F -X c h a n g e
PD
F -X c h a n g e
k e r- s o ft w a
ZNALECKÝ POSUDEK O CENÌ OBVYKLÉ èíslo ZP-9017 NEMOVITÁ VÌC: Rodinný dùm Pøedslav Katastrální údaje: Kraj Plzeòský, okres Klatovy, obec Pøedslav, k.ú. Pøedslav Adresa nemovité vìci: Pøedslav 32, 339 01 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele:
ÚÈEL OCENÌNÍ:
EXEKUTORSKÝ ÚØAD KLATOVY, JUDr. Dalimil MIKA, LL. M., soudní exekutor Za Beránkem 836, 339 01 Klatovy Znalecká spoleènost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Mìsto IÈ: telefon: DIÈ: fax:
Exekuèní øízení è.j. 120 EX 3801/09 (ocenìní stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetøení: Poèet stran:
17
stran
V Praze, dne 1.6.2015
e-mail:
84 000 Kè 29.4.2015
Stav ke dni: Poèet pøíloh: 21
1.6.2015 Poèet vyhotovení: 2
ac
k e r- s o ft w a
.c
tr
om
to C lic k
om
.c
re
.
.
ac
w
w
tr
ww
ww
C lic k
to
bu
bu
y
y
N O
N O
W
W
!
!
PD
re
F -X c h a n g e
PD
F -X c h a n g e
k e r- s o ft w a
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenìní cenou obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/6 (jedna šestina) na pozemku parc. è. St. 79 (zastavìná plocha a nádvoøí), jehož souèástí je stavba è.p. 32 Pøedslav, zpùsob využití: bydlení, vèetnì pøíslušenství a pozemkù parc. è. 160 (zahrada) a parc. è. 161/2 (zahrada) vše v kat. území Pøedslav, obec Pøedslav, èást obce Pøedslav, okres Klatovy, zapsáno na LV 148. Ocenìní je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona è. 151/1997 Sb., o oceòování majetku a o zmìnì nìkterých zákonù (zákon o oceòování majetku), ve znìní pozdìjších pøedpisù. Výklad pojmù a popis metod ocenìní: 1) Majetek a služba se oceòují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný zpùsob oceòování. Obvyklou cenou se pro úèely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pøi prodejích stejného popøípadì obdobného majetku nebo pøi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenìní. Pøitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoøádných okolností trh, osobních pomìrù prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimoøádnými okolnostmi trhu se rozumìjí napøíklad stav tísnì prodávajícího nebo kupujícího, dùsledky pøírodních èi jiných kalamit. Osobními pomìry se rozumìjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pøikládaná majetku nebo službì vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným zpùsobem oceòování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základì je a) nákladový zpùsob, který vychází z nákladù, které by bylo nutno vynaložit na poøízení pøedmìtu ocenìní v místì ocenìní a podle jeho stavu ke dni ocenìní, b) výnosový zpùsob, který vychází z výnosu z pøedmìtu ocenìní skuteènì dosahovaného nebo z výnosu, který lze z pøedmìtu ocenìní za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací zpùsob, který vychází z porovnání pøedmìtu ocenìní se stejným nebo obdobným pøedmìtem a cenou sjednanou pøi jeho prodeji; je jím též ocenìní vìci odvozením z ceny jiné funkènì související vìci, d) oceòování podle jmenovité hodnoty, které vychází z èástky, na kterou pøedmìt ocenìní zní nebo která je jinak zøejmá, e) oceòování podle úèetní hodnoty, které vychází ze zpùsobù oceòování stanovených na základì pøedpisù o úèetnictví, f) oceòování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny pøedmìtu ocenìní zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceòování sjednanou cenou, kterou je cena pøedmìtu ocenìní sjednaná pøi jeho prodeji, popøípadì cena odvozená ze sjednaných cen. -2-
ac
k e r- s o ft w a
.c
tr
om
to C lic k
om
.c
re
.
.
ac
w
w
tr
ww
ww
C lic k
to
bu
bu
y
y
N O
N O
W
W
!
!
