ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2014-43 NEMOVITÁ VĚC:

Rodinný dům čp. 104 včetně pozemků a příslušenství v rozsahu ideální 1/2 vlastnictví v Žatci-Bezděkově, okr. Louny

Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

Kraj Ústecký, okres Louny, obec Žatec, k.ú. Žatec K Bezděkovu 104, 438 01 Žatec-Bezděkov Libor Němec, K Bezděkovu 104, 43801 Bezděkov, vlastnictví: výhradní Libor Němec, K Bezděkovu 104, 43801 Bezděkov, vlastnictví: výhradní

OBJEDNATEL :

Exekutoský úřad Český Krumlov, JUDr. Marek FRANK

Adresa objednatele:

Tovární 197, 381 01 Český Krumlov

ZHOTOVITEL :

Ing. Petr Křivka

Adresa zhotovitele:

Šafaříkova 2528, 440 01 Louny IČ: 68453418 telefon: 608980991 DIČ:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Datum místního šetření: Počet stran:

14 stran

V Lounech, dne 1.9.2014

fax:

odhad tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitosti pro účely exekuce (nedobrovolná dražba) (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA (VIZ ČÁST ZÁVĚR)

e-mail: [email protected]

2 200 000 Kč

28.8.2014

Stav ke dni : Počet příloh: 4

Ing. Petr Křivka

28.8.2014 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění předmětné nemovitosti: - vypracovat znalecký posudek s odhadem obvyklé ceny (tržní hodnoty) předmětné rezidenční nemovitosti (rodinný dům s pozemkem a s příslušenstvím) v rozsahu1/2 spoluvlastnického podílu - požaduje se označit zvlášť - nemovitou věc, věcná břemena a další práva a závady spojené s nemovitou věcí nebo s ní související

Přehled podkladů - výpis z KN, LV č.85 pro k.ú. Bezděkov u Žatce ze dne 1.10.2013 - kopie z katastrální mapy zajištěná dálkovým přístupem ze systému ISKN - stavebně-technická dokumentace - nedoložena - kolaudační rozhodnutí - nedoloženo - nabývací titul - nedoložen - stáří nemovitosti přesně nedoloženo - prohlídka nemovitostí a zaměření na místě - provedena obhlídka pouze z exteriéru, vlastník nemovitosti nebyl přítomen, neumožnil kompletní prohlídku, ač k ní byl řádně vyzván

Místopis Obec Bezděkov je částí města Žatec, nachází se v těsné blízkosti města východním směrem. Žatec je město s dlouhou tradicí a značným hospodářským významem pro celou oblast bývalého okresu Louny. Město má cca 19270 obyvatel, je zde kompletní technická infrastruktura. Z hlediska výroby převažuje tradiční zemědělská výroba a lehký průmysl, dobře se rozvíjí obchod a služby. Ve městě je odpovídající občanská vybavenost - školy vč. škol středních, státní instituce a úřady, bankovní ústavy, pojišťovny, zdravotní zařízení a nemocnice, dále kulturní a sportovní stánky, supermarkety apod. Pracovní příležitosti jsou částečně omezené s nutností dojíždění za prací. Dobré je dopravní spojení do okolních měst - Louny, Chomutov, Most - městem prochází silniční spojnice Most - Plzeň, spojení na Prahu přes město Louny. Ve městě je železniční a autobusové nádraží, funguje MHD. Území města je stabilizované, rozvoj dle schváleného ÚP. V části Bezděkov je obč. vybavenost minimální, se sídelní částí města je dopravní spojení MHD, v sídelní části Bezděkova není plynofikace ani veřejná kanalizace. Poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází na východním okraji města Žatce a západním okraji části Bezděkov, na rozhraní daných k.ú., v ulici K Bezděkovu, severně od komunikace v této ulici - viz situace polohy nemovitosti obsažená v příloze. Z hlediska polohy je bližší město Žatec a poloha je hodnocena v tomto smyslu jako okrajová část tohoto města. Jedná se o smíšené území, západně navazují vojenská kasárna, jižně čerpací stanice PHM, v místě je několik obytných domů a jihovýchodním směrem navazuje nová obytná zóna rezidenční zástavby. Dům je umístěn jako část dvojdomu, jedná se o jeho východní část, příjezd k domu je zpevněný, veřejně přístupný.

SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

smíšená zóna ostatní voda elektro, telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD, autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 6959, 1201/1 - ostatní plocha Ústecký kraj silnice

Celkový popis Předmět ocenění - skladba nemovitosti Uvádím popis nemovitosti zjištěný z dostupných podkladů a pouze z vnějšího ohledání - nebyl umožněn vstup do nemovitosti a její úplná prohlídka!!! Stavby Předmětem ocenění je pozemek pč. st. 126, zhodnocený stavbou domu k bydlení čp. 104 s příslušenstvím a dalšími navazujícími pozemky funkčního celku. Dům je uvažován jako rodinný, předpokládá se jeden byt, nepodsklepený (nebo z malé části), dvoupodlažní. Dům je v půdorysu tvaru obdélníka, střecha je sedlová, půdní prostor účelově neupravený. Dům obsahuje pravděpodobně jednu bytovou jednotku předpokládané dispozice 5+1 (5+kk) s příslušenstvím. Dle KN je evidován s účelem využití k bydlení a dle tohoto účelu využití je oceněn.

-2-

Pozemky Stavební pozemek stpč. 126 je zastavěný objektem domu, část je nezastavěná včetně zpevněného vjezdu, jižně navazuje pozemek pč. 435/4 - zahrada, východně pozemek pč. 435/5 - orná půda s funkcí další rozlehlejší zahrady k domu. Celkově tvoří uvedené pozemky jeden funkční celek zhruba obdélníkového tvaru, pozemek jako celek je rovinný, slunný, zahrada zatravněná, upravená s příslušenstvím. Příslušenství Je tvořeno vedlejší stavbou letního přístřešku (posezení, dalšími venkovními úpravami - oplocení (jižní strana do ulice z žulových kvádrů s dřevěnými výplněmi, východní strana z latí, severní strana z betonových dílců), zpevněná dlážděná plocha vjezdu, další plochy zpevněné provizorně z kameniva, zahradní jezírko, okrasné trvalé porosty na zahradě, travnatý povrch zahrady, přípojky inženýrských sítí (předpoklad - vodovod, elektro, vlastní žumpa). Příslušenství je zvýšeného rozsahu vzhledem k domu, tvoří s nemovitostí funkční celek, nelze jej oddělit a samostatně obchodovat, jeho cena je obsažena v celkové odhadnuté obvyklé ceně.

Silné stránky - poloha s dobrou dopravní dostupností na okraji středně velkého města - velký pozemek s možností rozvoje, venkovní a sadové úpravy

Slabé stránky - absence fasády domu - ochranné pásmo nadzemního vedení NN nad částí pozemku - stav interiéru není znám - nižší poptávka po nemovitostech v regionu v současné době

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) - podmíněně Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace je zajištěn Komentář: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti byla zjištěna z části - zákres objektu RD v katastrální mapě zjevně dle ortofotomapy neodpovídá skutečnému stavu. Jinak nebyla předložena žádná dokumentace ke stavebně-právnímu stavu.

Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém území Komentář: Rizika spojená s umístěním nemovitosti nebyla zjištěna.

Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Omezení vlastnictví - viz výpis z KN, na nemovitosti váznou exekuce, vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, vázne zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - tyto skutečnosti nejsou při ocenění uvažovány a zohledněny.

Ostatní rizika: nejsou Komentář: Ostatní rizika nebyla zjištěna. Nebyly poskytnuty údaje o tom, že by nemovitost byla pronajímána.

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Ocenění zastavěného pozemku provádím odborným odhadem - na základě porovnání s údaji trhu se stavebně připravené volné stavební pozemky v okrajových částech města Žatce obchodují v cenových relacích 800 - 1000,- Kč/m 2. V řešeném případě odhaduji jednotkovou cenu pod spodní hranici uvedeného rozpětí (omezená tech. infrastruktura, mírně rušnější poloha, nadstandardní výměra funkčního celku). Příslušenství Venkovní úpravy - viz část nález - zvýšený rozsah oplocení, zahradní jezírko, kvalitní sadové úpravy, zpevněné plochy - částečně zhodnocující vliv na hodnotu nemovitosti. Zděný přístřešek - kamenné zdivo. valbová střecha, bez technického vybavení, dílčí kladný vliv na hodnotu nemovitosti.

Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada orná půda

Celková výměra pozemků

Parcela č. st. 126 435/4 435/5

Výměra [ m2 ] 554 101 1 892

2 547 -3-

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 800 800 200

Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku [Kč] 443 200 80 800 378 400

902 400

Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název

Parc. číslo

Množství

venkovní viz popis výše st. 126, 435/4, úpravy 435/5 přístřešek otevřený zděný přístřešek st. 126 Věcná hodnota ostatních staveb celkem

Popis

1,00 soubor 65,00 m3

JC 180 000 Kč/soubor 1 200 Kč/m3

RC

Opotřebení

VH

180 000 Kč

35 %

117 000 Kč

78 000 Kč

30 %

54 600 Kč 171 600 Kč

Výpočet věcné hodnoty stavby RD čp. 104 - Bezděkov Věcná hodnota dle THU Dům je zařazen jako rodinný jednobytový dům, vnitřní dispozice je předpokládána typu 5+kk (5+1) s příslušenstvím. Konstrukce, provedení a technické vybavení Zděný dům, dvoupodlažní, půdní prostor účelově neupravený, předpokládá se standardní stav současného provedení v daném segmentu s výjimkou založení domu, není fasáda, vnější obklad soklu, není hromosvod, nepředpokládá se plynoinstalace - další vybavení je odhadnuto a předpokládáno v provedení současného standardu - viz tabulka vybavení stavby. Technické vybavení - předpokládá se standardní. Technický stav nemovitosti je dle vnějšího ohledání průměrný, s výše uvedenými nedostatky v provedení a vybavení (zejména absence fasády). Pozn.: výše uvedené údaje o stavbě jsou odhadovány pouze na základě vnějšího ohledání, velikosti stavby (dle ortofotomapy) a vnějších charakteristických prvků architektonického řešení (přízemí, patro, půda, okna, komín, apod.). Stavebně-technická dokumentace k objektu (skutečné provedení stavby) nebyla doložena, nebyla umožněna úplná prohlídka domu..

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 99,59 m2

Název 1. NP Výčet místností: byt Užitná plocha celkem:

69,71 m2

1,00

2. NP Výčet místností: byt Užitná plocha celkem:

64,73 m2

1,00

69,71 m2 69,71 m2 99,59 m2

Konstr. výška 3,00 m

2,70 m

64,73 m2 64,73 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP 99,59 * 3,10 2. NP 99,59 * 2,70 Střešní prostor 99,59 * 1,90/2

= = =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1. NP 2. NP Střešní prostor Obestavěný prostor - celkem:

Konstrukce

Popis

1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady

kamenné, bez izolace proti vlhkosti cihelné - zděné tl. 45 cm rovné - předpoklad dřevěné trámové krov dřevěný, vázaný živičná - šindel pozinkovaný plech vápenné, štukové nebo hladké chybí chybí

-4-

Typ

[m3] 308,73 m 3 268,89 m 3 94,61 m3

Obest. prostor 308,73 m 3 268,89 m 3 94,61 m3 672,23 m 3

10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

keramické obklady standardní provedení náplňové - hladké plné a prosklené dveře plastová s izolačním dvojsklem standardní - předpoklad standardní - předpoklad standardní - předpoklad ÚT na tuhá paliva předpoklad světelná, třífázová chybí předpoklad - plast, studená i teplá voda předpoklad - elektrický bojler předpoklad - chybí předpoklad úplné odkanalizování předpoklad standardní předpoklad standardní splachovací předpoklad standardní

Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]

Ocenění 100 134 672,23 4 245 100,00 4 245 2 853 627

roků roků % [Kč]

