ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1247-66-2015
NEMOVITÁ VĚC: Vlastníci stavby a pozemku, LV č. 144: Vlastníci pozemku na LV č. 507:
Rodinný dům č. p. 46 s pozemky a příslušenstvím, k. ú. Číhalín a pozemek 1584/8 k. ú. Nové Petrovice SJM Mareček Drahomír a Marečková Ivana Mareček Drahomír, id. 860418/4985, bytem Číhalín 46, 675 07 Číhalín Marečková Ivana, id. 765720/4071, bytem Číhalín 46, 675 07 Číhalín Mareček Drahomír, id. 860418/4985, bytem Číhalín 46, 675 07 Číhalín Vlastnický podíl: 1/2 Marečková Ivana, id. 765720/4071, bytem Číhalín 46, 675 07 Číhalín Vlastnický podíl: 1/2
OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Břeclav, Mgr. Marcela Petrošová 17. listopadu 2995/1a, 690 02 Břeclav
ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele:
Ing. Tomáš Dostál Zahradní 479/25, 674 01 Třebíč IČ: 47355999 telefon: 774 800 820
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
[email protected]
Exekuční řízení sp. zn. 160 EX 3177/14 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA, LV č. 144, k. ú. Číhalín OBVYKLÁ CENA (1/2), LV č. 507, k. ú. Nové Petrovice
520 000 Kč 1 300 Kč
Datum místního šetření: 18. 5. 2015 Stav ke dni: 14. 5. 2015 Za přítomnosti: zástupce spoluvlastníka nemovitosti paní Ivany Marečkové a znalce Počet stran: 31 Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2
V Třebíči, dne 25. 5. 2015
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitosti - rodinného domu č. p. 46, postaveného na pozemku parc. č. st. 1/2, včetně tohoto pozemku, pozemku parc. č. 29/1 a veškerého příslušenství, vše evidováno na LV č. 144 pro k. ú. Číhalín, obec Číhalín, okres Třebíč. Dále stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitosti – pozemku parc. č. 1584/8 evidovaného na LV č. 507 pro k. ú. Nové Petrovice, obec Okříšky, okres Třebíč. Stanovení ceny v místě a čase obvyklé je provedeno pro účely exekučního řízení sp. zn. 160 EX 3177/14.
Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí LV č. 144 pro katastrální území č. 623563 Číhalín, vyhotovený certifikovaným dálkovým přístupem do databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne 1. 12. 2014, jehož platnost ke dni ocenění byla ověřena tamtéž - výpis z katastru nemovitostí LV č. 507 pro katastrální území č. 798762 Nové Petrovice, vyhotovený certifikovaným dálkovým přístupem do databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne 1. 12. 2014, jehož platnost ke dni ocenění byla ověřena tamtéž - kopie katastrální mapy předmětného území č. 623563 Číhalín, mapový list KMD, vyhotovená dálkovým přístupem do databáze ČÚZK - kopie katastrální mapy předmětného území č. 798762 Nové Petrovice, mapový list KMD, vyhotovená dálkovým přístupem do databáze ČÚZK - snímek letecké mapy k. ú. Číhalín a přímo zástavby v lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost - snímek letecké mapy k. ú. Nové Petrovice a přímo zástavby v lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost - informace a údaje sdělené objednavatelem posudku a informace od spoluvlastníka nemovitosti, který poskytl informace o stáří a vybavení nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ze dne 17. 6. 1997 - vyhláška č. 441/2013 Sb. min. financí České republiky ze dne 17. 12. 2013, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. min. financí České republiky ze dne 19. 9. 2014 - žádné další doklady ani dokumentace nebyly předloženy K zaměření nemovitosti a následnému zpracování znaleckého posudku byly užity běžné technické pomůcky (laserový dálkoměr Stabila, 30 m ocelové pásmo, měřicí tyč, 3 m svinovací metr), platný oceňovací předpis a odborná literatura. Výsledný znalecký posudek byl zpracován na PC/AT pomocí softwarového vybavení fy Pluto Olt s.r.o. Místopis Obec Číhalín je zařazena jako ostatní obec, ke dni ocenění 190 obyvatel, je situována 1 km západním směrem od silniční komunikace č. 351 Třebíč – Polná, vzdálenost od bývalého okresního města Třebíč asi 10 km severozápadním směrem. Obec je zaměřena především na zemědělskou produkci, výrazně zastoupeny OSVČ a částečně řemeslníci, s omezenou zaměstnaností v regionu. Obytná zástavba stagnuje, stavební činnost se omezuje především na opravy a údržbu starších nemovitostí. Vodovod: obec Číhalín má vybudovaný veřejný vodovod, gravitačně zásobený z VDJ Číhalín 40 m3 (517,0 / 515,0 m.n.m.). Zdrojem vody je pramenní jímka s jímací štolou, situovaná i s ČS -2-
severně od obce. Vlastníkem i provozovatelem místního vodovodu je obec Číhalín Kanalizace (ČOV): obec nemá v současnosti vybudovanou veřejnou kanalizační síť. Odpadní vody jsou individuálně zachycovány v jímkách, nebo septicích. V obci není vybudována čistírna odpadních vod. Plynofikace: ne Pošta: ne Škola: ne Školka: ne Zdravotnické zařízení: ne Pozemek je lokalizován v k. ú. Nové Petrovice, které je jedním z k. ú. obce Okříšky, vzdálenost asi 10 km západním směrem od bývalého okresního města Třebíč. Jedná se o část komunikace v okrajovém území obce. Obec Okříšky, ke dni ocenění 2073 obyvatel, veškeré inženýrské sítě, zastávka silniční i železniční dopravy, rozšířená občanská vybavenost obce, velmi dobrá dopravní dostupnost po silniční komunikaci č. 405 Třebíč - Okříšky. Celkový popis Předmětem ocenění v část 1 (LV 144) je rodinný č. p. 46, postavený na pozemku parc. č. st. 1/2, včetně tohoto pozemku, pozemku parc. č. 29/1 a veškerého příslušenství, vše evidováno na LV č. 144 pro k. ú. Číhalín, obec Číhalín, okres Třebíč. Dům se nachází v centrální části obce Číhalín, v nízké řadové obytné zástavbě na západní straně místní zpevněné silniční komunikace, která prochází obcí a spojuje ji se silniční komunikací č. 351 Třebíč - Polná. Dům je postaven jako řadový koncový, když je asi polovinou severního průčelí napojen na sousední nemovitost. Je postaven ve druhé řadě zástavby od silniční komunikace, a proto od ní nemá přímý přístup. Přístup je řešen přes pozemek jiného vlastníka, parc. č. st. 1/3. Tato skutečnost nemá omezující vliv, neboť je právně ošetřena formou věcného břemene chůze a jízdy. Nemovitost je situována v údolí zvlněného terénu. Svažitost a orientace území je standardní a nemá vliv na hodnotu stavby ani pozemku. Území není zasaženo žádnými negativními vlivy okolí. Dopravní dostupnost lokality je mírně podstandardní, v obci je možnost napojení na elektrorozvodnou síť a obecní vodovod. Jednotná kanalizace, ani ČOV není provedena, plynofikace obce rovněž není provedena. Dům je nepodsklepený, s jedním kompletním podlažím a stavebně neupravenou půdou nad celou půdorysnou plochou nadzemního podlaží. Dle údajů zjištěných při místním šetření, zejména dle stavu konstrukcí a dále rovněž dle informace od spoluvlastníků se jedná o rodinný dům, jehož původní stavba byla postavena v letech 1934 – 1936. Dům byl zpočátku pod standardní údržbou. Později údržba podstandardní, zaměřená pouze na udržení provozuschopnosti nemovitosti, bez výrazných rekonstrukcí. Ty se týkaly pouze prvků krátkodobé životnosti stavby. Byla provedena částečná rekonstrukce podlah, rekonstrukce sociálního zázemí a zařizovacích předmětů, částečně vnitřního vybavení, vše v horizontu stáří asi 25 let. Později částečná rekonstrukce ústředního vytápění změnou zdroje vytápění na elektrokotel a později na krbová kamna s rozvodem do původních radiátorů. Podrobnější popis je proveden v oddíle ocenění zjištěnou cenou. Příslušenství tvoří vedlejší stavby a venkovní úpravy standardního rozsahu a provedení. Průběh ocenění je patrný z dalších částí posudku. Ve druhé části je provedeno ocenění pozemku parc. č. 1584/8, který je evidován v katastru nemovitostí jako ostatní plocha se způsobem využití jako ostatní komunikace, o výměře 35 m 2. Lokalizace a stav pozemku ke dni ocenění je popsán v oddíle ocenění.
