ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 637-4052-2016 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka 87/3 Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Frýdek-Místek, obec Staré Hamry, k.ú. Staré Hamry 1 Adresa nemovité věci: Bílý Kříž 87, 739 15 Staré Hamry Vlastník stavby: Bílý kříž s.r.o., Velká 2984/23, 702 00 Ostrava, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Bílý kříž s.r.o., Velká 2984/23, 702 00 Ostrava, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Prokonzulta, a.s., RČ/IČO: 25332953 Křenová 299/26, 60200 Brno
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Luboš Šimůnek Pražská 120, 267 53 Žebrák IČ: 10241809
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
11
V Žebráku, dne 1.11.2016
2 270 000 Kč 19.9.2016
Stav ke dni : Počet příloh: 0
19.9.2016 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znaleckého ocenění je ocenění bytové jednotky č.87/3 - byt, v budově čp. 87, na parcele St. 670/1 a spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku ve výši 7217/176048 na budově čp. 87 a na pozemku parc.č. St. 670/1 . Katastrální území 754285 Staré Hamry 1. Základní pojmy a metody ocenění Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku.
Přehled podkladů Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Vyhláška č. 53/2016 Sb. o oceňování majetku. výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č.596 ke dni 31.8.3016 podklady získané při místním šetření údaje z prohlášení vlastníka
Místopis
SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
BUDOUCÍ STAV bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - samota zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 3211/1 Bílý Kříž s.ro., IČ:26837323
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Předmětem ocenění je bytová jednotka č.87/3 - byt, v budově čp. 87, na parcele St. 670/1 a spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku ve výši 7217/176048 na budově čp. 87 a na pozemku parc.č. St. 670/1 . Katastrální území 754285 Staré Hamry 1. Jedná se o městskou část obce Staré Hamry, nazvaná Bílý Kříž.Zde se nachází jen velmi omezená občanská vybavenost a dopravní dostupnost chybí, resp. pouze autem, na kole či pěšky. Nejbližší zastávka autobusu je ve Starých Hamrech. Vlak nejbližší zastávka na Ostravici. Příjezd je po zpevněné komunikaci - pozemky ve vlastnictví společnosti Bílý Kříž s.r.o., IČ: 26837323, přičemž není zřízeno věcné břemeno chůze a jízdy . Parkování je na místní komunikaci omezené. Okolní zástavbu tvoří apartmánové domy, pensiony, chalupy a rekreační objekty. Bytová jednotka č.87/3 je umístěna v 1.NP budovy. Dispozičně řešeno jako 2+1. obytný prostor + kk 17,46m2 kuchyň 11,81m2 ložnice 15,15m2 chodba 11,81m2 koupelna 9,92m2 WC 1,24m2 sklep 1/16 4,78m2 podlahová plocha celkem 72,17m2 Vybavení jednotky zařizovacími předměty: keramické umyvadlo, keramická toaletní mísa, splachovač, vana, umyvadlová, dřezová a sprchová míchací baterie. Pozemek parc.č. St. 670/1 zastavěná plocha a nádvoří - na tomto pozemku stojí stavba čp.87 byt.dům, ve kterém je výše uvedená jednotka. Silné stránky stavebně technický stav Slabé stránky
poloha v obci, přístup přes pozemky bez věcného břemene
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Stavba je na pozemcích jiného vlastníka Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Nemovitá věc v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace doprava, výroba, jiné zdroje) Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka 87/3
Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č.87/3
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II
0,00
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích obyvatel včetně Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – III možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
do 2000 Pi 1,01 0,03 -0,02 0,00 0,00 0,00 -0,07 0,01 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,959 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,959 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Staré Hamry 1: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 040,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel IV O2. Hospodářsko-správní význam obce - Havířov a katastrální území I lázeňských míst typu A a obce s lyžařskými středisky kategorie 4 až 5 hvězdiček O3. Poloha obce - V ostatních případech VI O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III
Pi 0,65 0,95
0,80 0,70 0,90
O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola)
III
0,95
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 307,00 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka 87/3 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek par.č. 670/1 Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,959 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,959 = 0,959 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena
Index
Koef.
