ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1142-96-2014
NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 522/6, Bytová jednotka č. 522/6 Katastrální údaje: Kraj Vysočina, okres Třebíč, obec Třebíč, k. ú. Třebíč Adresa nemovité věci: Tolstého 522/2, 674 01 Třebíč Vlastník stavby: Michaela Prokešová, id. 865504/4013, bytem Tolstého 522/2, 67401 Třebíč, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Michaela Prokešová, id. 865504/4013, bytem Tolstého 522/2, 67401 Třebíč, vlastnictví: podílové OBJEDNATEL: Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Třebíč, JUDr. Jiří Tomek Bráfova 471/58, 674 01 Třebíč
ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele:
Ing. Tomáš Dostál Zahradní 479/25, 674 01 Třebíč IČ: 47355999 telefon: 774 800 820
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
[email protected]
pro účely exekuční řízení, č. j. 093 EX 24/14 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran: 17
V Třebíči, dne 19. 8. 2014
980 000 Kč 10. 8. 2014
Stav ke dni: Počet příloh: 4
10. 8. 2014 Počet vyhotovení: 3
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obecnou (tržní) cenu nemovitosti - bytové jednotky č. 522/6 vymezené podle zákona č. 89/2012 Sb., nacházející se v bytovém domě č. p. 522, č. p. 523, č. p. 524, č. p. 525 a č. p. 526, č. p. 527 a č. p. 528, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 745/38619 na společných částech výše uvedené budovy a pozemku parc. č. st. 4367, vše zapsáno na LV č. 12625 (bytová jednotka) a LV č. 8903 pro k. ú. Třebíč, obec Třebíč, okres Třebíč. Obvyklá cena je zjištěna pro účely exekučního řízení č. j. 093 Ex 24/14. Přehled podkladů nabývací titul k nemovitosti, kterým je kupní smlouva ze dne 23. 11. 2006 s právními účinky vkladu do katastru nemovitostí ke dni 1. 12. 2006 výpis z katastru nemovitostí č. 12625, ze dne 14. 7. 2014 vyhotovený certifikovaným dálkovým přístupem do databáze ČÚZK s platností ke dni přístupu, jehož platnost ke dni ocenění byla ověřena tamtéž informace z LV č. 8903, ze dne 19. 8. 2014 s platností ke dni pořízení, které dokumentují vlastnické vztahy k oceňovaným pozemkům ke dni ocenění a byly vyhotoveny dálkovým přístupem do databáze ČÚZK informace a údaje sdělené objednatelem znaleckého posudku před zahájením prací na ocenění a v jejich průběhu skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ze dne 17. 6. 1997 vyhláška č. 441/2013 Sb. min. financí České republiky ze dne 17. 12. 2013, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. žádné další doklady ani dokumentace nebyly předloženy vlastníkem nemovitosti nebylo umožněno při místním šetření provést prohlídku interiéru bytové jednotky, a proto jsou informace o stavu a provedení konstrukčních prvků a vybavení bytové jednotky uvažovány ve standardním provedení. Údaje o budově a provedení konstrukčních prvků dlouhodobé životnosti jsou dostupné bez spoluúčasti vlastníka. Místopis Název nemovitosti: bytová jednotka č. 522/6 Adresa nemovitosti: Tolstého 522/2 674 01 Třebíč Kraj: Vysočina Okres: Třebíč Obec: Třebíč Katastrální území: Třebíč Počet obyvatel: 37 324 Lokalita se nachází nedaleko severovýchodního okraje města Třebíče, v městské části Nové Dvory na ulici Tolstého, jako pětipodlažní blok sídlištní obytné zóny se sedmi samostatnými vstupy (č. p.). Dům je samostatně stojící a je složen ze dvou línově na sebe navazujících blokových sekcí, které jsou součástí sídelního útvaru na severní straně zpevněné příjezdové komunikace. Od této komunikace na ulici Tolstého je vlastní blok oddělen zpevněnými chodníky a zeleným pruhem. Dosažitelnost městského centra je cca 15 min. pěší chůze. Centrum je dosažitelné rovněž MHD, jejíž zastávka je nedaleko na ulici Benešova.
