ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 144319813 NEMOVITOST:
o ceně byt.jedn. č.5198/9 včetně podílu 757/18414 na budově č.p.5197, 5198 a pozemku p.č.6125/98, 6125/99 v obci Chomutov, k.ú.Chomutov I, okres Chomutov Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Chomutov, obec Chomutov, k.ú. Chomutov I Adresa nemovitosti: Zahradní 5198, 43004 Chomutov Vlastníci stavby: Jiří Spurný, Zahradní 5198, 430 04 Chomutov, vlastnictví: SJM Lenka Spurná, Zahradní 5198, 430 04 Chomutov, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Jiří Spurný, Zahradní 5198, 430 04 Chomutov, vlastnictví: SJM Lenka Spurná, Zahradní 5198, 430 04 Chomutov, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: DIČ: CZ6510281261 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 124 EX 24817/11-77 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření:
e-mail:
350 000 Kč 19.10.2013
Počet stran: 19 stran
V Středoklukách, dne 22.11.2013
Stav ke dni :
Počet příloh:
Tomáš Maršál NÁLEZ
19.10.2013 Počet vyhotovení: 2
Znalecký úkol o ceně byt.jedn. č.5198/9 včetně podílu 757/18414 na budově č.p.5197, 5198 a pozemku p.č.6125/98, 6125/99 v obci Chomutov, k.ú.Chomutov I, okres Chomutov . Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny k datu ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Chomutov LV č.5820, 4854 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření objednatele - Usnesení č.j. 124 EX 24817/11-77 - exekuční příkaz 124 EX 24817/11-19 - prohlášení vlastníka
SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
ý bytová zóna ¨ průmyslová zóna Okolí : ý ostatní ¨ nákupní zóna ý / ¨ voda ý / ¨ kanalizace ý / ¨ plyn Přípojky: ý / ¨ elektro ý telefon veř / vl.
¨ bytová zóna ¨ průmyslová zóna ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ¨ / ¨ voda ¨ / ¨ kanalizace ¨ / ¨ plyn ¨ / ¨ elektro ¨ telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): ý MHD ý železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ¨ dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: ý zpevněná komunikace¨ nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
Celkový popis .Vlastníci nemovitosti popsání a přeměření vlastní nemovitosti a p.č.6125/98, 6125/99 v
ý autobus ý silnice II.,III.tř
neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do to do byt.jedn. č.5198/9 včetně budovy č.p.5197, 5198 a pozemku obci Chomutov, k.ú.Chomutov I, okres Chomutov .
Jedná se o byt.jedn. č.5198/9 včetně podílu 757/18414 na budově č.p.5197, 5198 a pozemku p.č.6125/98, 6125/99 v obci Chomutov, k.ú.Chomutov I, okres Chomutov , která je zapsaná u KN Chomutov na LV č.5820, 4854. Bytová jednotka 3+1/L je situovaná ve 4.N.P.o celkové podlahové výměře 75,70m2. Byt.jednotka č.5198/9 se skládá z kuchyně, pokoje, pokoje, pokoje, předsíně, koupelny, WC, lodžie. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Bytový dům je napojen na inž. sítě. Parkování před domem. Úplná občanská vybavenost v obci. Dobrá dopravní dostupnost do centra Chomutova. Účel užití - bydlení.
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: ý Nemovitost je řádně zapsána v katastru ¨ Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ¨ Stav stavby umožňuje podpis zástavní ¨ Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy ¨ Skutečné užívání stavby není v rozporu s její ý Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací ¨ Přístup k nemovitosti přímo z veřejné ¨ Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace -2-
Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou ¨ Nemovitost není situována v záplavovém ¨ Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Předkupní právo ý Zástavní právo ý Exekuce ý Ostatní finanční a právní omezemí Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 byt jedn. č. 5198/9
Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jednotka č.5198/9 v budově č.p.15197,5198 2.2
OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 byt jedn. č. 5198/9 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek p.č.6125/98, 6125/99 Popis Jedná se o podíl 757/18414 na pozemku p.č. 6125/98, 6125/99 v obci Chomutov, k.ú.Chomutov I, okres Chomutov. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Ocenění
-3-
Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska +42 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: 1.4.1. polohy v okolí města podle § 28 odst. 1 písmeno a) + 100 % nebo c) nebo e) se zvýšenou úrovní sjednaných cen stavebních pozemků Úprava cen: + 142 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +2 % Úprava cen: +2 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 142% + 2% * (100 % + 142%) + 146,84 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: zvýšená cena sjednaných cen Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,7390 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 500,1,00 2,1310 0,7390 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
146,84
1 943,63
Parcelní číslo 6125/98
Výměra [m2] 205,00
Jedn. cena [Kč/m2] 1 943,63
Cena [Kč] 398 444,15
6125/99
204,00
1 943,63
396 500,52 794 944,67
Pozemek p.č.6125/98, 6125/99 - zjištěná cena
=
794 944,67 Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky pozemek p.č.6125/98, 6125/99
=
794 944,67 Kč 794 944,67 Kč
Cena příslušenství - celkem
=
794 944,67 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Chomutov 31 let 9 133,- Kč/m2 -4-
Podlahové plochy bytu kuchyň: pokoj: pokoj: předsíň: koupelna: WC: pokoj: Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí lodžie: Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklepní kóje: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem
=
12,20 m2 20,20 m2 16,30 m2 8,20 m2 2,50 m2 0,90 m2 15,40 m2 75,70 m2
=
4,00 m2 4,00 m2
=
1,00 m2 1,00 m2
2
4,00m * 0,17 1,00 m2 * 0,10
= = = =
75,70 m2 0,68 m2 0,10 m2 76,48 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 31 let: 0,80
č. III II
Vi 0,00 0,00
II III II
0,00 0,05 0,00
III
0,00
III
0,00
III III III
0,00 0,00 0,85
č.