54 116 45,00 1 569 495

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

134,44 m 2 672,23 m 3 99,59 m2 2 547,00 m 2

Analýza trhu Podstata hodnoty Podstatou hodnoty oceňovaného nemovitého majetku je vlastní stavba RD s pozemky funkčního celku. Příslušenství a pozemek jsou v poměru ke stavbě ve vyšším než běžném rozsahu, pozemek je nadměrné rozlohy a hodnotu nemovitosti jako celku jeho nadměrná část (nad standardních 1000 m2) ovlivňuje pouze z části. Jinak je pozemek rovinný, slunný, negativem je ochranné pásmo vedení NN nad částí pozemku. V příslušenství dále zděný přístřešek, venkovní úpravy. Provedeno napojení na neúplnou technickou infrastrukturu v místě. Segment trhu V současné době převyšuje v regionu města Žatce a jeho okolí nabídka poptávku po nemovitostech, to platí i v segmentu trhu rezidenčních objektů, na trhu s nemovitostmi došlo ke stagnaci cen a k jejich snížení - rozdílném dle jednotlivých segmentů trhu a kvality nemovitostí. V řešeném případě se jedná o segment trhu průměrných staveb RD, se středním opotřebením a částečně provedenými novodobými úpravami. V tomto segmentu trhu je převis na straně nabídky značný. Srovnatelné RD se obchodují v uvedené lokalitě (včetně pozemku a běžného příslušenství) v přepočtu na podlahovou plochu v relacích 13-18 tis. Kč/m 2. Pro návrh obvyklé ceny rezidenční nemovitosti je nejvýstižnější aplikace porovnávací metody, jako jednoho ze základních oceňovacích přístupů (reakce na aktuální cenové relace v době ocenění), se zohledněním odlišností v hodnocených kriteriích - (provedení a vybavení, technický stav - opotřebení, poloha, příslušenství, velikost pozemku, odlišné obchodní podmínky transakce). V daném případě bylo porovnání provedeno tzv. přímé porovnání na základě podlahové plochy. Přímá porovnávací metoda Viz uvedená tabulka srovnatelných nemovitostí. Jako vzorky byly pro porovnání zvoleny srovnatelné nemovitosti z databáze znalce. V řešeném případě bylo provedeno omezené srovnání pouze se dvěma vzorky - za situace, kdy není přesně znám technický stav interiéru posuzovaného RD, je podrobnější provádění porovnání s více vzorky irelevantní.

-5-

Popisy porovnatelných nemovitých věcí Vzorek 1 Zdroj informace - vlastní databáze, obchodováno v r. 2013. RD - zděný podsklepený dům se dvěma nadzemním podlažími a volným půdním prostorem. Dům je zhruba čtvercového půdorysného tvaru, zastřešený stanovou střechou, je zcela podsklepený, má dvě nadzemní podlaží, půdní prostor je účelově neupravený. Orientace domu (prosklené plochy) je na všechny světové strany, přístup je ze strany severní. Dispozice - dům obsahuje jednu bytovou jednotku disp. 5 + 1 s rozšířeným příslušenstvím. Konstrukce a vybavení - standardní provedení, zděný dům s rovnými stropy, vázaný dřevěný krov - stolice, krytina šindelová na plné prkenné bednění. Technické vybavení - ÚT s napojením plynový kotel, EI 220/380 V, včetně hromosvodu, SV, ohřev TUV el. boilerem a ve sklepě osazenou plynovou karmou (prádelna), odkanalizování, hygienické zázemí je v obou podlažích, zřízeny dva samostatné splachovací záchody. Další vybavení - v obývacím pokoji osazena krbová kamna, osazena digestoř, proveden rozvod televizní antény, napojen Internet, v prádelně osazena vana, venkovní žaluzie na oknech atd. Stáří, opotřebení - stáří domu je od r. 1980, technické opotřebení je vzhledem k prováděným úpravám a stávajícímu stavu odhadnuto ve výši 30-35%. Předložen energetický štítek s neúsporný hodnocením ve třídě G. Prováděné úpravy a modernizace během životnosti stavby: - r. 1991 - výměna zdroje tepla, plynofikace - r. 2002 - výměna oken - r. 2003 - vnitřní úpravy - rekonstrukce koupelen, kuchyně, podlahové krytiny, osazena krbová kamna Příslušenství - kolna - sklad - zděný objekt s navazujícím přístřeškem a venkovním posezením. Venkovní úpravy - oplocení, vrata, zpevněné plochy u RD - betonové, dlážděné, přípojky inž. sítí - vodovod, kanalizace, elektro, plynovod. Na zahradě jsou osázeny okrasné dřeviny bez podstatného vlivu na obvyklou cenu.

