Znalecký posudek číslo S 292/40/2015 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník jednotky: Vlastník pozemku:
OBJEDNATEL :
Bytová jednotka - byt, Byt č. 173/2 v bytovém domě č. p. 173 na pozemcích parc. č. 1137/1 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku Jeseník nad Odrou 173, 742 33 Kraj Moravskoslezský, okres Nový Jičín, obec Jeseník nad Odrou, k.ú. Jeseník nad Odrou, kód k.ú. 658952, LV 542 1137/1 Jana Lukáčová, Jeseník nad Odrou 173, 74233 Jeseník nad Odrou, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Jana Lukáčová, Jeseník nad Odrou 173, 74233 Jeseník nad Odrou, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.: Č. j: 447/2015-A, 16. 6. 2015
Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 01 Praha 8 telefon: +420 607 759 837 IČ: 2502317
e-mail:
[email protected] DIČ:
ZHOTOVITEL :
Ing. Martina Bakovská
Adresa zhotovitele:
Šromotovo náměstí 778, 753 01 Hranice telefon: 737 488 500 e-mail:
[email protected] IČ: 65459989 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru:
koupě
výstavba
Počet stran:
14 stran
V Hranicích, dne 25.7.2015
rekonstrukce
Současný stav 280 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:
změna stavby
Datum zpracování :
9.7.2015 Počet příloh:
5
leasing
jiné
Budoucí stav 25.7.2015
Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.11 Otisk razítka
Ing. Martina Bakovská
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI
stavba dokončena v r. 1924 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2010 Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné kovové Využití: bydlení bydl., podn. Okolí: bytová zóna ostatní Přípojky: voda elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: Počet podlaží celkem: Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
173/2
2
Typ
1. NP
BUDOUCÍ STAV
betonové montované dřevěné jiné pronájem podnikání část. obsazen volný objekt průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace plyn telefon zp. příjezd
2+1
Konstrukce: zděné kovové Využití: bydlení bydl., podn. Okolí : bytová zóna ostatní Přípojky: voda elektro
MHD železnice dálnice/silnice I. tř Okrajová část - samota 1 926 (růst) neudržovaná k částečné rekonstrukci neudržovaná k částečné rekonstrukci lokální - tuhá paliva není prodejná do 6 měsíců
z toho podzemní:
1
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa m2
m2
m2
63,70
0,00
0,00
KUPNÍ CENA
betonové montované dřevěné jiné pronájem podnikání část. obsazen volný objekt průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace plyn telefon zp. příjezd autobus silnice II.,III.tř
1
Počet bytů/nebytů
3/0
Celková Započitatelná Podíl Obvyklá cena plocha plocha na společných jednotky jednotky částech domu a pozemku
ks
m2
m2
63,70
63,70
Kč/m2
6 357 / 19 770
4 396 Kč/m2
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
Současný stav 280 000 Kč 0 Kč 496 860 Kč 280 000 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění
x
0 Kč 1 656 200 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč
x
0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obdobné byty v menších bytových domech v lokalitách, které stavebně nesouvisí se zástavbou obce, se obchodují minimálně, protože jejich nabídka není velká. Obvykle se obchodují byty v běžné zástavbě. Obvyklá ceny byla stanovena hlavně s ohledem na odlehlou polohu, která nabízí velmi klidné bydlení, ale neposkytuje přímo v místě žádnou občanskou vybavenost a dále s ohledem na technický stavu bytu i domu, vybavenost bytu i domu atd. Obdobné byty v menších vesnicích okresu Nový Jičín a Přerov v průměrném stavu ve starších zděných bytových 2 2 domech se obchodují za částky od 4 000,- Kč/m podlahové plochy do 8 000 Kč/m podlahové plochy. Obvyklou cenu stanovuji při spodní hranici tohoto rozpětí, a to zejména z důvodu osamocené polohy mimo hlavní zastavěnou část -2-
obce.
