ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 18-4834-2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, rozestavěný rodinný dům Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Beroun, obec Vysoký Újezd, k.ú. Vysoký Újezd u Berouna Adresa nemovité věci: Sadová, 267 16 Vysoký Újezd Vlastník stavby: Metropol Finance s.r.o., RČ/IČO: 01464248, Michelská 3/9, 14000 Praha 4, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Metropol Finance s.r.o., RČ/IČO: 01464248, Michelská 3/9, 14000 Praha 4, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Metropol Finance s.r.o. Michelská 3/9, 14000 Praha 4
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Alena Suchánková Tovární 549, 252 43 Průhonice IČ: 16887808 telefon: 602 386 939 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
fax:
stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
17
e-mail:
[email protected]
4 000 000 Kč 29.9.2014 a 12.3.2015
stran
V Průhonicích, dne 15.3.2015
Stav ke dni :
Počet příloh: 5
13.3.2015 Počet vyhotovení 2 objednavateli:
Výtisk č.2
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenit nemovitosti rozestavěného rodinného domu na pozemku parc.č.st.218 s příslušenstvím a pozemky parc.č.st.218 a parc.č.80/16, v katastrálním území Vysoký Újezd u Berouna, obec Vysoký Újezd, ulice Sadová, dle LV č.212, za účelem stanovení obvyklé ceny. Přehled podkladů a/dodané objednavatelem -výpis z KN Praha-západ, LV č.212 k.ú.Vysoký Újezd u Berouna, obec Vysoký Újezd ze dne 26.9.2014 -projektová dokumentace z 01/2000 -stavební povolení vydané 19.7.2000 v Berouně pod č.j.Výst-1983/2000/Čp -smlouva o zajišťovacím převodu práva č.011/02/2014 ze dne 10.06.2014 -informace sdělené vlastníkem při prohlídce b/opatřené znalcem -kopie KM, k.ú.Vysoký Újezd u Berouna, obec Vysoký Újezd - informace -vlastní prohlídka a fyzické zaměření nemovitosti -studium dokladů a dokumentace dodané objednavatelem -mapa umístění v lokalitě -fotodokumentace Místopis Jedná se o rodinný dům, situovaný v obci Vysoký Újezd. Jedná se o menší obec, na rozhraní okresů Beroun a Praha-západ, zastavěnou rodinnými a menšími bytovými domy. V místě je bistro, škola, pošta a zastávky autobusů PID. Cesta k nejbližší stanici metra trvá asi 25 minut, limitována provozem na příjezdové komunikaci. Dům leží poblíž centra obce, v obdobné zástavbě rodinných domů. Lokalita je klidná, pouze s místním automobilovým a chodeckým provozem. Zastávka autobusu PID je vzdálena cca 2 min. chůze. Celkový popis Parcela je mírně svažitá, směrem k vjezdu na sever. Dům je volně stojící. Stojí blíže při jižní a východní straně pozemku, oddělen zpevněnou plochou před garáží a předzahrádkou. Na straně za domem a vedle domu je zahrada. Pozemek je oplocený. U domu je částečně otevřená dřevěná kůlna. K nemovitosti náleží pozemky a trvalé porosty. Silné stránky -novější nemovitost -dobrý stav -dobrá poloha, na okraji okresu PZ, blízko Prahy Slabé stránky -RD je užíván, ale není kolaudován
-2-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Nemovitost není kolaudována, ale je užívána. O kolaudaci lze zažádat. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Ostatní finanční a právní omezemí Komentář: V oddíle D LV č.212 k.ú. Vysoký újezd u Berouna je zapsáno: Dočasná povaha věcného práva na základě zajišťovacího převodu splatnost nejpozději do 15.8.2016 Povinnost k: Dvořáková Věra, Za Bytovkou 43, Kuchař, 26718 Vysoký Újezd, RČ: 775330/0621 Listina: Smlouva o zajišťovacím převodu práva č.011/02/2014 ze dne 10.06.2014. Právní účinky zápisu práva ke dni 10.06.2014. Zápis proveden 07.07.2014. v KN V-4569/2014-202 Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům 1.2 Venkovní úpravy 1.3 Přístřešek 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 Trvalé porosty
Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům
-3-