Vzorek 2 Zdroj informace - databáze znalce, obchodováno v 09/2013. Zděný RD, částečně podsklepený, přízemní, půdní prostor není účelově upravený k trvalému bydlení (lze využít). Dispozice - dům obsahuje jednu obytnou jednotku 4+1 s příslušenstvím. 1. NP - obsahuje zasklené závětří, chodbu, schodiště, koupelnu s vestavěným WC, kuchyni, čtyři obytné místnosti a komoru (vstup do sklepa). 1. PP - ve sklepě jsou dvě místnosti - plynová kotelna a další sklepní místnost. Konstrukce a vybavení Spodní stavba z kamenného a smíšeného zdiva, vrchní stavba je cihelná, stropy jsou trámové dřevěné s podbitím a omítkou, ve sklepě klenbové do válc. profilů, krov je dřevěný vázaný, sklonitá sedlová střecha, nad přístavbou pultová, krytina je z eternitových šablon na latě, klempíř. prvky pozinkované. Prvky krátkodobé životnosti jsou standardní až mírně podstandardní. Technické vybavení domu elektro 230/400 V, SV, TUV, vytápění ústřední s plynovým kotlem, v kuchyni osazen plynový sporák, hygienické vybavení je standardní s umyvadlem, splachovacím WC, vanou, ohřev TUV zajišťuje elektr. boiler, splašková kanalizace je napojena do veř. kanalizace. Novodobé úpravy minimálního rozsahu, provedena výměna části oken za plastová. Příslušenství - dílna, kolna, zpevněné plochy, skleník, studna, vjezdová vrata a vrátka, oplocení, na zahradě okrasná skalka a trvalé ovocné a okrasné udržované porosty.

Srovnatelné nemovité věci Název: Vzorek 1 Lokalita RD čp. 2442, K. Škréty, Žatec Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikost objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku, příslušenství K7 Úvaha zpracovatele ocenění

1,00 1,08 0,97 0,98 0,97 1,00 0,98

Zdůvodnění koeficientu K c: Hodnocení - v porovnání s oceňovaným objektem je porovnávací vzorek hodnocen lépe - poloha ve městě, lepší technický stav, přiměřený pozemek, vestavěná garáž, úplná technická infrastruktura. Užitná plocha 196,00

m2

Výměra pozemku. 815

Celkový koef. KC 0,98

Celková cena

m2

3 180 000 Kč

-6-

Upravená j. cena Kč/m2 15 834 Jednotková cena 16 224 Kč/m 2

Název: Vzorek 2 Lokalita Chlumčany, čp. 136 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikost objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku, příslušenství K7 Úvaha zpracovatele ocenění

1,00 1,00 1,03 1,03 1,05 1,02 1,02

Zdůvodnění koeficientu K c: Hodnocení - v porovnání s oceňovaným objektem je porovnávací vzorek hodnocen celkově hůře. Užitná plocha

Výměra pozemku.