Pi
9
Index vybavení IV = (1 + ! Vi) * V10 * 0,80 = 0,714 i=1
Index polohy Název znaku -5-
1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
8
Index polohy IP = (1 + ! Pi) = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - viz.LV 5820
č. I
Ti -0,10
II
0,00
I
-0,03
3
Index trhu IT = (1 + ! Ti) = 0,870 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,714 * 1,000 * 0,870 = 0,621 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 9 133,- Kč/m2 * 0,621 = 5 671,59 Kč/m2 CP = CU * PP = 5 671,59 Kč/m2 * 76,48 m2 = 433 763,20 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
433 763,20 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 794 944,67 Kč Spoluvlastnický podíl: 757 / 18 414 Hodnota spoluvlastnického podílu: 794 944,67 Kč * 757 / 18 414 = 32 680,20 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
32 680,20 Kč
Byt jedn. č. 5198/9 - zjištěná cena
=
466 443,40 Kč
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. byt jedn. č. 5198/9
466 443,40 Kč
-6-
1. Ocenění staveb celkem
466 443,40 Kč
Celkem
466 443,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
466 443,40 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou
2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jednotka č.5198/9 v budově č.p.5197,5198 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha:
75,70 m2
Popisy porovnatelných nemovitostí 3+1 Chomutov byt v 1. patře zatepleného panelového domu. Kompletní a vkusná rekonstrukce celé bytové jednotky. Kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči - varná deska, myčka, trouba. Zděné koupelnové jádro, obložené keramickou dlažbou, rohová vana, nová elektroinstalace. Na podlaze v celém bytě PVC, samozřejmostí jsou dveře s obložkami a vestavěná skříň
3+1 Chomutov byt 3+1 v osobním vlastnictví na sídlišti Zahradní v Chomutově. Byt se nachází ve 2 podlaží zrekonstruovaného, zatepleného osmipodlažního domu. V bytě je zrekonstruovaná koupelna s wc. Klidný a čistý vchod. V blízkosti domu se nachází škola, školka, zdravotní středisko, MHD, pošta, obchody
3+1 Chomutov byt 3+1 s lodžií ve 3.podlaží zatepleného panelového domu s výtahem ve městě Chomutov v ulici Jirkovská. Byt se skládá ze tří obytných místností, kuchyně vybavené linkou a plynovým sporákem, větší předsíně a šatny. Bytové jádro je původní umakartové, vnější zdi obestavěné sádrokartonem. Ve všech místnostech jsou plastová okna a nové radiátory s měřiči tepla. V tomto roce byly vyměněny vodovodní stupačky. V bytě lze zapojit kabelovou televizi a internet na UPC nebo Grape SC. Nízké měsíční platby. Před domem možnost parkování na parkovišti monitorovaném městskou policií. Na sídlišti je dostupná veškerá občanská vybavenost, škola je přímo u domu
-7-
Srovnatelné nemovitosti Název: 3+1 Chomutov Lokalita Písečná Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 K1 K2 K2 K3 K3
Užitná plocha 80,00 m2
1,00 1,00 1,00 0,80 1,00 1,00
Výměra pozemku. 0 m2
Název: 3+1 Chomutov Lokalita Borová Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 K1 K2 K2 K3 K3
Užitná plocha 64,00 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,80 4 590 Celková cena Jednotková cena 459 000 Kč 5 738 Kč/m2
1,00 1,00 1,00 0,80 1,00 0,95
Výměra pozemku. 0 m2
Název: 3+1 Chomutov Lokalita Jirkovská Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 K1 K2 K2 K3 K3
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,76 4 281 Celková cena Jednotková cena 360 500 Kč 5 633 Kč/m2
1,00 1,00 1,00 0,80 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,80 -8-
Upravená j. cena Kč/m2 3 865
Užitná plocha 89,00 m2
Výměra pozemku. 0 m2
Celková cena 430 000 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
Jednotková cena 4 831 Kč/m2
3 865 Kč/m2 4 245 Kč/m2 4 590 Kč/m2 4 245 Kč/m2 75,70 m2 321 347 Kč
2.2 Oceňovaná nemovitost
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 byt jedn. č. 5198/9
466 443,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jednotka č.5198/9 v budově č.p.15197,5198 2.2
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
0,00 Kč 321 347,00 Kč 0,00 Kč 321 347,00 Kč
Současný stav 321 347 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 466 443 Kč
Obvyklá cena 350 000 Kč slovy: Třistapadesáttisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny
C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: -9-
