ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 16612915 NEMOVITÁ VĚC: o ceně id. pod.2/12 na pozemku ve zjednodušené evidenci p.č. 120/2, 120/3, 120/5, 120/6, 121/2 v obci Nevratice, k.ú.Nevratice, okres Jičín. Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Jičín, obec Nevratice, k.ú. Nevratice Adresa nemovité věci:Nevratice, 508 01 Vlastník pozemku: Petr Vlach, Karlovo náměstí 78, 280 02 Kolín I, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 12 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: DIČ: CZ6510281261 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 124 EX 26570/11-90 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
100 000 Kč 23.11.2014
16stran
V Středoklukách, dne 28.11.2014
Stav ke dni :
Počet příloh:
23.11.2014 Počet vyhotovení: 2
Tomáš Maršál
NÁLEZ Znalecký úkol o ceně id. pod.2/12 na pozemku ve zjednodušené evidenci p.č. 120/2, 120/3, 120/5, 120/6, 121/2
v obci Nevratice, k.ú.Nevratice, okres Jičín. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v dob_ zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování .Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Jičín, LV č.149 ze dne 23.10.2014 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - zákon č.40/1964/ Sb. - zákon č.151/1997/ Sb. - - vyhláška Ministerstva financí č.199/2014/Sb. - časopis Soudní inženýrství- 1996-2014 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2014 - databáze znalce - Usnesení č.j. 124 EX 26570/11-90 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 124 EX 26570/11-56 Místopis Obec Nevratice je součástí okresu Jičín náleží pod Královehradecký kraj. Obec Nevratice, k.ú.Nevratice se rozkládá nedaleko Jičína, Ostroměře. Obec Nevratice má 161 obyvatel. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Jedná se o id. pod.2/12 na pozemku ve zjednodušené evidenci p.č. 120/2, 120/3, 120/5, 120/6, 121/2 v obci Nevratice, k.ú.Nevratice, okres Jičín, které jsou zapsány u KN Jičín na LV č.149 kde správu vykonává Katastrální úřad Jičín. Vzhledem k tomu, že majitel nekontaktoval znalce za účelem poskytnutí potřebných informací, byly informace čerpány z dostupných dokumentů a při místním šetření. Nájemní smlouvy nebyly předloženy. Pozemky se nacházejí nedaleko obce Nevratice. Účel užití - zemědělská výroba.
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: -2-
Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace je zajištěn Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: viz.LV č.149 Ostatní rizika: nejsou
Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace Nemovitá věc situována v záplavovém území
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1 id. pod.2/12 na pozemku ve zjednodušené evidenci p.č. 120/2, 120/3, 120/5, 120/6, 121/2 v obci Nevratice, k.ú.Nevratice, okres Jičín.
Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 id. pod.2/12 na pozemku ve zjednodušené evidenci p.č. 120/2, 120/3, 120/5, 120/6, 121/2 v obci Nevratice, k.ú.Nevratice, okres Jičín. 2.2
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Nevratice:
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1 id. pod.2/12 na pozemku ve zjednodušené evidenci p.č. 120/2, 120/3, 120/5, 120/6, 121/2 v obci Nevratice, k.ú.Nevratice, okres Jičín. -3-
Jedná se o id. pod.2/12 na pozemku ve zjednodušené evidenci p.č. 120/2, 120/3, 120/5, 120/6, 121/2 v obci Nevratice, k.ú.Nevratice, okres Jičín, které jsou zapsány u KN Jičín na LV č.149 kde správu vykonává Katastrální úřad Jičín. Vzhledem k tomu, že majitel nekontaktoval znalce za účelem poskytnutí potřebných informací, byly informace čerpány z dostupných dokumentů a při místním šetření.Nájemní smlouvy nebyly předloženy. Pozemky se nacházejí nedaleko obce Nevratice. Účel užití - zemědělská výroba. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Název
Parcelní číslo BPEJ
Zj.evidenci
Výměra [m2] 1 153,00 1 192,00 4 619,00 674,00 447,00 3 703,00 430,00 7 744,00 3 382,00 810,00 3 873,00
JC [Kč/m2] 15,77 15,77 6,64 15,77 1,42 6,64 15,77 6,64 6,48 15,77 1,42
Úprava [%]
120/2 35600 120/3 35600 120/5 32210 120/5 35600 120/5 36811 120/6 32210 120/6 35600 121/2 32210 121/2 35111 121/2 35600 121/2 36811 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 28 027,00 m2 Id. pod.2/12 na pozemku ve zjednodušené evidenci p.č. 120/2, 120/3, 120/5, 120/6, 121/2 v obci Nevratice, k.ú.Nevratice, okres Jičín. - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Id. pod.2/12 na pozemku ve zjednodušené evidenci p.č. 120/2, 120/3, 120/5, 120/6, 121/2 v obci Nevratice, k.ú.Nevratice, okres Jičín. - zjištěná cena