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stan. indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jedn. funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná I -0,01 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,050 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,050 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Vysoký Újezd u Berouna: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 450,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel IV -4-
Pi 0,65
O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola)
IV III
0,60 1,02
I
1,00
I
1,00
III
0,95
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 925,88 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům Nemovitost je volně stojící rodinný dům. Má suterén, přízemí a podkroví. V suterénu je sklep a kotelna. V přízemí je zádveří, chodba se schodištěm, obývací pokoj, kuchyň, komora, koupelna. V podkroví je chodba, tři pokoje, koupelna a dva balkony. Dům má běžné zakládání základovými pasy zakončenými betonovou deskou s izolací proti zemní vlhkosti. Obvodové a nosné zdivo i příčky jsou provedeny z keramických pálených tvárnic typu Porotherm. Stropní konstrukce jsou také ze systému Porotherm. Schodiště je železobetonové, povrch z nalepeného koberce. Střecha je sedlová. Střecha je zateplena minerální izolací a vnitřní povrch je proveden ze sádrokartonu. Krytina je tašková. Je provedeno kompletní oplechování z pozinkovaného plechu. Podlahy jsou v přízemí v pokoji a kuchyni z PVC, v pokojích v podkroví jsou koberce, v ostatních prostorech z keramické dlažby. V suterénu a garáži je beton. V koupelnách a kuchyni je proveden keramický obklad. Vnější omítka je stěrková na zateplení polystyrenem, vnitřní omítky vápenné štukové. Okna jsou dřevěná zdvojená. Vstupní dveře jsou dřevěné prkénkové, vnitřní hladké nebo prosklené voštinové do kovových zárubní. Vrata garáže jsou plechová sklápěcí. Vytápění je ústřední s plynovým kotlem. V domě je rozvod studené a teplé vody do kuchyně a koupelen, voda je přivedena z veřejného řadu, ohřev teplé vody je zajištěn v kotli topení. Zaveden plyn. Kanalizace je svedena do veřejného řadu. V domě je standardní rozvod elektřiny. V kuchyni je kuchyňská linka, plynový sporák a digestoř. V přízemí je koupelna s umyvadlem, sprchovým koutem a záchodovou mísou, v podkrovní koupelně je umyvadlo, vana a záchodová mísa. V domě je rozvod telefonu, televizního kabelu. Dům je starý dvět roků, i když dosud nekolaudovaný, technický stav je průměrný, zejména použité vnitřní konstrukce byly použity starší, pořízené ve výprodejích apod. - např. zdvojená dřevěná okna, dveře, podlahy. Je patrné, že v domě si již delší čas bydlí i když není kolaudován. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce:
§ 13, typ A zděná -5-
Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zast. plochy 1.nadz. podlaží se šikmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 3,63*8,00+4,50*1,10+1,40*(5,82+8,10) Suterén Přízemí 8,10*9,10+2,625*1,515+3,21*6,00 Podkroví 8,10*9,10
[m2] 53,48 96,95 73,71
= = =
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 53,48 m2 2,25 m 2 96,95 m 2,91 m 73,71 m2 2,78 m
Název Suterén Přízemí Podkroví Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Suterén (3,63*8,00+4,50*1,10)*2,35+1,40*5,82*2,25+7,6 = 0**1,40*(2,25+1,30)/2 Přízemí (8,10*9,10+2,625*1,515)*2,91+3,21*6,00*2,15 = Zastřešení a balkony (8,10*9,10)*(1,25+2,95/2)+3,31*6,00*2,17/2+4,0 = 0*1,00*1,00+0,80*0,80*1,00+0,80*0,80*1,00
[m3] 98,21 m3 267,48 m3 227,69 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
Suterén Přízemí Zastřešení a balkony Obestavěný prostor - celkem:
PP NP Z
Obestavěný prostor 98,21 m3 267,48 m3 227,69 m3 593,38 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Hodnocení Konstrukce Provedení standardu 1. Základy: S 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: C -6-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100
