ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 15286514 NEMOVITOST:
o ceně id.podilu 1/4 RD č.p.23 vč.pozemků st. 32, 2382, 2577,p.č. 104/1, 108/2, 108/55, 341, 342/1 a příslušenství v obci Hradištko, k.ú.Hradištko pod Medníkem, okres Praha západ. Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Praha-západ, obec Hradištko, k.ú. Hradištko pod Medníkem Adresa nemovitosti: Hradištko 23, 252 09 Vlastník stavby: Miloslav Baštář, Hradištko 1, 252 09, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Vlastník pozemku: Miloslav Baštář, Hradištko 1, 252 09, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: DIČ: CZ6510281261 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 124 EX 248/11-73 (ocenění stávajícího stavu) (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
21
e-mail:
370 000 Kč 5.5.2014
stran
V Středoklukách, dne 12.5.2014
Stav ke dni : Počet příloh:
Tomáš Maršál NÁLEZ
5.5.2014 Počet vyhotovení: 2
Znalecký úkol o ceně id.podilu 1/4 RD č.p.23 vč.pozemků st. 32, 2382, 2577,p.č. 104/1, 108/2, 108/55, 341, 342/1 a příslušenství v obci Hradištko, k.ú.Hradištko pod Medníkem, okres Praha západ. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele.Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v dob_ zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování .Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Praha západ, LV č.1472 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - časopis Soudní inženýrství- 1996-2014 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2014 - databáze znalce - Usnesení č.j. 124 EX 248/11-73 - exekuční příkaz i Č.j. 124 Ex 248/11-15 Místopis Obec Hradištko je součástí okresu Praha západ a náleží pod Středočeský kraj. Obec se rozkládá nedaleko Prahy . Obec Hradištko má 1860 obyvatel. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti o
to do RD č.p.23 vč.pozemků st. 32, 2382, 2577,p.č. 104/1, 108/2, 108/55, 341, 342/1 a příslušenství v obci Hradištko, k.ú.Hradištko pod Medníkem, okres Praha západ. Jedná se o id.podil 1/4 RD č.p.23 vč.pozemků st. 32, 2382, 2577,p.č. 104/1, 108/2, 108/55, 341, 342/1 a příslušenství v obci Hradištko, k.ú.Hradištko pod Medníkem, okres Praha západ, který je zapsaná u KN Praha západ na LV č.1472. Objekt RD č.p. 23 je samostatný a nachází v okrajové části obce nedaleko břehu Vltavy. RD je částečně podsklepen má jedno nadzemní podlaží a sklonitou střechu. Budova je v původním stavu, v objektu se nachází 1 byt.jednotka. Stavebnětechnický stav objektu dobrý, celková údržba domu dobrá. Objekt se nachází v klidné části obce. Objekt je napojen na inž. sítě. Parkování před domem i na pozemku u RD. U objektu se nacházejí vedlejší stavby ( sklad,oplocení, trvalé porosty, přípojky, studna, žumpa).Občanská vybavenost v obci. Na pozemku st.2382, 2577 se nachází stavba jiného vlastníka. Účel užití bydlení, podnikání. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/4. -2-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 id.1/4 RD č.p.23 Hradištko 1.2 studna 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky id.podilu 1/4 st. 32, 2382, 2577,p.č. 104/1, 108/2, 108/55, 341, 342/1 v obci Hradištko, k.ú.Hradištko pod Medníkem, okres Praha západ. 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 trvalé porosty
Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 ID.1/4 RD 23 v obci Hradištko, k.ú.Hradištko pod Medníkem, okres Praha západ. 2.2
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Hradištko pod Medníkem: -3-
Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 560,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel III O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina IV O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a IV zdravotní středisko, nebo škola)
Pi 0,75 0,60 0,80 0,55 0,80 0,90
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 364,95 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 id.1/4 RD č.p.23 Hradištko Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Obestavěný prostor - celkem:
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Praha - západ = 508,07 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu -4-
č. I
Vi typ A
III III II II III
0,00 0,00 0,00 0,01 0,00
III III I III III
0,00 0,00 0,00 0,00 0,09
III III
0,01 0,00
13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 94 let: s = 1 - 0,005 * 94 = 0,530 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
III
0,85
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III I
0,00 -0,03
III
0,95
12
Index vybavení
Vi) * V13 * 0,600 = 0,566
IV = (1 +
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - viz. LV1472 omezení vlastnických práv, vlastn.podíl 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) - vysokým rizikem povodně 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,893 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I okolí - konfliktní skupina v okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,690 i=2
-5-
Pi 1,00 0,02 -0,10 -0,10 -0,01 0,00 -0,02 0,00 -0,10 0,00 0,00
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 6 073,- Kč/m3 * 0,566 = 3 437,32 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 508,07 m3 * 3 437,32 Kč/m3 * 0,893 * 0,690= 1 076 078,78 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = Id.1/4 RD č.p.23 Hradištko - výchozí cena pro výpočet vlastnického = podílu * Úprava ceny vlastnickým podílem Id.1/4 RD č.p.23 Hradištko - zjištěná cena