PD
re
F -X c h a n g e
PD
F -X c h a n g e
k e r- s o ft w a
3) Nižší obchodovatelnost spoluvlastnických podílù. V pøípadì oceòování spoluvlastnického podílu na nemovité vìci musí být pøi stanovení ceny obvyklé zohlednìna jeho nižší obchodovatelnost v porovnání s prodejem nemovitých vìcí jakožto celku. De facto je však v první øadì nutné konstatovat, že v podstatì neexistuje v tuzemských podmínkách trh se spoluvlastnickými podíly na nemovitých vìcech, což velmi ztìžuje nejen jejich prodej, ale i již samotné ocenìní. Metodicky se pro stanovení ceny obvyklé vychází ze vzorkù podobných nemovitých vìcí nabízených k prodeji (nebo již zrealizovaných prodejù), obecnì tedy z aktuální tržní ceny porovnatelných nemovitých vìcí, avšak nemovitých vìcí nabízených èi již prodaných jako celek. Aèkoliv stav, kdy se nemovité vìci nachází ve spoluvlastnictví více osob, není nijak neobvyklý, tak vesmìs se jednotlivé spoluvlastnické podíly na nemovitých vìcech, až na vzácné výjimky, veøejnì neobchodují, nebo• na realitním trhu je takøka mizivá poptávka po takovýchto èástech nemovitých vìcí. Tato faktická neexistence trhu se spoluvlastnickými podíly na nemovitých vìcech je pøímým dùsledkem nízké obchodovatelnosti spoluvlastnických podílù na nemovitých vìcech. Skuteènost, že v podstatì nejsou k dispozici vzorky porovnatelných spoluvlastnických podílù na nemovitých vìcech, nýbrž pouze srovnatelné obchodované nemovité vìci jakožto celky, musí být jako taková rovnìž zohlednìna pøi ocenìní spoluvlastnického podílu na nemovité vìci, kdy se tak dìje prostøednictvím užití koeficientu nižší obchodovatelnosti spoluvlastnických podílù. Vedle výše zmínìného problematického aspektu pøi obchodování se spoluvlastnickým podílem na nemovitých vìcech spoèívajícím v nìkdy až absentujícím trhu se spoluvlastnickými podíly na nemovitých vìcech je rovnìž nutné zmínit, že situace, kdy pøedmìtem obchodní transakce není celá nemovití vìc, nýbrž pouze spoluvlastnický podíl, pøedstavuje pro pøípadného zájemce o koupi nemovité vìci znaèný zdroj potencionálních potíží, a to z toho dùvodu, že se po nabytí daného spoluvlastnického podílu nestane výluèným vlastníkem nemovité vìci, tedy nebude oprávnìn rozhodovat o osudu dotyèné nemovité vìci zcela libovolnì dle vlastního úsudku ani s ní takto nakládat, nýbrž bude do budoucna nucen vždy nìjakým zpùsobem kooperovat s ostatními spoluvlastníky. Tyto nepøíjemnosti, které jsou spojené s koupí pouze spoluvlastnického podílu na nemovité vìci, se následnì odrážejí v zájmu potencionálních kupujících pøi nabídce spoluvlastnických podílù k prodeji, který je obecnì nižší v porovnání se situací, kdy je nabízena celá nemovitá vìc, v dùsledku èehož je rovnìž i dosahovaná prodejní cena spoluvlastnického podílu nižší, než by napovídala velikost konkrétního spoluvlastnického podílu – tedy napøíklad u spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 je jeho prodejní cena nižší než polovina celé nemovité vìci, u velikosti 1/3 je jeho prodejní cena nižší než tøetina celé nemovité vìci atp. Nejinak je tomu i v pøípadì prodeje spoluvlastnického podílu v exekuèním øízení formou veøejné dražby, naopak skuteènost je taková, že v tomto pøípadì jsou výše zmínìné problematické charakteristiky spoluvlastnického podílu kupujícími vnímány dokonce ještì intenzivnìji, nebo• se s ostatními spoluvlastníky zpravidla neznají a riziko pøípadných budoucích neshod mezi nimi je tím pádem ještì akcentováno. Tato snížená obchodovatelnost musí být pøi oceòování samotného spoluvlastnického podílu na nemovité vìci samozøejmì zohlednìna a tato komplikace musí být promítnuta do zjištìné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu, jak ostatnì vyplývá i z dikce ustanovení § 2 odst. 1 zákona è. 151/1997 Sb., o oceòování majetku: „Obvyklou cenou se pro ú•ely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena p•i prodejích stejného pop•ípad• obdobného majetku nebo p•i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen•ní. P•itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo•ádných okolností trhu, osobních pom•r! prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní -3-
ac
k e r- s o ft w a
.c
tr
om
to C lic k
om
.c
re
.
.
ac
w
w
tr
ww
ww
C lic k
to
bu
bu
y
y
N O
N O
W
W
!
!
PD
re
F -X c h a n g e
PD
F -X c h a n g e
k e r- s o ft w a
obliby.“ S ohledem k výše nastínìné obecnì obtížné obchodovatelnosti spoluvlastnických podílù je tedy nutné stanovit obvyklou cenu pouhého spoluvlastnického podílu na nemovité vìci nižší, než by odpovídalo mechanickému matematickému vyjádøení hodnoty podílu z celku. Nelze tudíž výslednou cenu stanovit pouze jako souèin velikosti spoluvlastnického podílu s cenou celku. Je proto nutné nejen zjištìnou obvyklou cenu celku pøed korekcí ceny vynásobit spoluvlastnickým podílem, nýbrž ještì cenu dále ponížit, a to koeficientem nižší obchodovatelnosti spoluvlastnických podílù. Pøehled podkladù Usnesení soudního exekutora JUDr. Dalimila Miky, LL. M. o ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku ze dne 17.4.2015 pod è.j. 120 EX 3801/09-176. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace poøízena pøi prohlídce, zjištìní skuteènosti a zamìøení posudkem dotèené nemovité vìci dne 29.4.2015. Výpis z geografického informaèního systému. Mapa okolí. Nabídky realitních spoleèností. Ortofotomapa. Informace z katastru nemovitostí. Informace z veøejnì dostupných zdrojù. Informace od syna spoluvlastnice oceòované nemovité vìci. Kopie znaleckého posudku è. 900/2011. Kopie znaleckého posudku è. 7539. Literatura: Bradáè, A.: Teorie oceòování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáè, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceòování a právní vztahy - 4. pøepracované a doplnìné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hoøínkové a Jana Tuláèka, Praha 2007 Bradáè, A., Krejèíø, P., Scholzová, V.: Úøední oceòování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013
-4-
ac
k e r- s o ft w a
.c
tr
om
to C lic k
om
.c
re
.
