ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1436-13-2014 NEMOVITOST: Katastrální údaje :
Pozemky dle L.V. č. 223 Kraj Vysočina, okres Pelhřimov, obec Velký Rybník, k.ú. Velký Rybník u Humpolce Adresa nemovitosti: Velký Rybník, 393 01 Vlastník stavby: Jaroslav Fiala, V Kole 1369/11, 140 00 Praha 4, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jaroslav Fiala, V Kole 1369/11, 140 00 Praha 4, vlastnictví: výhradní
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad, JUDr. Monika Elfmarková K Beránku 3, 140 00 Praha 4
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Jiří Kopecký Meinlinova 312 Praha 9 Koloděje 190 16
ÚČEL OCENĚNÍ:
Počet stran:
13 stran
e-mail:
[email protected]
Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
Datum místního šetření:
telefon: 737 25 67 62
70 000 Kč
10.3. 2014
Stav ke dni :
Počet příloh: 0
V Praze dne 10.4.2014
1
10.3. 2014
Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol
Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Velký Rybník. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Velký Rybník, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová 2
úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 441/2013Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Přehled podkladů
Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 223 ze dne 28.1. 2014 Kopie katastrální mapy Usnesení č.j. EX 619/13-029, ze dne 20.1. 2014 Exekuční příkaz č. 619/13-27, ze dne 6.12. 2013 Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti.
SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:
Přístup k pozemku
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
zpevněná komunikace nezpevněná komunikace
Celkový popis Předmětem ocenění jsou zemědělské pozemky a ostatní plochy dle L.V. č. 223, v katastrálním území Velký Rybník u Humpolce, obec Velký Rybník, okres Pelhřimov. Jedná se převážně o malé 3
plochy v katastru obce Velký Rybník. Pouze pozemek č. 634 je větší plocha o výměře 4 303m2, obdělávaná k zemědělským účelům. Jedná se o pozemky v územním plánu s rozdílným způsobem využití, převážně se jedná o NZ (plochy zemědělské, částečně pak NL (plochy lesní).
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1
Zemědělské pozemky dle L.V. 223
Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky
4
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Velký Rybník u Humpolce: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 520,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. V IV V IV IV V
Pi 0,50 0,60 0,80 0,55 0,80 0,85
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 46,68 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a zákonných opatření Senátu č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1 Zemědělské pozemky dle L.V. 223
Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace
Úprava základních cen pro pozemky komunikací 5
Znak P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace III Účelové komunikace P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití P4. Povrch komunikace II S nezpevněným povrchem
Pi 0,50 0,90 1,00 0,85
Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,383
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zákl. cena Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 46,68 0,383 1,000 Jednotková cena pozemku nesmí být 30,- Kč / m2.
Zatřídění
Typ
Název
§ 4 odst. 3
ostatní plocha místní účelová komunikace Ostatní stavební pozemek – celkem
Parcelní číslo 99/2
Výměra [m2] 11,00
Jedn. cena [Kč/m2] 30,00
Upr. cena [Kč/m2] 17,88 30,Cena [Kč] 330,330,-
Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název trvalý travní porost trvalý travní
107/1
76 701
Výměra [m2] 252,00
107/1
77 311
850,00
Parcelní číslo BPEJ
6
60 % 60,00 %
JC [Kč/m2] 1,34 1,33
Úprava [%] 60,00 60,00
UC [Kč/m2] 2,14 2,13
Cena [Kč] 539,28 1 810,50
porost orná půda 107/2 77 311 137,00 orná půda 634 72 911 3 690,00 orná půda 634 72 914 613,00 orná půda 641/4 72 911 2 910,00 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 8 452,00 m2
1,33 7,04 4,22 7,04
60,00 60,00 60,00 60,00
2,13 11,26 6,75 11,26
291,81 41 549,40 4 137,75 32 766,60 81 095,34
Jiné pozemky oceněné dle § 9
Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Koeficienty Úprava [Kč/m2] [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky § 9 odst. 4 3,85 0,25 60 % 1,54 § 9 odst. 2a - jiné pozemky - skládky, sportoviště, skladové, odstavné, rekreační plochy § 9 odst. 2a 46,68 0,70 32,68
Zatřídění
Typ
Název
§ 9 odst. 4 ostatní plocha § 9 odst. 4 ostatní plocha § 9 odst. 2a ostatní plocha Jiné pozemky - celkem
Parcelní číslo 99/2 641/1 641/3
Výměra Jedn. cena Srážka Cena [m2] [Kč/m2] [Kč] 11,00 1,54 16,94 250,00 1,54 385,240,00 32,68 7 843,20 8 245,14
Zemědělské pozemky dle L.V. 223 - zjištěná cena
=
89 670,48 Kč
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu
Rekapitulace výsledných cen
a) Ocenění pozemků 89 670,50 Kč a1) Zemědělské pozemky dle L.V. 223 a) Ocenění pozemků celkem
89 670,50 Kč
Celkem
89 670,50 Kč 7
Rekapitulace výsledných cen, celkem
89 670,50 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky
Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků
Prodej, pozemek zemědělská půda, 52 710 m²
Celková cena: 790 650 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m²: 15 Kč za m² Adresa: Mladé Bříště (okres Pelhřimov) Datum aktualizace: 11.02.2014
ID zakázky: 0300 Plocha pozemku: 52 710 m2
8
Popis:
Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky o rozloze 52.710 m² nacházející se v obci Mladé Bříště v okrese Pelhřimov, kraj Vysočina. Pozemky jsou zahrnuty převážně v LPIS. V případě zájmu nás kdykoliv kontaktujte.