Upr. cena
[Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 307,Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 670/1
Výměra [m2] 581,00
[Kč/m2] 0,959 Jedn. cena [Kč/m2] 294,41
581,00
294,41 Cena [Kč] 171 052,21 171 052,21
Pozemek par.č. 670/1 - zjištěná cena
=
171 052,21 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek par.č. 670/1
=
171 052,21Kč 171 052,21 Kč
=
171 052,21 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 27): Podlahové plochy bytu chodba: ložnice: obytný prostor: kuchyň: koupelna: WC: sklep 1/16: Započítaná podlahová plocha bytu:
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Moravskoslezský kraj, obec do 2 000 obyvatel 20 let 2 008 9 078,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 11,81 * 1,00 = 15,15 * 1,00 = 17,46 * 1,00 = 11,81 * 1,00 = 9,92 * 1,00 = 1,24 * 1,00 = 4,78 * 0,10 =
11,81 m2 15,15 m2 17,46 m2 11,81 m2 9,92 m2 1,24 m2 0,48 m2 67,87 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II strany - částečný výhled
Vi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu Koeficient pro stavby 8 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (8 + 15)= 0,885 9 Index vybavení
IV = (1 +
III
0,00
III
0,00
III III I
0,00 0,00 1,05
Vi) * V10 * 0,885 = 0,929
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,959 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 9 078,- Kč/m2 * 0,929 = 8 433,46 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 67,87 m2 * 8 433,46 Kč/m2 * 1,000 * 0,959= 548 911,39 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
548 911,39 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 171 052,21 Kč Spoluvlastnický podíl: 7 217 / 176 048 Hodnota spoluvlastnického podílu: 171 052,21 Kč * 7 217 / 176 048 = 7 012,20 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
7 012,20 Kč
Bytová jednotka 87/3 - zjištěná cena
=
555 923,59 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č.87/3 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha:
72,17 m2
Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej bytu 2+kk 72 m2 Nabízíme Vám luxusní apartmánový byt v osobním vlastnictví 2+KK na lukrativním místě v chráněné krajinné oblasti Staré Hamry. Apartmánový dům prošel v roce 2008 kompletní
rekonstrukcí. Byt je o velikosti 72m2. V koupelně se nachází rohová masážní vana moderně obložená keramickými obklady a dlažbou. Obývací pokoj je propojen s jídelnou a kuchyní, ve které se nachází na míru vyrobená kuchyňská linka se spotřebiči. Pokoj je vybaven vestavěnou skříní. Byt se prodává s kompletním vybavením. Ohřev vody je řešen dvěma bojlery a vytápění je řešeno lokálním elektrickým topením. K bytu náleží jedno parkovací místo před domem. Dojezd je po obecní celoročně udržované cestě. Velice atraktivní lokalita k turistice a relaxaci. S financováním Vám rádi pomůžeme. Doporučujeme prohlídku. Lokalita Staré Hamry, okres Frýdek-Místek Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 1,00 29 028 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 72,00 m 0m 2 090 000 Kč 29 028 Kč/m2 Název: Prodej bytu 2+kk 60 m2 Společnost Certifis Vám nabízí k prodeji nadstandardní apartmán 2+kk s velkým balkonem v příjemném a klidném prostředí v obci Čeladná . Byt je vybaven kuchyňskou linkou včetně vestavných spotřebičů (elektrická varná deska, vestavná elektrická trouba, digestoř,lednice s mrazákem, myčka). V koupelně se nachází sprchovací kout, společně s toaletou, je zde umístěn ventil na pračku. V obci je veškerá občanská vybavenost. Pokud hledáte bydlení v horách, neváhejte nás kontaktovat. Doporučujeme prohlídku Lokalita Čeladná, okres Frýdek-Místek Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,80 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,80 37 320 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 60,00 m 0m 2 799 000 Kč 46 650 Kč/m2 Název: Prodej bytu 2+kk 68 m2 Nabízíme Vám ke koupi byt 2+kk v Residenci Žárovec v Čeladné. Byt je vyveden ve vyšším standardu. Nachází se ve druhém nadzemním podlaží. Celková podlahová plocha bytu je 67,5
m2. Skládá se z obývacího pokoje s přípravou na instalaci kuchyňské linky, ze kterého se dostanete na lodžii o velikosti 9,9 m2., dále z koupelny s WC, ložnice a šatny. Okna jsou situována na jih, takže je v bytě dostatek světla po celý den. Výhled je korunován vrcholkem Pusteven. Lokalita Čeladná, okres Frýdek-Místek Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,80 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,80 35 588 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 68,00 m 0m 3 025 000 Kč 44 485 Kč/m2 Název: Prodej bytu 2+kk 55 m2 Nabízíme prodej apartmánu 2+kk o ploše 45 m2. Ubytování ve známém beskydském horském středisku Bílý Kříž - Sulov, které se nachází v malebném prostředí na pomezí Moravy a Slovenska nad obcí Staré Hamry-Bílá v nadmořské výšce 943 m n.m. V zimě je toto místo vhodné především k využití běžkařských tras v okolí nebo pro sjezdové lyžování v lyžařském středisku Bílá vzdáleném 10 km. Apartmán vč.vybavení Cena bez daně z nabytí nemovitých věcí - 4%. Lokalita Staré Hamry, okres Frýdek-Místek Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 1,00 24 264 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 55,00 m 0m 1 334 500 Kč 24 264 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena
24 264 Kč/m2 31 550 Kč/m2 37 320 Kč/m2 31 550 Kč/m2
72,17 m2 2 276 964 Kč
Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka 87/3
555 924,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č.87/3
2 276 964,00 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
2 276 964 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 555 924 Kč
Obvyklá cena 2 270 000 Kč slovy: Dvamilionydvěstěsedmdesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.7
1.11.2016
Znalecká doložka: Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. znaleckého deníku.
