ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 531-4035-2016 NEMOVITÁ VĚC: Stavba občanské vybavenosti č.p.1944 s pozemky, Stavba občanské vybavenosti č.p.1944 Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Moravská Ostrava Adresa nemovité věci: Sokolská třída 1944, 702 00 Moravská Ostrava Vlastník stavby: MEDICO společnost s ručením omezeným, Sokolská třída 1944/51, 702 00 Ostrava, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: MEDICO společnost s ručením omezeným, Sokolská třída 1944/51, 702 00 Ostrava, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Prokonzulta, a.s., RČ/IČO: 25332953 Křenová 299/26, 60200 Brno
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Luboš Šimůnek Pražská 120, 267 53 Žebrák IČ: 10241809
ÚČEL OCENĚNÍ:
nedobrovolná dražba (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
17 600 000 Kč
Datum místního šetření: 19.9.2016 Stav ke dni : Za přítomnosti: zástupce vlastníka Počet stran: 8 Počet příloh: 0
V Žebráku dne 23.9.2016
19.9.2016 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znaleckého ocenění je ocenění stavby občanské vybavenosti č.p. 1944, ulice Sokolská třída, v obci Ostrava - Moravská Ostrava, stojící na pozemku parcelního čísla 882/7 a pozemky ve funkčním celku se stavbou parc. číslo 882/7 a 882/3. Katastrální území 713520 Moravská Ostrava.
Základní pojmy a metody ocenění Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. Přehled podkladů Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Vyhláška č. 53/2016 Sb. o oceňování majetku. výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č.2592 ke dni 2.9.3016 podklady získané při místním šetření podklady poskytnuté zástupcem vlastníka - přehled nájmů a služeb
SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
BUDOUCÍ STAV bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - bytové domy zděné zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Předmětem ocenění je stavba občanské vybavenosti č.p. 1944 stojící na pozemku 882/7 a dále pozemek parc.č. 882/7 (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 844m 2 a pozemek parc.č.882/3 (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 223m2, vše v katastrálním území Moravská Ostrava. Jedná se o městskou část města Ostrava, kde se nachází kompletní občanská vybavenost. Dopravní dostupnost je pomocí MHD. Zastávky jsou vzdáleny od budovy cca 0,2 až 0,5km. Příjezd je po zpevněné místní komunikaci ulice Sokolská třída. Prakování je možné na okraji silnice Gregorova a na vlastních pozemcích, kde je parkování omezené. Okolní zástavbu tvoří bytové domy a stavby občanské vybavenosti. Stavba č.p. 1944 je stavbou občanské vybavenosti, která byla původně lékařským domem/poliklinikou. V tuto chvíli je objekt v horším stavebně technickém stavu a v tuto chvíli je pronajato 845m2. V budově jsou předně kancelářské prostory, ordinace, bývalé laboratoře, 3 bytové jednotky a restaurace. Nájemníků je ke dni ocenění 15, přičemž 2 končí v průběhu dvou měsíců. Výše nájmu za období 9/2016 je 68 268,-Kč a 36 650,-Kč tvoří zálohy na služby. Roční náklady (údaje sdělené vlastníkem) na provoz stavby jsou: teplo 600.000,-, voda/odpad 140.000,-, pojištění 20.246,-, odpady 23.000,-, elektřina 85.000,-. Dále náklady spojené s provozem kotelny a celkovou správou domu včetně režijních oprav a nutné havarijní údržby činí cca. 300.000,-/rok. Pozemek parc.č. 882/7 zastavěná plocha a nádvoří - na tomto pozemku stojí stavba č.p. 1944. Pozemek parc.č. 882/3 zastavěná plocha a nádvoří na kterém stojí stavba bez čp/če, obč. vyb., bez LV - jedná se o trafostanici, která je ve vlastnictví ČEZ. Silné stránky lokalita, užitná plocha, využitelnost stavby Slabé stránky stavebně technický stav RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území
území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní rizika: Nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek
OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Stavba občanské vybavenosti č.p.1944 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 882/3 a 882/7 3. Výnosové ocenění 3.1 Stavba občanské vybavenosti č.p.1944
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Moravská Ostrava:
1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Stavba občanské vybavenosti č.p.1944 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