10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:
S S S S S S S S C S S S S S S S P
chybí
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S S C S S S S S S S S C S S S S S S S P
8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
-7-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46
Upravený obj. podíl 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,00 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,00 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 1,56 97,06 0,9706
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11):
= *
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
593,38 m3 * 4 212,06 Kč/m3
* * * =
2 290,1, 1200 0,9706 0,8000 2,1150 4 212,06
=
2 499 352,16 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 9 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 9 / 100 = 9,0 % Koeficient opotřebení: (1- 9,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,910 2 274 410,47 Kč 1,050 2 388 130,99 Kč
Rodinný dům - zjištěná cena
=
2 388 130,99 Kč
1.2 Venkovní úpravy Do domu zavedena přípojka elektřiny, kanalizace, vody, plynu. Před domem a na příjezdu do garáže je zpevněná ze štěrku. Vedle domu je betonový chodníček a venkovní betonové schody. Celý pozemek je oplocený, ale k domu patří jen nízký dřevěný plot směrem do ulice a jednoduchá kovová branka. V zadní části pozemku malé zahradní jezírko. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům Přístřešek Celkem:
Cena stavby 2 388 130,99 Kč 12 590,68 Kč 2 400 721,67 Kč
Ocenění Cena staveb celkem: 3,50 % z ceny staveb
*
Venkovní úpravy - zjištěná cena
=
2 400 721,67 0,0350 84 025,26 Kč
1.3 Přístřešek Jednoduchá stavba bez základu, jen přístřešek dřevěné konstrukce se střechou s živičnou krytinou.
-8-
Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ G přístřešky nepodsklepená 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 2,60*2,90 Přízemí
[m2] 7,54
=
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 7,54 m2 2,20 m
Název Přízemí Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Přízemí (2,60*2,90)*(2,05+2,20)/2
=
Název
Typ
Přízemí Obestavěný prostor - celkem:
NP
[m3] 16,02 m3 Obestavěný prostor 16,02 m3 16,02 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Obj. podíl [%]
Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S X S S C S X X X X X
12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Ocenění -9-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 0,00 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 95,80 0,9580
Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
750,0,9580 0,8000 2,0670
Základní cena upravená [Kč/m3] = Plná cena: 16,02 m3 * 1 188,11 Kč/m3 = Stavba bez základů - dle § 27 se upraví cena stavby, která není spojena * se zemí pevným základem, koeficientem 0,9
1 188,11 19 033,52 Kč 0,9
Plná cena stavby bez základů
=
17 130,17 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 9 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 21 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 9 / 30 = 30,0 % Koeficient opotřebení: (1- 30,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,700 11 991,12 Kč 1,050 12 590,68 Kč
Přístřešek - zjištěná cena
=
12 590,68 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Pozemek pravidelného tvaru, přípojka elektrického proudu, vody, kanalizace a plynu. Příjezd po zpevněné komunikaci. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000
- 10 -
č. I I
Pi 0,00 0,00
I I
0,00 0,00
I I
0,00 0,00
Index polohy pozemku IP = 1,050 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,050 = 1,050 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 925,88 Parcelní Výměra číslo [m2] § 4 odst. 1 zastavěná plocha 218 97,00 § 4 odst. 1 zahrada 80/16 662,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Typ
Název
Pozemky - zjištěná cena
Index
Koef.