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Dům č. p. 173, v němž se nachází oceňovaný byt, je situován v oddělené části obce Jeseník nad Odrou zvané Dolní Mlýnv vedle chovných rybníků a areálu mlýna. Místo je vzdáleno po silnici 2,5 km od centra obce a vzdušnou čarou 800 m od nejbližší obytné zástavby. Místo není s Jeseníkem nad Odrou stavebně srostlé. Obec Jeseník nad Odrou leží 10 km západně od bývalého okresního města Nový Jičín v jihozápadní části Chráněné krajinné oblasti Poodří. V obci žije necelých 2000 obyvatel. V obci je kompletní základní občanská vybavenost. Obec má krásné přírodní okolí. Občanská vybavenost: obecní úřad, pošta, praktičtí lékaři, zubař, knihovna, kino, kulturní dům, ubytovna. Školství: mateřská, základní škola 1. stupeň. Doprava: autobusová doprava, železniční doprava. Sport: fotbalové hřiště, volejbalové hřiště, koupaliště. Parkování: na nekrytém stání na vlastním pozemku.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - samota Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Předmětem ocenění je byt o velikosti 2+1 ve tříbytovém domě č. p. 173 se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a na zastavěném pozemku. Byt se nachází v 1. nadzemním podlaží tohoto zděného, částečně podsklepeného, jednopodlažního domu se sedlovou střechou. Dům byl postaven dle dostupných podkladů v roku 1924. V roce 1959 byl přestavěn na bytový dům do současné podoby. Byt je po částečné rekonstrukci v roce 2009-2010. Technický stav domu je zhoršený, údržba zanedbaná. Technický stav bytu je mírně zhoršený a údržba mírně zanedbaná.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 1 Počet bytových/nebytových jednotek: 3 / 0
okna
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda Přístupová komu.: zpevněná Využití: bydlení
kanalizace nezpevněná pronájem
plyn elektro telefon přes pozemky parc. číslo 1137/3, 1135, 1136 podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 1137/3 1135 1136
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha ostatní komunikace
Vlastník pozemku/komunikace - komentář obec Jeseník nad Odrou fyzické osoby obec Jeseník nad Odrou
Komentář k zajištění přístupu a příjezdu Přístup k oceňovanému bytu je možný jen s využitím pozemku parc. č. 1135, který je ve vlastnictví soukromých osob.
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek
-3-
Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika:
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací ANO Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1
Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO ANO
nebyla v minulosti zaplavena
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje
Popis věcných břemen a obdobných zatížení 1. Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 542 ze dne 3. 5. 2015 pro kú Jeseník nad Odrou je uvedeno Zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu a. s. 2. Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 542 ze dne 3. 5. 2015 pro kú Jeseník nad Odrou je uvedeno Rozhodnutí o úpadku (§136 odst. 1 insolvenčního zákona), insolvenční správce Ing. Ivana Zálešáková 3. Nebylo zjištěno, přes které pozemky vedou k domu inženýrské sítě (veřejný vodovod a přípojka elektro). Nelze vyloučit, že tyto sítě vedou přes pozemky soukromých vlastníků. Výše uvedená omezení nejsou zohledněna v obvyklé ceně.
Rizika ostatní RIZIKO NE ANO
Popis rizika Nemovitost není pronajímána Nemovitost vykazuje viditelné technické vady omezující její další životnost
Popis ostatních rizik Technický stav domu je zhoršený, technický stav bytu mírně zhoršený. Údržba domu i bytu je zanedbaná. Vnější omítky jsou v havarijním stavu, střešní krytina s poškozenými nátěry, komíny ve zhoršeném stavu atd.
Výpočet věcné hodnoty staveb Oceňovaný byt je dvoupokojový s vlastním sociálním zázemím a nachází se v 1. nadzemním podlaží ve východní části domu č. p. 173. Dům je částečně podsklepený jednopodlažní zděný se sedlovou střechou. Stavební vývoj domu: Dům byl postaven v roce 1924. V roce 1959 byla provedena rekonstrukce domu do dnešní podoby Stavební vývoj bytu: V bytě byla provedena částečná rekonstrukce v roce 2009-2010. Byla provedena výměna oken, kuchyňská linka, sporák, obklady v kuchyni, omítky vnitřní, vstupní dveře do bytu, dvoje vnitřní dveře, úprava elektroinstalací, rozvodů vody a kanalizace, krbová kamna. V bytě je cca 15 roků starý bojler. Dispoziční řešení domu: V domě se nachází 3 bytové jednotky. Dispoziční řešení bytu: Oceňovaný byt se skládá z předsíně, spíže, WC, koupelny, kuchyně, dvou pokojů. Pod oceňovaným bytem se nachází sklep užívaný s bytem. V domě jsou části společné vlastníkům některých jednotek. K oceňované jednotce a jednotce č. 173/1 patří společná vstupní chodba před vstupními dveřmi do bytů. Technické řešení domu: Základy jsou betonované, obvodové konstrukce zděné, stropy s rovnými podhledy, střecha sedlová s krytinou a klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Schodiště nejsou, jen žebříky na půdu a do sklepa. Na domě je instalován bleskosvod. Omítky vnitřní i vnější jsou vápenné. Technické řešení bytu: Vnitřní omítky jsou vápenné, keramické obklady v koupelně a v kuchyni kolem kuch. linky, okna plastová zdvojená, dveře hladké do ocelových zárubní. Vybavení kuchyně tvoří kuchyňská linka a sporák. V koupelně se -4-
nachází vana a umyvadlo, WC je s nádržkou nahoře. Podlahy z PVC, dlažby a parket. Vytápění lokální kamny na tuhá paliva a krbovými kamny. Ohřev vody el. bojlerem.