.
ac
w
w
tr
ww
ww
C lic k
to
bu
bu
y
y
N O
N O
W
W
!
!
PD
re
F -X c h a n g e
PD
F -X c h a n g e
k e r- s o ft w a
Bradáè, A., Kledus, M., Weigel, L.: Pøedpisy pro oceòování nemovitostí s komentáøem – díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceòování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceòování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceòování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceòování nemovitostí podle cenových pøedpisù, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012 Místopis Obec Pøedslav se nachází v Plzeòském kraji, cca 7 km severovýchodnì od mìsta Klatovy, cca 14 km jižnì od mìsta Pøeštice a cca 28 km severozápadnì od mìsta Horažïovice. Obcí protéká Mìcholupský potok. Jedná se o obec se støednì rozvinutou infrastrukturou a s nízkou nabídkou obèanského vybavení. Rozšíøená nabídka obèanského vybavení je dostupná ve výše zmínìných mìstech. Ze vzdìlávacích zaøízení se v obci nachází mateøská a základní škola. Nákup zboží je dostupný v supermarketu. V obci se dále nachází pošta. Dopravní obslužnost obce zajiš•uje autobus. Oceòované nemovité vìci se nachází v severozápadní, okrajové èásti è.p. 32 Pøedslav. SOUÈASNÝ STAV Okolí: Pøípojky: veø. / vl.
BUDOUCÍ STAV
ý bytová zóna ¨ prùmyslová zóna Okolí : ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ¨ / ý voda ¨ / ¨ kanalizace ¨ / ¨ plyn Pøípojky: ý / ¨ elektro ¨ telefon veø / vl.
¨ bytová zóna ¨ prùmyslová zóna ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ¨ / ¨ voda ¨ / ¨ kanalizace ¨ / ¨ plyn ¨ / ¨ elektro ¨ telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pìšky): ¨ MHD ¨ železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ¨ dálnice/silnice I. tø Poloha v obci: okrajová èást - ostatní ý zpevnìná komunikace¨ nezpevnìná komunikace Pøístup k pozemku Pøístup pøes pozemky: Vlastnictví: Parc. è. 773/2 Obec Pøedslav
ý autobus ý silnice II.,III.tø
Celkový popis Jedná se o samostatnì stojící, nepodsklepený, pøízemní rodinný dùm è.p. 32 s volným pùdním prostorem. Budova je pravdìpodobnì založena na základových pasech. Konstrukce budovy je zdìná a její stavebnì - technický stav je odpovídající prùmìrné údržbì. Krov je døevìný. Støecha budovy je sedlová s krytinou z pálených tašek (bobrovek). Na støeše jsou žlaby se svody. Klempíøské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Strop je døevìný trámový. Stáøí budovy je odhadováno na více jak 100 let. Vchodové dveøe do budovy jsou nové plastové. Vnitøní dveøe jsou døevìné plné nebo èásteènì prosklené. Okna domu jsou nová plastová. Èást podlah je krytá keramickou dlažbou nebo plovoucí podlahou. Obklady jsou z keramických dlaždic. Fasáda budovy není zateplená. K domu patøí oplocená zahrada. Pøístup k nemovité vìci je po místní zpevnìné komunikaci.
-5-
ac
k e r- s o ft w a
.c
tr
om
to C lic k
om
.c
re
.
.
ac
w
w
tr
ww
ww
C lic k
to
bu
bu
y
y
N O
N O
W
W
!
!
PD
re
F -X c h a n g e
PD
F -X c h a n g e
k e r- s o ft w a
V pøízemí rodinného domu se nachází obytný prostor o dispozici 5+1 s pøíslušenstvím. Obytný prostor byl rozšíøen o 2 místnosti oproti stavu ve ZP-7539. V podkroví budovy je volný pùdní prostor. Pøíslušenstvím nemovité vìci je samostatnì stojící, pøízemní døevìná hospodáøská budova kolna s pultovou støechou a sklep. Nájemní smlouvy nebyly zjištìny. Vìcná bøemena nebyla zjištìna. Z inženýrských sítí je nemovitá vìc napojena na pøípojku elektøiny. Elektøina je vedená v mìdi. Voda je ze studny. Vytápìní budovy je ústøední s rozvody do radiátorù nebo lokální krbem na tuhá paliva. Pøípojky nebylo možné ovìøit. Na èásti pozemku parc. è. St. 79 stojí stavba rodinného domu è.p. 32 Pøedslav. Pozemek je v Katastru nemovitostí vedený jako zastavìná plocha a nádvoøí o celkové výmìøe 421 m 2. Pozemky parc. è. 160 a parc. è. 161/2 navazují na stavební pozemek parc. è. St. 79 a tvoøí s ním jeden funkèní celek. V Katastru nemovitostí jsou vedeny jako zahrada. Pozemky jako celek mírnì svažité k jižní svìtové stranì, travnaté, udržované a jsou z èásti oplocené døevìným plotem v horším stavu. Na pozemku jsou porosty. Pozemky jako celek jsou pøístupné pøes pozemek parc. è. 773/2, který je ve vlastnictví obce Pøedslav. Souèástí nemovité vìci jsou IS a porosty. Tyto skuteènosti jsou zohlednìny v celkové obvyklé cenì. Pøíslušenstvím nemovité vìci je oplocení a samostatnì stojící, pøízemní døevìná hospodáøská budova kolna s pultovou støechou a sklep. Tyto skuteènosti jsou zohlednìny v celkové obvyklé cenì. Ohledání bylo provedeno dne 29.4.2015. Nebyla pøedložena stavebnì technická ani jiná dokumentace.