-3-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: bez rizik spojených s právním stavem nemovitosti. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: bez rizik spojených s umístěním nemovitosti. Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Exekuce Komentář: na nemovitosti je zřízeno zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, které vzniklo dne 16. 5. 2014, dle rozhodnutí správce daně, FÚ pro kraj Vysočina, ÚzP v Třebíči. Dále je zřízeno Zástavní právo smluvní ve prospěch MUDr. Jany Homolkové, zřízené smlouvou podle obč. zák. ze dne 8. 2. 2013. Na nemovitosti vázne rovněž Zahájení exekuce a s ní spojený Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Mírné riziko právních stavů, ze kterého může vyplynout zvýšená délka realizace prodeje předmětné nemovitosti, bez vlivů na výši její obvyklé ceny. Na předmětnou nemovitost je vázáno Věcné břemeno práva chůze a jízdy, které je evidováno v Pozemkové knize vl. 3, č.d. 5226/1878. Toto věcné břemeno je zřízeno ve prospěch oceňované nemovitosti. Vzhledem ke skutečnosti, že toto břemeno pouze zajišťuje přístup a příjezd k nemovitosti přes pozemek jiného vlastníka, nevzniká tak pro nemovitost užitek nad rámec běžného užívání. Věcné břemeno tedy pouze zajišťuje standardní přístup k nemovitosti, a proto nebude samostatně oceňováno. Současně však bude nemovitost oceňována tak, jako by měla standardní a samostatný přístup od silniční komunikace. Omezení vlastnických práv s přímým vlivem na výši obvyklé ceny se nevyskytuje. Ostatní rizika: Komentář: bez rizik spojených s pronájmem nemovitosti (nemovitost není pronajímána).
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. LV č. 144, k. ú. Číhalín 1.1. Ocenění staveb 1.1.1 Rodinný dům č. p. 46 1.1.2 Hospodářská část domu 1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 Pozemky
2. LV č. 507, k. ú. Nové Petrovice 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Pozemek parc. č. 1584/8 -4-
Obsah tržního ocenění majetku 1. LV č. 144, k. ú. Číhalín 1.1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1.1 Rodinný dům č. p. 96 1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 Pozemky 1.3. Porovnávací ocenění 1.3.1 Rodinný dům č. p. 46
2. LV č. 507, k. ú. Nové Petrovice 2.1. Ocenění pozemků porovnávací metodou 2.1.1 Pozemek parc. č. 1584/8
OCENĚNÍ část 1. LV č. 144, k. ú. Číhalín, základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Číhalín Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 270,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s II městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod V nebo služby – základní sortiment)
Pi 0,50 0,60 1,03
0,85 0,90 0,85
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 255,18 Kč/m2 část 2. LV č. 507, k. ú. Nové Petrovice, základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Nové Petrovice Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 270,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel II O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, II služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) -5-
Pi 0,85 0,60 1,01
1,00 0,95 0,98
služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 609,04 Kč/m2 Pro objekty bez zařazení do částí použito zatřídění: Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Číhalín: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 270,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod V nebo služby – základní sortiment)
Pi 0,50 0,60 0,80 1,00 0,90 0,85
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 233,17 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. LV č. 144, k. ú. Číhalín RD č. p. 46 s pozemky a příslušenstvím Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka - stagnace realitního trhu 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,960 i=1
-6-
č. I
Pi -0,04
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,000 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,960
1.1. Ocenění staveb 1.1.1 Rodinný dům č. p. 46 Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 46, postavený na pozemku parc. č. st. 1/2, včetně veškerého příslušenství, vše evidováno pro k. ú. Číhalín, obec Číhalín, okres Třebíč. Dům se nachází v centrální části obce Číhalín, v nízké řadové obytné zástavbě na západní straně místní zpevněné silniční komunikace, která prochází obcí. Je postaven jako řadový koncový, když je částí severního průčelí napojen na sousední nemovitost. Přístup je řešen přes pozemek jiného vlastníka, parc. č. st. 1/3. Tato skutečnost nemá omezující vliv, neboť je právně ošetřena formou věcného břemene chůze a jízdy. Nemovitost je situována v údolí zvlněného terénu. Svažitost a orientace území je standardní a nemá vliv na hodnotu stavby ani pozemku. Území není zasaženo žádnými negativními vlivy okolí. V obci je možnost napojení na elektrorozvodnou síť a obecní vodovod. Jednotná kanalizace, ani ČOV není provedena, plynofikace obce rovněž není provedena. Místní šetření bylo provedeno za účasti zástupce spoluvlastníka nemovitosti s možností přístupu do interiéru domu a všech prostor tvořících příslušenství nemovitosti. Dispoziční řešení stavby: dům je zděný, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a stavebně nepravenou půdou nad celou půdorysnou plochou nadzemního podlaží. Dům obsahuje následující prostory: 1. NP: vstup z jižního průčelí, zádveří, na konci samostatný záchod, ve východní části od vstupu je -7-
menší pokoj a ložnice, v západní části od vstupu je kuchyň s jídelním koutem, v severní části je vstup do koupelny (vana, umývadlo, boiler), na západní hranici obytného prostoru je obývací pokoj přístupný z kuchyně. Půda: nad celou půdorysnou plochou 1. NP domu. Západním směrem je na dům napojena hospodářská budova, která končí u pozemku zahrady. Bude popsána a oceněna samostatně. Jižním směrem od hospodářské budovy je situována vedlejší stavba příručního skladu, dřevníku a zahradního skladu, která má půdorysný tvar písmene L a bude oceněna v rámci příslušenství domu, koeficientem 0,05 v Indexu vybavení. Jižním směrem od domu se nachází dvorní trakt, který je oplocený zděným plotem. Je zde relaxační a přístupová zóna. Západním směrem od domu a dvorního traktu je pozemek zahrady parc. č. 29/1, kde je převážně travní porost a v menší míře rovněž trvalé porosty, které jsou zastoupeny výhradně ovocnými stromy, v rozsahu, který neovlivní výši obvyklé ceny nemovitosti jako celku. Venkovní úpravy jsou standardního rozsahu. Jedná se o oplocení jižní strany na podezdívce a sloupcích z tvárnicového pohledového zdiva. V oplocení je vjezdová brána a vstupní branka. Dále dřevěné oplocení části dvora a pozemku zahrady, zpevněná plocha podél domu, zpevněná plocha z kamenné dlažby ve dvorním traktu, kanalizační jímka na vyvážení a přípojky na inženýrské sítě. Stáří a provedené úpravy: Dle údajů zjištěných od spoluvlastníka, dle stavu konstrukcí a dále dle dostupných informací od pamětníků, se jedná o rodinný dům, který byl nově postaven v roce 1936 a jeho stáří ke dni ocenění je 79 let. Dům byl zpočátku pod standardní údržbou. Později údržba podstandardní, zaměřená pouze na udržení provozuschopnosti nemovitosti, bez výrazných rekonstrukcí. Ty se týkaly pouze prvků krátkodobé životnosti stavby. Byla provedena částečná rekonstrukce podlah, rekonstrukce sociálního zázemí a zařizovacích předmětů, částečně vnitřního vybavení, vše v horizontu stáří asi 25 let. Později částečná rekonstrukce ústředního vytápění změnou zdroje vytápění na elektrokotel a později na krbová kamna s rozvodem do původních radiátorů. Dále byla provedena rekonstrukce kanalizační jímky. Z hlediska ocenění lze dům charakterizovat jako stavbu ve stabilizovaném stavu, u které bude nutné provést ještě další rekonstrukce v kratším a střednědobém časovém horizontu. Průběh ocenění je patrný z dalších částí posudku. Vybavení a konstrukční provedení stavby: základy jsou tvořeny betonovými pasy s kamenivem a částečnou izolací proti zemní vlhkosti, která je podpořena mírně zvýšenou podezdívkou. Zdivo objektu je částečně masívní smíšené tl. do 60 cm a částečně již cihelné zdivo tloušťky 45 cm. Tepelně izolační vlastnosti svislých nosných konstrukcí lze charakterizovat jako standardní. Stropy jsou dřevěné trámové, se záklopem a rovným omítaným podhledem. Střecha je sedlová, dřevěný vázaný krov, střešní krytinou je částečně betonová taška, částečně pálená taška ve standardní kvalitě. Vnitřní omítky jsou dvojvrstvé vápenné štukové. Venkovní úprava povrchu je v základním vápenném provedení, s cementovým soklem. Vnější obklad není proveden. Vnitřní obklady jsou v sociálním zázemí. Obklad pracovního prostoru kuchyňské linky není proveden. Obklady jsou provedeny ve standardním stupni modernizace. Podlahy obytných místností jsou betonové, s plovoucím laminovaným povlakem, částečně využitý ještě textilní povlak. Podlahy ostatních místností jsou provedeny částečně jako plovoucí lamino povlak (kuchyň), částečně jako keramická dlažba (sociální zázemí). Dveře jsou dřevěné, plné hladké, osazené do původních dřevěných zárubní, vstupní dveře po výměně. Okna jsou původní, dřevěná zdvojená se špaletou, v novějším provedení bez vrchní větrací části. Jejich stav je poměrně dobrý vzhledem k vyššímu stáří. Vytápění je ke dni ocenění provedeno ústřední, zdrojem jsou krbová kamna na tuhá paliva. Rozvod do plechových deskových radiátorů s termostatickými hlavicemi. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová, bleskosvod není proveden. Je proveden rozvod studené i teplé vody, ohřev teplé vody je řešen el. boilerem. Kanalizace je provedena odkanalizováním do vlastní jímky na vyvážení. Přípojka na zemní plyn ani plynofikace domu provedena není, neboť obec není plynofikována. Vybavení kuchyně tvoří menší standardní kuchyňská linka, která je vybavena elektrickým a dřezem s přívodem teplé i studené vody. Z -8-
ostatního vybavení se v domě nachází vana, umývadlo a splachovací záchod, vše v základním provedení s vyšším stupněm morálního opotřebení. Zdůvodnění pro index konstrukce a vybavení: venkovní úpravy standardního rozsahu ve slabším provedení s vyšším stupněm opotřebení. Výjimkou je jižní oplocení na zděné sloupky a podezdívku z betonových pohledových tvárnic. Vedlejší stavba hospodářského objektu s mírným vlivem na zjištěnou cenu, oceněn samostatně. Menší zděná vedlejší stavba je zahrnuta jako příslušenství v rámci Indexu vybavení ve znaku č. 10 koeficientem ve výši 0,05. Zdůvodnění pro kategorii stáří stavby: stáří původní stavby je 79 let. Konstrukční prvky krátkodobé životnosti stavby po rekonstrukci nepřesahují 50 % objemových podílů na konstrukčních prvcích domu. Rekonstrukce se jeví jako částečná, stabilizující nemovitost proti nadměrnému opotřebení, nikoliv zásadní, a proto není koeficient stáří nijak upraven.