-2-
SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí: ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - sídlištní zástavba zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Umístění nemovitosti v obytné zóně Nové dvory, východní část sídliště, severovýchodní okraj města, odpovídá platnému územnímu plánu města. Jedná se o panelovou zástavbu, která v rámci města spadá do zástavby ve středním věkovém horizontu a je tvořena bytovými domy a infrastrukturou, která vznikla v 80 tých letech minulého století, jako sídlištní zástavba. Dopravní dostupnost a dosažitelnost obce je velmi dobrá, neboť se jedná o bývalé okresní město. V lokalitě se nachází přiměřená občanská vybavenost, včetně sportoviště, školy, nákupního střediska a střediska základních služeb. Z hlediska svého využití (individuální bydlení) se jedná o standardně položenou lokalitu. Z hlediska lokálního realitního trhu se jedná o stabilizovanou lokalitu s velmi mírnou preferencí, která je spojena zejména s dobrou dostupností centra i okrajové městské zeleně. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Kvalita bytové jednotky je standardní až mírně nadstandardní, vnitřní vybavení je standardní, co do rozsahu i provedení. Blíže není možné specifikovat, z důvodu absence prohlídky interiéru, ale je uvažováno ve standardním stavu, který výrazně neovlivňuje obvyklou cenu srovnatelné nemovitosti. Tato skutečnost byla potvrzena vlastníkem nemovitosti, na základě slovního popisu interiéru. Vertikální umístění bytové jednotky je nadstandardní, 2. NP v domě bez výtahu. Jedná se tedy o standardní bytovou jednotku o velikosti 3+1, kterých je na trhu poměrně dostatek a v tomto segmentu existuje mírný převis nabídky nad poptávkou, který je spojen zejména se stagnací realitního trhu. Celkově lze nemovitost z hlediska případného prodeje označit jako standardní, bez nadměrných rizik. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: bez rizik Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: bez rizik spojených s umístěním nemovitosti Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: dle výpisu z Katastru nemovitostí a dle zjištění znalce se k oceňované nemovitosti nevážou žádná věcná břemena, nebo omezení vlastnických práv, zejména pak břemena vznikající -3-
přímo ze zákona, popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit na výpisu z Katastru nemovitostí. Na nemovitosti vázne omezení vlastnického práva, které je spojeno s prováděnou exekucí, a sice zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a zástavní právo exekutorské. Dále je vlastnické právo omezeno zástavním právem smluvním ve prospěch Hypoteční banky a.s., které bylo zřízeno dle obč. zák. smlouvou ze dne 8. 9. 2006 s právními účinky vkladu práva ke dni 25. 9. 2006. Tato omezení se jeví jako mírné riziko spjaté s oceňovanou nemovitostí, které může mít za následek prodloužení doby realizace nemovitosti na realitním trhu, avšak nemá výrazný vliv na výši obvyklé ceny této nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Bez ostatních rizik.
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 522/6
Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 522/6 2. Porovnávací ocenění 2.1 Bytová jednotka č. 522/6
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Třebíč: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 980,00 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 522/6 Vlastní budova č. p. 522, č. p. 523, č. p. 524, č. p. 525 a č. p. 526, č. p. 527 a č. p. 528 je postavena jako obytný blok sídlištní bytové výstavby se sedmi samostatnými vstupy. Dům je samostatně stojící a je složen ze dvou línově na sebe navazujících blokových sekcí, které jsou součástí sídelního útvaru na jižní straně místní zpevněné příjezdové komunikace. Od této komunikace na ulici Tolstého je vlastní blok oddělen zpevněnými chodníky a zeleným pruhem. Jedná se o dům typový s konstrukčním systémem T06B. Je proveden jako panelový, montovaný z prefabrikovaných stěnových a stropních panelů. Dům má celkem 5 nadzemních podlaží. V 1. NP jsou společné prostory, sušárna, místnosti pro kola a kočárky, technická místnost a sklepní kóje příslušné k bytovým jednotkám a to na každý jednotlivý vstup. Ve 2 - 5. NP jsou společné prostory -4-