Podle výpisu z KN Chomutov LV č.5820, 4854 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena celé nemovitosti bez závad je minimálně : 350 000,- Kč 2. Závady, které dražbou nezaniknou - nejsou známy. Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena celé oceňované nemovitosti bytové jednotky činí: 350 000,- Kč slovy:třistapadesáttisíc Kč Tato cena je odhadována s ohledem na to, že se bude dražit celá byt.jednotka i s podílem na spol.částech domu a pozemku vč. příslušenství. Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Chomutov. Poloha je vhodná k bydlení. Dostupnost nemovitosti je velmi dobrá, v blízkosti jsou všechny inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou . Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem . Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Chomutov, její celkovou velikostí, standardním vybavením, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na byt.jedn. č.5198/9 včetně podílu 757/18414 na budově č.p.5197, 5198 a pozemku p.č.6125/98, 6125/99 v obci Chomutov, k.ú.Chomutov I, okres Chomutov podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů) , který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen.Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů , na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu byt.jedn. č.5198/9 včetně podílu 757/18414 na budově č.p.5197, 5198 a pozemku p.č.6125/98, 6125/99 v obci Chomutov, k.ú.Chomutov I, okres Chomutov ve výši: 350 000,-Kč
Obvyklá cena: 350 000,- Kč Závěr - 10 -
Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.Zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.Veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik , vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec při oceňování nemovitého hmotného majetku je vázán závazným oceňovacím předpisem předepisujícím metodu oceňování-Zákon o oceňování majetku zák.č.151/1997/ Sb. a vyhláška Ministerstva Financí č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/97Sb..oceňování majetku, ve znění platné od 01.01.2007 č.617/2006 Sb,76/07 Sb., 3/2008 Sb, 456/08Sb . Znalec potvrzuje , že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku.
Hodnota a cena HODNOTA- není skutečně zaplacenou , požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřuje peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na straně jedné kupujícím a prodávajícími na straně druhé.Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány( např. věcná hodnota, výnosová hodnota, tržní hodnota apod.). přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. CENA - je pojem používaný pro požadovanou , nabízenou nebo skutečně zaplacenou peněžní částku za zboží nebo službu, nebo-li hodnota předmětu vyjádřená v penězích. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. - 11 -
Věcná hodnota - dle právního názvosloví tzv.časová cena věci. Je stanovena jako reprodukční pořizovací cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravy vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Zpravidla je označována jako Časová cena CČ. V zákonu o oceňování majetku zák.č.151/1997 Sb. je obdobnou cenou tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem CN, stanovená souhlasně se zněním vyhl.č ,617/2006 Sb.76/07Sb.,3/2008Sb která se nazývá též cena zjištěná CZJ. Výnosová hodnota-kapitalizovaná míra zisku též dále možno nazývat kapitalizovaný zisk. Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě(dlě údajů finančních institucí a bankovních domů) uložit , aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku(nemovitosti). Ve vyhl. č.540/2002Sb. , její novele vyhl.č.617/2006Sb.,3/2008Sb, 460/09Sb, 364/10Sb. je cena zjištěna výnosovým způsobem označena Cv.- Výnosový způsob , kerý vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu( úrokové míry) Porovnávací způsob- který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Jejím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci( u nemovitosti např. stanovení ceny bytu z ceny domu, v budoucnu možná ceny pozemku na základě toho, jaká stavba je na něm postavena). Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách 22.11.2013 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky telefon: 603 838 561 Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 144319813 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 144319813.
- 12 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. ze dne 5.10.2013 Fotodokumentace nemovitosti
- 13 -
počet stran A4 příloze 5 1
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
