ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 95-3259-2012 NEMOVITÁ VĚC: rodinný dům, rodinný dům Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Klatovy, obec Klatovy, k.ú. Klatovy Adresa nemovité věci: Klatovy 59, 339 01 Klatovy OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
insolvenční správce, Mgr. Lenka Vítková Borská 13, 301 00 Plzeň
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Luboš Šimůnek Pražská 120, 267 53 Žebrák IČ: 10241809 telefon: 604868833 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
[email protected] z
fax:
Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
1 400 000 Kč
Datum místního šetření: 29.5.201420.6.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: bez zajištění přístupu Počet stran: 12 stran Počet příloh: 0
V Žebráku, dne 4.7.2015
Luboš Šimůnek
20.6.2015 Počet vyhotovení: 3
NÁLEZ Pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti neexistuje předpis, tato hodnota je definována v § 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, který upravuje oceňování majetku a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy v §2. Viz níže. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (1) Zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot (dále jen “majetek”) a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy). Odkazují-li tyto předpisy na cenový nebo zvláštní předpis pro ocenění majetku nebo služby k jinému účelu než pro prodej, rozumí se tímto předpisem tento zákon. Zákon platí i pro účely stanovené zvláštními předpisy uvedenými v části čtvrté až deváté tohoto zákona a dále tehdy, stanoví-li tak příslušný orgán v rámci svého oprávnění nebo dohodnou-li se tak strany. (2) Zákon se nevztahuje na sjednávání cena) a neplatí pro oceňování přírodních zdrojů.
§2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.
Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (= obecné, tržní) ceny použita metodika v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“. Zpravidla se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných, srovnatelných věcí nebo poskytováním obdobné, srovnatelné služby v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Obvyklou cenu je možno odhadnout pouze na základě analýzy trhu, pokud tam existuje trh nebo se pokusit odhadnout tržní hodnotu nemovitostí, pokud tam trh neexistuje. V žádném případě však nelze obvyklou cenu ani tržní hodnotu stanovit jako nějaké přesné číslo. Pokud je zjištěno, že trh právě oceňovanými nemovitostmi v daném místě a čase neexistuje nebo jsou tržní ceny nezjistitelné, zbývá jen odhad tržní hodnoty pomocí ekonomického zhodnocení. K stanovení obvyklé ceny náhradní metodikou bývá použita některá ze tří základních metod, případně jejich kombinace. a) metoda věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. K tomuto výsledku je přičtena tržní hodnota pozemku. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které je zjištěno s ohledem na skutečný stavebně-technický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. -2-
b) výnosový způsob Provádí se v těch případech, kdy nemovitost nese nebo může nést výnos, tj. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob Tímto způsobem je stanovena cena porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemk
Rozsah ocenění Stanovit cenu nemovitostí v rozsahu dle popisu na titulní straně tohoto znaleckého posudku. S cenou uvedených nemovitostí má být rovněž stanovena cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených. Rozsah práce při ocenění nemovitosti vychází z toho, že by mělo být přihlédnuto ke všem vlivům, které mohou její tržní hodnotu významně ovlivnit. Mezi ně zejména v tomto případě patří : Historie a podstata nemovitosti Obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti Realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí Ekologické zatížení nemovitosti Věcná břemena, posouzení vlivu na hodnotu majetku Vlastnictví jednotlivých částí majetku Ostatní zjištěné vlivy
Analýza ocenění Nejlepší přehled o cenách rodinných domů dává metoda porovnávací, protože s rodinnými domy a domy určenými pro bydlení se běžně obchoduje a je tedy dostatečné množství informací pro její využití. V tomto případě je k dispozici dostatečné množství obdobných nemovitostí situovaných v obdobné lokalitě jako je oceňovaná a to zejména inzerovaných. Věcná hodnota nebude použita protože zobrazuje zejména stavebně technický stav nemovitosti, její objem, nedá se však do ní promítnout zejména její poloha, přístupnost a dostupnost, dispoziční řešení, velikost a tvar souvisejícího pozemku, vybavenost nemovitosti jako celku a obce a další podstatné faktory mající vliv na cenu obvyklou. Z těchto důvodů neodpovídá zjištěná hodnota pomocí věcné hodnoty definici zadání. Výnosová hodnota je převážně používána u nemovitostí nesoucí trvalý výnos. Přestože některé rodinné domky jsou pronajaty a trvalý výnos mají, výsledky neodpovídají definici obvyklé hodnoty nemovitosti a z to z důvodu, že není pronajata nemovitost v celém rozsahu, neexistuje dostatečně rozsáhlý trh pro zjištění tržného nájemného, předmětem ocenění jsou objekty vybudované pro bydlení a ne na základě podmínek pro ekonomické nájemné. A v neposlední řadě není dostatek podkladů o nákladových položkách majitele nemovitosti. Nemovitosti tohoto typu jsou běžně zatíženy vysokými nákladovými položkami údržby a amortizace tak, že výnosové hodnoty se blíží nule. Naopak nájemní vztah k nemovitosti je závadou bránící řádnému zobchodování nemovitosti, řádově snižuje cenu této nemovitosti na trhu až k její neprodejnosti. V závěrečné analýze bude od stanovené obvyklé hodnoty zjištěné cenovým porovnáním odečtena hodnota tohoto omezení vlastnického práva a výsledná hodnota by potom měla odpovídat skutečné obvyklé ceně.