a bytové jednotky (po dvou-třech na každém podlaží), 8 - 12 bytových jednotek na jeden vstup. Celkem se v domě nachází 78 bytových jednotek. Dům je ke dni ocenění celkově revitalizován, je proveden celoplášťový zateplovací systém na bázi tepelně-izolačních obkladových desek včetně nové elastické fasádní omítky. Fasáda domu je v 1. NP provedena jako soklový nástřik fasádní barvou s příměsí jemné drti a v rozsahu ostatních nadzemních podlaží je zateplovací systém. Ke dni ocenění je rovněž provedena celková rekonstrukce balkónů, které jsou provedeny jako krakorcové, kryté ocelovým zábradlím se zastřešením balkónů v nejvyšším podlaží. Na domě je provedena výměna oken a dveří za plastová a jsou zhotoveny nové vstupy včetně přístřešků. Rekonstruována byla rovněž jednoplášťová plochá střecha, a sice vyhotovením nízkého dřevěného krovu, který nese sedlovou střechu s velmi mírným spádem. Střecha je osazena novou střešní krytinou z asfaltového šindele. U domu jsou provedeny kompletní klempířské konstrukce (parapety, oplechování atik na střeše, větracích hlavic, balkonů a přístřešku nad vchodem). Je proveden bleskosvod. Dům je založen na betonových základových pasech. Svislé obvodové konstrukce domu jsou provedeny ze sendvičových panelů s tepelnou izolací v celkové tloušťce 26 cm. Nosné stěny jsou provedeny z panelů o tl. 14 cm a příčky z panelů tl. 8 cm. Stropy jsou z železobetonových kompletovaných stropních panelů. Vnitřní komunikace je řešena centrálním schodištěm s teracovým povrchem na betonových stupních. Podlahy společných prostor jsou ve slepě z betonové mazaniny, na chodbách z litého teraca, pouze vstupní část je provedena v keramické dlažbě. Vlastní byt je o velikosti 3+1. Nachází se ve 2. NP v domě bez výtahu. Orientace obytných místností je k jihu a na sever. Podlahy v bytu předpokládám původní betonové s PVC povlaky, popřípadě ještě textilní povlak v podobě koberce. V domě i v bytě je proveden rozvod studené i teplé vody, ohřev je řešen centrální blokovou kotelnou. Je provedena domovní kanalizace z bytového jádra a společných prostor s napojením na veřejnou kanalizaci. Dům je vytápěn blokovou kotelnou, radiátory v bytě jsou původní litinové, sloupkové, osazené termostatickými hlavicemi. Dům je plynofikován, vybavení kuchyně předpokládám standardní, kuchyňský sporák, digestoř. Je proveden rozvod el. energie. Do domu je zaveden kabelový rozvod televizního signálu. Okna jsou nová plastová, osazená interiérovými žaluziemi, v kuchyni je standardní kuchyňská linka po výměně z roku 2007, s digestoří, standardní úprava povrchu keramickým obkladem. Bytové jádro je původní umakartové, které je upraveno keramickým obkladem a vybavené zařizovacími předměty standardního rozsahu i provedení. Vnitřní dveře jsou hladké plné, nebo prosklené v ocelových zárubních. Podlahy po částečné rekonstrukci povlaků (plovoucí laminátové), částečně původní, je provedena keramická dlažba. K bytu přísluší rovněž výše uvedený balkon, který je na jižní straně domu a sklepní kóje umístěná v 1. NP. Vnitřní omítky jsou jednovrstvé, stěrkové. Vnitřní obklady standardní keramické. Vybavení a příslušenství jednotky o velikosti 3+1 tvoří kuchyňská linka, sporák, vestavěná skříň, vana, umývadlo, vodoměry, WC + splachovač, otopná a osvětlovací tělesa, zvonek a listovní schránka. Součástí jednotky je veškerá její vybavenost (potrubní rozvody vody, ústředního topení, plynu, elektroinstalace, odpady apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů). K vlastnictví jednotky dále patří podlahové krytiny, stropní vystrojení prostor v místnostech bytu, nenosné příčky, bytové jádro, vnitřní dveře, vstupní dveře a okna, vnitřní elektrické rozvody a k nim připojené instalační předměty (světla, zásuvky, zářivky, vypínače) od spínacích hodin, příp. pojistkové rozvodnice. K bytové jednotce č. 522/6 přináleží spoluvlastnický podíl v rozsahu 745/38619 ke společným částem budovy č. p. 522, č. p. 523, č. p. 524, č. p. 525, č. p. 526, č. p. 527, č. p. 528 a pozemku parc. č. st. 4367, který je evidován v Katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 1 226 m2.
-5-
Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Oceňován je stavební pozemek parc. č. st. 4367, na kterém se nachází dům s byty a společnými prostory pod č. p. 522, č. p. 523, č. p. 524, č. p. 525 a č. p. 526, č. p. 527 a č. p. 528. Pozemek je zapsán v KN vedeném u Katastrálního úřadu v Třebíči na LV č. 8903 pro obec Třebíč, k. ú. Třebíč. Oceňovaný pozemek se nachází v sídlištní zástavbě městské části Nové Dvory na severozápadním okraji města a je přístupný po zpevněných komunikacích z ulice Benešova a Tolstého. Je napojeny na veškeré inženýrské sítě v místě včetně plynu. Pozemek je ve svažitém, na jihozápad orientovaném území, které není zasaženo žádnými negativními vlivy okolí. Pozemek se nachází v příhodné lokalitě, v okrajové části města a z hlediska bydlení je standardně položen. Pozemek je oceňován jako stavební, podle § 4, odst. 1 vyhl. MF ČR č. 441/2013 Sb. Velikost spoluvlastnického podílu vlastníka bytové jednotky na pozemku přináležícímu k domu je ve výši 745/38619. Přehled ocenění pozemku je patrný z níže uvedeného. Přehled ocenění pozemku je patrný z níže uvedeného. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez jakýchkoliv dalších vlivů