Základní cena domu byla zjištěna na základě obestavěného prostoru v m3, vypočteného z rozměrů zjištěných přeměřením na místě samém podle příl. č. 1 k vyhl. č. 199/2014 Sb., ke kterému byla přičleněna sazba příslušná k danému typu rodinného domu dle porovnávací metody a tato sazba je dále upravena dle příslušné vyhlášky. Přehled výpočtu obestavěného prostoru, úprav dle vyhlášky a ocenění je patrný z níže uvedeného. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Kraj Vysočina, obec do 2 000 obyvatel 79 let 1 289,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 15,80*6,50 Název podlaží 1. NP:
=
Zastavěná plocha 102,70 m2
Konstrukční výška 2,55 m
Obestavěný prostor 1. NP: (15,80*6,50)*(3,00) zastřešení: (15,80*6,50)*(3,20/2) Obestavěný prostor - celkem:
= = =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
102,70 m2
308,10 m3 164,32 m3 472,42 m3 102,70 m2 102,70 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo - část -9-
č. I
Vi typ A
II III
-0,01 0,00
původní masívní smíšené zdivo, část cihelné zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové - ústřední TP, záložní elektrokotel 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení - standardní rozsah, slabší provedení, vyjma jižního oplocení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 - vedlejší stavba příručního skladu část na stavebním pozemku, část na pozemku zahrady, podstandardní stav, s možností využití jako sklad, dřevník, zastavěná plocha do 25 m2, oceněno koeficientem ve výši 0,05 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem - pozemky v jednotném funkčním celku mají výměru 719 m2 12. Kritérium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - na stavbě jsou konstrukční prvky, které bude nutno rekonstruovat, nebo vyměnit Koeficient pro stáří 79 let: s = 1 - 0,005 * 79 = 0,605
II I III
0,00 0,00 0,00
III
0,00
III I III
0,00 0,00 0,00
III
0,05
II
0,00
III III
0,00 0,85
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,605 = 0,535 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 1,000 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 289,- Kč/m3 * 0,535 = 689,62 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 472,42 m3 * 689,62 Kč/m3 * 0,960 * 1,000= 312 758,67 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
312 758,67 Kč
1.1.2 Hospodářská část domu Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) zděná 1271
- 10 -
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 8,20*6,50 vrchní stavba
[m2] 53,30
=
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 53,30 m2 53,30 m2
Podlaží vrchní stavba Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 3,00 m
159,90 / 53,30 53,30 / 1
Součin 159,90 159,90 = 3,00 m = 53,30 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (8,20*6,50)*(3,20) vrchní stavba zastřešení (8,20*6,50)*(3,40/2)
= =
170,56 m3 90,61 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 170,56 m3 90,61 m3 261,17 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Hodnocení Konstrukce Provedení standardu 1. Základy vč. zemních prací mělké založení bez izolace P 2. Svislé konstrukce zděné tl. pod 45 cm S 3. Stropy chybí C 4. Krov, střecha dřevěný vázaný S 5. Krytiny střech pálená krytina S 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech, neúplné P 7. Úprava vnitřních povrchů chybí C 8. Úprava vnějších povrchů vápenná hladká omítka S 9. Vnitřní obklady keramické X 10. Schody chybí C 11. Dveře chybí C 12. Vrata chybí C 13. Okna chybí C 14. Povrchy podlah hliněná, zbytky kamenné dlažby P 15. Vytápění X 16. Elektroinstalace světelná S 17. Bleskosvod chybí C 18. Vnitřní vodovod X - 11 -
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
X X X X X X C X
chybí
100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] P S C S S P C S X C C C C P X S C X X X X X X X C X
13,10 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 0,46 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,46 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00
Upravený obj. podíl 6,03 30,40 0,00 7,00 2,90 0,32 0,00 2,70 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,38 0,00 6,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 56,83 0,5683
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části P 13,10 100,00 0,46 6,03 10,62 79 90 87,78 1. Základy vč. zemních prací S 30,40 100,00 1,00 30,40 53,49 79 90 87,78 2. Svislé konstrukce S 7,00 100,00 1,00 7,00 12,32 79 90 87,78 4. Krov, střecha S 2,90 100,00 1,00 2,90 5,10 79 90 87,78 5. Krytiny střech - 12 -
Opot. z celku 9,3222 46,9535 10,8145 4,4768
6. Klempířské konstrukce 8. Úprava vnějších povrchů 14. Povrchy podlah 16. Elektroinstalace Opotřebení:
P S P S
0,70 2,70 3,00 6,10
100,00 100,00 100,00 100,00
0,46 1,00 0,46 1,00
0,32 0,56 2,70 4,75 1,38 2,43 6,10 10,73
46 46 79 46
50 50 90 50
92,00 92,00 87,78 92,00
0,5152 4,3700 2,1331 9,8716
88,5 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * * * * =
2 115,0,9390 1,0438 1,0000 0,5683 0,8000 2,1200 1 998,01
Plná cena: 261,17 m3 * 1 998,01 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 88,5 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= * = * =
521 820,27 Kč 0,115 60 009,33 Kč 0,960 57 608,96 Kč
Hospodářská část domu - zjištěná cena
=
57 608,96 Kč
1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 Pozemky Předmětem ocenění jsou příslušné pozemky, a sice stavební pozemek parc. č. 1/2 evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 404 m2, který je zastavěn rodinným domem, hospodářskou stavbou, dvorním traktem a vedlejší stavbou ve dvorním traktu. Na pozemku se dále nacházejí venkovní úpravy menšího rozsahu (zpevněná dlážděná plocha a oplocení). Dále je předmětem ocenění pozemek parc. č. 29/1 evidovaný v katastru nemovitostí jako zahrada, o výměře 315 m2, který je se stavbou domu a stavebním pozemkem ve funkčním celku. Na pozemku se nachází standardní zahrada s travním porostem a trvalými porosty. Venkovní úpravy jsou zastoupeny pouze dřevěným oplocením a vstupní brankou. Jedná se tedy o urbanizované pozemky tvořící areál RD a jeho příslušenství. Nacházejí se nedaleko centrální části obce, od které leží západním až jihozápadním směrem. Jsou situovány v mírně svažitém na jihovýchod orientovaném území, které není zasaženo žádnými negativními vlivy okolí. U pozemků je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě v místě, to je rozvod el. energie a obecní vodovod. Vlastní pozemky jsou v rámci obce standardně položeny z hlediska využití pro bydlení. Parkovací možnosti v bezprostředním okolí nemovitosti jsou velmi omezené, dále od nemovitosti standardní. Možnost omezeného parkování ve dvorním traktu. Dopravní dostupnost lokality je mírně podstandardní, po místní zpevněné komunikaci, která vede od silnice č. 351 Třebíč – Polná, vzdálenost od bývalého okresního města Třebíč asi 10 km severozápadním směrem. Vzhledem ke skutečnosti, že pro lokalitu nejsou zpracovány cenové mapy, budou pozemky oceněny, v rámci stanovení zjištěné ceny, podle § 4, odst. 1 vyhl. MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. Přehled ocenění pozemků je patrný z níže uvedeného.