Přehled podkladů Podklady dodané objednatelem - Výpis z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy Podklady zajištěné zhotovitelem - Prohlídka a zaměření nemovitosti v rozsahu jak bylo umožněno uživatelem nemovitosti - Fotodokumentace v rozsahu jak bylo umožněno uživatelem nemovitosti Nebyl- li umožněn přístup uživatelem nemovitosti bylo ocenění vypracováno na základě a na základě podkladů dodaných dražebníkem v souladu s § 13, odst. 3 zákona 26/200 Sb. - Prohlídka ze dne 15.6.2015 bez povolení vstupu uživatelem nemovitosti
-3-
rozsahu uvedené prohlídky
Omezující podmínky Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z objednatelem předložených podkladů pro zpracování ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Znalec vyhotovil ocenění podle platných oceňovacích předpisů a známých cenových podmínek, za kterých byly obdobné nemovitosti obchodovány na trhu nemovitostí v době, ke které se vztahuje zpracované ocenění a neodpovídá za případné změny v podmínkách prodeje nemovitostí, ke kterým by došlo po předání ocenění.
Místopis Obec Klatovy
Obec leží ve vzdálenosti 35 km od města Plzeň Počet obyvatel : 22 748 Infrastruktura : v obci je kompletní infrastruktura a občanská vybavenost SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace Přípojky: / plyn / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Soubor oceňovaných nemovitostí :
Objekt bydlení č.p. 59 na pozemku p.č. st. 351 Další objekt : garáž Pozemek po.č. st. 351 - zastavěná plocha - 209 Poloha v obci
V blízkosti centra. Technický popis nemovitostí :
Hlavní objekt je samostatně stojící přízemní podsklepený dům, střecha sedlová bez podkroví. V objektu je byt 3+1s příslušenstvím s podlahovou plochou107,50m2. Objekt má přípojku elektro, přípojku vody a odkanalizování. Hlavní konstrukce zdivo, stropy s rovným podhledem, v suterénu klenby. Krytina AC šablony, klempířské konstrukce kompletní. Podlahy podlahové krytiny, prkna a dlažby. Obklady keramické v příslušenství Vybavení bytu SK s umyvadlem a samostatné WC, sporák a kuchyňská linka. Vytápění objektu ústřední s kotlem plynovým. Výroba a rozvody teplé vody z karmy. Stav objektu s průměrnou údržbou. Životní prostředí bez závad. -4-
Objekt je užíván k bydlení, je veden v KN jako objekt bydlení, splňuje kritéria rodinného domku ve smyslu vyhl. 137/1998 Sb., o obecných technických podmínkách pro výstavbu a oceňuje se dle účelu užívání jako rodinný dům. Závady: starší stavba bez řádné údržby Klady nemovitosti : poloha v regionu
Silné stránky Poloha v obci Slabé stránky Starší stavba bez údržby RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav -5-
č. I
Pi -0,01
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,990 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,050 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,040 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Klatovy: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 180,00 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb -6-
1.1 Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Klatovy 100 let 2 116,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha 1.NP: krov: Název podlaží 1.NP: krov:
[m2] 144,00 m2 144,00 m2
= =
Zastavěná plocha 144,00 m2 144,00 m2
Konstrukční výška 2,80 m 4,00 m
Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor 1.NP: (144)*(2,70) krov: (144)*(3,80)/2 Obestavěný prostor - celkem:
[m3] 388,80 m3 273,60 m3 662,40 m3
= =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00
144,00 m2 288,00 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo -7-
č. I
Vi typ A
III III II II V
0,00 0,00 0,00 0,01 0,08
III III I I III
0,00 0,00 0,00 -0,05 0,05
I
-0,01
pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 100 let: s = 1 - 0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
III III
0,00 0,85
12
Index vybavení