č. IV
Pi 0,00
III I I II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 1,020 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 1,020 = 0,989 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 980,-6-
Index 0,989
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 969,22
Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo st. 4367
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Výměra [m2] 1 226,00
Jedn. cena [Kč/m2] 969,22
Cena [Kč] 1 188 263,72 1 188 263,72
Pozemek - zjištěná cena
=
1 188 263,72 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek
=
1 188 263,72Kč 1 188 263,72 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
1 188 263,72 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Třebíč 38 let 15 425,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 12,20 * 1,00 = 12,10 * 1,00 = 16,20 * 1,00 = 20,40 * 1,00 = 6,00 * 1,00 = 2,50 * 1,00 = 1,00 * 1,00 = 2,10 * 1,00 = 2,40 * 0,17 = 2,00 * 0,10 =
Podlahové plochy bytu kuchyň: pokoj 1: pokoj 2: pokoj 3: předsíň: koupelna: WC: šatna: balkon: sklepní kóje: Započítaná podlahová plocha bytu:
12,20 m2 12,10 m2 16,20 m2 20,40 m2 6,00 m2 2,50 m2 1,00 m2 2,10 m2 0,41 m2 0,20 m2 73,11 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III strany - s výhledem -7-
Vi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,03
6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení - Příslušenství standardní, kuchyňská linka moderní po rekonstrukci (2007), bytové jádro a zařizovací předměty standardního rozsahu a provedení. 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) balkon a sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kritérium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 38 let: s = 1 - 0,005 * 38 = 0,810
III
0,00
III
0,00
III III II
0,00 0,00 1,00
9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,810 = 0,834 i=1
Index trhu s IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 1,020 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 15 425,- Kč/m2 * 0,834 = 12 864,45 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 73,11 m2 * 12 864,45 Kč/m2 * 0,970 * 1,020= 930 550,43 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
930 550,43 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 188 263,72 Kč Spoluvlastnický podíl: 745 / 38 619 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 188 263,72 Kč * 745 / 38 619 = 22 922,82 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
22 922,82 Kč
Bytová jednotka č. 522/6 - zjištěná cena
=
-8-
953 473,25 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Výnosové ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 522/6 Výnosové ocenění bylo provedeno nad rámec povinných metod pro stanovení obvyklé ceny v případě bytových jednotek, neboť v lokalitě již existuje dostatečná databáze obvyklého nájemného. Pro výpočet bylo uvažováno s obvyklým nájemným ve výši 7 200 Kč/měsíc za celou jednotku, to znamená, že roční nájem by činil 86 400 Kč. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel
podlaží
podlah. nájem nájem nájem plocha [m2] [Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1.Obytné prostory bytová jednotka 75 1 160 7 200 86 400 Celkový výnos za rok: 86 400 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2*ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 1,50 % * Nh Kč/rok Opravy a údržba 8,00 % * Nh Kč/rok Správa nemovitosti 0,00 % * Nh Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok N=Nh-V Kč/rok Čisté roční nájemné Míra kapitalizace % Výnosová hodnota Cv Kč Bytová jednotka č. 522/6 – výnosová hodnota
=
-9-
míra kapit. [%] 7,50
75 0 1 160 86 400 95 % 82 080 600 1 231 6 566 0 0 8 397 73 683 7,50 982 440 982 440,- Kč
2. Porovnávací ocenění 2.1 Bytová jednotka č. 522/6 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha:
74,50 m2
Popis oceňované nemovité věci Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 522/6, nacházející se ve 2. NP bytového domu č. p. 522, č. p. 523, č. p. 524, č. p. 525 a č. p. 526, č. p. 527 a č. p. 528, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 745/38619 na společných částech výše uvedené budovy a pozemku parc. č. st. 4367, vše zapsáno na LV č. 12625 (bytová jednotka) a LV č. 8903 pro k. ú. Třebíč, obec Třebíč, okres Třebíč. Popis konstrukcí domu a vybavení bytové jednotky je podrobně popsáno v oddíle ocenění administrativní cenou.