1,050
Upr. cena [Kč/m2] 972,17
Jedn. cena [Kč/m2] 972,17 972,17
Cena [Kč] 94 300,49 643 576,54 737 877,03
=
737 877,03 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1 Trvalé porosty Na pozemku je trávník a různé okrasné stromy a keře. Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných rostlin: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * =
737 877,03 759,00 120,00 116 660,40 0,085 9 916,13 9 916,13 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 53,48 m2 2,25 m
Název Suterén - 11 -
96,95 m2 73,71 m2
Přízemí Podkroví
2,91 m 2,78 m
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Suterén (3,63*8,00+4,50*1,10)*2,35+1,40*5,82*2,25+7,6 = 0**1,40*(2,25+1,30)/2 Přízemí (8,10*9,10+2,625*1,515)*2,91+3,21*6,00*2,15 = Zastřešení (8,10*9,10)*(1,25+2,95/2)+3,31*6,00*2,17/2+4,0 = 0*1,00*1,00+0,80*0,80*1,00+0,80*0,80*1,00 Název
Typ
Suterén Přízemí Zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]
Ocenění 97 173 593,38 4 000 100,00 4 000 2 373 501
roků roků % [Kč]
9 91 9,00 2 159 886
[m3] 98,21 m3 267,48 m3 227,69 m3 Obestavěný prostor 98,21 m3 267,48 m3 227,69 m3 593,38 m3
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 [ Kč ] [ Kč/m ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: K Americe, Vysoký Újezd KRC: 0,90
KMP: 1,00
KPP: 1,05
KDD: 1,00
KMZ: 1,00 - 12 -
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
945 1 850 000 1 957,67 0,95 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek na okraji obce, všechny sítě, připravené příjezdové komunikace. Nabídková cena. Lokalita: Karla IV, Vysoký Újezd - Kuchař KRC: 0,90
KMP: 1,05
KPP: 1,05
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
1 850,00
KVP: 1,05
KUV: 1,00
1 344 2 419 200 1 800,00 1,04 Parcela č.: Popis pozemku: Pozemek s příjezdovou komunikací, zaveden elektrický proud, na okraji malé obce. Nabídková cena. Lokalita: Vysoký Újezd KRC: 0,90
KMP: 1,00
KPP: 1,05
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
1 875,35
KUV: 1,00
916 1 790 000 1 954,15 0,95 Parcela č.: 1 846,67 Popis pozemku: Stavební pozemek na okraji obce, všechny sítě. Zpevněná příjezdová komunikace. Nabídková cena. Průměrná jednotková cena 1 857,34 Kč/m2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemek pravidelného tvaru, přípojka elektrického proudu, vody, kanalizace a plynu. Příjezd po zpevněné komunikaci. Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha 218 zahrada 80/16 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 97 662 759
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 1 850 1 850 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 179 450 1 224 700 1 404 150
3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům Nemovitost je volně stojící rodinný dům. Má suterén, přízemí a podkroví. V suterénu je sklep a kotelna. V přízemí je zádveří, chodba se schodištěm, obývací pokoj, kuchyň, komora, koupelna. V podkroví je chodba, tři pokoje, koupelna a dva balkony. Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
136,51 m2 593,38 m3 96,95 m2 759,00 m2
Popis oceňované nemovité věci – započitatelná plocha Užitná plocha: sklep 40 m2 započítáno 1/2 20,00 m2 obytná plocha 116,51 m2 garáž - započítáno 0,00 m2
Srovnatelné nemovité věci:
- 13 -
Název: RD 1 Rodinný dům na klíč, zděný, dobré vybavení. Lokalita Vysoký újezd - Kozolupy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny – nabídková cena K2 Velikosti objektu – trochu menší K3 Poloha K4 Provedení a vybavení - lepší K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku - větší K7 Úvaha zprac. ocenění – bez garáže
Užitná plocha 114,00 m2
Výměra pozemku. 950 m2
0,90 0,98 1,00 0,85 1,00 0,95 1,05 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,75 29 282 Celková cena Jednotková cena 4 450 000 Kč 39 035 Kč/m2
Název: RD 2 dokončovaná novostavba, dobré vybavení, ale bez kuchyně. Zahrada bez úprav. Lokalita K Vodojemu, Červený újezd, Praha západ Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - realizovaná 1,00 K2 Velikosti objektu – trochu menší 0,98 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku – trochu větší, dražší 0,98 K7 Úvaha zprac. ocenění – bez venk. úprav 1,02