-6-
ac
k e r- s o ft w a
.c
tr
om
to C lic k
om
.c
re
.
.
ac
w
w
tr
ww
ww
C lic k
to
bu
bu
y
y
N O
N O
W
W
!
!
PD
re
F -X c h a n g e
PD
F -X c h a n g e
k e r- s o ft w a
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité vìci: ý Nemovitá vìc je øádnì zapsána v katastru ¨ Nemovitá vìc není øádnì zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ý Stav stavby umožòuje podpis zástavní ¨ Stav stavby neumožòuje podpis zástavní smlouvy (vznikla vìc) smlouvy ý Skuteèné užívání stavby není v rozporu s její ¨ Skuteèné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací ý Pøístup k nemovité vìci pøímo z veøejné ¨ Není zajištìn pøístup k nemovité vìci pøímo z komunikace je zajištìn veøejné komunikace Rizika spojená s umístìním nemovité vìci: nejsou ý Nemovitá vìc není situována v záplavovém ¨ Nemovitá vìc situována v záplavovém území území Vìcná bøemena a obdobná zatížení: ý Pøedkupní právo ý Zástavní právo ý Exekuce Komentáø: Vìcná bøemena nebyla zjištìna. Pøedkupní práva byla zjištìna: - pøedkupní právo týkající se ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 s povinností k pozemkùm parc. è. St. 79, parc. è. 160 a parc. è. 161/2 pro 1. faktorská s.r.o. s právními úèinky vkladu ke dni 4.5.2009, - pøedkupní právo týkající se ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 2/6 s povinností k pozemkùm parc. è. St. 79, parc. è. 160 a parc. è. 161/2 pro 1. faktorská s.r.o. s právními úèinky vkladu ke dni 4.5.2009. Ostatní rizika: nejsou Komentáø: Nájemní smlouvy nebyly zjištìny.
-7-
ac
k e r- s o ft w a
.c
tr
om
to C lic k
om
.c
re
.
.
ac
w
w
tr
ww
ww
C lic k
to
bu
bu
y
y
N O
N O
W
W
!
!
PD
re
F -X c h a n g e
PD
F -X c h a n g e
k e r- s o ft w a
OBSAH 1. Ocenìní pozemkù 1.1 Pozemky Pøedslav 2. Porovnávací ocenìní 2.1 Rodinný dùm è.p. 32 Pøedslav
OCENÌNÍ 1. Ocenìní pozemkù 1.1 Pozemky Pøedslav Porovnávací metoda Základní popis oceòovaných pozemkù Na èásti pozemku parc. è. St. 79 stojí stavba rodinného domu è.p. 32 Pøedslav. Pozemek je v Katastru nemovitostí vedený jako zastavìná plocha a nádvoøí o celkové výmìøe 421 m 2. Pozemky parc. è. 160 a parc. è. 161/2 navazují na stavební pozemek parc. è. St. 79 a tvoøí s ním jeden funkèní celek. V Katastru nemovitostí jsou vedeny jako zahrada. Pozemky jako celek mírnì svažité k jižní svìtové stranì, travnaté, udržované a jsou z èásti oplocené døevìným plotem v horším stavu. Na pozemku jsou porosty. Pozemky jako celek jsou pøístupné pøes pozemek parc. è. 773/2, který je ve vlastnictví obce Pøedslav. Pøehled srovnatelných pozemkù: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavìní - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výmìra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kè ] [ Kè/m2 ] [ KC ] [ Kè/m2 ] Lokalita: Pøedslav KRC: 1,00
KMP: 1,04
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 0,85
KIV: 0,90
KVP: 1,00
1 374 577 080 420,00 0,72 Parcela è.: Popis pozemku: Na prodej stavební pozemek nacházející se v obci Pøedslav. Celková plocha pozemku je 1 374 m2. Pozemek se nachází na severním okraji obce. Pøíjezd na pozemek je z obecní komunikace. Pozemek je rovinatý. Z inženýrských sítí je pøípojka plynu v komunikaci, vodovod a elektøina je vzdálená dvacet metrù od hranice pozemku. Na pozemku lze postavit pøízemní rodinný dùm s obytným podkrovím. Lokalita: Mìèín KRC: 0,95
KMP: 1,07
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 0,85
KIV: 0,90
KVP: 1,00
KUV: 0,90
300,74
KUV: 0,90
1 032 460 000 445,74 0,70 Parcela è.: 311,96 Popis pozemku: Na prodej stavební pozemek nacházející se v obci Mìèín. Celková plocha pozemku je 1 032 m2. Z inženýrských sítí je elektøina, voda a plynovod na hranici pozemku. Pozemek je vhodný k výstavbì rodinného domu. Pozemek je pravidelného tvaru. Prùmìrná jednotková cena 306,35 Kè/m2
-8-
ac
k e r- s o ft w a
.c
tr
om
to C lic k
om
.c
re
.