Popisy porovnatelných 1. Bytová jednotka 3+1, Čajkovského, Třebíč Poloha domu a položení bytu: bytová jednotka 3+1, ulice Čajkovského, severovýchodní okraj města, sídliště Nové Dvory. Jedná se o shodnou lokalitu, se standardní dosažitelností centra. Dům leží asi 80 m jihovýchodním směrem od oceňované nemovitosti. Na lokálním realitním trhu bez preferencí. Celkově bez úpravy koeficientem na umístění. Vertikální položení bytové jednotky, parkovací možnosti a infrastruktura jsou srovnatelné, bez úpravy. Stav domu: celková revitalizace domu, výměna oken, vstupů, rekonstrukce balkonů, celkový kontaktní zateplovací systém, oba štíty i průčelí nová silikátová omítka, nátěr. Další rekonstrukce: klempířské konstrukce, stoupací vedení, společné prostory, střecha a střešní krytina. Srovnatelné provedení bytového domu a srovnatelná úroveň revitalizace. Bez úprav koeficientem provedení domu. Stav bytové jednotky: velikost bytové jednotky je 3+1, 2. NP bez výtahu, orientace obytných místností je na jih a na sever. Podlahy v bytu jsou původní, podkladní beton + PVC povlak. Po rekonstrukci je podlaha z keramické dlažby v sociálním zázemí a na chodbě. Okna po centrální výměně, v provedení jako plastová s termoizolačním zasklením a interiérovými žaluziemi. Koupelna a WC se nacházejí ve stavebně neupraveném byt. jádře, standardní zařizovací předměty, vana, umývadlo, splachovací záchod. Kuchyňská linka je po částečné rekonstrukci, rekonstrukce pracovního prostoru keramickým obkladem, na podlaze PVC, plynový sporák, digestoř. Vytápění a ohřev vody je řešen centrální blokovou kotelnou, radiátory v bytě jsou rekonstruované, litinové s termostatickými ventily. Srovnatelné provedení bytového jádra, standardní úroveň zařizovacích předmětů, bez úpravy oproti oceňované nemovitosti. Z výše uvedených důvodů se jedná o nemovitost, která je nadstandardně vhodná k porovnání (standardně provedený byt v sousedním, stejně revitalizovaném domě). Čistá podlahová plocha bytu je 74,60 m2. Hrubá podlahová plocha bytu s příslušenstvím: 79,00 m2. Příslušenství: sklepní kóje (2,00 m2), balkón (2,40 m2). Kompletní IS a občanská vybavenost příslušná bývalému okresnímu městu, sportoviště, škola. MHD v dosahu. Bez jiného příslušenství.
- 10 -
2. Bytová jednotka 3+1, Moskevská, Třebíč Poloha domu a položení bytu: bytová jednotka 3+1, ulice Moskevská, nedaleko severovýchodního okraje města, sídliště Nové Dvory. Jedná se o shodnou lokalitu, se standardní dosažitelností centra. Dům leží asi 60 m západním směrem od oceňované nemovitosti. Na lokálním realitním trhu bez preferencí. Vertikální položení bytové jednotky je mírně slabší, parkovací možnosti a infrastruktura jsou srovnatelné, mírná úprava ve prospěch oceňované nemovitosti. Stav domu: celková revitalizace domu, výměna oken, vstupů, rekonstrukce balkonů na lodžie, celkový kontaktní zateplovací systém, oba štíty i průčelí nová silikátová omítka, nátěr. Další rekonstrukce: střecha a střešní krytina provedena nově na nízkém dřevěném krovu, lepší provedení než pouze rekonstrukce, stoupací vedení, společné prostory. Mírně lepší provedení bytového domu, navíc rekonstrukce na lodžie, celkově mírná úprava koeficientem provedení domu. Stav bytové jednotky: velikost bytové jednotky je 3+1, 4. NP bez výtahu, orientace obytných místností je na jih a na sever. Podlahy v bytu jsou po rekonstrukci (laminované plovoucí povlaky), nově je provedená keramická dlažba. Okna po centrální výměně, v provedení jako plastová s termoizolačním zasklením a interiérovými žaluziemi. Koupelna a WC se nacházejí ve stavebně neupraveném byt. jádře (původní, povrch je upravený obkladem na umakart, standardní zařizovací předměty, vana, umývadlo, splachovací záchod. Kuchyňská linka je po rekonstrukci, je proveden obklad pracovního prostoru, podlaha původní PVC, vybavení je standardní: plynový sporák, digestoř, bez vestavěných spotřebičů. Vytápění a ohřev vody je řešen centrální blokovou kotelnou, radiátory v bytě jsou litinové s termostatickými ventily, částečná výměna. Srovnatelné provedení bytového jádra, standardní úroveň zařizovacích předmětů, obdobný stupeň modernizace. Z výše uvedeného vyplývá, že není nutná úprava koeficientem vybavení a provedení bytové jednotky a jedná se o nemovitost velmi vhodnou k porovnání. Čistá podlahová plocha bytu je 72,40 m2. Hrubá podlahová plocha bytu s příslušenstvím: 78,00 m2. Příslušenství: sklepní kóje (2,20 m2), lodžie (3,40 m2). Kompletní IS a občanská vybavenost příslušná bývalému okresnímu městu, sportoviště, škola. MHD v dosahu. Bez jiného příslušenství.