=
1 076 078,78 Kč 1 076 078,78 Kč 1/4 269 019,70 Kč
1.2 studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 6,50 m 1 ks 2222
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - viz. LV1472 omezení vlastnických práv, vlastn.podíl 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) - vysokým rizikem povodně
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III I
0,00 -0,03
III
0,95
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,893 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,10 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 -6-
částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I okolí - konfliktní skupina v okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
0,00 -0,02 0,00 -0,10 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,690 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,616 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 1,50 m * 3 810,- Kč/m elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,- Kč/ks Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny
+ + + = * * =
9 750,- Kč 5 715,- Kč 10 780,- Kč 26 245,- Kč 0,9000 2,3020 54 374,39 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 80 = 75,0 % Koeficient opotřebení: (1- 75,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Studna - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
* = * = = *
0,250 13 593,60 Kč 0,616 8 373,66 Kč 8 373,66 Kč 1/4
Studna - zjištěná cena
=
2 093,42 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky id.podilu 1/4 st. 32, 2382, 2577,p.č. 104/1, 108/2, 108/55, 341, 342/1 v obci Hradištko, k.ú.Hradištko pod Medníkem, okres Praha západ. Jedná se o id.podil 1/4 na pozemku st. 32, 2382, 2577,p.č. 104/1, 108/2, 108/55, 341, 342/1 v obci Hradištko, k.ú.Hradištko pod Medníkem, okres Praha západ. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Pozemky jsou zapsané na LV č. 1472 u KN Praha západ.
-7-
Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Ochranné pásmo - zem. fond 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití - a 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - a
č. IV
Pi 0,00
III II I II II
0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III I
0,00 -0,03
III
0,95
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,990 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - viz. LV1472 omezení vlastnických práv, vlastn.podíl 5. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) - vysokým rizikem povodně 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,893 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití -8-
Pi 1,00 0,02 -0,10 -0,10 -0,01 0,00 -0,02 0,00
9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí - konfliktní skupina v okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
I
-0,10
II II
0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,690 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,893 * 0,990 * 0,690 = 0,610 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 364,95 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 32
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 trvalý travní porost 2382 § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 2577 nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 341 § 4 odst. 1 zahrada 342/1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Index
Upr. cena [Kč/m2]
Koef.
0,610
222,62
Výměra [m2] 349,00
Jedn. cena [Kč/m2] 222,62
Cena [Kč] 77 694,38
41,00 18,00
222,62 222,62
9 127,42 4 007,16
428,00 22,00
222,62 222,62
95 281,36 4 897,64 191 007,96
Jiné pozemky oceněné dle § 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty Úprava [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky § 9 odst. 4 4,97 0,25 140 % § 9 odst. 5 - jiné pozemky - ostatní pozemky § 9 odst. 5 364,95 0,04
2,98 14,60
Výměra Jedn. cena Srážka Cena [m2] [Kč/m2] [Kč] § 9 odst. 4 ostatní plocha 506,00 2,98 1 507,88 § 9 odst. 5 trvalý travní porost 943,00 14,60 13 767,80 § 9 odst. 5 trvalý travní porost 173,00 14,60 2 525,80 Jiné pozemky - celkem 17 801,48 Pozemky id.podilu 1/4 st. 32, 2382, 2577,p.č. 104/1, 108/2, 108/55, = 208 809,44 Kč 341, 342/1 v obci Hradištko, k.ú.Hradištko pod Medníkem, okres Praha západ. - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Typ
Název
Parcelní číslo 104/1 108/2 108/55
Upr. cena [Kč/m2]
-9-
Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Pozemky id.podilu 1/4 st. 32, 2382, 2577,p.č. 104/1, 108/2, 108/55, = 341, 342/1 v obci Hradištko, k.ú.Hradištko pod Medníkem, okres Praha západ. - zjištěná cena
1/4 52 202,36 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1 trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - celkem: Trvalé porosty - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
Kč m2 m2 Kč * = = *
Trvalé porosty - zjištěná cena
191 007,96 858,00 1 210,00 191 007,96 0,065 12 415,52 12 415,52 Kč 12 415,52 Kč 1/4 3 103,88 Kč
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. id.1/4 RD č.p.23 Hradištko 1.2. Příslušenství 1.2.1. studna
269 019,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
271 113,10 Kč
2 093,40 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky id.podilu 1/4 st. 32, 2382, 2577,p.č. 104/1, 108/2, 108/55, 341, 342/1 v obci Hradištko, k.ú.Hradištko pod Medníkem, okres Praha západ.
