudku 1) Hlavní stavby 1a) Rodinný dům č.p.391 2) Venkovní úpravy 2a) Venkovní úpravy 3) Porosty 3a) Trvalé porosty 4) Pozemky 4a) Pozemky

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

1) Hlavní stavby 1a) Rodinný dům č.p.391 - § 5 Hlavní část: Jedná se o krajový řadový rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a částečným podkrovím. Stáří k datu ocenění je cca 70 roků. Výpočet opotřebení je proveden analytickou metodou. Popis jednotlivých konstrukcí : Základy jsou běžné základové pasy bez izolací proti vodě - hodnotí se jako podstandardní. Svislé konstrukce jsou vyzdívané tl.45 cm - hodnotí se jako standardní. Stropy jsou s rovným podhledem - hodnotí se jako standardní. Zastřešení je sedlovou střechou - hodnotí se jako standardní. Krytina je tašková - hodnotí se jako standardní. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu - hodnotí se jako standardní. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové - hodnotí se jako standardní. Fasádní omítky vápenná štuková - hodnotí se jako standardní. Vnější obklady sokl z kabřince hodnotí se jako standardní. Vnitřní obklady jsou keramické kuchyně, koupelny a WC - hodnotí se jako standardní. Schody jsou dřevěné - hodnotí se jako standardní. Dveře jsou dřevěné plné a prosklené - hodnotí se jako standardní. Okna jsou dřevěná zdvojená - hodnotí se jako standardní. Podlahy obytných místností jsou beton - hodnotí se jako podstandardní. Podlahy ostatních místností jsou keramická dlažba a PVC - hodnotí se jako standardní. Vytápění je ústřední - hodnotí se jako


Strana č.4

standardní. Elektroinstalace je světelná i motorová - hodnotí se jako standardní. Bleskosvod se nevyskytuje. Rozvod vody je teplé a studené - hodnotí se jako standardní. Zdroj teplé vody je boiler v koupelně - hodnotí se jako standardní. Instalace plynu je provedena - hodnotí se jako standardní. Kanalizace je z kuchyně, koupelny i WC - hodnotí se jako standardní. Vybavení kuchyně je plynový sporák - hodnotí se jako standardní. Vnitřní vybavení je vana a umyvadlo hodnotí se jako standardní. Záchod je splachovací - hodnotí se jako standardní. Ostatní konstrukce se nevyskytují. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:

7,55×7,20

Název podlaží 1.NP:

54,36 m2

= Zastavěná plocha 54,36 m2

Obestavěný prostor: Hlavní část: vrchní stavba: 7,55×7,20×3,90 zastřešení: 7,55×7,20×3,00:2 Přístavba: vrchní stavba: 7,20×4,95×6,00 zastřešení: 7,20×4,95×0,80:2 koupelna: 4,40×3,50×(2,90+2,50):2 Obestavěný prostor – celkem:

Konstrukční výška 3,00 m

= =

212,00 m3 81,54 m3

= = = =

213,84 m3 14,26 m3 41,58 m3 563,22 m3

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady:

Hodnocení standardu P S S S S S S S S S

Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 3,77 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30


Strana č.5

Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: P 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: S 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: C 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: S 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 1,00 3,20 5,20 1,01 1,00 5,20 4,30 0,00 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 0,00 90,38

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,9038

Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby: (OP = původní objemový podíl, K = Koeficient pro přepočet obj. podílu, UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení:

OP [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

K 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

UP PP [%] [%] 3,77 4,17 21,20 23,46 7,90 8,74 7,30 8,08 3,40 3,76 0,90 1,00 5,80 6,42 2,80 3,10 0,50 0,55 2,30 2,54 1,00 1,11 3,20 3,54 5,20 5,75 1,01 1,12 1,00 1,11 5,20 5,75 4,30 4,76 0,00 0,00 3,20 3,54 1,90 2,10 0,50 0,55 3,10 3,43 0,50 0,55 4,10 4,54

Roz. [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 0,00 0,00 100,00 0,00 100,00 100,00 80,00 100,00 100,00 90,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Dok. [%] 4,1700 23,4600 8,7400 8,0800 3,7600 1,0000 6,4200 0,0000 0,0000 2,5400 0,0000 3,5400 5,7500 0,8960 1,1100 5,7500 4,2840 0,0000 3,5400 2,1000 0,5500 3,4300 0,5500 4,5400


Strana č.6

Konstrukce, vybavení 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:

OP [%] 0,30 3,40

Část [%] 100,00 100,00

K

UP PP Roz. [%] [%] [%] 1,00 0,30 0,33 100,00 0,00 0,00 0,00 100,00 90,38 Rozestavěnost:

Dok. [%] 0,3300 0,0000 94,5400

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (PDK = procento dokončené konstrukce, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených obj. podílů:

PDK [%] P 4,17 P 4,17 S 23,46 S 23,46 S 8,74 S 8,74 S 8,08 S 8,08 S 3,76 S 3,76 S 1,00 S 6,42 S 6,42 S 0,00 S 0,00 S 2,54 S 0,00 S 3,54 S 5,75 P 0,90 S 1,11 S 5,75 S 4,28 C 0,00 S 3,54 S 2,10 S 0,55 S 3,43 S 0,55 S 4,54 S 0,33 C 0,00