Prodej, pozemek zemědělská půda, 20 574 m² Celková cena: 286 722 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m²: 14 Kč za m² Poznámka k ceně: cena vč. provize a kompletního servisu Adresa: Humpolec (okres Pelhřimov) Datum aktualizace: Včera ID zakázky: 380040 Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Samota Typ domu: Přízemní Plocha pozemku: 20 574 m2 Popis: Prodej zemědělských pozemků v katastrálním území Humpolec, okres Pelhřimov. Pozemky jsou o CP 20574 m2 a jsou pronajaty na dobu neurčitou s 5-ti letou výpovědní lhůtou.
9
Prodej, pozemek zemědělská půda, 44 111 m²
Celková cena: 1 050 000 Kč za nemovitost Cena za m²: 24 Kč za m² Adresa: Humpolec (okres Pelhřimov) Datum aktualizace: 14.03.2014 ID zakázky: 99 Vlastnictví: Osobní Zástavba: Obytná Plocha pozemku: 44 111 m2 Popis: Exkluzivně nabízíme pozemek o výměře 44111m2 u obce Hněvkovice u Humpolce. Pozemek je orientován k jihu. Na pozemku malý rybníček. Dálnice D1 3km. Krásná okolní příroda. Veškeré služby v Humpolci
Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 [ Kč ] [ Kč/m ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Mladé Břiště KRC: 0,80
KMP: 1,00
KPP: 0,98
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
Parcela č.: 1 52 710 790 650 15,00 0,71 Popis pozemku: 1)Prodej, pozemek zemědělská půda, 52 710 m2Celková cena: 790 650 Kč Cena za m˛: 15 Kč za m² Adresa: Mladé Bříště (okres Pelhřimov) Datum aktualizace: 11.02.2014 2 ID zakázky: 0300 Plocha pozemku: 52 710 m Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky o rozloze 52.710 m˛ nacházející se v obci Mladé Bříště v okrese Pelhřimov, kraj Vysočina. Pozemky jsou zahrnuty převážně v LPIS. V případě zájmu nás kdykoliv kontaktujte.
10
KUV: 0,90
10,58
Lokalita: Humpolec KRC: 0,80
KMP: 1,00
KPP: 0,90
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
Parcela č.: 2 20 574 286 722 13,94 0,72 Popis pozemku: 2)Prodej, pozemek zemědělská půda, 20 574 m2Celková cena: 286
10,04
722 Kč Cena za m˛: 14 Kč za m² Poznámka k ceně: cena vč. provize a kompletního servisu Adresa: Humpolec (okres Pelhřimov) Datum aktualizace: Včera ID zakázky: 380040 Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Samota Typ domu: Přízemní Plocha pozemku: 20 574 2 m Prodej zemědělských pozemků v katastrálním území Humpolec, okres Pelhřimov. Pozemky jsou o CP 20574 m2 a jsou pronajaty na dobu neurčitou s 5-ti letou výpovědní lhůtou.
Lokalita: Humpolec KRC: 0,80
KMP: 1,00
KPP: 0,80
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 0,80
KUV: 0,90
Parcela č.: 3 44 111 1 050 000 23,80 0,46 Popis pozemku: 3)Prodej, pozemek zemědělská půda, 44 111 m2Celková cena: 1 050
10,97
000 Kč Cena za m˛: 24 Kč za m² Adresa: Humpolec (okres Pelhřimov) Datum aktualizace: 14.03.2014 2 ID zakázky: 99 Vlastnictví: Osobní Zástavba: Obytná Plocha pozemku: 44 111 m Exkluzivně nabízíme pozemek o výměře 44111m2 u obce Hněvkovice u Humpolce. Pozemek je orientován k jihu. Na pozemku malý rybníček. Dálnice D1 3km. Krásná okolní příroda. Veškeré služby v Humpolci
10,53 Kč/m2
Průměrná jednotková cena
Druh pozemku
Parcela č.
ostatní plocha trvalý travní porost orná půda orná půda ostatní plocha ostatní plocha orná půda Celková výměra pozemků
99/2 107/1 107/2 634 641/1 641/3 641/4
Výměra [ m2 ] 11 1 102 137 4 303 250 240 2 910 8 953
11
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 15 7 7 7 15 15 7 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 165 7 714 959 30 121 3 750 3 600 20 370 66 679
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 Zemědělské pozemky dle L.V. 223
89 671,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku
1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky
66 679,00 Kč Současný stav
Porovnávací hodnota
66 680 Kč
Zjištěná cena dle vyhlášky
89 670 Kč
Obvyklá cena 70 000 Kč slovy: Sedmdesáttisíc Kč
12
Znalecká doložka: Tato cena je zjištěná porovnávacím způsobem podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a zákonných opatření Senátu č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb., č. 450/2012 a č. 441/2013 Sb. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 Spálená č. 2 ze dne 3. 1. 1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1436-13-2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Praze dne 10.4.2014
Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 – Koloděje Mobil: +420 737 256 762 E-mail:
[email protected]
13