111,00 m 2

Celkový koef. KC 1,16

Celková cena

720 m2

1 450 000 Kč

Upravená j. cena Kč/m2 15 139 Jednotková cena 13 063 Kč/m 2

Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: V řešeném případě bylo porovnání provedeno pro stávající stav, jednotkou porovnání byla zvolena užitná plocha (započitatelná plocha dle obecné metodiky užívané např. při oceňování pro peněžní ústavy”), byla provedena kombinace kvalitativní a kvantitativní analýzy kumulativní formou pomocí korekčních koeficientů. Porovnávací hodnota je odhadnuta s přihlédnutím k vybraným porovnávacím vzorkům (srovnatelné konkurenční nemovitosti), na základě adjustace zjištěných odlišností v uvedených kriteriích porovnání mezi oceňovanou nemovitostí a vybranými vzorky. V konečném návrhu bylo přihlédnuto k uvedeným porovnávaným vzorkům, z nichž jeden je hodnocen lépe a jeden hůře - návrh jednotkové tržní ceny (a porovnávací hodnoty) je tak v uzavřeném intervalu daném rozpětím jednotkových cen porovnatelných vzorků po cenové adjustaci, a to pod horní hranicí tohoto pásma. Pro porovnání byly převzaty údaje z vlastní cenové databáze, s ověřeným stupněm verifikace použitých dat. Uvedené porovnání je nutno považovat za orientační, vycházející z předpokládaného stavu posuzovaného RD - dokončený stav interiéru schopný běžného užívání, ve standardním provedení a vybavení.

Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci

15 139 Kč/m 2 15 487 Kč/m 2 15 834 Kč/m 2 15 600 Kč/m 2 134,44 m 2

Výsledná porovnávací hodnota

2 097 264 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

Současný stav 2 097 264 Kč 0 Kč 2 643 495 Kč 902 400 Kč

Obvyklá cena 2 200 000 Kč slovy: Dvamilionydvěstětisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.14

