ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1432-9-2014
NEMOVITOST: Katastrální údaje :
Rodinný dům č.p. 25 Kraj Jihočeský, okres Tábor, obec Nadějkov, k.ú. Starcova Lhota
Adresa nemovitosti: Nadějkov 25, 398 52 Vlastník: Businský Zdeněk Plynární 1517/2, 25101 Říčany
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad, JUDr. Monika Elfmarková K Beránku 3, 140 00 Praha 4
ZHOTOVITEL :
Jiří Kopecký
J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí. Adresa zhotovitele:
Meinlinova 312, Praha 9 Koloděje, 190 16 telefon: 737 25 36 62
ÚČEL OCENĚNÍ:
(ocenění stávajícího stavu) EXEKUČNÍ ŘÍZENÍ
OBVYKLÁ CENA
Datum místního šetření:
Počet stran:
90 000 Kč
25.2.2014
Stav ke dni :
22 stran
25.2. 2014
Počet vyhotovení: 2
V Praze dne, dne 10.3. 2014 1
2
NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Starcova Lhota. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Starcova Lhota, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 441/2013Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu.
3
Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Přehled podkladů
Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 279 ze dne 28.01. 2014 Kopie katastrální mapy Usnesení č.j. EX 360/13-024, ze dne 11.12. 2014 Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti.
SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - samota zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis
Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 25, s příslušenstvím a pozemky č. 12/4 a 635/2, v katastrálním území Starcova Lhota, obec Nadějkov, okres Tábor. Dům je postavený na svažitém pozemku, ve skupině objektů pouze k rekreačním účelům, jedná se o polosamotu, od obce Starcova Lhota ve vzdálenosti přibližně 1,5 km. Dům byl postaven zhruba před 50 lety, jako přízemní, částečně podsklepený, s využitým podkrovím. Celý objekt je krytý sedlovou střechou, fasáda břizolitová, okna dřevěná, podlahy dlažby a dřevo, obklady standardní, vytápění kamna na pevná paliva, rozvod vody, teplá voda boiler, klempířské konstrukce částečné, el. energie 220/380V.
4
Dispoziční řešení: I. podzemní podlaží: I. Nadzemní podlaží: Podkroví:
sklep Vstupní zádveří, schodiště, obytná kuchyň, 2 x pokoj, koupelna Obytná část a půda se zastřešením
Dům je celkově ve velmi špatném stavu, obvodové zdivo je na několika místech silně popraskané, střešní krytina eternit, kterým již do objektu zatéká, klempířské konstrukce jen v části, dřevěná okna na hranici sví životnosti. Vstupní veranda jak byla přistavěna, tak se od původního domu odtrhává. Dům má provedenou přípojku vody z blízké studny a elektro zemním kabelem. Celý objekt je nutný rekonstruovat, aby nadále sloužil svému účelu. Nevýhodou tohoto objektu jsou docházkové vzdálenosti do obce Starcova Lhota. Součástí ocenění je i věcné břemeno „ Vstupu a užívání studny a vodovodu za účelem oprav a údržby” ve prospěch rekreačního objektu č.p. 26 a parcel 82 a 609/1, k tíži parcel 12/4 a 635/2.
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých končinách Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem
5
OBSAH
Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 25 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky
Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 25 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek č. 12/4 3. Porovnávací ocenění 3.1 Prodej RD porovnáním
OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 25 Zatřídění pro potřeby ocenění
6 Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Jihočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 59 let 2 564,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží
I. Podzemní podlaží: I. Nadzemní podlaží: Podkroví:
4,0*9,10 9,10*10,13+1,84*4,30 9,10*10,13
Název podlaží I. Podzemní podlaží: I. Nadzemní podlaží: Podkroví:
Zastavěná plocha 36,40 m2 100,10 m2 92,18 m2
= = =
36,40 m2 100,10 m2 92,18 m2
Konstrukční výška 2,10 m 2,40 m 4,00 m
Obestavěný prostor
I. Podzemní podlaží: (4,0*9,10)*(2,10) I. Nadzemní podlaží: (9,10*10,13+1,84*4,30)*(2,40) Podkroví: (9,10*10,13)*(4,00) Obestavěný prostor - celkem:
= = = =
76,44 m3 240,23 m3 368,73 m3 685,40 m3
Podlažnost:
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,28
100,10 m2 228,68 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení
Název znaku
č.