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry předsíň byt WC byt koupelna byt kuchyň byt spíž byt pokoj byt pokoj byt Celková podlahová plocha
Podlahová plocha 5,03 m2 0,99 m2 3,33 m2 12,04 m2 1,34 m2 20,66 m2 20,31 m2 63,70 m2
Konstrukce
Popis
Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra
betonové pasy zděné s rovným podhledem dřevěný vázaný pozinkovaný plech pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky běžné obklady chybí standardní chybí plastová parkety, keramická dlažba, PVC lokální světelná bleskosvod studené a teplé vody standardní chybí bojler standardní standardní chybí chybí chybí
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Započítaná plocha 5,03 m2 0,99 m2 3,33 m2 12,04 m2 1,34 m2 20,66 m2 20,31 m2 63,70 m2
Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
64 63,70 26 000 100,00 1 656 200 91 29 70,00 496 860
[m2] [m2] [Kč/m2] % Kč roků roků % Kč
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Bytový dům je postaven na pozemku parc. č. 1137/1. Stavby v místě mají možnost napojení na veřejný vodovod a elektro. V místě není veřejná kanalizace ani plyn. Splaškové vody z bytu jsou svedeny do jímky, která je vybudována před domem na pozemku parc. č. 1137/3 (vlastník pozemku je obec Jeseník nad Odrou). Pozemek je rovinatý.
Přehled oceňovaných pozemků -5-
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
Parcela č. 1137/1
Výměra [m2] 256 256
Spoluvlastnický podíl 6 357 / 19 770
Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena plocha m2 Kč Kč/m2
Lokalita / Fotografie Koeficient Upravená cena celkový Kc Kč/m2
2+1, Jeseník nad Odrou, Polouvsí V obci Jeseník nad Odrou v místní části Polouvsí č. p. 94 je nabízen k prodeji byt o velikosti 2+1 o výměře 43 m2, který se nachází ve 2. nadzemním podlaží zděného 2-podlažního domu se 4 byty s plochou střechou. Byt po nedávné kompletní rekonstrukci (kuchyň, koupelna, plastová okna, podlahy, ÚT s plynovým kotlem). V ceně s bytem se prodává rovněž zahrádka ležící ihned u domu. V nabídce RK STING za částku … 500 000,- Kč. Zdroj: S-reality. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,75; Velikosti objektu menší - koeficient 0,96; Poloha - lepší - koeficient 0,90; Provedení a vybavení bytu - lepší koeficient 0,80; Provedení a vybavení domu - lepší - koeficient 0,80; Pozemek - lepší koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu -
menší; Poloha - lepší; Provedení a vybavení bytu - lepší; Provedení a vybavení domu - lepší; Pozemek - lepší;
zděná
43,00
2. NP
2+1
590 000
13 721
0,37
5 077
0,52
3 832
1+1, Jeseník nad Odrou V centru obce Jeseník nad Odrou č. p. 241 v je nabízen k prodeji byt o velikosti 1+1 o výměře 53,6 m2, který se nachází ve 2. nadzemním podlaží zděného 2-podlažního domu se sedlovou střechou. V domě obchod a byty. Byt po rekonstrukci (kuchyňská linka, plovoucí podlahy v pokojích, koupelna, plastová okna, podlahy). Koupelna není přímo součástí bytu, vchází se do ní přes chodbu. Vytápění bytu lokálně vavkami, ohřev vody plynový bojlerem. Pozemek - zahrada se nachází přímo u domu a část pozemku je možné využívat jako parkovací místo nebo přímo pro stavbu garáže. V nabídce RK Claris za částku … 395 000,- Kč. Zdroj: S-reality. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,75; Velikosti objektu menší - koeficient 0,97; Poloha - lepší (centrum obce, ale povodně) - koeficient 0,90; Provedení a vybavení bytu - lepší - koeficient 0,85; Provedení a vybavení domu - lepší koeficient 0,80; Pozemek - lepší - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - byt není v katastru veden jako jednotka - koeficient 1,30; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu -
menší; Poloha - lepší (centrum obce, ale povodně); Provedení a vybavení bytu lepší; Provedení a vybavení domu - lepší; Pozemek - lepší; Úvaha zpracovatele ocenění - byt není v katastru veden jako jednotka;
zděná
53,60
2. NP
1+1
395 000
1+1, Vražné
-6-
7 369