3. Bytová jednotka 3+1, Gorkého Poloha domu a položení bytu: bytová jednotka 3+1 na ulici Gorkého, nedaleko severovýchodního okraje města, sídliště Nové Dvory, srovnatelná lokalita, se standardní dosažitelností centra. Dům leží asi 200 m jihovýchodním směrem od oceňované nemovitosti směrem blíže k centru. Vertikální položení bytové jednotky srovnatelné, parkovací možnosti obdobné, celkově bez úpravy polohovým koeficientem. Stav domu: Shodný konstrukční systém domu, 5 nadzemních podlaží, celková revitalizace domu, výměna oken, vstupů, rekonstrukce balkonů bez přizdívek, celkový kontaktní zateplovací systém, oba štíty i průčelí nová silikátová omítka, nátěr. Další rekonstrukce: klempířské konstrukce, stoupací vedení, společné prostory, střecha a střešní krytina. Srovnatelné provedení bytového domu a srovnatelná úroveň revitalizace. Bez úprav koeficientem provedení domu. Stav bytové jednotky: velikost bytové jednotky je 3+1, 3. NP bez výtahu, orientace obytných místností je na jih (2x) a na sever (1x), výhled. Podlahy v bytu jsou po částečné rekonstrukci (obytná místnost na sever + kuchyň a sociální zázemí) jako plovoucí lamino povlak a keramická dlažba, částečně původní (jižní pokoje) jako PVC povlaky + koberce. Okna plastová s termoizolačním zasklením a interiérovými - 11 -
žaluziemi. Koupelna a WC se nacházejí ve zděném, avšak dispozičně neupraveném byt. jádře, standardní zařizovací předměty, sprchový kout, umývadlo, nábytek, splachovací záchod. Kuchyňská linka je po rekonstrukci, je proveden keramický obklad pracovního prostoru, elektrický sporák se sklokeramickou varnou deskou, digestoř. Vytápění a ohřev vody je řešen centrální blokovou kotelnou, radiátory v bytě jsou rekonstruované, litinové s termostatickými ventily. Lepší provedení sociálního zázemí (+100 000.- Kč), srovnatelné vybavení kuchyně a rekonstrukce, srovnatelné provedení zařizovacích předmětů, celkově úprava koeficientem provedení a vybavení bytu ve výši 0,85 ve prospěch porovnávané nemovitosti. Po úpravě se jedná o nemovitost velmi vhodnou pro porovnávací metodu. Čistá podlahová plocha bytu je 74,60 m2. Hrubá podlahová plocha bytu s příslušenstvím: 79,10 m2. Příslušenství: sklepní kóje (2,10 m2), balkon (2,40 m2). Kompletní IS a občanská vybavenost příslušná bývalému okresnímu městu, sportoviště, škola. MHD v dosahu. Bez jiného příslušenství. 4. Bytová jednotka 3+1, Energetiků, Třebíč Poloha domu a položení bytu: bytová jednotka 3+1 na ulici Energetiků, severním směrem od vnitřního města, sídliště Nové Dvory, mírně lepší pěší dosažitelnost centra města, dům leží asi 450 m západním směrem od oceňované nemovitosti směrem blíže k centru, vyšší koncentrace obyvatel, celkově však lokalita se shodnou preferencí na lokálním realitním trhu, vertikální položení bytové jednotky srovnatelné, parkovací možnosti obdobné, celkově bez úprav polohovým koeficientem. Stav domu: Obdobný konstrukční systém domu, 9 nadzemních podlaží, celková revitalizace domu, výměna oken, vstupů, rekonstrukce balkonů bez přizdívek, celkový kontaktní zateplovací systém, oba štíty i průčelí nová silikátová omítka, nátěr. Další rekonstrukce: klempířské konstrukce, stoupací vedení, společné prostory, střecha a střešní krytina. Bez úprav koeficientem provedení domu. Stav bytové jednotky: velikost bytové jednotky je 3+1, 5. NP s výtahem, orientace obytných místností je jih (1x) a na západ (2x), pěkný výhled. Podlahy v bytové jednotce jsou kompletně původní v provedení jako PVC povlaky, koberce. Okna plastová s termoizolačním zasklením a interiérovými žaluziemi. Koupelna a WC se nacházejí v původním umakartovém byt. jádře, které je upraveno keramickým obkladem, jsou provedeny nové podlahy v podobě keramické dlažby a vše je vybaveno rekonstruovanými zařizovacími předměty (vana, umývadlo, splachovací záchod, bez koupelnového nábytku). Kuchyňská linka je po částečné rekonstrukci (výměna dvířek, povrchová úprava), je proveden omyvatelný nástřik pracovního prostoru, plynový sporák, digestoř. Vytápění a ohřev vody je řešen centrální blokovou kotelnou, radiátory v bytě jsou rekonstruované, litinové s termostatickými ventily. Srovnatelné vnitřní vybavení, mírně slabší provedení, srovnatelné sociální zázemí, celkově byt s mírnou úpravou ve prospěch oceňované nemovitosti. Z výše uvedeného vyplývá, že se jedná o nemovitost velmi vhodnou pro porovnávací metodu. Čistá podlahová plocha bytu je 74,20 m2. Hrubá podlahová plocha bytu s příslušenstvím: 78,60 m2. Příslušenství: sklepní kóje (2,00 m2), balkon (2,40 m2). Kompletní IS a občanská vybavenost příslušná bývalému okresnímu městu, sportoviště, škola. MHD v dosahu. Bez jiného příslušenství.