.
ac
w
w
tr
ww
ww
C lic k
to
bu
bu
y
y
N O
N O
W
W
!
!
PD
re
F -X c h a n g e
PD
F -X c h a n g e
k e r- s o ft w a
Stanovení a zdùvodnìní jednotkové ceny pozemkù Koeficient KRC zohledòuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitých vìcech. Zahrnuje-li nabídková cena srovnávací nemovité vìci provizi realitní kanceláøe a právních služeb, tak je v koeficientu KRC použitá srážka. V pøípadì, že v nabídkové cenì srovnávací nemovité vìci provize RK zohlednìna není, je koeficient roven 1. Koeficient KMZ zohledòuje možnost zastavìní oceòovaných nemovitých vìcí vzhledem k nemovitým vìcem srovnávacím. Koeficient KMP zohledòuje velikost oceòovaných nemovitých vìcí vzhledem k nemovitým vìcem srovnávacím. Koeficient KIV zohledòuje intenzitu využití oceòovaných nemovitých vìcí vzhledem k nemovitým vìcem srovnávacím. Koeficient KPP zohledòuje polohu nemovitých vìcí v rámci územního celku (velikost sídla, obèanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitým vìcem srovnávacím. Koeficient KVP zohledòuje vybavení a pøíslušenství oceòovaných nemovitých vìcí vzhledem k nemovitým vìcem srovnávacím. Koeficient KDD zohledòuje dopravní dostupnost oceòovaných nemovitých vìcí vzhledem k nemovitým vìcem srovnávacím. Koeficient KUV zohledòuje obtížnou prodejnost nemovitých vìcí na souèasném realitním trhu. V koeficientu je také zahrnuta skuteènost, že cena srovnávací nemovité vìci je nabídková. Druh pozemku
Parcela è.
Výmìra [ m2 ] 421
Jednotková cena [ Kè/m2 ] 306
1 242 62
306 306
zastavìná plocha a St. 79 nádvoøí zahrada 160 zahrada 161/2 Obvyklá cena pøed korekcí ceny Velikost minoritního spoluvlastnického podílu Nižší obchodovatelnost minoritních spoluvlastnických podílù Celková výmìra pozemkù
* 1,00 / 6,00 = * 0,65 = 1 725
-9-
Hodnota pozemkù celkem
Celková cena pozemku [Kè] 128 826 380 052 18 972 527 850 87 975,00 57 183,75 57 184
ac
k e r- s o ft w a
.c
tr
om
to C lic k
om
.c
re
.
.
ac
w
w
tr
ww
ww
C lic k
to
bu
bu
y
y
N O
N O
W
W
!
!
PD
re
F -X c h a n g e
PD
F -X c h a n g e
k e r- s o ft w a
2. Porovnávací ocenìní 2.1 Rodinný dùm è.p. 32 Pøedslav Oceòovaná nemovitá vìc Zastavìná plocha: Plocha pozemku:
150,00 m2 1 725,00 m2
Popis oceòované nemovité vìci Jedná se o samostatnì stojící, nepodsklepený, pøízemní rodinný dùm è.p. 32 s volným pùdním prostorem. Budova je pravdìpodobnì založena na základových pasech. Konstrukce budovy je zdìná a její stavebnì - technický stav je odpovídající prùmìrné údržbì. Krov je døevìný. Støecha budovy je sedlová s krytinou z pálených tašek (bobrovek). Na støeše jsou žlaby se svody. Klempíøské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Strop je døevìný trámový. Stáøí budovy je odhadováno na více jak 100 let. Vchodové dveøe do budovy jsou nové plastové. Vnitøní dveøe jsou døevìné plné nebo èásteènì prosklené. Okna domu jsou nová plastová. Èást podlah je krytá keramickou dlažbou nebo plovoucí podlahou. Obklady jsou z keramických dlaždic. Fasáda budovy není zateplená. K domu patøí oplocená zahrada. Pøístup k nemovité vìci je po místní zpevnìné komunikaci. V pøízemí rodinného domu se nachází obytný prostor o dispozici 5+1 s pøíslušenstvím. Obytný prostor byl rozšíøen o 2 místnosti oproti stavu ve ZP-7539. V podkroví budovy je volný pùdní prostor. Pøíslušenstvím nemovité vìci je samostatnì stojící, pøízemní døevìná hospodáøská budova kolna s pultovou støechou a sklep. Stanovení a zdùvodnìní jednotkové ceny oceòované nemovité vìci Koeficient K1 zohledòuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitých vìcech. Zahrnuje-li nabídková cena srovnávací nemovité vìci provizi realitní kanceláøe a právních služeb, tak je v koeficientu K1 použitá srážka. V pøípadì, že v nabídkové cenì srovnávací nemovité vìci provize RK zohlednìna není, je koeficient roven 1. Koeficient K2 zohledòuje velikost oceòované nemovité vìci vzhledem k nemovitým vìcem srovnávacím. Koeficient K3 zohledòuje polohu nemovité vìci v rámci územního celku (velikost sídla, obèanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitým vìcem srovnávacím. Koeficient K4 zohledòuje provedení, vybavení a pøíslušenství oceòované nemovité vìci vzhledem k nemovitým vìcem srovnávacím. Koeficient K5 zohledòuje pøíslušenství oceòované nemovité vìci vzhledem k nemovitým vìcem srovnávacím. Koeficient K6 zohledòuje celkový stav oceòované nemovité vìci vzhledem k nemovitým vìcem srovnávacím.
