ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 16865415 NEMOVITÁ VĚC: o ceně id.spoluvlastnického podilu 1/2 na RD č.p.45 stavba stojící na pozemku s.t.25 vč.pozemků st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.Vlastislav, okres Litoměřice. Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Litoměřice, obec Vlastislav, k.ú. Vlastislav Adresa nemovité věci:Vlastislav 45, 411 14 Vlastníci stavby: SJM Kühnel Luboš a Kühnelová Jana, vlastnictví: výhradní Kühnel Luboš, č.p. 50, 411 14 Vlastislav Kühnelová Janač.p. 45, 411 14 Vlastislav Vlastníci pozemku: SJM Kühnel Luboš a Kühnelová Jana, vlastnictví: výhradní Kühnel Luboš, č.p. 50, 411 14 Vlastislav Kühnelová Janač.p. 45, 411 14 Vlastislav OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: DIČ: CZ6510281261 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
Exekuční řízení č.j. 124 EX 2861/09-148(ocenění stávajícího stavu) (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
550 000 Kč
Datum místního šetření: 14.5.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce a zástupce objednatele Počet stran: 16 stran Počet příloh:
14.5.2015 Počet vyhotovení: 2
V Středoklukách, dne 18.5.2015
Tomáš Maršál
NÁLEZ Znalecký úkol o ceně id.spoluvlastnického podilu 1/2 na RD č.p.45 stavba stojící na pozemku s.t.25 vč.pozemků st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.Vlastislav, okres Litoměřice. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v dob_ zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování .Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Litoměřice, LV č.95 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - časopis Soudní inženýrství- 1996-2015 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2015 - databáze znalce - Usnesení č.j. 124 EX 2861/09-148 - exekuční příkaz Č.j. 124 Ex 2861/09-9 - vyjádření místního zdroje SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti a to do RD č.p.45 stavba stojící na pozemku s.t.25 vč.pozemků st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.Vlastislav, okres Litoměřice.
Jedná se o id.spoluvlastnický podil 1/2 na RD č.p.45 stavba stojící na pozemku st.25 vč.pozemků st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.Vlastislav, okres Litoměřice, který je zapsaná u KN Litoměřice na LV č.95. Objekt č.p. 45 je samostatně stojící RD a nacházející se v centru obce naproti OÚ Vlastislav. RD je částečně podsklepen má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a sklonitou střechu. V budově se nachází 1 byt.jednotka. Stavebnětechnický stav objektu dobrý, celková údržba domu dobrá. Objekt je napojen na inž. sítě. Parkování před domem i na pozemku. U objektu se nacházejí vedlejší stavby ( přípojky, sklad, oplocení). Občanská vybavenost v obci. Účel užití - bydlení, podnikání. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/2.
-2-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Poloha nemovité věci v chráněném území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: viz. LV č. 95 Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 id.spoluvlastnický podil 1/2 na RD č.p.45 stavba stojící na pozemku s.t.25 vč.pozemků st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.Vlastislav, okres Litoměřice. 1.2 sklad 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemek st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.Vlastislav, okres Litoměřice.
Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 id.spoluvlastnický podil 1/2 na RD č.p.45 stavba stojící na pozemku s.t.25 vč.pozemků st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.Vlastislav, okres Litoměřice. 2.2
-3-
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku I 0,00 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – III 0,01 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - viz.LV č.95 I -0,05 omezení vl.práva 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,010 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,010 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Vlastislav: -4-
Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 350,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod V nebo služby – základní sortiment)
Pi 0,50 0,60 1,01 0,85 0,90 0,85
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 265,98 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 id.spoluvlastnický podil 1/2 na RD č.p.45 stavba stojící na pozemku s.t.25 vč.pozemků st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.Vlastislav, okres Litoměřice. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 24): Obestavěný prostor - celkem:
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec do 2 000 obyvatel 2 003
1 654,- Kč/m3 =
771,32 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně -5-
č. I
Vi typ A
III III II II
0,00 0,00 0,00 0,01
5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby po rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (12 + 15)= 0,865
IV
0,04
III III I III III
0,00 0,00 0,00 0,00 0,06
II
0,00
III III
0,00 0,85
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,865 = 0,816
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,010 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 654,- Kč/m3 * 0,816 = 1 349,66 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 771,32 m3 * 1 349,66 Kč/m3 * 1,000 * 1,010= 1 051 429,95 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = Id.spoluvlastnický podil 1/2 na RD č.p.45 stavba stojící na pozemku = s.t.25 vč.pozemků st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.Vlastislav, okres Litoměřice. - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu * Úprava ceny vlastnickým podílem Id.spoluvlastnický podil 1/2 na RD č.p.45 stavba stojící na pozemku= s.t.25 vč.pozemků st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.Vlastislav, okres Litoměřice. - zjištěná cena
1 051 429,95 Kč 1 051 429,95 Kč
1/2 525 714,98 Kč
1.2 sklad Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Obestavěný prostor - celkem:
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274 33,55 m3 -6-
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] P S S S S S S X S S S S
7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 3,27 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80 96,17 0,9617
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,9617 0,8000 2,0670
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 33,55 m3 * 1 987,83 Kč/m3
= =
1 987,83 66 691,70 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 44 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 94 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 94 = 53,2 % Koeficient opotřebení: (1- 53,2 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Sklad - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
* = * = = *
0,468 31 211,72 Kč 1,010 31 523,84 Kč 31 523,84 Kč 1/2
Sklad - zjištěná cena
=
15 761,92 Kč
2. Ocenění pozemků
-7-
2.1 pozemek st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.Vlastislav, okres Litoměřice. Jedná se o id.vl.podil 1/2 na pozemku st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.Vlastislav, okres Litoměřice. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Pozemky jsou zapsané na LV č. 95 u KN Litoměřice. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, nebo národní park - zem. fond 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - a
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III III
0,00 -0,03
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,970 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,010 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 0,970 * 1,010 = 0,980 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 265,98 Typ § 4 odst. 1
Název
Parcelní číslo 25
Výměra [m2] 263,00
Index
Koef.
0,980 Jedn. cena [Kč/m2] 260,66
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 112 11,00 260,66 nádvoří § 4 odst. 1 ostatní plocha 100/1 118,00 260,66 2 Stavební pozemky - celkem 392,00 m = Pozemek st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, -8-
Upr. cena [Kč/m2] 260,66 Cena [Kč] 68 553,58 2 867,26
30 757,88 102 178,72 102 178,72 Kč
k.ú.Vlastislav, okres Litoměřice. - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Pozemek st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.Vlastislav, okres Litoměřice. - zjištěná cena
=
1/2 51 089,36 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou
2. Porovnávací ocenění 2. id.spoluvlastnický podil 1/2 na RD č.p.45 stavba stojící na pozemku s.t.25 vč.pozemků st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.Vlastislav, okres Litoměřice Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
115,00 m2 771,00 m3 139,00 m2 392,00 m2
Srovnatelné nemovité věci Název: RD samostatně stojící RD 6+1 v centru obce Čížkovice. Jedná se o částečně podsklepenou stavbu ze smíšeného zdiva s dřevěnými okny a sedlovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 128 m2, obytná je cca 120 m2. Dům prošel v roce 2005 rekonstrukcí, mimo jiné střecha, okapy, podlahy v přízemí a podkroví a další.V přízemí se nachází chodba, schodiště, kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj, ložnice, pokoj, koupelna s vanou a toaletou a komora. V podkroví jsou tři pokoje. Majitelé v domě ponechají kuchyňskou linku včetně kombinovaného sporáku. O vytápění se stará plynový kotel s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží menší dvorek s možností parkování a předzahrádka. V obci je obchod, pošta a zdravotnické zařízení. Lokalita Čížkovice Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 podíl K2 zdroj K3 K3
1,00 1,00 0,98 0,50 0,85 1,00 Celkový koef. KC 0,42 -9-
Upravená j. cena Kč/m2 2 950
Užitná plocha 110,00 m2
Výměra pozemku. 128 m2
Celková cena 779 000 Kč
Jednotková cena 7 082 Kč/m2
Název: RD prodej rodinného domu 1+1 v obci Jenčice na pozemku o celkové výměře 828 m2. V domě se nachází dvě předsíně, jedna ložnice, koupelna s vanou, dále kuchyňský kout, komora, velká půda a sklep. Dům je z 1/4 podsklepen. Na domě jsou z jedné strany nová plastová okna. Dům je určen zejména k rekonstrukci dle představ nového majitele. Možnost půdní vestavby - půda je velmi prostorná. U domu je suché WC a vlastní studna 22 m hluboká. Topení domu je řešeno plynovými wafkami, možnost topení i pevnými palivy. V domě je plyn a elektřina 220V / 380V. Možnost připojení na kanalizaci a vodu. U domu je prostorná garáž a kůlna. Na velké zahradě jsou ořechové stromy, meruňky, hrozen, jahody, malina, rybíz dále je na zahradě ještě letní domeček a skleník. Možnost vjezdu ze silnice přímo na pozemek. Dálnice D8 v dosahu 5 min. Obec je cca 40 min. vzdálená od Prahy.
