ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 157711414 NEMOVITÁ VĚC: o ceně id.podilu 1/6 RD č.p.32 stavba stojí na pozemku p.č.6 vč. pozemků p.č.6, 7 a příslušenství v obci Praha, k.ú.Bohnice, okres Hl.m.Praha Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Bohnice Adresa nemovité věci:Ve Vrších 32/4, 18100 Praha Vlastník stavby: Veronika Helmichová, Ve Vrších 32/4, 18100 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Vlastník pozemku: Veronika Helmichová, Ve Vrších 32/4, 18100 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: DIČ: CZ6510281261 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 124 EX 12177/11-58(ocenění stávajícího stavu) (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
500 000 Kč 10.8.2014
15stran
V Středoklukách, dne 15.8.2014
Stav ke dni : Počet příloh:
Tomáš Maršál
NÁLEZ
10.8.2014 Počet vyhotovení: 2
Znalecký úkol o ceně id.podilu 1/6 na RD č.p.32 stavba stojí na pozemku p.č.6 vč. pozemků p.č.6, 7 a příslušenství v obci Praha, k.ú.Bohnice, okres Hl.m.Praha. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v dob_ zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Hl.m.Praha, LV č.178 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - časopis Soudní inženýrství- 1996-2014 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2014 - databáze znalce - Usnesení č.j. 124 EX 12177/11-58 - exekuční příkazi Č.j. 124 Ex 12177/11-43 - cenová mapa stavebních pozemků pro Hl.m.Prahu 2014
SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
ý bytová zóna ¨ průmyslová zóna Okolí : ý ostatní ¨ nákupní zóna ý / ¨ voda ý / ¨ kanalizace ý / ¨ plyn Přípojky: ý / ¨ elektro ý telefon veř / vl.
¨ bytová zóna ¨ průmyslová zóna ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ¨ / ¨ voda ¨ / ¨ kanalizace ¨ / ¨ plyn ¨ / ¨ elektro ¨ telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): ý MHD ý železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: ý zpevněná komunikace¨ nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
ý autobus ý silnice II.,III.tř
Celkový popis Jedná se o id.podil 1/6 RD č.p.32 stavba stojí na pozemku p.č.6 vč. pozemků p.č.6, 7 a příslušenství v obci Praha, k.ú.Bohnice, okres Hl.m.Praha , který je zapsaná u KN Hl.m.Praha na LV č.178. Objekt č.p. 32 je samostatně stojící RD a nachází nedaleko centra obce. RD je částečně podsklepen má jedno nadzemní podlaží a sklonitou střechu. Budova je v původním stavu pouze, v objektu se nachází 1 byt. jednotka. Stavebnětechnický stav objektu dostatečný, celková údržba domu dostatečná. Objekt se nachází v ulici Ve Vrších. Objekt je napojen na inž. sítě. Parkování před domem. U objektu se nacházejí vedlejší stavby ( sklad,oplocení, přípojky).Občanská vybavenost v obci. Účel užití - bydlení, podnikání. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/6.
-2-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru ¨ Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ý Stav stavby umožňuje podpis zástavní ¨ Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její ¨ Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné ¨ Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou ¨ Nemovitá věc není situována v záplavovém ¨ Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Zástavní právo ý Exekuce ý Ostatní finanční a právní omezení Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 id.1/6 RD č.p.32 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky p.č.6, 7 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 trvalé porosty
Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 ID.1/6 RD č.p.32 na pozemku p.č.6 2.2
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Bohnice:
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb
-3-
1.1 id.1/6 RD č.p.32 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu:
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Praha 8 5 701,- Kč/m3 =
Základní cena ZC (příloha č. 24): Obestavěný prostor - celkem:
697,95 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří: s = 1 - 0,005 * 94 = 0,530 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
č. I
Vi typ A
III III II II IV
0,00 0,00 0,00 0,01 0,04
II III I III III
-0,04 0,00 0,00 0,00 0,05
II
0,00
III IV
0,00 0,65
12
Index vybavení
IV = (1 +
! Vi) * V13 * 0,600 = 0,413
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 0,920 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 5 701,- Kč/m3 * 0,413 = 2 354,51 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 697,95 m3 * 2 354,51 Kč/m3 * 0,930 * 0,920= 1 406 033,37 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
= -4-
1 406 033,37 Kč
Id.1/6 RD č.p.32 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Id.1/6 RD č.p.32 - zjištěná cena
= * =
1 406 033,37 Kč 1/6 234 338,90 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky p.č.6, 7 Jedná se o id.1/6 podílu na pozemku p.č.6, 7 a příslušenství v obci Praha, k.ú.Bohnice, okres Hl.m.Praha . Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Pozemky jsou zapsané na LV č. 178 u KN Hl.m.Praha. Byla použita cenová mapa stavebních pozemků pro Hl.m.Prahu 2014. Ocenění Ostatní stavební pozemky a pozemky od této ceny odvozené Typ
Název
§ 2 cen. mapa
Parcelní číslo 6
Výměra [m2] 239,00
Jedn. cena [Kč/m2] 5 560,00
zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zahrada 7 275,00 5 560,00 Ostatní stavební pozemky - celkem = Pozemky p.č.6, 7 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu * Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemky p.č.6, 7 - zjištěná cena
=
Cena [Kč] 1 328 840,1 529 000,2 857 840,2 857 840,- Kč 1/6 476 306,67 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1 trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - celkem: Trvalé porosty - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * =
= *
2 857 840,00 514,00 300,00 1 668 000,00 0,065 108 420,00 108 420,- Kč 108 420,- Kč 1/6 18 070,- Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou -5-
2. Porovnávací ocenění 2.1 ID.1/6 RD č.p.32 na pozemku p.č.6 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
120,00 m2 514,00 m3 109,53 m2 250,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitých věcí RD podsklepený řadový rodinný dům nacházející se v klidné části Prahy 8 v lokalitě Starých Bohnic v bezprostřední blízkosti přírodního parku Drahaň. Atypický trojúhelníkový půdorys domu i celého pozemku nabízí zajímavé řešení v rámci nutné kompletní rekonstrukce. Nové připojení na městský vodovodní řád, v suterénu původní studna, nové rozvody plynu (v přízemí plynový kotel), zavedena elektřina, objekt napojen na kanalizaci. Stabilní zděné základy na skalním podloží, ve sklepě masivní klenuté stropy, v každém patře dvě místnosti, venkovní železobetonové schodiště spojující jednotlivá podlaží, v posledním patře terasa a půda. Součástí kupní ceny může být připravený projekt na celkovou rekonstrukci včetně střechy a na jeho základě na jaře 2013 vyřízené stavební povolení s platností 3 let. Původně v domě užívána 2 podlaží - v přízemí obchod (masna), v 1. patře obytné prostory, v projektu připravena navíc přestavba půdy na další obytné patro. Pěkná lokalita Prahy 8, okrajová část zástavby Starých Bohnic, velkou předností klid a zeleň v okolí, v okolí díky chráněné krajinné oblasti stavební uzávěra, na metro Kobylisy 15 minut autobusem RD Praha 8, Březiněves,ulice Na hlavní, dům před rekonstrukcí ,3+1,garáž, pozemek 659m2.Prvorepublikový dům s přístavbou z roku 1978. Veškeré sítě. Vhodná kompletní rekonstrukce. Topení ústřední plynové. Na podlahách linoleum, koupelna z roku 1978 . Vše funkční, možnost okamžitého bydlení. Dispozice : přízemí: obývací pokoj 24m2, kuchyň 8,6m2, pokoj cca 21m2, pokoj cca 20m2,koupelna 5,6m2, wc 1,4m2, zádveří 4m2, chodba 6,8m2, šatna 2m2,vodárna 1,6m2 . Dále: uhelna 10,6m2, kotelna 6,2m2, garáž 24,4m2. Dobrá dostupnost MHD. Metro Ládví cca 10 minut autobusem. Skvělé napojení na městský okruh. Srovnatelné nemovité věci Název: RD Lokalita Praha Bohnice Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 podíl
1,00 1,00 0,95 0,17 -6-
K2 zdroj K3 K3
Užitná plocha 115,00 m2
0,90 1,00
Výměra pozemku. 115 m2
Název: RD Lokalita Praha Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 podíl K2 zdroj K3 K3
Užitná plocha 105,00 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,15 2 779 Celková cena Jednotková cena 2 199 000 Kč 19 122 Kč/m2
0,95 1,00 0,95 0,17 0,95 1,00
Výměra pozemku. 659 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,15 5 275 Celková cena Jednotková cena 3 800 000 Kč 36 190 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
2 779 Kč/m2 4 027 Kč/m2 5 275 Kč/m2 4 027 Kč/m2 120,00 m2 483 240 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 id.1/6 RD č.p.32 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky p.č.6, 7 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 trvalé porosty
234 339,00 Kč 476 307,00 Kč 18 070,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 ID.1/6 RD č.p.32 na pozemku p.č.6
0,00 Kč 483 240,00 Kč -7-
2.2
0,00 Kč 483 240,00 Kč Současný stav 483 240 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 728 716 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
Obvyklá cena 500 000 Kč slovy: Pětsettisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny
Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dostatečném technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Hl. Praha LV č.178 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti id.1/6 podílu bez závad je minimálně : 500 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá podílu oceňované nemovitosti je 500 000,- Kč slovy: pětsettisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Praha - Bohnice. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Prahy. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem . Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Praha - Bohnice, její celkovou velikostí, vlastnickým podílem, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. -8-
Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na RD č.p.32 stavba stojí na pozemku p.č.6 vč.pozemků p.č.6, 7 a příslušenství v obci Praha, k.ú.Bohnice, okres Hl.m.Praha podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí.
V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů) , který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen.
Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů , na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu id.podilu 1/6 RD č.p.32 stavba stojí na pozemku p.č.6 vč.pozemků p.č.6,7 a příslušenství v obci Praha, k.ú.Bohnice, okres Hl.m.Praha ve výši 500 000,- Kč. :
500 000,-Kč
Obvyklá cena: 500 000,- Kč
slovy: pětsettisíc Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.Zpracovatel na -9-
požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.Veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik , vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem.
Znalec potvrzuje , že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku.
Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu).
V Středoklukách 15.8.2014 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
- 10 -
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 157711414 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 157711414.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 4
Podklady a přílohy Snímek katastrální mapy ze dne
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