Vi
7 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné - s nedostatečnou tepelnou izolací 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm - nedostatečná tepelná izolace 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - exekuce 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) - morálně zastaralé vybavení, nutná rekonstrukce Koeficient pro stáří 59 let: s = 1 - 0,005 * 59 = 0,71
I
typ A
III I
0,00 -0,08
I
-0,02
I II
0,00 -0,05
II II
-0,04 -0,05
I II II
0,00 -0,03 0,00
II
0,00
I V
-0,10 0,40
Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce I 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav
Pi -0,06
12
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,71 = 0,178 i=1
Index trhu s nemovitostmi
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,930 i=1
0,00 0,00 -0,01 1,00
8
Index polohy pozemku
Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Samoty 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve vzdálenosti nad 1000 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. I
Pi 1,03
I
0,00
V II
-0,20 -0,10
III
-0,05
VI
0,00
I
-0,10
I
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,567 i=2
Ocenění
Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 564,- Kč/m3 * 0,178 = 456,39 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 685,40 m3 * 456,39 Kč/m3 * 0,930 * 0,567= 164 947,69 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
= =
164 947,69 Kč 164 947,69 Kč
9 Výpočet vlastnického podílu
Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Rodinný dům č.p. 25 - zjištěná cena
=
1/1 164 947,69 Kč
2. Ocenění pozemků
2.1 Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - exekuce
č. IV
Pi 0,00
III I I II I
0,00 0,00 0,00 0,00 -0,10
Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce I 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav
Pi -0,06
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,900 i=1
Index trhu s nemovitostmi
0,00 0,00 -0,01 1,00
10
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,930 i=1
Index polohy pozemku
Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Samoty 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve vzdálenosti nad 1000 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. I
Pi 1,03
I
0,00
V II
-0,20 -0,10
III
-0,05
VI
0,00
I
-0,10
I
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,567 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 0,900 * 0,567 = 0,475 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 134,77 Typ
Název
Parcelní
Výměra
Index
Koef.
0,475 Jedn. cena
Upr. cena [Kč/m2] 64,02 Cena
11
§ 4 odst. 1
číslo 12/4
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 635/2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemky - zjištěná cena
[m2] 381,00
[Kč/m2] 64,02
[Kč] 24 391,62
111,00
64,02
7 106,22 31 497,84
=
31 497,84 Kč
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu
Rekapitulace výsledných cen
a) Ocenění staveb b) 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 25 a) Ocenění staveb celkem
164 947,70 Kč 164 947,70 Kč
b) Ocenění pozemků 31 497,80 Kč B1) Pozemky b) Ocenění pozemků celkem Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou
1.1 Rodinný dům č.p. 25
31 497,80 Kč 196 445,50 Kč
196 445,50 Kč
12
Věcná hodnota dle THU
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 36,40 m2 2,10 m 2 100,10 m 2,40 m 92,18 m2 4,00 m
Název I. Podzemní podlaží I. Nadzemní podlaží Podkroví
Obestavěný prostor
Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor I. Podzemní podlaží (4,0*9,10)*(2,10) I. Nadzemní podlaží (9,10*10,13+1,84*4,30)*(2,40) Podkroví (9,10*10,13)*(4,00)
= = =
[m3] 76,44 m3 240,23 m3 368,73 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
I. Podzemní podlaží I. Nadzemní podlaží Podkroví Obestavěný prostor - celkem:
Obestavěný prostor 76,44 m3 240,23 m3 368,73 m3 685,40 m3
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy
OP Část UP PP Stáří [%] [%] [%] [%] S 5,40 100,00 5,40 5,40 59 S 23,40 100,00 23,40 23,40 59 S 9,10 100,00 9,10 9,10 59
Živ. 100 90 80