Užitná plocha 115,00 m2
Výměra pozemku. 831 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,98 28 962 Celková cena Jednotková cena 3 400 000 Kč 29 565 Kč/m2
Název: RD 3 dobré vybavení, dobrý stav. Samostatná garáž, zahrada. Lokalita Jeronýmova, Rudná, PZ Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu – trochu větší K3 Poloha - lepší K4 Provedení a vybavení - lepší K5 Celkový stav - lepší K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 143,00 m2
1,00 1,01 0,95 0,90 0,90 1,00 1,00
Výměra pozemku. 605 m2 - 14 -
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,78 29 838 Celková cena Jednotková cena 5 490 000 Kč 38 392 Kč/m2
Název: RD 4 průměrné vybavení, dobrý stav. Navíc stodola, garáž. Možnost vestavby do podkroví. Lokalita K Nádraží, Nučice, PZ Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu –menší, možná vestavba podkroví 0,90 K3 Poloha – lepší, blízko centra Rudné 0,90 K4 Provedení a vybavení – uvnitř horší, ale navíc venkovní stavby 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku – menší, ale dražší 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,81 29 340 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 71,78 m 394 m 2 600 000 Kč 36 222 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
28 962 Kč/m2 29 356 Kč/m2 29 838 Kč/m2 29 356 Kč/m2 136,51 m2 4 007 388 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům 1.2 Venkovní úpravy 1.3 Přístřešek
2 388 131,00 Kč 84 025,00 Kč 12 591,00 Kč 2 484 747,00 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 Trvalé porosty
737 877,00 Kč 9 916,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům
2 159 886,00 Kč 1 404 200,00 Kč 4 007 388,00 Kč
- 15 -
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
Současný stav 4 007 388 Kč 0 Kč 3 564 036 Kč 1 404 150 Kč 3 232 540 Kč
Obvyklá cena 4 000 000 Kč slovy: Čtyřimiliony Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro stanovení obvyklé ceny v příslušné lokalitě k datu vypracování ocenění jsem vycházela z administrativní ceny tj. porovnávací hodnoty dle vyhlášky a porovnání dle skutečných prodejů obdobných nemovitostí. Cena porovnávací dle vyhlášky pracuje s tzv. porovnávacími cenami rodinných domů a určenými cenami pozemků dle vyhlášky. Do porovnávacích cen jsou zahrnuty všechny nemovitosti v lokalitě, staré i nové, úpravy koeficienty jsou jen částečné, cílem vyhlášky není stanovit tržní cenu, ale základ pro stanovení hodnoty pro výběr daně. Proto takto zjištěná cena není pro stanovení obvyklé ceny relevantní, ale dobře popisuje nemovitost. Porovnávací hodnota dle trhu vychází ze skutečných prodejů, avšak srovnání není zcela přesné, každá nemovitost je jedinečná a srovnávání je ovlivněno mnoha faktory. Cena obvyklá však dle mého názoru osciluje kolem této ceny.
ZÁVĚR Obvyklá cena nemovitosti činí 4 000 000,00 Kč, ve smyslu zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákona č.121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č.257/2004 Sb., č.296/2007 Sb., č.188/2011 Sb., č.350/2012 Sb., č.303/2013 Sb., č.340/2013 Sb. a č.344/2013. Obvyklá cena však platí pouze za předpokladu, že byla porušena smlouva o zajištění převodu vlastnického práva č.011/02/2014 ze dne 10.6.2014, uvedená na LV v oddíle D a oceňovaná nemovitost je volně prodejná.
V Průhonicích 15.3.2015
…………………………….
- 16 -
Ing. Alena Suchánková Tovární 549 252 43 Průhonice telefon: 602 386 939 e-mail:
[email protected]
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 13. ledna 1992 č.j. Spr. 1532/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 18-4834-2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20150024.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1 Výpis z KN pro LV č. 212 k.ú.Vysoký Újezd u Berouna, obec Vysoký 2 Újezd ze dne 26.9.2014
- 17 -
Předsíň
Hala se schodištěm
Obývací pokoj
Obývací pokoj
Kuchyň
Kuchyň
Vstupní terasa
Venkovní schodiště - 18 -
Pokoj
Pokoj
Pokoj
Balkon
Koupelna
Suterén
Pohled ze zadní strany
Zahrada - 19 -
Umístění obce Vysoký újezd v okrese Beroun
Umístění RD v obci vysoký Újezd
Umístění RD v ulici Sadová - 20 -
- 21 -
- 22 -