V obci Vražné č. p. 241 v je nabízen k prodeji byt o velikosti 1+1 o výměře 48 m2, který se nachází v 1. nadzemním podlaží panelového 2-podlažního domu s plochou střechou. Byt po částečné rekonstrukci (kuchyňská linka, koupelna s WC, část podlah, bojler. Vytápění bytu lokálně vavkami, ohřev vody el. bojlerem. V nabídce RK Bonaelekta za částku … 390 000,- Kč. Zdroj: S-reality. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,75; Velikosti objektu menší - koeficient 0,96; Poloha - mírně lepší - koeficient 0,95; Provedení a vybavení bytu lepší - koeficient 0,85; Provedení a vybavení domu - mírně lepší - koeficient 0,85; Pozemek - obdobný - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu -
menší; Poloha - mírně lepší; Provedení a vybavení bytu - lepší; Provedení a vybavení domu - mírně lepší; Pozemek - obdobný;
panel
48,00
1. NP
1+1
390 000
8 125
0,49
3 981
0,54
5 940
0,72
4 874
1+1, Vražné V obci Vražné č. p. 241 v je nabízen k prodeji družstevní byt o velikosti 1+1 o výměře 40 m2, který se nachází ve 2. nadzemním podlaží panelového 2-podlažního domu s plochou střechou. Byt po rekonstrukci (plastová okna, nové rozvody vody a kanalizace, plovoucí podlahy, kuchyňská linka a spotřebiče, zděné jádro s koupelnou a WC. Ohřev vody bojlerem. Vytápění zajišťují plynové vavky. Nabízeno včetně zařízení. V nabídce RK Bonaelekta za částku … 440 000,- Kč. Zdroj: S-reality. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka RK - koeficient 0,75; Velikosti objektu menší - koeficient 0,94; Poloha - lepší - koeficient 0,95; Provedení a vybavení bytu - lepší koeficient 0,85; Provedení a vybavení domu - mírně lepší - koeficient 0,90; Pozemek obdobný - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - družstevní vlastnictví - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu -
menší; Poloha - lepší; Provedení a vybavení bytu - lepší; Provedení a vybavení domu - mírně lepší; Pozemek - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění družstevní vlastnictví;
panel
40,00
2. NP
1+1
440 000
11 000
3+1 Prosenice V obci Prosenice č. p. 124 v odloučené lokalitě u elektrické rozvodny u silnice mezi obcemi Prosenice a Osek nad Bečvou byl zobchodován byt č. 3 o velikosti 3+1 o výměře 61,2 m2 + sklep 1,6 m2 a sklep 6,0 m2 (po úpravě 65 m2). Byt se nacházel v 1. nadzemním podlaží podsklepeného dvoupodlažního zděného domu s nízkou sedlovou střechou. Dům byl postaven v roce 1955, v roce 1990 byla opravena střecha a provedeno zateplení fasády skelnou vatou. Byt má elektrické přímotopy a el. Bojler z roku 1995 a kuchyňskou linku a sporák z roku 2008. V bytě jsou původní dřevěná zdvojená okny, parketové podlahy, dlažby a PVC, koupelnu společnou s WC. V místě není možnost napojení na plyn a veřejnou kanalizaci. Kanalizace do žumpy na vyvážení. Pozemek o celkové výměře 932 m2. V místě zvýšená hlučnost od blízké silnice (80 m) a železnice (500 m). Zobchodováno v 07/2013 za částku ... 440 000,- Kč. Hodnocení: Redukce pramene ceny - zobchodováno - koeficient 1,00; Velikosti objektu obdobná - koeficient 1,00; Poloha - obdobná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení bytu obdobné - koeficient 1,00; Provedení a vybavení domu - lepší - koeficient 0,80; Pozemek lepší - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - zobchodováno; Velikosti
objektu - obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení bytu - obdobné; Provedení a vybavení domu - lepší; Pozemek - lepší;
zděný dům
65,00
1. NP
3+1
440 000 -7-
6 769