52 202,40 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
52 202,40 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. trvalé porosty
3 103,90 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
3 103,90 Kč - 10 -
Celkem
326 419,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
326 419,40 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 2. Porovnávací ocenění 2.1 ID.1/4 RD 23 v obci Hradištko, k.ú.Hradištko pod Medníkem, okres Praha západ. Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
115,30 m2 508,00 m3 94,05 m2 2 480,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitostí RD rodinný dům v části obce Chlomek, obec Petrov (okr. Praha – západ). Jedná se o dvoupodlažní, samostatně stojící budovu o dispozici 4+kk s pozemkem o výměře 541 m2. Vnitřní dispozice nabízí v přízemí zádveří, obývací pokoj s kuchyňským koutem, dále pak koupelnu s WC. Po schodišti je přístup do patra, kde jsou další tři pokoje a WC. Dům je ve fázi rozsáhlé a velice důkladné rekonstrukce RD RD o dispozici 2 + 1/G o obytné ploše 80 m2. Je to přízemní, původní stavba smíšeného zdiva, je celá podsklepená a nachází se ve starém centru městyse Štěchovice. V přízemí vejdete přes zádveří do dvou samostatných pokojů po obou stranách, z nichž jeden má i východ do přilehlé garáže. Dále jdeme do kuchyně, kde jsou vstupy na půdu, do sklepa a do verandy kde je vchod do koupelny a WC . V patře je veliký půdní prostor s ideální možností vybudovat půdní vestavbu po celém prostoru. Dům je napojen na všechny dostupné IS ( elektřina, obecní vodovod a kanalizace). Vytápění řeší kotel na TP ve skle RD rodinného domu 3+1, který je situován na velmi pěkném a klidném místě v obci Jílové u Prahy, Luka pod Medníkem. Dispozice domu – přízemí: prosklená veranda, 2x ložnice, kuchyň, koupelna a samostatné wc, patro: předsíň a ložnice. Dům je z větší části podsklepen a náleží k němu vlastní příjezdová cesta, která je od vjezdu z hlavní silnice oplocena a zajišťuje tak dostatek soukromí. Doporučujeme milovníkům klidu a přírody. Veškerá občanská vybavenost v centru obce Jílové u Prahy. - 11 -
Srovnatelné nemovitosti Název: RD Lokalita Petrov Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 podíl K2 zdroj K3 K3
Užitná plocha 100,00 m2
1,00 0,95 0,85 0,25 0,80 1,00
Výměra pozemku. 541 m2
Název: RD Lokalita Štěchovice Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 podíl K2 zdroj K3 K3
Užitná plocha 115,00 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,16 4 829 Celková cena Jednotková cena 2 990 000 Kč 29 900 Kč/m2
1,00 1,00 1,00 0,25 0,80 0,85
Výměra pozemku. 1 550 m2
Název: RD Lokalita Jílové u Prahy Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 podíl K2 zdroj
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,17 2 203 Celková cena Jednotková cena 1 490 000 Kč 12 957 Kč/m2
1,00 1,00 1,02 0,25 0,80 - 12 -
K3 K3
Užitná plocha 140,00 m2
1,00
Výměra pozemku. 1 690 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,20 2 623 Celková cena Jednotková cena 1 800 000 Kč 12 857 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
2 203 Kč/m2 3 218 Kč/m2 4 829 Kč/m2 3 218 Kč/m2 115,30 m2 371 035 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 id.1/4 RD č.p.23 Hradištko 1.2 studna
269 020,00 Kč 2 093,00 Kč 271 113,00 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky id.podilu 1/4 st. 32, 2382, 2577,p.č. 104/1, 108/2, 108/55, 341, 342/1 v obci Hradištko, k.ú.Hradištko pod Medníkem, okres Praha západ. 3. Ocenění trvalých porostů 3.1 trvalé porosty
52 202,00 Kč
3 104,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 ID.1/4 RD 23 v obci Hradištko, k.ú.Hradištko pod Medníkem, okres Praha západ. 2.2
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
Současný stav 371 035 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 326 419 Kč
Obvyklá cena 370 000 Kč slovy: Třistasedmdesáttisíc Kč - 13 -
0,00 Kč 371 035,00 Kč 0,00 Kč 371 035,00 Kč
Komentář ke stanovení obvyklé ceny
C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dostatečném technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Praha západ LV č.1472 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti id.1/4 podílu bez závad je minimálně : 370 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá podílu oceňované nemovitosti je 370 000,- Kč slovy: třistasedmdesáttisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Hradištko. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Prahy. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem . Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Hradištko, její celkovou velikostí, vlastnickým podílem, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na RD č.p.23 vč.pozemků st. 32, 2382, 2577,p.č. 104/1, 108/2, 108/55, 341, 342/1 a příslušenství v obci Hradištko, k.ú.Hradištko pod Medníkem, okres Praha západ podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů) , který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na - 14 -
databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů , na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu id.podilu 1/4 RD č.p.23 vč.pozemků st. 32, 2382, 2577,p.č. 104/1, 108/2, 108/55, 341, 342/1 a příslušenství v obci Hradištko, k.ú.Hradištko pod Medníkem, okres Praha západ ve výši 370 000,- Kč. :
370 000,-Kč
Obvyklá cena: 370 000,- Kč
slovy: třistasedmdesáttisíc Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.Zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.Veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění.
- 15 -
Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik , vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec potvrzuje , že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku.
Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu).
V Středoklukách 12.5.2014 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 15286514 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 15286514.
- 16 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 4
Podklady a přílohy
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