- 12 -
Srovnatelné nemovité věci Název: Bytová jednotka 3+1, Čajkovského, Třebíč Lokalita Nové dvory, ulice Čajkovského Použité koeficienty: K1 polohy nemovitosti 1,00 K2 úprav domu 1,00 K3 úprav bytu 1,00 K4 realitního trhu 1,00 K5 příslušenství BJ 1,00 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C polohy nemovitosti - shodná lokalita; úprav domu - bez 1,00 13 137 úprav; úprav bytu - srovnatelné provedení; realitního trhu srovnatelné, realizace 2013; příslušenství BJ - balkon, sklepní kóje; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 74,60 m 0m 980 000 Kč 13 137 Kč/m2 Název: Bytová jednotka 3+1, Moskevská, Třebíč Lokalita Nové Dvory, ulice Moskevská Použité koeficienty: K1 polohy nemovitosti 1,05 K2 úprav domu 0,95 K3 úprav bytu 1,00 K4 realitního trhu 1,00 K5 příslušenství BJ 0,95 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 polohy nemovitosti - srovnatelná lokalita, slabší vertikální 0,95 13 219 položení; úprav domu - mírně lepší provedení revitalizace; úprav bytu - srovnatelné provedení; realitního trhu srovnatelné, realizace 2013; příslušenství BJ - lodžie, sklepní kóje; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 72,40 m 0m 1 010 000 Kč 13 950 Kč/m2 Název: Bytová jednotka 3+1, Gorkého Lokalita Nové Dvory, ulice Gorkého Použité koeficienty: K1 polohy nemovitosti K2 úprav domu K3 úprav bytu K4 realitního trhu K5 příslušenství BJ
1,00 1,00 0,85 1,00 1,00 - 13 -
Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C polohy nemovitosti - shodná lokalita, srovnatelné vertikální 0,85 12 990 umístění; úprav domu - srovnatelné provedení; úprav bytu vyšší vybavenost, modernizace; realitního trhu - srovnatelné, realizace 2013; příslušenství BJ - balkon, sklepní kóje, bez úpravy; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 74,60 m 0m 1 140 000 Kč 15 282 Kč/m2 Název: Bytová jednotka 3+1, Energetiků, Třebíč Lokalita Nové Dvory, ulice Energetiků Použité koeficienty: K1 polohy nemovitosti 1,00 K2 úprav domu 1,00 K3 úprav bytu 1,04 K4 realitního trhu 1,00 K5 příslušenství BJ 1,00 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 polohy nemovitosti - shodná lokalita, srovnatelné vertikální 1,04 13 315 umístění; úprav domu - shodná úroveň revitalizace, balkony; úprav bytu - standardní provedení, základní údržba; realitního trhu - srovnatelné, realizace 2014; příslušenství BJ - balkon, sklepní kóje, bez úpravy; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 74,20 m 0m 950 000 Kč 12 803 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
Bytová jednotka č. 522/6 – porovnávací hodnota
- 14 -
12 990 Kč/m2 13 165 Kč/m2 13 315 Kč/m2 13 165 Kč/m2 74,50 m2 980 793 Kč
=
982 440,- Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena (tržní hodnota) je cena aktuálního trhu s nemovitostmi, tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a daném čase prodat, nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny, které je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu oceňovaného majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem do budoucnosti, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. na technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanskou vybavenost, demografické podmínky, stabilitu území ve vztahu k územnímu plánu, životnímu prostředí atd. Dále je třeba postihnout veškeré dluhy a závazky, které jsou na nemovitosti vázány. V neposlední řadě je nutno rovněž posoudit rizikovost případného prodeje předmětné nemovitosti. Odhad obvyklé ceny je proveden na základě analýzy jednotlivých přístupů k ocenění majetku. Na základě výsledků lze konstatovat: - věcná hodnota nemovitosti vyjadřuje substituční hodnotu majetku a pro vlastní ocenění není zásadní. Věcná hodnota je v tomto případě v nesouladu s tržní cenou, neboť v sobě nezahrnuje koeficient prodejnosti, který je pro tržní ocenění nepostradatelný. Z tohoto důvodu nebyla tato metoda použita. - administrativní cena bytové jednotky již velmi dobře popisuje její obvyklou cenu, neboť je dle vyhlášky č. 441/2013 Sb. prováděna na základě porovnání realizovaných prodejů v regionu, a údajů z těchto prodejů evidovaných a shromažďovaných na příslušných FÚ. Ocenění administrativní cenou bylo tedy provedeno jako jedna z metod, která výrazně přispívá k zpřesnění výstupu v podobě obvyklé ceny. - porovnávací hodnota vyjadřuje skutečnou prodejnost majetku, která je dána stavem