- 13 -
Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - situace na lokálním realitním trhu s pozemky
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I I
0,00 -0,15
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,850 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 0,850 * 1,000 = 0,816 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 255,18 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo st. 1/2 29/1
Pozemky - zjištěná cena
Výměra [m2] 404,00 315,00 719,00
Index
Koef.
0,816
Upr. cena [Kč/m2] 208,23
Jedn. cena [Kč/m2] 208,23
Cena [Kč] 84 124,92
208,23
65 592,45 149 717,37
m
2
=
149 717,37 Kč
Nemovité věci zapsané na LV č. 144, k. ú. Číhalín, zjištěná cena celkem činí: 520 100,- Kč
- 14 -
2. LV č. 507, k. ú. Nové Petrovice pozemek parc. č. 1584/8, k. ú. Nové Petrovice
2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Pozemek parc. č. 1584/8 Předmětem ocenění je pozemek parc. č. 1584/8, evidovaný v katastru nemovitostí jako ostatní plocha se způsobem využití jako ostatní komunikace, o výměře 35 m2, na kterém se nachází část nezpevněné cesty, vedoucí ze západního okraje Okříšek, ulice V Zahradách směrem do obce Petrovice. Cesta je využívána převážně zemědělci a cyklisty. Předmětný pozemek se nachází asi 50 m východním směrem od hranice obytné zástavby. Na pozemku nejsou žádné stavby, venkovní úpravy ani trvalé porosty. Je situován v rovinatém území bez vnějších negativních vlivů. Dopravní dostupnost lokality je standardní, po místní zpevněné komunikaci, která vede od ulice Nádražní. Vzdálenost od bývalého okresního města Třebíč asi 12 km severozápadním směrem. Pozemek bude oceněn, v rámci stanovení zjištěné ceny, podle § 4, odst. 3 vyhl. MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. Přehled ocenění pozemku je patrný z níže uvedeného. Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III. Účelové komunikace, vlečky, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce do 1 200m, veřejné prostranství, které není součástí komunikace P2. Charakter a zastavěnost území IV. V kat. úz. mimo sídelní část obce v nezastavěném území P3. Povrchy II. Komunikace s nezpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené I. Bez dalších vlivů P5. Komerční využití I. Bez možnosti komerčního využití
Pi
-0,50
-0,20 -0,05 0,00 0,60
4
I = P5 * (1 + Pi) = 0,150
Úprava základní ceny pozemků komunikací
i=1
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 609,04 0,150 1,000 Typ
Název
§ 4 odst. 3
ostatní plocha -
Parcelní číslo 1584/8 - 15 -
Výměra [m2] 35,00
Jedn. cena [Kč/m2] 91,36
Upr. cena [Kč/m2] 91,36 Cena [Kč] 3 197,60
ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem
35,00 m2
3 197,60
Pozemek parc. č. 1584/8 - zjištěná cena
=
Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Zjištěná cena vlastnického podílu na pozemku parc. č. 1548/8
=
3 197,60 Kč 1/2 1 598,80 Kč
Nemovité věci zapsané na LV č. 507, k. ú. Nové Petrovice, zjištěná cena vlastnického podílu o velikosti id. 1/2 činí: 1 600 ,- Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. LV č. 144, k. ú. Číhalín RD č. p. 46 s pozemky a příslušenstvím
1.1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1.1 Rodinný dům č. p. 96 Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 46, postavený na pozemku parc. č. st. 1/2, včetně veškerého příslušenství, vše evidováno pro k. ú. Číhalín, obec Číhalín, okres Třebíč. Dům se nachází v centrální části obce Číhalín, v nízké řadové obytné zástavbě západním až jihozápadním směrem od návsi, na západní straně zpevněné silniční komunikace, která prochází obcí. Dům je postaven jako řadový koncový, když je částí svého průčelí navázán na sousední nemovitost. Dopravní dostupnost lokality je mírně podstandardní, v obci je možnost napojení na elektrorozvodnou síť a obecní vodovod. Veškerý popis je proveden v oddíle ocenění zjištěnou cenou. Zde je provedeno stanovení věcné hodnoty stavby na základě nákladového ocenění, dle vyhlášky č. 199/2014 Sb. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 15,80*6,50 1. NP
=
[m2] 102,70
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 102,70 m2 2,55 m
Název 1. NP - 16 -
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (15,80*6,50 )*(3,00) zastřešení (15,80*6,50 )*(3,20/2) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
= =
Název
Typ
1. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
[m3] 308,10 m3 164,32 m3 Obestavěný prostor 308,10 m3 164,32 m3 472,42 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Hodnocení Konstrukce Provedení standardu 1. Základy betonové pasy izolované S 2. Zdivo smíšené zdivo, cihelné zdivo S 3. Stropy dřevěné trámové s rovným podhledem S 4. Střecha krov dřevěný vázaný sedlová střecha S 5. Krytina pálená a betonová krytina S 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové S 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky S 9. Vnější obklady chybí C 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 11. Schody chybí C 12. Dveře hladké plné dveře S 13. Okna dřevěná špaletová S 14. Podlahy obytných místností beton, PVC, lamino S 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba, lamino, dř. desky S 16. Vytápění ústřední topení S 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 18. Bleskosvod chybí C 19. Rozvod vody studená i teplá voda S 20. Zdroj teplé vody bojler S 21. Instalace plynu chybí C 22. Kanalizace odkanalizování do vlastní jímky S 23. Vybavení kuchyně malá kuchyňská linka, dřez, sporák P 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S 25. Záchod splachovací S 26. Ostatní chybí N Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] S 8,20 100 1,00 8,20 8,29 1. Základy S 21,20 100 1,00 21,20 21,43 2. Zdivo - 17 -
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Roz [%]
Dok [%]
100,00 100,00
8,29 21,43
S 3. Stropy S 4. Střecha S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Vnitřní omítky S 8. Fasádní omítky C 9. Vnější obklady S 10. Vnitřní obklady C 11. Schody S 12. Dveře S 13. Okna S 14. Podlahy obytných místností S 15. Podlahy ostatních místností S 16. Vytápění S 17. Elektroinstalace C 18. Bleskosvod S 19. Rozvod vody S 20. Zdroj teplé vody C 21. Instalace plynu S 22. Kanalizace P 23. Vybavení kuchyně S 24. Vnitřní vybavení S 25. Záchod N 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů: Koeficient vybavení K4:
7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,54
7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,00 2,30 0,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,00 3,20 1,90 0,00 3,10 0,23 4,10 0,30 5,24
7,99 7,38 3,44 0,91 5,87 2,83 0,00 2,32 0,00 3,23 5,25 2,22 1,01 5,25 4,34 0,00 3,23 1,92 0,00 3,13 0,23 4,14 0,30 5,29
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
7,99 7,38 3,44 0,91 5,87 2,83 0,00 2,32 0,00 3,23 5,25 2,22 1,01 5,25 4,34 0,00 3,23 1,92 0,00 3,13 0,23 4,14 0,30 5,29
98,97 Rozestavěnost: 100,00 0,9897
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * =
Plná cena:
=
1 811 622,04 Kč
Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba
* =
1,0000 1 811 622,04 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 79 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 21 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 79 / 100 = 79,0 % Koeficient opotřebení: (1- 79,0 % / 100)
*
Rodinný dům č. p. 96 - zjištěná cena
=
472,42 m3 * 3 834,77 Kč/m3
- 18 -
2 290,0,9897 0,8000 2,1150 3 834,77
0,210 380 440,63 Kč
1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 Pozemky Metoda tříd polohy Předmětem ocenění jsou pozemky ve funkčním celku, a sice stavební pozemek parc. č. st. 1/2 evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 404 m2 a pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako zahrada parc. č. 29/1 o výměře 315 m2. Jelikož pro lokalitu není provedena cenová mapa stavebních pozemků, bude obvyklá cena pozemků stanovena metodou třídy polohy, která je obecně známa pod názvem Naegeliho metoda, a která je uvedena v tomto oddíle. Metoda výpočtu ceny stavebního pozemku podle tzv. „třídy polohy“ spočívá v poznání, že cena stavebního pozemku je ve zcela určitém relaci jak k celkové ceně nemovitosti. Naegeliho metoda tedy umožňuje odvodit cenu pozemku z ceny staveb na něm umístěných resp. předpokládaných v závislosti zejména na poloze pozemku, intenzitě jeho zastavění, počtu podlaží stavby a jejím druhu. Relativní podíl hodnoty pozemku na celkové hodnotě nemovitosti je určen pomocí klíčů charakterizujících polohu nemovitosti, přičemž jednotlivým klíčům je přiřazena hodnota od 1 do 8: 1. klíč: všeobecná situace (stavební území malých vesnic) 2. klíč: intenzita využití pozemku (rodinné domy bez zvláštního komfortu) 3. klíč: dopravní relace k velkému centru (obytná místa s normální pěší dosažitelností hromadného dopravního prostředku a únosným časovým jízdním úsekem, běžné silniční vybavení) 4. klíč: obytný sektor (venkovské obytné stavby) 5. klíč: výroba, průmysl, administrativa, obchod (nehodnotí se) 6. klíč: povyšující faktory (nevyužívá se) 7. klíč: redukující faktory (nevyužívá se) Ve výpočtu se vychází z nákladů na veškeré stavby realizované na pozemku – tzv. „Reprodukční cena“, nebo také „Nákladová cena bez odpočtu opotřebení a koeficientu prodejnosti“. Vzhledem ke zjednodušení, je cena staveb určena oceňovacím předpisem pouze pro hlavní stavbu občanské vybavenosti. Na základě průměrného klíče je potom stanoven poměr hodnoty zastavěné části pozemku na celkové hodnotě nemovitosti (tj. reprodukční hodnota staveb + hodnota zastavěné části pozemku = celková hodnota nemovitosti), který se pohybuje v rozmezí 1 až 38%. Ocenění pozemků dle Naegeliho metody je patrné z níže uvedeného.