UC [Kč/m2] 15,77 15,77 6,64 15,77 1,42 6,64 15,77 6,64 6,48 15,77 1,42
= * =
Cena [Kč] 18 182,81 18 797,84 30 670,16 10 628,98 634,74 24 587,92 6 781,10 51 420,16 21 915,36 12 773,70 5 499,66 201 892,43 201 892,43 Kč 2 / 12 33 648,74 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou
2. Porovnávací ocenění 2.1 id. pod.2/12 na pozemku ve zjednodušené evidenci p.č. 120/2, 120/3, 120/5, 120/6, 121/2 v obci Nevratice, k.ú.Nevratice, okres Jičín. Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku:
28 027,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitých věcí -4-
pozemek k prodeji pozemky v Jičíně o celkové rozloze 12 424 m2. Pozemky jsou vhodné pro založení zahrádek. Jičín je okresní město v Královéhradeckém kraji v severovýchodních Čechách. Město leží v Jičínské pahorkatině na řece Cidlině. Jičín je také názvem katastrálního území. Pozemky jsou převážně zahrnuty v LPIS. pozemky Prodej pozemku – orné půdy v Nové Pace - Štikov, okr. Jičín o celkové rozloze 5.110 m2. IS: voda, plyn, elektro pozemek ornou půdu, o celkové ploše navazujících pozemků 52.248m2. Druh pozemku, dle katastrální mapy, je od trvalého travnatého povrchu po ornou půdu. Na pozemcích je i potok a studna, která není momentálně využívána. Možnost využití se tedy nabízí jak pro zemědělskou činnost, tak pro chov – ekologickou farmu. Srovnatelné nemovité věci Název: pozemek Lokalita: Jičín Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 podíl K2 zdroj K3 K3
Výměra pozemku 12 424 m2 Název: pozemky Lokalita: Štikov Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 podíl K2 zdroj K3 K3
1,00 1,00 1,00 0,17 0,80 1,00
Celková cena 372 720 Kč
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,14 4 Jednotková cena 30 Kč/m2
1,00 1,00 1,00 0,17 0,80 1,00 Celkový koef. KC 0,14 -5-
Upravená j. cena Kč/m2 6
Výměra pozemku 5 110 m2 Název: pozemek Lokalita: Vrchovina Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 podíl K2 zdroj K3 K3
Výměra pozemku 52 248 m2
Celková cena 230 000 Kč
Jednotková cena 45 Kč/m2
1,00 1,00 1,00 0,17 0,80 1,00
Celková cena 822 906 Kč
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,14 2 Jednotková cena 16 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě výměry pozemku Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výměra pozemku Výsledná porovnávací hodnota
2 Kč/m2 4 Kč/m2 6 Kč/m2 4 Kč/m2 28 027,00m3 112 108 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 id. pod.2/12 na pozemku ve zjednodušené evidenci p.č. 120/2, 120/3, 120/5, 120/6, 121/2 v obci Nevratice, k.ú.Nevratice, okres Jičín.
33 649,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 id. pod.2/12 na pozemku ve zjednodušené evidenci p.č. 120/2, 120/3, 120/5, 120/6, 121/2 v obci Nevratice, k.ú.Nevratice, okres Jičín. 2.2
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
Současný stav 112 108 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč -6-
0,00 Kč 112 108,00 Kč 0,00 Kč 112 108,00 Kč
Zjištěná cena dle vyhlášky
33 649 Kč
Obvyklá cena 100 000 Kč slovy: Jednostotisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny
C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Jičín LV č.149 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti id.vlastnický pod.2/12 bez závad je minimálně : 100 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena id. vlastnického podílu oceňované nemovitosti pozemků je 100 000,- Kč slovy: stotisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Nevratice. Poloha je vhodná k zemědělské výrobě. Dostupnost nemovitosti je dobrá. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňovaných pozemků v obci Nevratice, k.ú. Nevratice její celkovou výměrou, vlastnickým podílem i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů) , který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. -7-
Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů , na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu id. pod.2/12 na pozemku ve zjednodušené evidenci p.č. 120/2, 120/3, 120/5, 120/6, 121/2 v obci Nevratice, k.ú.Nevratice, okres Jičín. ve výši
100 000,-Kč
Obvyklá cena: 100 000,- Kč
slovy: stotisíc Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.Zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.Veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik , vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. -8-
Znalec potvrzuje , že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. V Středoklukách 28.11.2014 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 16612915 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 16612915.
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