- 10 -
ac
k e r- s o ft w a
.c
tr
om
to C lic k
om
.c
re
.
.
ac
w
w
tr
ww
ww
C lic k
to
bu
bu
y
y
N O
N O
W
W
!
!
PD
re
F -X c h a n g e
PD
F -X c h a n g e
k e r- s o ft w a
Koeficient K7 zohledòuje velikost pozemku oceòované nemovité vìci vzhledem k pozemkùm srovnávacích nemovitých vìcí. Koeficient K8 zohledòuje obtížnou prodejnost nemovité vìci na souèasném realitním trhu. V koeficientu je také zahrnuta skuteènost, že cena srovnávací nemovité vìci je nabídková. Postup výpoètu Prùmìrná jednotková cena oceòované nemovité vìci (JTC0) je vypoètena aritmetickým prùmìrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitých vìcí (IJTC s). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTCs) jsou vypoèteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu Kc. Koeficient Kc je vypoèten jako násobek jednotlivých koeficientù K1 až Kn. V koeficientech jsou zahrnuty odlišnosti oceòované nemovité vìci vzhledem k nemovitým vìcem, které byly použity pro porovnání. Obvyklá cena oceòované nemovité vìci byla vypoètena pøímým porovnáním jako aritmetický prùmìr jednotkových upravených cen srovnávacích nemovitých vìcí. Srovnatelné nemovité vìci Název: Rodinný dùm Chanovice - Dobrotice Na prodej rodinný dùm o dispozici 2+kk nacházející se v obci Chanovice - Dobrotice. Jedná se o samostatnì stojící, pøízemní budovu smíšené konstrukce s volným pùdním prostorem. Støecha budovy je sedlová s krytinou z tašek. Na støeše jsou žlaby se svody. Na obytnou èást navazuje hospodáøská budova. Obytná èást prošla více stavebními úpravami (nová koupelna, samostatné WC, èásteèná rekonstrukce rozvodu elektøiny, vytápìní, pøeložení støechy s výmìnou pálené støešní krytiny, omezení proti vlhkosti. Okna jsou s izolaèním dvojsklem. Podlahy betonové. Nemovitá vìc stojí na pozemku o celkové výmìøe 1 151 m2. Zastavìná plocha je o velikosti 270 m2. Nemovitá vìc je pøipojena na dostupné inženýrské sítì: elektøinu. Na hranici je plynovod. Vodu lze také získat ze studny. Odpady jsou svedeny do septiku. Ohøev teplé vody je bojlerem. Vytápìní budovy je ústøední kotlem na tuhá paliva. Pøíslušenstvím nemovité vìci je oplocení. K domu patøí zahrada. Pøístup k nemovité vìci je z místní zpevnìné komunikace. Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Pøíslušenství nemovité vìci 0,96 K6 Celkový stav 0,97 K7 Vliv pozemku 1,05 K8 Úvaha zpracovatele ocenìní 0,90
Obest. prostor
Výmìra pozemku
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kè/ks 0,85 724 799 Celková cena Jednotková cena - 11 -
ac
k e r- s o ft w a
.c
tr
om
to C lic k
om
.c
re
.
.
ac
w
w
tr
ww
ww
C lic k
to
bu
bu
y
y
N O
N O
W
W
!
!