Lokalita Jenčice Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 podíl K2 zdroj K3 K3
Užitná plocha 105,00 m2
1,00 1,00 1,00 0,50 0,85 1,00
Výměra pozemku. 828 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,43 3 440 Celková cena Jednotková cena 850 000 Kč 8 095 Kč/m2
Název: RD Rodinný dům se dvěma koupelnami v malé obci Třebívlice nabízí velmi pohodlné a ničím nerušené bydlení. Atributem tohoto domu je prostor, přírodní materiály a velmi nízké náklady na provoz. Přízemí domu = kuchyň, prostorný obývací pokoj s krbem, koupelna. První patro = 5 samostatných pokojů s koupelnou. Dům je vytápěn plynem , v celém domě je podlahové vytápění, převažují zde dřevěné podlahy. Ohřev vody lze plynem i bojlerem. Součástí domu je garáž a nadzemní sklep. Díky rychlému spojení do Prahy je nemovitost vhodná i jako chalupa pro celoroční využívání Lokalita Třebívlice Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 podíl K2 zdroj K3 K3
0,98 1,00 1,00 0,50 0,85 1,00 - 10 -
Užitná plocha 120,00 m2
Výměra pozemku. 315 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,42 5 553 Celková cena Jednotková cena 1 600 000 Kč 13 333 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
2 950 Kč/m2 3 981 Kč/m2 5 553 Kč/m2 3 981 Kč/m2 115,00 m2 457 815 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 id.spoluvlastnický podil 1/2 na RD č.p.45 stavba stojící na pozemku s.t.25 vč.pozemků st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.Vlastislav, okres Litoměřice. 1.2 sklad 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemek st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.Vlastislav, okres Litoměřice.
525 715,00 Kč 15 762,00 Kč 541 477,00 Kč 51 089,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 id.spoluvlastnický podil 1/2 na RD č.p.45 stavba stojící na pozemku s.t.25 vč.pozemků st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.Vlastislav, okres Litoměřice 2.2 Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
457 815 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 592 566 Kč
Obvyklá cena 550 000 Kč slovy: Pětsetpadesáttisíc Kč
- 11 -
0,00 Kč 457 815,00 Kč 0,00 Kč 457 815,00 Kč
Komentář ke stanovení výsledné ceny Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Litoměřice LV č.95 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR 1. Obvyklá cena nemovitosti id.vl.podílu 1/2 bez závad je minimálně : 550 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena podílu 1/2 oceňované nemovitosti je 550 000,- Kč slovy: pětsetpadesáttisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Vlastislav. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Lovosic, Litoměřic. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem . Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Vlastislav, její celkovou velikostí, vlastnickým podílem, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na RD č.p.45 stavba stojící na pozemku s.t.25 vč.pozemků st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.Vlastislav, okres Litoměřice podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů) , který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na - 12 -
databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu id.spoluvlastnického podilu 1/2 na RD č.p.45 stavba stojící na pozemku s.t.25 vč.pozemků st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.Vlastislav, okres Litoměřice ve výši 550 000,- Kč. :
550 000,-Kč
Obvyklá cena: 550 000,- Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.Zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.Veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. - 13 -
Znalec pracoval na základě metodik , vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec potvrzuje , že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku.
Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu).
V Středoklukách 18.5.2015 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 16865415 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 16865415.
- 14 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 2
Podklady a přílohy Snímek katastrální mapy ze dne
- 15 -
- 16 -
