ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 112-3956-2015 NEMOVITÁ VĚC: pozemky, pozemek Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Býkev, k.ú. Býkev Adresa nemovité věci: Býkev, 276 01 Býkev Vlastník pozemku: Trend reality a finace, s.r.o., Cyrila Boudy 2454, 27201 Kladno, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Trend reality a finace, s.r.o. Cyrila Boudy 2454, 27201 Kladno
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Luboš Šimůnek Pražská 120, 267 53 Žebrák IČ: telefon: 604868833 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
9
fax:
Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu)
Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
[email protected] z
stran
V Žebráku, dne 7.1.2015
5.1.2015
Stav ke dni : Počet příloh: 0
Luboš Šimůnek
5.1.2015 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění administrativní ceny podle platného cenového předpisu pozemků bez příslušenství a STAVEB a to ve stavu ke dni ocenění. Ocenění bude použito jako podklad k přiznání daně z převodu nemovitosti podle zákona č. 357/1992 Sb. ve zněních pozdějších předpisů. Pro jiné účely než zde uvedené není podle zákona 151/1997 Sb. možno toto ocenění použít. Zvláště se nevztahuje na sjednávané ceny. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí KÚ Mělník Kopie katastrální mapy Skutečnosti zjištěné znalcem při prohlídce a zaměření nemovitosti Informace majitele Místopis Pozemky jsou situovány v zastavěné části obce u účelové komunikace s možností napojení na inženýrské sítě.Poloha je zřejmá z katastrální mapy. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace Přípojky: / plyn / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Jedná se o pozemek určený k zástavbě bez příslušenství a staveb. Silné stránky poloha v regionu s dostupností okresního města Slabé stránky malá obec bez občanské vybavenosti RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací -2-
Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek
Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky 2. Výnosové ocenění 2.1 3. Porovnávací ocenění 3.1 Pozemky
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
IV
0,00
III II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,940 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku -3-
2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I
0,03 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,050 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,987 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Býkev: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 590,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod V nebo služby – základní sortiment)
Pi 0,50 0,60 1,01
0,70 0,90 0,85
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 257,99 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek -4-
Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez
č. I
Pi -0,01
I
0,00
I I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,990 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,940 Index polohy pozemku IP = 1,050 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 0,990 * 1,050 = 0,977 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 (§ 4 odst. 1) 257,99 0,977 Typ
Název
Parcelní číslo 38/12
§ 9 odst. 4 (§ 4 orná půda odst. 1) § 9 odst. 4 (§ 4 orná půda 38/13 odst. 1) Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemek - zjištěná cena
0,300
75,62
Výměra [m2] 607,00
Jedn. cena [Kč/m2] 75,62
Cena [Kč] 45 901,34
520,00
75,62
39 322,40 85 223,74
=
-5-
Upr. cena [Kč/m2]
Koef.
85 223,74 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Indexová metoda [Kč/m2]
=
2 500,00
Korekce výchozí ceny A – územní struktura: okrajové polohy obce B – typ stavebního pozemku: C – třída velikosti obce podle počtu obyvatel: pod 2 000 D – obchodní resp. průmyslová poloha: obytné domy E – územní připravenost, infrastruktura: dobrá F – speciální charakteristiky volitelné: nejsou Výchozí cena upravená [Kč/m2]
* * * * * * =
0,60 0,80 0,40 1,30 1,00 1,00 624,00
[Kč/m2]
=
624,00
Výchozí cena
Jednotková cena stavebních pozemků Oceňované stavební pozemky Název orná půda orná půda Výměra stavebních pozemků
Výměra [m2] 607 520 1 127 m2
P.Č. 38/12 38/13
Cena stavebních pozemků
[Kč] 1 127 m2 * 624,00 Kč/m2 =
Výsledná cena
=
703 248,00
703 248,- Kč
2. Výnosové ocenění 2.1 Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel
podlaží
Celkový výnos za rok: Podlahová plocha Reprodukční cena
podlah. nájem nájem nájem plocha [m2] [Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 0
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem PP RC -6-
m2 Kč
míra kapit. [%]
0 0
Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2
Nj
Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Výnosová hodnota
Nj * PP Nh
0,00 % * RC 0,00 % * RC 0,00 % * RC V N=Nh-V Cv
Kč/(m2*ro k) Kč/rok % Kč/rok
0 95 % 0
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % Kč
0 0 0 0 0 0 0 0,00 0
3. Porovnávací ocenění 3.1 Pozemky Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku:
1 127,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitých věcí Pozemek Pozemek v okrajové části obce viz. příloha Pozemek Pozemek v okrajové části obce viz. příloha Srovnatelné nemovité věci Název: Pozemek Lokalita: Býkev Použité koeficienty: K1 Lokalita K2 Velikost K3 Tvar pozemku K4 Inženýrské sítě K5 Zdroj nabídky
Výměra pozemku 989 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 0,80
Celková cena 900 000 Kč -7-
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,80 728 Jednotková cena 910 Kč/m2
Název: Pozemek Lokalita: Býkev - Jenišovice Použité koeficienty: K1 Lokalita K2 Velikost K3 Tvar pozemku K4 Inženýrské sítě K5 Zdroj nabídky
Výměra pozemku 1 229 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 0,80
Celková cena 799 000 Kč
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,80 520 Jednotková cena 650 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě výměry pozemku Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výměra pozemku Výsledná porovnávací hodnota
520 Kč/m2 624 Kč/m2 728 Kč/m2 624 Kč/m2 1 127,00m3 703 248 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek
85 224,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky 2. Porovnávací ocenění 2.1 Pozemky Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
703 248,00 Kč 703 248,00 Kč Současný stav 703 248 Kč nepoužita Kč 703 248 Kč 703 248 Kč 85 224 Kč
Obvyklá cena 600 Kč/m2 slovy: Šestset Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.7
-8-
Komentář ke stanovení obvyklé ceny V daném případě na základě všech výše uvedených faktorů ovlivňujících navrhovanou hodnotu se v závěrečném porovnání přikláním zejména k hodnotě zjištěné porovnávací metodou s přihlédnutím ke všem uvedeným faktorům a k aktuální situaci na trhu k datu ocenění.
Závěr: Obvyklá cena jednotlivých pozemků :
Pozemek p.č. 68/12 - orná půda -607m2 * 600= Slovy: Třistašedesátčtyřitisícedvěstě Kč
364 200,- Kč
Pozemek p.č. 38/13 - orná půda - 520m2* 600= Slovy: Třistadvanácttisíc Kč
312 000,- Kč
V Žebráku 7.1.2015 Luboš Šimůnek Pražská 120 267 53 Žebrák telefon: 604868833 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 15. 4. 1996 č. j. Spr. 4141/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 112-3956-2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 112-2015.
-9-