PD
re
F -X c h a n g e
PD
F -X c h a n g e
k e r- s o ft w a
0,00 m3 1 151 m2 850 000 Kè Název: Rodinný dùm Bolešiny - Kromìždice Na prodej rodinný dùm o dispozici nacházející se v obci Bolešiny Kromìždice. Jedná se o samostatnì stojící, pøízemní budovu zdìné konstrukce s volným pùdním prostorem. Støecha budovy je sedlová s krytinou z tašek nebo osinkocementové šablony. Na støeše jsou žlaby se svody. Okna domu jsou døevìná. Budova je urèená ke kompletní rekonstrukci. Nemovitá vìc stojí na pozemku o celkové výmìøe 2 273 m2. Zastavìná plocha nemovité vìci je 377 m2. Nemovitá vìc je pøipojena na dostupné inženýrské sítì. Vytápìní budovy je lokální na tuhá paliva. Pøíslušenstvím nemovité vìci je oplocení, stodola a srub. K domu patøí zahrada. Pøístup k nemovité vìci je z místní komunikace. Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Pøíslušenství nemovité vìci 0,97 K6 Celkový stav 1,08 K7 Vliv pozemku 0,98 K8 Úvaha zpracovatele ocenìní 0,90
Obest. prostor 0,00 m3
Výmìra pozemku 2 273 m2
850 000 Kè/ks
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kè/ks 0,88 781 228 Celková cena Jednotková cena 890 000 Kè 890 000 Kè/ks
Název: Rodinný dùm Dlouhá Ves Na prodej rodinný dùm nacházející se v obci Dlouhá Ves. Jedná se o samostatnì stojící, pøízemní budovu smíšené konstrukce s volným pùdním prostorem. Støecha budovy je sedlová s krytinou z plechu a tašek. Na støeše jsou žlaby se svody. Okna domu jsou døevìná. Budova je urèená k rekonstrukci. Nemovitá vìc stojí na pozemku o celkové výmìøe 1 543 m2. Zastavìná plocha nemovité vìci je 530 m2. Nemovitá vìc je pøipojena na dostupné inženýrské sítì: elektøinu a vodovod. Odpady jsou svedeny do žumpy. Ohøev vody je bojlerem. Vytápìní budovy je ústøední - etážové nebo lokální elektrické. Pøíslušenstvím nemovité vìci je oplocení, kolna a garáž. K domu patøí zahrada. Pøístup k nemovité vìci je z místní zpevnìné komunikace. Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 - 12 -
ac
k e r- s o ft w a
.c
tr
om
to C lic k
om
.c
re
.
.
ac
w
w
tr
ww
ww
C lic k
to
bu
bu
y
y
N O
N O
W
W
!
!
PD
re
F -X c h a n g e
PD
F -X c h a n g e
k e r- s o ft w a
K5 Pøíslušenství nemovité vìci K6 Celkový stav K7 Vliv pozemku K8 Úvaha zpracovatele ocenìní
1,00 1,08 0,99 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kè/ks 0,93 792 582 Celková cena Jednotková cena 850 000 Kè 850 000 Kè/ks
Obest. prostor Výmìra pozemku 3 0,00 m 1 543 m2 Název: Rodinný dùm Èímice Na prodej rodinný dùm nacházející se v obci Èímice. Jedná se o samostatnì stojící, pøízemní budovu zdìné konstrukce, která je podsklepená. Støecha budovy je sedlová s krytinou z tašek. Na støeše jsou žlaby se svody. Budova je po èásteèné rekonstrukci. V pøízemí budovy se skládá ze dvou pokojù, kuchynì, chodby a koupelny s WC. Na obytnou èást budovy navazuje hospodáøská èást stodola a garáž. Nemovitá vìc stojí na pozemku o celkové výmìøe 969 m2. Zastavìná plocha nemovité vìci je 180 m2. Nemovitá vìc je pøipojena na dostupné inženýrské sítì: elektøinu a vodovod. Odpady jsou svedeny do jímky s pøepadem do kanalizace. Vytápìní budovy je lokální elektrické. Pøíslušenstvím nemovité vìci je oplocení. K domu patøí zahrada. Pøístup k nemovité vìci je z místní zpevnìné komunikace. Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Pøíslušenství nemovité vìci 0,96 K6 Celkový stav 0,97 K7 Vliv pozemku 1,08 K8 Úvaha zpracovatele ocenìní 0,90
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kè/ks 0,88 780 590 Celková cena Jednotková cena 890 000 Kè 890 000 Kè/ks
Obest. prostor Výmìra pozemku 3 0,00 m 969 m2 Název: Rodinný dùm Poleò Na prodej rodinný dùm o dispozici 3+kk nacházející se v obci Poleò. Jedná se o samostatnì stojící, pøízemní budovu smíšené konstrukce s volným pùdním prostorem. Støecha budovy je sedlová s krytinou z tašek. Na støeše jsou žlaby se svody. Okna domu jsou døevìná. Nemovitá vìc stojí na pozemku o celkové výmìøe 959 m2. Zastavìná plocha budovy je 184 m2. Nemovitá vìc je pøipojena na dostupné inženýrské sítì: elektøinu, kanalizaci a vodovod. Vytápìní - 13 -
ac
k e r- s o ft w a
.c
tr
om
to C lic k
om
.c
re
.
.
ac
w
w
tr
ww
ww
C lic k
to
bu
bu
y
y
N O
N O
W
W
!
!