H. budovy pro obchod a služby zděná 123
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 656,32 m2 656,32 m2 656,32 m2 656,32 m2 656,32 m2 295,63 m2 3 577,23 m2
Podlaží suterén 1.NP 2.NP 3.NP 4.NP 5.NP Součet Průměrná výška všech podlaží v objektu: Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží
PVP = PZP =
Konstr. výška 2,90 m 2,90 m 2,90 m 2,90 m 2,90 m 2,90 m
10 373,98 / 3 577,23 3 577,23 / 6
Součin 1 903,33 1 903,33 1 903,33 1 903,33 1 903,33 857,33 10 373,98 = 2,90 m = 596,21 m2
suterén 1.NP 2.NP 3.NP 4.NP 5.NP
(656,32)*(2,90) (656,32)*(2,90) (656,32)*(2,90) (656,32)*(2,90) (656,32)*(2,90) (295,63)*(2,90)
= = = = = =
1 903,33 m3 1 903,33 m3 1 903,33 m3 1 903,33 m3 1 903,33 m3 857,33 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
suterén 1.NP 2.NP 3.NP 4.NP 5.NP Obestavěný prostor - celkem:
NP NP NP NP NP NP
Obestavěný prostor 1 903,33 m3 1 903,33 m3 1 903,33 m3 1 903,33 m3 1 903,33 m3 857,33 m3 10 373,98 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S X S S S S S P P S S S S P
6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 0,00 5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 2,00 1,90 4,20 1,30
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46
Upravený obj. podíl 6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 0,00 5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 1,47 1,43 0,40 2,00 1,90 4,20 0,60
25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S X
4,40 0,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
10 373,98 m3 * 5 866,02 Kč/m3
100 100
1,00 1,00
= * * * * * * = =
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 86 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 80 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 166 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 86 / 166 = 51,8 % Koeficient opotřebení: (1- 51,8 % / 100)
*
Stavba občanské vybavenosti č.p.1944 - zjištěná cena
=
4,40 0,00 95,90 0,9590
2 669,0,9390 0,9311 1,0241 0,9590 1,2000 2,1330 5 866,02 60 853 974,16 Kč
0,482 29 331 615,55 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 882/3 a 882/7 Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Oceňované pozemky Název zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří Celkem
P.Č. 882/3 882/7
Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] 223 2 980,00 844 2 980,00 1 067
Výsledná cena
=
Cena [Kč] 664 540,00 2 515 120,00 3 179 660,00 3 179 660,- Kč
3. Výnosové ocenění 3.1 Stavba občanské vybavenosti č.p.1944 Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel
podlaží
podlah. nájem nájem nájem plocha [m2] [Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok]
míra kapit. [%]
1.Ostatní prostory podlaží 1-5.NP Celkový výnos za rok:
1 870
1 200
187 000
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem PP RC
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2
Nj
Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Nh Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba 1,00 % * RC Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem V N=Nh-V Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Výnosová hodnota (bez odečtení nákladů na uvedení do pron. stavu) Náklady na uvedení do pronajímatelného stavu Výnosová hodnota Cv
2 244 000 2 244 000
m2 Kč
Kč/(m2*ro k) Kč/rok % Kč/rok
6,50
1 870 60 853 974 1 200 2 244 000 95 % 2 131 800
Kč/rok 46 500 Kč/rok 20 246 Kč/rok 608 540 Kč/rok 50 000 Kč/rok 0 Kč/rok 725 286 Kč/rok 1 406 514 % 6,50 Cv = N / i Kč 21 638 677 Kč Kč
4 000 000 17 638 677
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Stavba občanské vybavenosti č.p.1944 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 882/3 a 882/7 3. Výnosové ocenění 3.1 Stavba občanské vybavenosti č.p.1944 Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
29 331 616,00 Kč 3 179 660,00 Kč 17 638 677,00 Kč 0 Kč 17 638 677 Kč 32 511 276 Kč 3 179 660 Kč
Obvyklá cena 17 600 000 Kč slovy: Sedmnáctmilionůšestsettisíc Kč V Žebráku 23.9.2016
Luboš Šimůnek Pražská 120 267 53 Žebrák telefon: 604868833 e-mail:
[email protected]
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 15. 4. 1996 č. j. Spr. 4141/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 531-4035-2016 znaleckého deníku.