Oceňované pozemky Název zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra oceňovaných pozemků
P.Č. st. 1/2 29/1
Výměra [m2] 404 315 719 m2
Hlavní stavba na pozemku stojící Reprodukční cena: Zastavěná plocha hlavní stavbou: Využití pozemku pro stavbu Tabulka tříd polohy Název klíče I - Všeobecná situace II - Intenzita využití pozemku
1 811 622,04 Kč 103 m2
Třída 2
Popis stavební území malých a středních vesnic, okrajové části malých měst obytné resp. rodinné domy bez zvláštního komfortu, 2-3 podlaží, průmyslové stavby s
2 - 19 -
III - Dopravní relace k velkoměstu
3
IV - Obytný sektor
1
V - Průmysl, administrativa, prodej VI - Povyšující faktory VII - Redukující faktory Výsledná třída polohy:
nepatrným technickým vybavením lepší obytná místa na předměstích s normální pěší dosažitelností k hromadnému dopravnímu prostředku a únosným časovým jízdním úsekem při jízdě vlastním vozem, běžné silniční vybavení venkovské obytné stavby, sídliště, turistické ubytovny, kempy, dominující venkovský ráz, malé kulturní a nákupní možnost, bez výhledu a zeleně, silné dopravní imise, rodinné domy bez zahrad
nehodnotí se nejsou nejsou 2,00
Výpočet ceny Podíl ceny stavebního pozemku z celkové ceny: 6,00 % Výměra stavebního pozemku: 309 m2 Cena stavebního pozemku:(1 811 622,04 Kč * 6,00 %) / (100,00 % - 6,00 %) = 115 635,45 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: 115 635,45 Kč / 309 = 374,22 Kč/m2 Výměra ostatních pozemků: 410 m2 Jednotková cena ostatních pozemků: 374,22 * 0,15 = 56,13 Kč/m2 Cena ostatních pozemků: 23 013,30 Kč Průměrná jednotková cena pozemku: 192,8 4 Kč/m2 Výsledná cena
=
138 648,75 Kč
1.3. Porovnávací ocenění 1.3.1 Rodinný dům č. p. 46 Oceňovaná nemovitá věc Obestavěný prostor: 472,00 m3 Zastavěná plocha: 103,00 m2 Popis oceňované nemovité věci Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 46, postavený na pozemku parc. č. st. 1/2, včetně veškerého příslušenství, vše evidováno pro k. ú. Číhalín, obec Číhalín, okres Třebíč. Dům se nachází v centrální části obce Číhalín, v nízké řadové obytné zástavbě na západní straně místní zpevněné silniční komunikace, která prochází obcí. Je postaven jako řadový koncový, je nepodsklepený, jednopodlažní se stavebně neupravenou půdou nad celou zastavěnou plochou nadzemního podlaží. Obec Číhalín, možnost napojení na elektrorozvodnou síť a obecní vodovod. Jednotná kanalizace, ani ČOV není provedena, plynofikace obce rovněž není provedena. - 20 -
Druh nemovitosti: rodinný dům, bydlení (rekreace). Konstrukce: zděné. Počet nadzemních podlaží: 1. Podkroví: ne. Poloha: řadový koncový dům. Zastavěná plocha hlavního objektu: 103,00 m2. Obestavěný prostor hlavního objektu: 472,00 m3. Přípojky: E, V, Kvl. Technický stav objektu: dům s podstandardní údržbou, částečné rekonstrukce, stabilizace proti nadměrnému opotřebení. Příslušenství nemovitosti: venkovní úpravy standardního rozsahu, podstandardní provedení, vyjma jižního oplocení, které je nově provedené. Bez zřízené relaxační zóny, poměrně dobrá výměra pozemků v jednotném funkčním celku, celkem 719 m2. Vedlejší stavby ve špatném stavu.
Srovnatelné nemovité věci 1. Rodinný dům 3+1, Číhalín RD 3+1 v obci Číhalín, jihovýchodní okraj obce. Je postaven v lokalitě obytné řadové zástavby, jako nepodsklepený samostatně stojící rodinný dům s jedním podlažím bez podkroví. Na jihovýchodní straně domu se nachází dvorní trakt a pozemek zahrady o výměře 519 m 2, na kterém je vjezd na pozemek, travní porost a ovocné dřeviny. Příslušenství je dále tvořeno venkovními úpravami základního rozsahu a zastavěným stavebním pozemkem o velikosti 283 m 2. Původní stavba byla postavena v roce 1939 a její stáří ke dni porovnání je 76 let. V roce 1980 byly provedeny vnitřní rozvody, nové přípojky, nové sociální zázemí a kuchyň. V roce 2002 došlo k rekonstrukci podlah v chodbě a obytných místnostech, částečné výměně oken, ohřevu vody a ústředního vytápění. Popis konstrukčních prvků stavby: základy z betonových pasů, u kterých je dodělávaná izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce – zděné z plného cihelného zdiva na tl. 45 cm. Stropy jsou dřevěné trámové s rovným podhledem. Podlaha betonová, povlaky z SB desek a textilní. Kuchyň a sociální zázemí má povlaky z keramické dlažby. Okna 2x plast, ostatní dřevěná zdvojená. Vnitřní dveře starší, dřevěné hladké, plné, nebo prosklené, osazené do ocelových zárubní. Střecha sedlová, dřevěný vázaný krov, střešní krytina z betonové tašky. Klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu. Vnitřní úprava povrchů, jako vápenné omítky, venkovní starší břízolitová omítka. Vytápění: ústřední kotlem na TP, ohřev vody el. boilerem, rozvod studené i teplé vody. Dispoziční řešení stavby: 1. NP: vstup, zádveří, chodba, směrem do ulice kuchyň s jídelním koutem a 2x pokoj, do dvora ložnice, chodba, komora a sociální zázemí (oddělená koupelna a záchod), které je přístupné samostatně. Na východním konci je hospodářská část domu. Podkroví není - nad celou půdorysnou plochou nadzemního podlaží je stavebně neupravená půda. Koeficienty úpravy realizované ceny vzhledem k oceňované nemovitosti: - shodná lokalita, bez úpravy - vnitřní vybavení je na mírně lepší úrovni, ústřední vytápění v dobrém stavu, mírně lepší sociální zázemí a rovněž vyšší úroveň celkové modernizace a nižší stupeň morálního opotřebení. Celkově úprava koeficientem ve výši 0,95. - celkové opotřebení stavby je mírně nižší, původní stavba je obdobného stáří, provedené rekonstrukce v mírně vyšším rozsahu, jako u oceňované nemovitosti, střešní krytina, podlahy a vnitřní rozvody, celkově úprava koeficientem ve výši 0,950 ve prospěch porovnávané nemovitosti - příslušenství je srovnatelné, vedlejší stavby obdobného provedení ve zhoršeném stavu, venkovní úpravy malého rozsahu, výměra pozemku zahrady obdobná, bez relaxační zóny. Příslušenství - 21 -
nemovitosti není potřeba upravovat koeficientem - situace na realitním trhu je shodná, bez úpravy Z výše uvedeného vyplývá, že se jedná o nemovitost, která je v mírně lepším stavu a vzhledem ke svému provedení a vnitřnímu vybavení je velmi vhodná, jako porovnávací objekt. Rekapitulace: zastavěná plocha a nádvoří (stavební pozemek): 283 m2. Pozemek v JFC 802 m2. Obestavěný prostor stavby: 648 m2. Zastavěná plocha: 122 m2. Příslušenství: dílna, dřevník, pozemek zahrady, trvalé porosty, venkovní úpravy. Telefon: ne, elektřina: 220/380 V, voda: ano, obecní vodovod, kanalizace: ano, vlastní jímka. Zemní plyn, ne. Parkování: uliční trakt, uvnitř na pozemku zahrady. Lokalita: Číhalín Použité koeficienty: K1 místa 1,00 K2 vybavení 0,95 K3 opotřebení 0,95 K4 příslušenství 1,00 K5 situce na trhu 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m3 místa - shodná lokalita; vybavení - mírně vyšší úroveň; 0,90 1 003 opotřebení - mírně nižší; příslušenství - srovnatelné; situce na trhu - shodná situace; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 648,00 m 0m 720 000 Kč 1 111 Kč/m3 2. Rodinný dům 3+1, Čechtín RD 3+1 v obci Čechtín. Jedná se o nepodsklepený, jednopodlažní rodinný dům se stavebně neupraveným půdním prostorem nad celou půdorysnou plochou nadzemního podlaží. Řadový koncový rodinný dům v řadové a individuální zástavbě nedaleko východního okraji obce se standardní dosažitelností jejího centra. Dostupnost po zpevněné místní komunikaci, mírně svažité na jihovýchod orientované území bez negativních vlivů okolí. Ke dni prodeje bez výrazného příslušenství, vyjma pozemku v jednotném funkčním celku (zahrada o výměře 493 m2). Stavba je asi 25 let po