Část UP PP Stáří Živ. Opotř.č Opotř. [%] [%] [%] ásti z celku 38,5 1,61 1,71 70 170 41,18 0,7042 61,5 2,56 2,71 19 119 15,97 0,4328 52,1 12,22 12,93 70 100 70,00 9,0510 47,9 11,24 11,89 19 100 19,00 2,2591 38,5 3,36 3,56 70 100 70,00 2,4920 61,5 5,38 5,69 19 100 19,00 1,0811 38,5 3,11 3,29 70 100 70,00 2,3030 61,5 4,97 5,26 19 100 19,00 0,9994 38,5 1,45 1,53 70 80 87,50 1,3388 61,5 2,31 2,44 19 80 23,75 0,5795 100,0 1,00 1,06 19 40 47,50 0,5035 52,1 3,34 3,53 70 131 53,44 1,8864 47,9 3,08 3,26 19 80 23,75 0,7743 100,0 0,00 0,00 0,00 0,0000 100,0 0,00 0,00 0,00 0,0000 100,0 2,54 2,69 19 50 38,00 1,0222 100,0 0,00 0,00 0,00 0,0000 100,0 3,54 3,74 19 70 27,14 1,0150 100,0 5,75 6,08 19 70 27,14 1,6501 100,0 0,90 0,95 19 70 27,14 0,2578 100,0 1,11 1,17 19 70 27,14 0,3175 100,0 5,75 6,08 19 50 38,00 2,3104 100,0 4,28 4,53 19 70 27,14 1,2294 0,0 0,00 0,00 0,00 0,0000 100,0 3,54 3,74 19 50 38,00 1,4212 100,0 2,10 2,22 19 40 47,50 1,0545 100,0 0,55 0,58 19 40 47,50 0,2755 100,0 3,43 3,63 19 70 27,14 0,9852 100,0 0,55 0,58 19 30 63,33 0,3673 100,0 4,54 4,80 19 50 38,00 1,8240 100,0 0,33 0,35 19 50 38,00 0,1330 0,0 0,00 0,00 0,00 0,0000 94,54 Opotřebení: 38,2682


Strana č.7

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= × × × ×

2 290,- Kč/m3 0,9038 0,8500 2,1690 1,1370

Základní cena upravená

=

4 338,57 Kč/m3

Plná cena:

563,22 m3 × 4 338,57 Kč/m3

=

2 443 569,40 Kč

Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba

× =

0,945400 2 310 150,51 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 38,2682 % Úprava ceny za opotřebení

-

884 053,02 Kč

Rodinný dům č.p.391 - zjištěná cena

=

1 426 097,49 Kč

2) Venkovní úpravy 2a) Venkovní úpravy - § 10 Dle odst.2 §10 vyhlášky se venkovní úpravy oceňují zjednodušeným způsobem ve výši 5% z ceny staveb. Jedná se o Přípojky vody, kanalizace a plynu, žumpu, zpevněné plochy, oplocení, plotová vrata . Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 5,00 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům č.p.391 1 426 097,49 Kč Celkem: 1 426 097,49 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:

×

Venkovní úpravy - zjištěná cena

=

1 426 097,49 0,0500 71 304,87 Kč


Strana č.8

3) Porosty 3a) Trvalé porosty Dle § 42 vyhlášky odst.1 se cena trvalých porostů , zjišťuje zjednodušeným způsobem. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku: Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů: Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena

Kč m2 m2 Kč × =

1 026 825,60 1674 210 128 813,25 0,065 8 372,86 8 372,86 Kč

=

4) Pozemky 4a) Pozemky - § 27 - § 32 Dle výpisu z katastru nemovitostí se jedná o pozemky: č.21 o výměře 307 m2 vedený jako zastavěná plocha č.22 o výměře 229 m2 vedený jako zahrada č.23 o výměře 1 138 m2 vedený jako zahrada Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 307,00 157,82

zastavěná plocha 21 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.4.1 pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Cena [Kč] 48 450,74 48 450,74

200 % 200 % +

96 901,48 145 352,22

-7 % 10 % 3% + × ×

4 360,57 149 712,79 1,1370 2,1690 369 214,65


Strana č.9

Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle § 28 odst. 5. Základní cena = 157,82 Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 229,00 157,82 1 138,00 157,82

zahrada 22 zahrada 23 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.4.1 pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemky - zjištěná cena

Cena [Kč] 36 140,78 179 599,16 215 739,94

200 % 200 % +

431 479,88 647 219,82

-7 % 10 % 3% + × × ×

=

19 416,59 666 636,41 0,4000 1,1370 2,1690 657 610,95 1 026 825,60 Kč


Strana č.10

C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: 1) Rodinný dům č.p.391 2) Venkovní úpravy 3) Trvalé porosty 4) Pozemky

= = = =

1 426 097,49 Kč 71 304,87 Kč 8 372,86 Kč 1 026 825,60 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

2 532 600,82 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

2 532 600,- Kč

slovy: Dvamilionypětsettřicetdvatisícšestset Kč Zjištěná cena je s porovnáním realitního trhu cenou obvyklou. Znalci bylo uloženo Usnesením č.j.091 Ex 00686/09 - 040 ze dne 29.6.2010 1. ocenit nemovitost a její příslušenství 2. ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené a to obvyklou cenou podle zákona č.151/1997 Sb. K bodu 2) uvádím, že jsem nezjistil, žádná práva a závady s nemovitostí spojené. V Praze, 6.10.2011 Ing. Václav Chvátal K Lánu 501/3 160 00 Praha 6 tel.: 235355915,603780970 e-mail: [email protected]

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze č. 1556 ze dne 3.2.1992 č.j. 1098/91, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvl. specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3115/148/2011 znaleckého deníku.

E. Seznam příloh - usnesení č.j. 091 Ex 00686/09 - 040 ze dne 29.6.2010 - výpis z KN, listu vlastnictví č.496 vyhotovený dálkovým přístupem dne 29.6.2010 - snímek z katastrální mapy daného KÚ z Internetu - fotodokumentace


Strana č.11


Strana č.12

ZNALECKÝ POSUDEK. Zjištění ceny nemovitosti za účelem rozhodnutí ve věci nařízení exekuce prodejem nemovitosti

Recommend Documents