ZNALECKÝ POSUDEK. Posudek vypracován k datu : Datum vyhotovení :

ZNALECKÝ POSUDEK č. 7114-293/2013

o stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu 1/2 pozemků parc. č. 141/1 a 141/3 v katastrálním území Podolí u Brna, obec Podolí, okres Brno-venkov. Objednatel posudku :

Mgr. Tomáš Pospíchal, soudní exekutor Exekutorský úřad Nymburk 28.října 1474/20 288 02 Nymburk (070 Ex 1533/08)

Účel posudku :

Dle zákona č. 36/67 Sb. §1 odst. 1 a 2 a §12 odst. 2

Použitý předpis :

Zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění

Posudek vypracován k datu :

3.10.2013

Zpracovatel posudku :

Ing. Miroslav Kovalčík soudní znalec pro ceny a odhady nemovitostí Vymazalova 7, Brno tel. 548 212 658

Datum vyhotovení :

7.10.2013

Posudek obsahuje 10 stran textu včetně krycího listu a 17 stran příloh a předává se objednateli ve dvou vyhotoveních.

strana 2

1. ÚVOD Předmětem znaleckého posudku o stanovení obvyklé ceny je stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu 1/2 pozemků parc. č. 141/1 a 141/3 v katastrálním území Podolí u Brna. Vlastník nemovitostí : (LV č. 510)

Fialová Jaroslava Horákov 179, 664 04 Mokrá-Horákov

1/4

Pol Jan Husova 165/5, 602 00 Brno

1/2

Polová Růžena Krásného 579/41, 636 00 Brno

1/4

Podkladem pro ocenění byl : 

Výpis z katastru nemovitostí ze dne 20.9.2013 – viz příl. č. 3



Kopie katastrální mapy ze dne 1.10.2013 – viz příl. č. 4



Územní plán obce Podolí u Brna – výřez – viz příl.č. 5



Usnesení o ustanovení znalce ze dne 20.9.2013 – viz příl. č. 6



Informace spoluvlastnice pí Fialové a p. Hlaváčka (soused)



Zjištění znalce na místě samém dne 3.10.2013

2. POUŽITÝ POSTUP Dle usnesení o ustanovení znalce vydaného soudním exekutorem Mgr. Pospíchalem mi bylo uloženo vyhotovit znalecký posudek na stanovení obvyklé ceny id. 1/2 nemovitostí zapsaných na LV č. 510. V části 4 jsou oceněny nemovitosti a jejich příslušenství, v části 5 jsou oceněna jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené, v části 6 jsou oceněny závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, a v části 7 je rekapitulace cen a výsledná cena.

2.1. OBECNĚ Pro tržní oceňování jsou v odborné literatuře nejčastěji používány pojmy tržní cena, tržní hodnota, obchodní hodnota a obvyklá cena. Cena obvyklá je cena, která by byla dosažena při prodejích stejné, popřípadě obdobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění (tzn. v daném místě a čase). Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.

Ing. Miroslav Kovalčík

Znalecký posudek č. 7114-293/2013

strana 3

Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky povodňových či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná nemovitosti vyplývající z osobního vztahu k ní.

2.2. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot : - věcné hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí Pro účely ocenění (pozemek) se jeví jako nejvhodnější využít srovnávací hodnoty. Srovnávací hodnota nemovitostí (HS) Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno uskutečněných nebo uskutečňovaných prodejů pozemků srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání je provedeno na základě zjištění a průzkumů znalce, konzultací s realitními kancelářemi a přiměřeným vyhodnocením nabídky a poptávky na trhu nemovitostí v dané lokalitě. V posudku musí být uvedeny zdroje informací, druh, poloha, srovnávané charakteristiky a hodnoty srovnávaných nemovitostí. Při používaní vlastních i cizích databázi cen musí znalec vždy zvažovat aktuálnost použití ceny k datu ocenění. Ve srovnávací hodnotě je nutné již zohlednit existující a nastupující trendy vývoje trhu nemovitostí. Výsledkem šetření je stanovení srovnávací hodnoty, tj. odhad prodejní ceny oceňovaných nemovitostí, realizovatelné max. 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvou.

3. POPIS NEMOVITOSTÍ 3.1. VŠEOBECNĚ Předmětem znaleckého posudku o stanovení obvyklé ceny je stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu 1/2 pozemků parc. č. 141/1 a 141/3 v katastrálním území Podolí u Brna.



strana 4

3.2. POLOHA Podolí se nachází cca 8 km východně od centra Brna. Jedná se o typickou příměstskou obec bez významného průmyslu. Oceňované pozemky se nacházejí na jihozápadním okraji obce v blízkosti hřbitova. Pozemek parc. č. 141/3 je užíván jako dvůr za rodinným domem na pozemku parc. č. 140/3, která je ve vlastnictví manželů Havlíčkových (LV č. 220). Pan Havlíček o této skutečnosti při místním šetření nevěděl. Dle sdělení pí Fialové (spoluvlastnice) byl sousední RD s pozemky (parc. č. 141/2, 141/4 a 141/5) prodán panu Fišerovi, a později (při digitalizaci pozemků) bylo zjištěno, že část pozemků nebyla převedena. Pozemek parc. č. 141/1 se nachází v lánu za výše uvedenou zástavbou rodinných domů.