výraznější rekonstrukci, která se týkala asi 40 % objemových podílů z konstrukčních prvků stavby. Popis konstrukčních prvků stavby: základy izolované proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce – zděné, část smíšené zdivo, část plná cihla původní, část cihelné blokové zdivo, stropy dřevěné s rovným podhledem. Podlaha betonová, plovoucí povlaky, keramická dlažba. Okna dřevěná s ditermickým zasklením, bez žaluzií. Dveře dýhované dřevěné, osazené do obložkových zárubní. Střecha sedlová, dřevěný krov, střešní krytina z betonové tašky po rekonstrukci. Klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu. Vnitřní vápenné omítky, venkovní omítka provedena pouze ve vápenném základu, bez nátěru. Vytápění: ústřední, kotlem na zemní plyn, instalován zdroj a topná tělesa. Rozvod vody rovněž po rekonstrukci, novější zařizovací předměty. Jedná se tedy o stavbu v dobrém stavu bez výrazné modernizace. Dispoziční řešení stavby: 1. NP: vstup, zádveří, chodba, koupelna + WC, kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj, dětský pokoj. Na koci chodby na severní straně je vstup do přístavby, kde se nachází ložnice, komora a - 22 -
průchozí chodba podél severního průčelí, přes kterou je přístup do zahrady. Podkroví není - nad celou půdorysnou plochou nadzemního podlaží je neupravená půda. Koeficienty úpravy realizované ceny vzhledem k oceňované nemovitosti: - mírně lepší dopravní dostupnost obce, obec srovnatelné velikosti, mírně lepší infrastruktura, plynofikace obce, lepší dosažitelnost dálnice D1 i Jihlavy, mírná preference lokality na realitním trhu oproti obci Číhalín, mírná úprava polohovým koeficientem - vnitřní vybavení je na mírně vyšší úrovni, mírně nižší morální opotřebení, zařizovací předměty v základním provedení, navíc plynofikace domu, mírná úprava koeficientem ve výši 0,95 - celkové opotřebení stavby je srovnatelné, stáří původní stavby obdobné, rekonstrukce mírně vyššího rozsahu než u oceňované nemovitosti, provedení stavby je obdobné, velmi mírná úprava koeficientem opotřebení ve prospěch porovnávané nemovitosti - příslušenství je mírně nižší, výměra pozemku v jednotném funkčním celku je obdobná, celá výměra je využita jako dvorní trakt a zahrada, nižší výměra vedlejších staveb, které jsou ve velmi špatném stavu, absence relaxační zóny, venkovní úpravy jsou velmi malého rozsahu v původním provedení, celkově velmi mírná úprava koeficientem ve prospěch oceňované nemovitosti - realizace v roce 2014, situace na realitním trhu je shodná, bez úpravy Z výše uvedeného vyplývá, že se jedná o nemovitost velmi vhodnou k porovnání. Rekapitulace: zastavěná plocha a nádvoří (stavební pozemek): 162 m2. Pozemek zahrady 493 m2. Obestavěný prostor stavby: 542 m2. Zastavěná plocha: 109 m2. Příslušenství: vedlejší stavba příručního skladu, pozemek v JFC, oplocení, zpevněná plocha, venkovní schody, přípojky na IS. Telefon: ne, elektřina: 220/380 V, voda: ano, obecní vodovod, kanalizace: ano, vlastní jímka na vyvážení, zemní plyn: ano, plynofikace, HUP. Parkování: venkovní trakt (dobré možnosti). Lokalita: Čechtín Použité koeficienty: K1 místa 0,97 K2 vybavení 0,95 K3 opotřebení 1,00 K4 příslušenství 1,04 K5 situce na trhu 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m3 místa - mírně lepší lokalita; vybavení - mírně vyšší 0,96 1 078 úroveň; opotřebení - bez úpravy; příslušenství - mírně nižší; situce na trhu - srovnatelná situace; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 542,00 m 0m 610 000 Kč 1 125 Kč/m3 3. Rodinný dům 3+1, Číchov RD 3+1 v obci Číchov. Nachází se v JV okrajové části obce a je postaven souběžně s místní komunikací, je zhruba obdélníkového půdorysu s přístavbou provedenou směrem do dvora. Přístup do objektu je z komunikace přes dvůr do přístavby. Jedná se o nepodsklepený (pouze příruční sklep), jednopodlažní rodinný dům se stavebně neupraveným půdním prostorem nad celou půdorysnou plochou nadzemního podlaží. Dostupnost po zpevněné místní komunikaci, mírně svažité na severozápad orientované území bez negativních vlivů okolí. Popis konstrukčních prvků stavby: základy izolované proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce – smíšené zdivo kámen cihla, tl. 45 cm, - 23 -
přístavba cihelné tl. 30 – 45 cm, stropy - klenba nad sklepem, ostatní dřevěné s omítnutým podhledem. Podlaha betonová, keramická dlažba (soc. zařízení), ostatní dřevotříska. Okna 2 ks dřevěná s izolačním dvojsklem, 1 špaletové, 2 zdvojené, 1 jednoduché. Dveře dřevěné, osazené do ocelových zárubní. Střecha sedlová, dřevěný krov, střešní krytina pálená krytina dvoudrážková, přístavba pozink. plech. Klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu. Vnitřní vápenná omítka, 20% nově provedeno, zbytek na otlučení. Vnější omítka vápenná rovněž místy porušená. Vytápění: ústřední, kotlem na tuhá paliva, instalován zdroj a topná tělesa. Rozvod vody po rekonstrukci, novější zařizovací předměty. Jedná se tedy o stavbu v dobrém stavu bez výrazné modernizace. Dispoziční řešení stavby: 1. NP: venkovní přístup do příručního sklepa, vstup do domu, chodba, koupelna + WC, kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj. Na druhé straně jsou za sebou 2 obytné místnosti – ložnice a dětský pokoj. Na koci chodby komora a přístup do dvorního traktu. Podkroví není - nad celou půdorysnou plochou nadzemního podlaží je neupravená půda. Koeficienty úpravy realizované ceny vzhledem k oceňované nemovitosti: - srovnatelná, mírně podstandardní dopravní dostupnost obce, obec mírně vyšší velikosti, mírně lepší infrastruktura, plynofikace obce, železniční zastávka, mírně vyšší rekreační potenciál, mírná úprava polohovým koeficientem ve prospěch porovnávané nemovitosti - vnitřní vybavení je na srovnatelné úrovni, včetně stavu zařizovacích předmětů a vnitřního vybavení, morální opotřebení na stejné úrovni, celkově bez úpravy koeficientem - celkové opotřebení stavby je srovnatelné, stáří původní stavby obdobné, rekonstrukce srovnatelného rozsahu, provedení stavby je obdobné, bez úpravy koeficientem opotřebení - příslušenství je mírně nižší, výměra stavebního pozemku je kvalitní, pozemek v jednotném funkčním má rovněž nadstandardní výměru, část je však bez využití, ve svažitém terénu, nižší výměra vedlejších staveb, absence relaxační zóny, venkovní úpravy zanedbatelného rozsahu, celkově mírná úprava koeficientem ve prospěch oceňované nemovitosti - realizace v roce 2015, situace na realitním trhu je shodná, bez úpravy Z výše uvedeného vyplývá, že se jedná o nemovitost velmi vhodnou k porovnání. Rekapitulace: zastavěná plocha a nádvoří (stavební pozemek): 362 m2. Pozemek zahrady 593 m2. Obestavěný prostor stavby: 462 m2. Zastavěná plocha: 98 m2. Příslušenství: dřevník, zahrada, oplocení, zpevněná plocha, venkovní schody, přípojky na IS. Telefon: ne, elektřina: 220/380 V, voda: ano, obecní vodovod, kanalizace: ano, vlastní jímka na vyvážení, zemní plyn: ne, pouze přípojka a HUP. Parkování: venkovní trakt (dobré možnosti). Lokalita: Číchov Použité koeficienty: K1 místa 0,98 K2 vybavení 1,00 K3 opotřebení 1,00 K4 příslušenství 1,03 K5 situce na trhu 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m3 místa - velmi mírně lokalita; vybavení - srovnatelné; 1,01 1 180 opotřebení - srovnatelné; příslušenství - mírně slabší; situce na trhu - shodná situace; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 462,00 m 268 m 540 000 Kč 1 169 Kč/m3 - 24 -