Opotř. části 59,00 65,56 73,75
Opotř. z celku 3,1860 15,3410 6,7113
13 4. Střecha S 5,40 5. Krytina S 3,30 6. Klempířské konstrukce S 0,80 7. Vnitřní omítky S 6,10 8. Fasádní omítky S 2,80 9. Vnější obklady S 0,50 10. Vnitřní obklady S 2,20 11. Schody S 2,30 12. Dveře S 3,20 13. Okna S 5,10 14. Podlahy obytných místností S 2,10 15. Podlahy ostatních místností S 1,30 16. Vytápění S 5,30 17. Elektroinstalace S 4,20 18. Bleskosvod S 0,60 19. Rozvod vody S 2,90 20. Zdroj teplé vody S 1,70 21. Instalace plynu S 0,50 22. Kanalizace S 2,70 23. Vybavení kuchyně S 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,30 25. Záchod S 0,30 26. Ostatní S 4,00 Součet upravených objemových podílů:
Zastavěná plocha (ZP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC * OP) Opotřebení Věcná hodnota (VH)
2. Ocenění pozemků
2.1 Pozemek č. 12/4
2
[m ] [m3] [Kč/m2] % Kč
% Kč
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 4,00 100,00
5,40 59 3,30 59 0,80 59 6,10 59 2,80 59 0,50 59 2,20 59 2,30 59 3,20 59 5,10 59 2,10 59 1,30 59 5,30 59 4,20 59 0,60 59 2,90 59 1,70 59 0,50 59 2,70 59 0,50 59 4,30 59 0,30 59 4,00 59 Opotřebení:
70
80
84,29 95,00 95,00 95,00 95,00 95,00 95,00 73,75 95,00 95,00 95,00 95,00 95,00 95,00 95,00 95,00 95,00 95,00 95,00 95,00 95,00 95,00 95,00
Ocenění 100 685,40 450 100,00 308 430
83,20 51 816
4,5517 3,1350 0,7600 5,7950 2,6600 0,4750 2,0900 1,6962 3,0400 4,8450 1,9950 1,2350 5,0350 3,9900 0,5700 2,7550 1,6150 0,4750 2,5650 0,4750 4,0850 0,2850 3,8000 83,2000
14 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání
Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - a
č. I
Pi 0,00
I I I I II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce I 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav
Pi -0,06
6
IO = 1 + Pi = 1,000
Index omezujících vlivů
i=1
Index trhu s nemovitostmi
0,00 0,00 -0,01 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,930 i=1
Index polohy pozemku
Název znaku
č.
Pi
15 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Samoty 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve vzdálenosti nad 1000 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
I
1,03
I
0,00
V II
-0,20 -0,10
III
-0,05
VI
0,00
I
-0,10
I
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,567 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 1,000 * 0,567 = 0,527
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 134,77 Typ § 4 odst. 1
Název
Parcelní číslo 12/4
Zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 Zahrada 635/2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Index
Koef.
0,527
Výměra [m2] 381,00
Jedn. cena [Kč/m2] 71,02
111,00
71,02 =
Upr. cena [Kč/m2] 71,02 Cena [Kč] 27 058,62 7 883,22 34 941,84 34 941,84 Kč
16 Výpočet vlastnického podílu *
1/1
Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemek č. 12/4 - zjištěná cena
=
34 941,84 Kč
3. Porovnávací ocenění
3.1 Prodej RD porovnáním
Prodej, dům rodinný, 200 m² Celková cena: 790 000 Kč za nemovitost
Poznámka k ceně: včetně všech služeb a právního servisu Adresa: Jistebnice Datum aktualizace: 28.02.2014 ID zakázky: N07241 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 94 m2 Plocha užitná: 200 m2 Plocha pozemku: 200 m2 Plocha zahrady: 65 m2 Balkón: 5 m2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V, 400V Doprava: MHD, Autobus
17
Energetická náročnost budovy:
Energetická náročnost budovy Třída G - Mimořádně
nehospodárná Průkaz energetické náročnosti budovy: Zobrazit průkaz energetické náročnosti budovy
Menší rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a podkrovím se sedlovou střechou. Dispozice 4+1, v přízemí obývací pokoj s krbem, kuchyně a koupelna se sprchovým koutem a kotlem na tuhá paliva - ústřední topení. Podkroví - dvě ložnice a dětský pokoj, dva balkony. Součástí RD je předzahrádka. Dřevěná dvojitá rámová a zdvojená. Vytápění je ústřední s kotlem na pevná paliva. Velmi klidné místo, parkování před domem. V obci veškerá občanská vybavenost. 10 km od Tábora. Vhodné k trvalému bydlení i rekreaci. Při rychlém jednání sleva.