PD
re
F -X c h a n g e
PD
F -X c h a n g e
k e r- s o ft w a
budovy je lokální kamny na tuhá paliva. Pøíslušenstvím nemovité vìci je oplocení, sklípek, pøístøešek na døevo a prostorná stodola s dílnou a chlívkem. K domu patøí zahrada. Pøístup k nemovité vìci je z místní zpevnìné komunikace. Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,97 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Pøíslušenství nemovité vìci 0,98 K6 Celkový stav 1,05 K7 Vliv pozemku 1,08 K8 Úvaha zpracovatele ocenìní 0,90
Obest. prostor 0,00 m3
Výmìra pozemku 959 m2
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kè/ks 0,97 824 655 Celková cena Jednotková cena 850 000 Kè 850 000 Kè/ks
Výpoèet porovnávací hodnoty na základì pøímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Prùmìrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceòované nemovité vìci Porovnávací hodnota pøed korekcí ceny Velikost minoritního spoluvlastnického podílu * 1,00 / 6,00 = Nižší obchodovatelnost minoritních * 0,65 = spoluvlastnických podílù Výsledná porovnávací hodnota
- 14 -
724 799 Kè/ks 780 771 Kè/ks 824 655 Kè/ks 780 771 Kè/ks
130 128,50 84 583,53 84 584 Kè
ac
k e r- s o ft w a
.c
tr
om
to C lic k
om
.c
re
.
.
ac
w
w
tr
ww
ww
C lic k
to
bu
bu
y
y
N O
N O
W
W
!
!
PD
re
F -X c h a n g e
PD
F -X c h a n g e
k e r- s o ft w a
REKAPITULACE OCENÌNÍ 1. Ocenìní pozemkù 1.1 Pozemky Pøedslav 2. Porovnávací ocenìní 2.1 Rodinný dùm è.p. 32 Pøedslav
57 200,00 Kè 84 584,00 Kè
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Vìcná hodnota Hodnota pozemku
84 584 Kè 0 Kè 57 184 Kè 57 184 Kè
Obvyklá cena 84 000 Kè slovy: Osmdesátètyøitisíc Kè Komentáø ke stanovení výsledné ceny Pøi zjištìní ceny obvyklé klademe dùraz na srovnání nemovitých vìcí nabízených k obchodování v daném místì a èase se skuteènostmi zjištìnými místním šetøením. Pøi stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajù uvedených v informaèních zdrojích realitních kanceláøí, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 88 porovnávacích nemovitých vìcí, z nichž jsme vybrali 5, které nejvíce odpovídaly oceòovanému objektu co do lokality, velikosti, stáøí a celkového stavu; tyto porovnávací nemovité vìci byly následnì použity pro výpoèet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovnìž obtížná prodejnost nemovitých vìcí na souèasném realitním trhu. Urèení ceny nemá za cíl zjištìní tržní, obecné èi jinak stanovené ceny nemovité vìci, ale je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá vìc hodnotu, za níž mùže být skuteènì prodána, se ukáže teprve v dražbì. Závìr Na základì výše zjištìných skuteèností stanovujeme cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/6 (jedna šestina) na pozemku parc. è. St. 79 (zastavìná plocha a nádvoøí), jehož souèástí je stavba è.p. 32 Pøedslav, zpùsob využití: bydlení, vèetnì pøíslušenství a pozemkù parc. è. 160 (zahrada) a parc. è. 161/2 (zahrada) vše v kat. území Pøedslav, obec Pøedslav, èást obce Pøedslav, okres Klatovy, zapsáno na LV 148 v objektivní zaokrouhlené výši 84.000,- Kè. V Praze 1.6.2015 Znalecká spoleènost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Mìsto
- 15 -
ac
k e r- s o ft w a
.c
tr
om
to C lic k
om
.c
re
.
.
ac
w
w
tr
ww
ww
C lic k
to
bu
bu
y
y
N O
N O
W
W
!
!
PD
re
F -X c h a n g e
PD
F -X c h a n g e
k e r- s o ft w a
Znalecká doložka:
Posudek podává Znalecká spoleènost s.r.o., se sídlem v Praha 1 – Nové Mìsto, Palackého 715/15, PSÈ 110 00, IÈ 29042054, zapsaná MSpr ÈR è.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. è. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. È. 37/1967 Sb., ve znìní pozdìjších pøedpisù, do prvého oddílu seznamu ústavù kvalifikovaných pro znaleckou èinnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnìní pro ceny a odhady nemovitostí. Osoby podílející se na zpracování posudku: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Mgr. Petr Slepièka Ing. Jiøí Roub Kateøina Jirkovská Štìpán Chlouba, DiS. Za Znalecká spoleènost s.r.o. (§ 22 zákona o znalcích a tlumoènících) Mgr. Petr Slepièka JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M.
Znalecký posudek byl zapsán pod poø. è. ZP-9017 znaleckého deníku.
- 16 -
ac
k e r- s o ft w a
.c
tr
om
to C lic k
om
.c
re
.
.
ac
w
w
tr
ww
ww
C lic k
to
bu
bu
y
y
N O
N O
W
W
!
!
PD
re
F -X c h a n g e
PD
F -X c h a n g e
k e r- s o ft w a
SEZNAM PODKLADÙ A PØÍLOH poèet stran A4 pøíloze 17 1 1 2
Podklady a pøílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV è. 148 Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Fotodokumentace nemovité vìci
- 17 -
ac
k e r- s o ft w a
.c
tr
om
to C lic k
om
.c
re
.
.
ac
w
w
tr
ww
ww
C lic k
to
bu
bu
y
y
N O
N O
W
W
!
!
PD
re