4. Rodinný dům 3+1, Hodov RD 3+1 v obci Hodov, původní stavba byla postavena v roce 1937, jako samostatně stojící dům v řadové zástavbě centrální části obce Hodov. Mírně podstandardní dopravní dostupnost, asi 3 km jihovýchodním směrem od silnice č. 360 (Třebíč – Velké Meziříčí) s napojením na dálnici D1. Lokalita leží asi 14 km východním směrem od Číhalína. Na stavebním pozemku se nachází dvorní trakt a vedlejší stavby (hospodářská část domu, stodola, příruční sklad – dřevník) a malý prostor je využíván jako zahrada. Venkovní úpravy standardního rozsahu, podstandardního provedení. Dům je ve stabilizovaném stavu a je průběžně rekonstruován. Popis konstrukčních prvků stavby: základy jsou tvořeny betonovými pasy s kamenivem, částečná izolace proti zemní vlhkosti zvýšenou podezdívkou. Zdivo objektu je smíšené, jde o kombinaci kamenného a cihelného zdiva, tl. až 60 cm. Stropy jsou dřevěné trámové s rovným omítaným podhledem na rákos. Střecha je sedlová, střešní krytinou je pálená taška pokládaná na laťování. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu, kompletní. Vnitřní omítky jsou dvojvrstvé vápenné štukové. Venkovní úprava povrchu je ke dni ocenění před rekonstrukcí v provedení částečně jako vápenná hladká, částečně jako hrubá. Vnitřní obklady jsou provedeny částečně v kuchyni a v sociálním zázemí. Podlahy obytných místností jsou betonové s izolační polystyrenovou vrstvou a textilním povlakem. Podlahy ostatních místností jsou betonové, převážně s teracovou dlažbou. Dveře jsou dřevěné, plné hladké. Okna jsou dřevěná, dvojitá se špaletou, částečně osazena meziskelními žaluziemi. Vytápění je lokální, částečně kamny na tuhá paliva, která jsou doplněna elektrickými přímotopy. Elektroinstalace je kompletně rekonstruovaná a je provedena instalace jak světelného, tak motorového el. proudu. Rozvod vody je z vlastní studny, je provedena i přípojka na veřejný vodovod. Ohřev teplé vody je zajištěn elektrickým boilerem. Kanalizace je provedena odkanalizováním do vlastní jímky na vyvážení, která je umístěna ve dvorním traktu. Instalace plynu není provedena. Rozvod zemního plynu je v dosahu a leží před jihozápadním štítem domu. Vybavení kuchyně je tvořeno spíše podstandardní kuchyňskou linkou bez digestoře, s částečným obkladem pracovního prostoru a standardním elektrickým sporákem. Ostatní vnitřní vybavení je tvořeno vanou a umývadlem, bez nábytku. Dispoziční řešení stavby: 1. NP: vstup na jihovýchodním průčelí, zádveří, napravo sociální zázemí (koupelna), nalevo kuchyň s oknem na sever, jídelna, obývací pokoj, ložnice a dětský pokoj. Záchod samostatný v hospodářské části domu. V přechodové části je komora. Podkroví není - neupravená půda nad celou půdorysnou plochou nadzemního podlaží. Na severovýchodní štít domu navazuje v jedné linii hospodářský objekt (bývalý chlév a maštal). Na jeho konci je v kolmém směru k hospodářskému objektu postavena klasická stodola. Koeficienty úpravy realizované ceny vzhledem k oceňované nemovitosti: - srovnatelná lokalita, velikost obce, dopravní dostupnost i infrastruktura, celkově bez úpravy polohovým koeficientem - vnitřní vybavení je na mírně nižší úrovni, obdobná úroveň vytápění a napojení na IS, srovnatelné sociální zázemí, mírně slabší kuchyň, mírně nižší úroveň modernizace a vyšší morální opotřebení, celkově mírná úprava koeficientem vybavení ve prospěch oceňované nemovitosti - celkové opotřebení stavby je mírně vyšší, stáří je srovnatelné, provedení stavby rovněž, rozsah provedených rekonstrukcí je mírně nižší, celkově je opotřebení stavby mírně vyšší - příslušenství je tvořeno stavebním pozemkem (vyšší výměra), naopak není pozemek zahrady, vyšší výměra vedlejších staveb, které jsou však v horším stavu. Venkovní úpravy bez vlivu na obvyklou cenu, celkově bez úpravy koeficientem příslušenství - situace na realitním trhu je shodná, realizace 2015, bez úpravy Z výše uvedeného vyplývá, že se jedná o nemovitost, která je velmi vhodná, jako porovnávací objekt.
- 25 -
Rekapitulace: zastavěná plocha a nádvoří (stavební pozemek): 517 m2. Pozemek v JFC není. Obestavěný prostor stavby: 532 m2. Zastavěná plocha: 116 m2. Příslušenství: hospodářský objekt, stodola, dřevník, stavební pozemek vyšší výměry, venkovní úpravy. Telefon: ne, elektřina: 220/380 V, voda: ano, vlastní studna, obecní vodovod, kanalizace: ano, vlastní jímka na vyvážení. Zemní plyn, ne. Parkování: uliční trakt bez omezení. Lokalita: Hodov Použité koeficienty: K1 místa 1,00 K2 vybavení 1,05 K3 opotřebení 1,05 K4 příslušenství 1,00 K5 situce na trhu 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m3 místa - srovnatelná lokalita; vybavení - mírně slabší; 1,10 1 140 opotřebení - mírně vyšší; příslušenství - srovnatelné; situce na trhu - shodná situace; Obest. prostor Výměra pozemku 3 532,00 m 517 m2
Celková cena 550 000 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty na základě obestavěného prostoru Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Celkový obestavěný prostor oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
Jednotková cena 1 034 Kč/m3
1 003 Kč/m3 1 100 Kč/m3 1 180 Kč/m3 1 100 Kč/m3 472,00m3 519 200 Kč
Porovnávací hodnota nemovitostí zapsaných na LV č. 144, k. ú. Číhalín činí: 519 200 Kč
2. LV č. 507, k. ú. Nové Petrovice pozemek parc. č. 1584/8, k. ú. Nové Petrovice
2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Pozemek parc. č. 1584/8 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je pozemek parc. č. 1584/8, evidovaný v katastru nemovitostí jako ostatní plocha se způsobem využití jako ostatní komunikace. - 26 -
Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 [ Kč ] [ Kč/m ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Okříšky KRC: 1,00
KMP: 1,05
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
286 20 000 69,93 Parcela č.: Popis pozemku: pozemek ostatní plocha - ostatní komunikace, nedaleko jihovýchodního okraje, nezpevněná cesta, okraj. Lokalita: Přibyslavice KRC: 1,00
KMP: 1,06
KPP: 1,02
KDD: 1,02
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KUV: 1,00
1,05
73,43
KVP: 1,02
KUV: 1,00
412 22 000 53,40 1,12 Parcela č.: Popis pozemku: pozemek ostatní plocha - ostatní komunikace, západní okraj obce, mimo zastavěné území, okraj nezpevněná cesty, vedoucí u řeky Lokalita: Slavice KRC: 1,00
KMP: 1,02
KPP: 0,98
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 0,98
KVP: 1,00
KUV: 1,00
124 7 800 62,90 0,98 Parcela č.: Popis pozemku: pozemek ostatní plocha - ostatní komunikace, západní okraj obce, za hranicí zastavěného území, jedná se o cestu za zadním traktem obytné zástavby, která je podstandardně zpevněná štěrkovým posypem, je prašná. Lokalita: Hostákov KRC: 1,00
KMP: 1,02
KPP: 1,05
KDD: 1,02
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
60,07
61,62
KUV: 1,00
88 5 280 60,00 1,09 Parcela č.: 65,55 Popis pozemku: pozemek ležící za severovýchodním okrajem zastavěné části obce, evidovaný jako ostatní komunikace, jedná se o účelovou komunikaci, jednoduše zpevněnou, zejména využívané zemědělci. Průměrná jednotková cena 65,17 Kč/m2 Srovnávací nemovitosti, zdůvodnění Porovnávacími nemovitostmi jsou pozemky, které jsou využívané, jako ostatní komunikace, nebo tvořící okraj komunikace. Jsou evidované v katastru nemovitostí jako ostatní plocha se způsobem využití jako ostatní komunikace. Jedná se o pozemky na okraji zastavěného území, nebo v pěším dosahu od okrajů zastavěného území a jsou využívány, jako účelové komunikace, převážně jako přístup k polnostem, zahradním koloniím apod. Jedná se o nezpevněné, nebo pouze jednoduše zpevněné komunikace v k. ú. menších vesnic v obdobném, nebo ekonomicky srovnatelném regionu. Druh pozemku
Parcela č.