poptávky a nabídky na trhu, objemem dispozičních zdrojů potenciálních investorů a využitelností nemovitosti, jakožto i zpeněžitelností oceňovaného majetku. Porovnávací ocenění je u bytových jednotek, v souladu s obecnou metodikou pro stanovení obvyklé hodnoty, považováno za zásadní. Bylo použito cenové porovnání srovnatelných nemovitostí v daném místě a čase, jejichž cena byla realizována na trhu. V tomto případě bylo použito cenové porovnání 1 m2 užitné podlahové plochy nemovitosti s cenami za 1 m2 užitné podlahové plochy srovnatelných nemovitostí z databáze znalce, internetové inzerce a databáze spolupracujících realitních subjektů (kanceláří a makléřů). Do užitné podlahové plochy byla zahrnuta veškerá podlahová plocha bytu na podlaží s výjimkou balkonu, nebo lodžie, jejichž stav a provedení byl zohledněn, společně se sklepem, nebo sklepní kójí, pomocí koeficientu příslušenství. Tímto porovnáním bylo zjištěno, že 1 m2 užitné podlahové plochy srovnatelných nemovitostí (standardně až mírně podstandardně vybavených bytových jednotek v celkově revitalizovaných bytových domech) se pohybuje, po úpravách na oceňovanou nemovitost, v hodnotách 13 000 – 13 300 a průměrná hodnota byla stanovena ve výši 13 155 Kč/m2 čisté užitné podlahové plochy. - výnosová hodnota majetku již vyjadřuje přímé indikátory trhu z hlediska dosahovaných budoucích příjmů s ohledem na širší možnosti využití. V segmentu bytových jednotek v předmětné lokalitě má zejména informativní charakter, neboť databáze obvyklého nájemného v lokalitě není reprezentativní, z důvodu slabší frekvence realizovaných nájemních smluv na obdobné nemovitosti. Tato metoda je provedena nad rámec povinných metod pro ocenění v rámci obecné metodiky pro stanovení obvyklé ceny bytových jednotek v lokalitě měst do velikosti 40 000 obyvatel.
- 15 -
Úvaha o stanovení obvyklé ceny předmětné nemovitosti je opřena o následující kritéria. Silné stránky: - dům po celkové revitalizaci (zateplovací systém, termoizolační výplně otvorů, střecha, nově provedené balkony) - dobrá lokalita, standardní dostupnost centra, nadstandardní dostupnost MHD - rozvinutá infrastruktura, škola, sportoviště, nákupní středisko, služby Slabé stránky: - panelová technologie stavby - celková stagnace realitního trhu V souladu s obecnou metodikou pro stanovení obvyklé ceny bytové jednotky používané výhradně pro bydlení bylo uvažováno se skutečností, že v případě prodeje bude existovat dostatečná množina kupujících. Hlavním kritériem pro stanovení obecné ceny se stala fungibilita (zpeněžitelnost), a proto byla zohledněna i situace na realitním trhu z hlediska zájmu o předmětnou nemovitost. Na základě zjištěných skutečností lze konstatovat, že i při stagnujícím lokálním realitním trhu, existuje v tomto segmentu pro příslušnou lokalitu vyrovnaný stav nabídky a poptávky. Lze proto předpokládat případný bezproblémový prodej předmětné nemovitosti v úrovni obvyklé ceny v časovém období do 6 měsíců. Na tržní cenu nemovitosti nebude uplatněna žádná srážka, neboť se jedná o bytovou jednotku, která je schopna okamžitého a samostatného provozu, bez jakýchkoliv investic na uvedení do provozuschopného stavu.
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 522/6
953 473,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 522/6 2. Porovnávací ocenění 2.1 Bytová jednotka č. 522/6
982 440,00 Kč 980 793,00 Kč
Na základě provedené analýzy s použitím výše uvedených metod ocenění stanovuji obvyklou cenu (tržní hodnotu) bytové jednotky č. 522/6, včetně podílu na společných částech budovy, pozemku a příslušenství ve výši:
980 000,- Kč slovy: devětsetosmdesáttisíc Kč
V Třebíči 19. 8. 2014 Ing. Tomáš Dostál Zahradní 479/25 674 01 Třebíč telefon: 774 800 820 e-mail:
[email protected] - 16 -
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 4.3.2000 č.j. Spr. 1533/2000 pro obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1142-96-2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 96-2014.
Koncesní listina:
Koncesní listina č. 371002-30977 vydaná dne 17. 5. 2006 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité, nehmotný majetek a podnik.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH 1. 2. 3. 4.
Lokalizace předmětného území. Fotodokumentace. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 12 625 pro výše uvedené k. ú. Kopie katastrální mapy předmětného území.
- 17 -