Prodej, dům rodinný, 616 m² Celková cena: 499 000 Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Sedlecká, Jistebnice Datum aktualizace: 05.03.2014 ID zakázky: 343179 Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Jiné Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 247 m2 Plocha užitná: 616 m2 Plocha podlahová: 100 m2 Plocha pozemku: 616 m2 Plocha zahrady: 616 m2 Sklep: 80 m2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak
18
Prodej domu 3+1 o CP 555 m2. Dům je z roku 1877, nutná celková rekonstrukce. 2 rozlehlé klenbové sklepy, vlastní studna s novým čerpadlem, možnost připojení na veřejný vodovod, septik s přepadem do kanalizace. Chodba, kuchyně, WC, koupelna a tři pokoje. Topení lokální na TP, akumulační kamna. Koupelna s vanou, umyvadlem, bojlerem. Prostorná půda s uzavřeným schodištěm. Hypotéku zařídíme.
Prodej, dům rodinný, 186 m²
Celková cena: 350 000 Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Hrnčířská, Jistebnice Datum aktualizace: 10.02.2014 ID zakázky: 329080 Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 70 m2 Plocha užitná: 186 m2 Plocha podlahová: 50 m2 Plocha pozemku: 186 m2 Plocha zahrady: 100 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Silnice Zařízeno: Ano
RD 2+1 s uzavřeným dvorem v Jistebnici o CP 186 m2, PP cca 50 m2. Dům je v původním zachovalém stavu. Topení lokální na TP, veřejný vodovod a kanalizace. K dispozici kůlna a dílna, u domu zahrádka cca 100 m2. Ihned volný.
Srovnatelné nemovitosti Název: 1 Lokalita: Použité
Jistebnice koeficienty:
19 K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,75 0,70 0,80 0,80 0,75 0,90 0,50 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,11 89 586 Celková cena Jednotková cena 790 000 Kč 790 000 Kč/ks
Název: 2 Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Název: 3 Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Jistebnice koeficienty: 0,80 0,80 0,80 0,85 0,70 0,90 0,65 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,18 88 929 Celková cena Jednotková cena 499 000 Kč 499 000 Kč/ks
Jistebnice koeficienty: 0,80 1,10 0,80 0,80 0,80 0,80 0,70
20 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,25 88 310 Celková cena Jednotková cena 350 000 Kč 350 000 Kč/ks
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 88 310 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 88 942 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 89 586 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 88 942 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota 88 942 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: . Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 25 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky
164 948,00 Kč 31 498,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 25
51 816,00 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek č. 12/4
34 942,00 Kč
3. Porovnávací ocenění 3.1 Prodej RD porovnáním
88 942,00 Kč
21
Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
Současný stav 88 942 Kč 86 758 Kč 34 942 Kč 196 446 Kč
C. Rekapitulace
Administrativní cena: Administrativní cena celkem:
196 450,- Kč
Věcná hodnota: Stanovená věcná hodnota objektů:
51 816,- Kč
Stanovená věcná hodnota pozemků:
34 942,- Kč
Stanovená věcná hodnota celkem:
86 758,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem:
88 940,- Kč
Obvyklá cena: 90 000,- Kč
slovy: devadesáttisíc Kč
22
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 Spálená č. 2 ze dne 3. 1. 1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1432-9-2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Praze dne 10.3. 2014
Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 – Koloděje Mobil: +420 737 256 762 E-mail:
[email protected]