ostatní plocha 1584/8 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 35 35
Úprava spoluvlastnickým podílem o velikosti id. 1/2:
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 65 Hodnota pozemků celkem * 0,50
Celková cena pozemku [Kč] 2 275 2 275 1 137,50 Kč
Porovnávací hodnota nemovitostí zapsaných na LV č. 507, k. ú. Nové Petrovice činí: 1 140 Kč - 27 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena (tržní hodnota) je cena aktuálního trhu s nemovitostmi, tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a daném čase prodat, nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny, které je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu oceňovaného majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem do budoucnosti, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. na technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanskou vybavenost, demografické podmínky, stabilitu území ve vztahu k územnímu plánu, životnímu prostředí atd. Dále je třeba postihnout veškeré dluhy a závazky, které jsou na nemovitosti vázány. V neposlední řadě je nutno rovněž posoudit rizikovost případného prodeje předmětné nemovitosti. Odhad obvyklé ceny je proveden na základě analýzy jednotlivých přístupů k ocenění majetku. Na základě výsledků lze konstatovat: - věcná hodnota nemovitosti vyjadřuje substituční hodnotu majetku a pro vlastní ocenění není zásadní. Věcná hodnota odvozená z administrativní ceny v sobě nezahrnuje koeficient prodejnosti, který je pro tržní ocenění nepostradatelný, a proto stanovení této hodnoty ve znaleckém posudku má pouze informativní charakter, kterým je popisována hodnota nemovitosti z hlediska nákladů na její případné pořízení s přihlédnutím k příslušnému opotřebení - zjištěná (administrativní) cena v sobě naopak již zahrnuje koeficient prodejnosti a při stanovení ceny porovnávací metodou přináší u rodinných domů velmi cennou informaci pro stanovení obvyklé ceny. Je to z toho důvodu, že do koeficientu prodejnosti jsou promítnuty údaje ze skutečně realizovaných prodejů, které jsou shromažďovány na příslušných Finančních úřadech v podobě skutečných smluv o převodu nemovitostí. Obvykle tak administrativní cena, stanovená porovnávací metodikou, poskytuje velmi kvalitní data pro stanovení tržní ceny nemovitosti. - výnosový potenciál majetku již vyjadřuje přímé indikátory trhu z hlediska dosahovaných budoucích příjmů s ohledem na širší možnosti využití. V segmentu obdobných nemovitostí je tato hodnota velmi těžko dosažitelná, neboť četnost pronájmu rodinných domů v lokalitě (obecně na vesnicích) je velmi řídká, a není tak k dispozici dostatečně obsáhlá databáze pro stanovení výnosové hodnoty. Proto tato metoda nebyla použita. - porovnávací hodnota vyjadřuje skutečnou prodejnost majetku, která je dána stavem poptávky a nabídky na trhu, objemem dispozičních zdrojů potenciálních investorů a využitelností nemovitosti, jakožto i zpeněžitelností oceňovaného majetku. V segmentu obdobných nemovitostí je porovnávací ocenění, v souladu s oceňovacími standardy pro stanovení obvyklé ceny RD považováno za zásadní. V tomto případě bylo použito cenové porovnání (srovnávací etalon) 1 m3 obestavěného prostoru nemovitosti s cenami za 1 m3 obestavěného prostoru srovnatelných nemovitostí z databáze znalce a spolupracujících realitních kanceláří. Tento srovnávací etalon je dostatečně reprezentativní, neboť jako porovnávací objekty byly použity rodinné domy se stejně využitým obestavěným prostorem (nepodsklepené, s jedním kompletním nadzemním podlažím a sedlovou střechou, pod kterou není zřízeno podkroví). Tímto porovnáním bylo zjištěno, že 1 m3 obestavěného prostoru nemovitostí ve srovnatelném provedení, se v lokalitě a blízkém okolí (popřípadě v obcích obdobné velikosti a ekonomicky srovnatelného regionu) pohybuje mezi hodnotou 1 000 – 1 200 Kč/m3 obestavěného prostoru. - 28 -
Pro odhad obvyklé ceny v případě rodinných domů je zásadní hodnota stanovená z porovnání již realizovaných prodejů obdobných nemovitostí v dané lokalitě. V posledním období se situace lokálního realitního trhu začíná zlepšovat a pravděpodobně končí jeho stagnace. Lze konstatovat, že vztah poptávky a nabídky obdobných rodinných domů v obci Číhalín a okolí je tedy vyrovnaný. Trh v segmentu rodinných a rekreačních domů je v oblasti (s možností rekreace) dlouhodobě stabilní a jejich prodejnost je standardní. Úvaha o stanovení obvyklé ceny předmětné nemovitosti je opřena o následující skutečnosti. Silné stránky: - lokalita s rekreačními možnostmi, dobrá komunita obyvatelstva - kvalitní výměra pozemků umožňující zřízení relaxační zóny Slabé stránky: - nutnost výhledové rekonstrukce některých konstrukčních prvků stavby - absence kompletních inženýrských sítí, zejména plynofikace obce - podstandardní dopravní dostupnost, snížená úroveň hromadné dopravy
- 29 -
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. LV č. 144, k. ú. Číhalín:
520 100,00 Kč
2. LV č. 507, k. ú. Nové Petrovice, vlastnický podíl 1/2:
1 600,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. LV č. 144, k. ú. Číhalín 1.1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1.1 Rodinný dům č. p. 96 1.2.1 Pozemky 1.3. Porovnávací ocenění 1.3.1 Rodinný dům č. p. 46
380 441,00 Kč 138 649,00 Kč 519 200,00 Kč
2. LV č. 507, k. ú. Nové Petrovice 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Pozemek parc. č. 1584/8
1 140,00 Kč
Na základě provedené analýzy SWOT s použitím výše uvedených metod ocenění a zohlednění všech výše uvedených skutečností, stanovuji obvyklou cenu (tržní hodnotu) domu č. p. 46, postaveného na pozemku parc. č. st. 1/2, včetně tohoto pozemku, pozemku parc. č. 29/1 a veškerého příslušenství, vše evidováno na LV č. 144 pro k. ú. Číhalín, obec Číhalín, okres Třebíč, ve stavu ke dni 14. 5. 2015, ve výši:
520 000,- Kč slovy: pětsetdvacettisíc Kč a vlastnického podílu o velikosti ideální 1/2 k pozemku parc. č. 1584, evidovanému na LV č. 507 pro k. ú. Nové Petrovice, obec Okříšky, okres Třebíč, ve stavu ke dni 15. 5. 2015, ve výši:
1 300,- Kč slovy: jedentisíctřista Kč
V Třebíči 25. 5. 2015 Ing. Tomáš Dostál Zahradní 479/25 674 01 Třebíč telefon: 774 800 820 e-mail:
[email protected]
- 30 -
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 4. 3. 2000 č. j. Spr. 1533/2000 pro obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1247-66-2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 66-2015.
Koncesní listina:
Koncesní listina č. 371002-30977 vydaná dne 17. 5. 2006 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité, nehmotný majetek a podnik.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH 1. 2. 3. 4. 5.
Lokalizace předmětného území. Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 144 pro k. ú. Číhalín. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 507 pro k. ú. Nové Petrovice. Katastrální mapy pro k. ú. Číhalín a k. ú. Nové Petrovice.
- 31 -