3.3. DOPRAVNÍ POMĚRY Přístup z přilehlé ulice před pozemky cizích vlastníků.

3.4. INFRASTRUKTURA V místě jsou kompletní inženýrské sítě.

3.5. ÚZEMNÍ PLÁN Dle ÚP (viz příl. č. 5) se pozemek parc. č. 141/3 nachází ve stávající ploše bydlení v rodinných domech a pozemek parc. č. 141/1 se nachází v ploše bydlení v rodinných domech návrhové.

3.6. MAJETKOPRÁVNÍ VZTAHY Dle výpisu z KN neváznou na nemovitostech věcná břemena nebo jiná práva, která by měla vliv na stanovenou obvyklou cenu (mimo finančních, která nejsou předmětem ocenění). Pozemek parc. č. 141/1 je, dle sdělení pí Fialové, pronajat zemědělskému družstvu – bez vlivu na obvyklou cenu.



strana 5

4. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ A JEJICH PŘÍSLUŠENSTVÍ 4.1. ZJIŠTĚNÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY (HS) Vzhledem k tomu, že se jedná o atypickou nemovitost (zbytkový pozemek u RD a pozemek v návrhové ploše bydlení), nepodařilo se v databázích nalézt dostatek objektivních informací o prodeji podobných nemovitostí. Navíc předmětem ocenění je pouze id. 1/2 nemovitosti. Podíly na nemovitostech se prodávají velmi obtížně. U menšinových podílů jsou prodejní ceny ještě nižší. Obecně je možno konstatovat, že prodejní cena podílu je vždy nižší než by činil aritmetický podíl z částky za prodej celé nemovitosti. Z výše uvedených důvodů je nejprve stanovena srovnávací hodnota standardního volného pozemku pro výstavbu RD se sítěmi, poté je odvozena srovnávací hodnota oceňovaných pozemků a následně je korigována na oceňovaný spoluvlastnický podíl. Obecně : Podobné typy nemovitostí – pozemky pro výstavbu RD – se v podobných lokalitách v současné době prodávají průměrně. U pozemků, jako prakticky u jediné komodity realitního trhu, nedošlo v posledních 4 letech k poklesu cen, ale naopak ceny trvale rostly. U pozemků je možno na realitním trhu vysledovat následující tendence : - větší pozemky mají dosahované ceny nižší než menší pozemky (s výjimkou pozemků pro větší investice - supermarket apod.) - pozemky nevhodného tvaru (protáhlé) mají obvykle nižší ceny - ceny pozemků pro provozní objekty nebo pod provozními objekty mají nižší ceny než pozemky pro rodinné domy - ceny pozemků pod stavbami cizího vlastníka jsou nižší než ceny volných pozemků vlastník pozemku je limitován prakticky jediným kupujícím Srovnávací nemovitosti (volný pozemek se sítěmi pro výstavbu RD) : V posledním období byly v podobných lokalitách nabízeny k prodeji následující nemovitosti: Poznámka 1: Srovnávací nemovitosti jsou založeny v archivu znalce. Poznámka :

Požadované ceny v realitní inzerci bývají obvykle vyšší než ceny skutečně dosažené, proto je u použitých nabídek provedena korekce v rozsahu cca 10 - 20 %.

K.ú. Podolí Popis :

Pozemek pro komerční výstavbu mezi obcí Podolí a dálnicí. Na pozemku plánovaná výstavba supermarketu, bez sítí, výměra 5561 m2.

Požadovaná cena : 1200,–– Kč/m2 Komentář :

Oceňovaný pozemek je menší, je určen pro výstavbu RD, sítě v dosahu.

Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na ............. 1400,–– - 1600,–– Kč/m2



strana 6

K.ú. Velatice Pozemek pro výstavbu RD v okrajové části obce, kompletní sítě, výměra 725 m2.

Popis :


Oceňovaný pozemek je výrazně větší, sítě jsou obdobné, lokalita žádanější.

Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na ............. 1400,–– - 1600,–– Kč/m2 K.ú. Blažovice Pozemek pro výstavbu RD (s projektem a stavebním povolením), kompletní sítě, výměra 702 m2.

Popis :

Požadovaná cena : 2100,–– Kč/m2 (po odečtu projektu a stavebního povolení cca 1700,–– Kč/m2 ) Komentář :

Oceňovaný pozemek je výrazně větší, sítě obdobné, lokalita mírně lepší.

Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na ............. 1500,–– - 1700,–– Kč/m2 K.ú. Pozořice Pozemek pro výstavbu RD v okrajové části obce, šířka 11 m, sítě v těsné blízkosti, výměra 1400 m2.

Popis :


Oceňovaný pozemek je větší, sítě obdobné, lepší tvar, lokalita mírně lepší.

Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na ............. 1200,–– - 1400,–– Kč/m2 K.ú. Tvarožná Pozemek u sjezdu z dálnice pro výstavbu RD, pouze vodovod, výměra 3736 m2.

Popis :


Oceňovaný pozemek je podobně velký, lepší napojení na sítě, výrazně lepší lokalita.

Srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti stanovuji na ............. 1500,–– - 1700,–– Kč/m2 Poznámka :

V letech 2010 – 2012 byly na severovýchodním okraji Podolí obchodovány pozemky pro RD na úrovni cca 1300,–– - 1700,–– Kč/m2 (informace z RK).

Srovnávací hodnota standardního volného pozemku : Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu výše uvedeného pozemku na 1500,–– Kč/m2 Odvození srovnávací hodnoty oceňovaných pozemků : Parc. č. 141/3 Popis :

Korekce 1 :


Jedná se o zbytkový pozemek, který je přístupný pouze přes pozemek cizího vlastníka. Prakticky jediným kupujícím může být vlastník sousedních pozemků. Tuto skutečnost zahrnuji do ocenění koef. 0,5, tzn. 1500,–– × 0,5 = 750,–– Kč/m2


strana 7

Korekce 2 :

Parc. č. 141/1 Popis : Korekce 1 : Korekce 2 :

Jak již bylo uvedeno výše, při prodejích spoluvlastnických podílů bývá cena nižší než by činil aritmetický podíl. Tuto skutečnost (vzhledem k tomu, že se jedná o podíl ½) zahrnuji do ocenění koef. 0,8, tzn. 750,–– × 0,8 = 600,–– Kč/m2 Jedná se o pozemek, který je pouze v návrhové ploše ÚP pro výstavbu RD. Bez napojení na sítě, šířka cca 10 m. Tento stav zahrnuji do ocenění koef. 0,25, tzn. 1500,–– × 0,25 = 375,–– Kč/m2 Jak již bylo uvedeno výše, při prodejích spoluvlastnických podílů bývá cena nižší než by činil aritmetický podíl. Tuto skutečnost (vzhledem k tomu, že se jedná o podíl ½) zahrnuji do ocenění koef. 0,8, tzn. 375,–– × 0,8 = 300,–– Kč/m2

4.2. ZÁVĚR Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovuji obvyklou cenu předmětné nemovitosti v daném místě a čase na parc. č. 141/3 : 23 × 600,––

13 800,–– Kč

parc. č. 141/1 : 3087 × 300,––

926 100,–– Kč

celkem .............................................................................................................. 939 900,–– Kč Id. 1/2 (zaokrouhleno) : ............................................................................ 470

000,–– Kč

5. OCENĚNÍ PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOSTMI SPOJENÝCH 0,–– Kč

Nezjištěny.

6. OCENĚNÍ ZÁVAD, KTERÉ PRODEJEM V DRAŽBĚ NEZANIKNOU Nezjištěny.


0,–– Kč


strana 8

8. REKAPITULACE Cena nemovitostí a jejich příslušenství (id. 1/2) .......................................... 470 000,–– Kč Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených .................................. 0,–– Kč Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou ................................................ 0,–– Kč

Výsledná celková cena

470 000,–– Kč

Výsledná celková cena id. 1/2 předmětných nemovitostí činí 470 000,–– Kč, slovy čtyřistasedmdesáttisíc korun českých.

V Brně dne 7.10.2013

Zpracoval :


Ing. Miroslav Kovalčík soudní znalec pro ceny a odhady nemovitostí Brno, Vymazalova 7 tel. 548 212 658


strana 9

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.1.1991 č.j. Spr. 237/91 pro základní obor ekonomika – odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 7114-293/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č. 3662013.

Otisk kulaté pečetě :

Podpis znalce :

Jméno a adresa znalce :


Ing. Miroslav Kovalčík Brno, Vymazalova 7


strana 10

Seznam příloh číslo

název

počet listů

1

Identifikace objektu na mapě

1

2

Fotodokumentace včetně seznamu

2

3

Výpis z katastru nemovitostí

7

4

Kopie katastrální mapy

2

5

Územní plán

2

6

Usnesení o ustanovení znalce

3



Příloha číslo 2

Seznam fotodokumentace číslo

název

1

Celkový pohled od příjezdové komunikace

2

Pozemek parc. č. 141/1 – pohled východní

3

Pozemek parc. č. 141/1 – pohled západní

4

Pozemek parc. č. 141/3 – pohled západní

2

4

1

3

ZNALECKÝ POSUDEK. Posudek vypracován k datu : Datum vyhotovení :

Recommend Documents