IV = (1 + Vi) * V13 * 0,600 = 0,551 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,990 Index polohy pozemku IP = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 116,- Kč/m3 * 0,551 = 1 165,92 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 662,40 m3 * 1 165,92 Kč/m3 * 0,990 * 1,050= 802 811,47 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
802 811,47 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,990 Index polohy pozemku IP = 1,050
-8-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,990 * 1,000 * 1,050 = 1,040 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 180,Typ
Parcelní číslo
Název
Výměra [m2] 209,00
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek celkem
Index 1,040
Jedn. cena [Kč/m2] 1 227,20
209,00 m2
Pozemky - zjištěná cena
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 1 227,20 Cena [Kč] 256 484,80 256 484,80
=
256 484,80 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
107,00 m2 864,00 m3 144,00 m2 209,00 m2
Popis oceňované nemovité věci Analýza ocenění Nejlepší přehled o cenách rodinných domů dává metoda porovnávací, protože s rodinnými domy a domy určenými pro bydlení se běžně obchoduje a je tedy dostatečné množství informací pro její využití. V tomto případě je k dispozici dostatečné množství obdobných nemovitostí situovaných v obdobné lokalitě jako je oceňovaná a to zejména inzerovaných. Věcná hodnota nebude použita protože zobrazuje zejména stavebně technický stav nemovitosti, její objem, nedá se však do ní promítnout zejména její poloha, přístupnost a dostupnost, dispoziční řešení, velikost a tvar souvisejícího pozemku, vybavenost nemovitosti jako celku a obce a další podstatné faktory mající vliv na cenu obvyklou. Z těchto důvodů neodpovídá zjištěná hodnota pomocí věcné hodnoty definici zadání.
Srovnatelné nemovité věci Název: Klatový - Točník Přízemní zděný rodinný dům, podstandardní vybavení Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha
0,95 1,20 1,30 -9-
K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 80,00 m2
1,00 1,10 1,00 1,10
Výměra pozemku. 0 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 1,79 8 945 Celková cena Jednotková cena 399 000 Kč 4 988 Kč/m2
Název: Kaltovy III Přízemní zděný RD s podkrovím. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 145,00 m2
0,90 1,10 1,20 1,00 0,80 1,00 1,10
Výměra pozemku. 0 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 1,05 19 106 Celková cena Jednotková cena 2 650 000 Kč 18 276 Kč/m2
Název: Klatovy Přízemní RD se sedlovou střechou, s novou krytinou.
Lokalita Kydliny Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,90 1,00 1,40 1,10 1,10 0,90 1,10 Celkový koef. KC 1,51 - 10 -
Upravená j. cena Kč/m2 10 747
Užitná plocha 125,00 m2
Výměra pozemku. 3 819 m2
Celková cena 890 000 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
Jednotková cena 7 120 Kč/m2
8 945 Kč/m2 12 933 Kč/m2 19 106 Kč/m2 12 933 Kč/m2 107,00 m2 1 383 831 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky
802 812,00 Kč 256 485,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1
1 383 831,00 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
1 383 831 Kč Nepoužita Kč Nepoužita Kč Nepoužita Kč 1 059 296 Kč
Obvyklá cena 1 400 000 Kč slovy: Jedenmiliončtyřistatisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12
Závěr V analýze bylo přihlédnuto k regionu a stavu trhu v dané oblasti, k rozsahu nemovitosti a k technickému stavu objektů, byl provedeno zohlednění cenotvorných prvků, které byly odvozeny z chování trhu v minulosti a přítomnosti a jsou považovány po dobu prognózovaného časového období za stálé a trvalé.
V Žebráku 4.7.2015 Luboš Šimůnek Pražská 120 267 53 Žebrák
- 11 -
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 15. 4. 1996 č. j. Spr. 4141/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 95-3259-2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 95-2012.
- 12 -