1+1 Potštát Ve městě Potštát č. p. 14 v částečně podsklepeném dvoupodlažním zděném čtyřbytovém domě bez výtahu byl zobchodován byt č. 1 o velikosti 1+1 v 1. 2 nadzemním podlaží o výměře 54,0 m . Postaveno kolem roku 1880, částečná rekonstrukce domu kolem roku 1970 (střešní krytina, klemp. konstrukce, fasáda, instalace). Byt po část. rci v roce 1970 (koupelna s WC, kuchyň, instalace, dveře, podlahy), 2000 (sporák, elektr. přímotopy, bojler) a 2009 (plastová okna). Dům i byt ve zhoršeném techn. stavu. Střešní krytina dožívá, chybí vodorovné izolace, byt je vlhký, omítky poškozené. Situováno na rohu Bočkova náměstí a ulice Zahradní v centru Potštátu. Příslušenství je tvořeno kůlnami. Kanalizace svedena do žumpy, veřejný vodovod a elektro. Zobchodováno v 02/2013 za částku ... 270 000,- Kč. Hodnocení: Redukce pramene ceny - zobchodováno - koeficient 1,00; Velikosti objektu mírně menší - koeficient 0,97; Poloha - mírně lepší - koeficient 0,90; Provedení a vybavení bytu - horší - koeficient 1,05; Provedení a vybavení domu - obdobné - koeficient 1,00; Pozemek - mírně lepší - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - zobchodováno; Velikosti
objektu - mírně menší; Poloha - mírně lepší; Provedení a vybavení bytu - horší; Provedení a vybavení domu - obdobné; Pozemek - mírně lepší;
zděný dům
54,00
1. NP
Variační koeficient před úpravami: Započítatelná plocha: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:
1+1
270 000
33,32 %
5 000
Variační koeficient po úpravách: 63,70 m2 3 832 Kč/m2 Minimální cena: 4 634 Kč/m2 Průměrná cena: 5 940 Kč/m2 Maximální cena: 4 396 Kč/m2 Porovnávací hodnota:
0,82
4 100 16,04 % 244 098 Kč 295 186 Kč 378 378 Kč 280 000 Kč
Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Obdobné byty v menších bytových domech v lokalitách, které stavebně nesouvisí se zástavbou obce, se obchodují minimálně, protože jejich nabídka není velká. Obvykle se obchodují byty v běžné zástavbě. Obvyklá ceny byla stanovena hlavně s ohledem na odlehlou polohu, která nabízí velmi klidné bydlení, ale neposkytuje přímo v místě žádnou občanskou vybavenost a dále s ohledem na technický stavu bytu i domu, vybavenost bytu i domu atd. Obdobné byty v menších vesnicích okresu Nový Jičín a Přerov v průměrném stavu ve starších zděných bytových 2 2 domech se obchodují za částky od 4 000,- Kč/m podlahové plochy do 8 000 Kč/m podlahové plochy. Obvyklou cenu stanovuji při spodní hranici tohoto rozpětí, a to zejména z důvodu osamocené polohy mimo hlavní zastavěnou část obce.
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena
Současný stav 280 000 Kč 0 Kč 496 860 Kč 280 000 Kč
Silné stránky nemovitosti - situováno ve velmi klidné lokalitě mezi lesy, loukami a rybníky - v domě jsou jen tři bytové jednotky - situováno mimo záplavové území - byt po částečné rekonstrukci v roce 2009/2010 - autobusová zastávka do 10 minut pěšky - v obci je železnice
-8-
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Slabé stránky nemovitosti - přímo v místě není žádná občanská vybavenost - zhoršený technický stav domu a zanedbaná údržba domu - v místě není možnost napojení na plyn a veřejnou kanalizaci - vytápění v bytě je pouze lokální kamny na tuhá paliva a krbovými kamny
Stanovení standardní jednotkové ceny za m2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho obvyklá cena předzahrádek: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
280 000Kč 0Kč 0Kč 280 000Kč 2 63,70m 2 4 396Kč/m
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Kopie katastrální mapy pořízená 18.6.2015, pořízená dálkovým přístupem 1 Fotodokumentace nemovitosti ze dne 9. 7. 2015 3 Mapa oblasti 1 Prohlášení vlastníka dle zák. č. 72/1994 Sb. ze dne 15. 10. 1997 Znalecký posudek č. 23-673/2009, vyhotovil dne 1. 10. 2009 Ing. Pavel Veverka Kupní smlouva o převodu vlastnictví jednotky podle § 6zák. č. 72/1994 Sb. uzavřená mezi obcí Jeseník nad Odrou (prodávající) a J. Lukáčovou (kupující) ze dne 7. 10. 2009, pr. úč. 16. 10. 2009
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 1. 7. 2004 č. j. Spr 2704/2004 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
-9-
- 10 -
severozápadní pohled
jihozápadní pohled
severovýchodní pohled
západní pohled
okna oceňovaného bytu
chodba společná jednotkám č. 173/1 a 173/2
- 11 -
předsíň
WC
koupelna
pokoj
kuchyň
krbová kamna v jednom z pokojů
- 12 -
půda
sklep
sklep
septik
- 13 -
- 14 -