-7-

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, cenou obvyklou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklá cena „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, nebo obdobného majetku (při poskytování stejné nebo obdobné služby) v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění; je to cena, kterou bylo možno za konkrétní věc (službu) v rozhodné době a místě dosáhnout”. Taková cena vzniká na trhu každého zboží a zbožím lze označit i nemovitosti včetně pozemků. Trh s nemovitostmi má svá specifika, která jsou dána individuálním charakterem každé nemovitosti, jejím stářím, rozdílným technickým stavem, vybaveností, polohou ve vazbě na dopravní spojení, navazující výstavbu a orientaci ke světovým stranám; dále vlastnickými vztahy apod. Poptávka a nabídka na trhu nemovitostí je značně rozdílná v jednotlivých regionech a také pro jednotlivé druhy staveb a obdobně je tomu i u pozemků. Stanovení hodnoty nemovitého majetku nepředstavuje exaktní vědu, ale vyžaduje značný podíl úsudku, neboť neexistuje jedinečná metoda, kterou by se dala zjistit obvyklá cena nebo hodnota nemovitosti. Vždy se jedná o odhad obvyklé ceny a dvě strany provádějící nezávislé hodnocení mohou d41ospět k rozdílným výsledkům v důsledku odlišné interpretace stejných skutečností. Česká legislativa nezná pojem „tržní hodnota” - tento je však definován uznávanými mezinárodními oceňovacími standardy, běžně používanými při zpracování tržních ocenění tohoto typu - jedná se zejména o standardy IVS a EVS, přičemž v prostřed České republiky a Evropské unie je vycházeno z evropských oceňovacích standardů. Pro účely ocenění daného typu se zjednodušeně předpokládá, že definice obvyklé ceny a tržní hodnoty jsou věcně shodné a že se jedná v podstatě o synonyma, i když tomu tak není ( což pramení již z odlišné definice ekonomických pojmů jako je „cena” a „hodnota” a z dalšího textu definic obou pojmů). Nicméně tato skutečnost je oceňovacími institucemi a subjekty v běžné praxi pomíjena a předpokládá se „věcná shodnost ” obou pojmů. Tržní hodnota Definice tržní hodnoty podle IVS (podobně i v EVS): „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by majetek měl být směněn k datu odhadu mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím v nezávislé transakci po náležitém marketingu, při které každá strana jedná informovaně, rozumě a bez nátlaku." Standardy chápou tržní hodnotu jakožto částku při směně, kterou by majetek přinesl, pokud se nabídne k prodeji na volném trhu k určenému dni za podmínek, které vyhovují požadavkům definice tržní hodnoty. Zkoumá se nejvyšší a nejlepší využití (highest and best use), nebo nejpravděpodobnější použití (stávajícího či alternativní). Tato zkoumání se provádějí na základě údajů z trhu. Poté se aplikují odhadní metody a postupy, odrážející podstatu majetku a podmínky, za kterých by mohl být daný majetek nejpravděpodobněji obchodován na volném trhu. Nejběžnějšími metodami pro kvalifikovaný odhad tržní hodnoty jsou níže uvedené oceňovací postupy - metody. Metody ocenění V současné době se pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitosti používají u nás i v zahraničí v praxi tři základní přístupy (tzv. základní oceňovací model), vedoucí ke zjištění pomocných hodnot potřebných k návrhu obvyklé ceny - nákladová metoda (cost approach), metoda porovnání prodejů (sales comparison approach) a metoda kapitalizace výnosů (income kapitalisation approach), která se opírá o dva základní vstupy: diskontní míra a projekce budoucích peněžních toků. Na základě indicií plynoucích z odhadu či výpočtu těchto pomocných hodnot a po jejich vyhodnocení, se provádí kvalifikovaný návrh tržní hodnoty nemovitosti. Nákladová metoda (pomocná hodnota - věcná) Jedná se o metodu tzv. nákladového ocenění, tj. stanovení nákladů na pořízení věci (nemovitosti) v současných cenách a určení opotřebení v závislosti na stáří a skutečném stavu nemovitosti. Taktéž se v terminologii užívá pojem časová cena. Zjištění věcné hodnoty se uplatňuje zejména u staveb, u pozemků se jedná o tzv. cenu pořizovací, která může být velmi rozdílná v závislosti na vlastnostech pozemků, jejich poloze a možnosti zastavění. V daném případě byla tato metoda použita. Výnosová metoda (pomocná hodnota - výnosová) Obecně, za předpokladu dlouhodobých stabilizovaných výnosů (např. z nájemného ), je možno výnosovou hodnotu přirovnat k jistině, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. V řešeném případě se jedná o rezidenční nemovitost, která není pronajímána, ani se obvykle v regionu nepronajímá, pro ocenění rezidenčních nemovitostí se obecně tato metoda většinou neužívá, neboť trhem není výnosnost tohoto typu nemovitostí preferována a dosahované výsledky nemusí chování trhu zcela reflektovat - výnosová metoda se při tomto ocenění neuplatňuje. Porovnávací hodnota (pomocná hodnota - porovnávací) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, stářím, technickým stavem, objemovými parametry a polohou. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního a odborného tisku, sítě Internetu, vývěsek realitních kanceláří, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí apod. Tato metoda je rovněž při ocenění uplatněna. Omezující předpoklady ocenění Zpracovatel neobdržel žádné jiné podklady k ocenění, než výše uvedené a neprováděl žádná šetření vedoucí k ověření jejich pravosti, správnosti a úplnosti. V případě poskytnutí nepřesných, neúplných nebo nepravdivých údajů, či údajů jinak zkreslených, nepřebírá zpracovatel odpovědnost za případné škody z toho vyplývající. Časové omezení - ocenění se provádí podle stavu k datu místního šetření a vychází se ze skutečností a údajů platných a známých k tomuto datu, případně ze současných informací o předpokládaném budoucím vývoji (makroekonomický a politický vývoj v republice, potažmo v Evropské unii, politický vývoj, vlivy celosvětové globálního charakteru apod.). Nepřebírá se odpovědnost za skutečnosti a změny podmínek, které nastanou po tomto datu, ať už se týkají změn obecných, či vlastností nemovitosti samé. Výslednou navrženou hodnotu lze považovat za udržitelnou po dobu minimálně šesti měsíců, za předpokladu, že nedojde k žádným významným změnám vztahujícím se k předmětu ocenění. Věcné omezení - ocenění je zpracováno pouze k uvedenému účelu a nelze je použít k účelům jiným. V případě použití ocenění a jeho výsledku k jinému účelu, než v ocenění uvedeném, nepřebírá zpracovatel odpovědnost za možné škody tím způsobené.

-8-

Výsledek ocenění je v řešeném případě ovlivněn absencí celkové prohlídky nemovitosti, která nebyla vlastníkem umožněna - při obchodování s nemovitostí tak může dojít k možné větší odchylce od odhadnuté obvyklé ceny. Zpracoval prohlašuje, že je při ocenění osobou nezávislou, která nemá žádný majetkový či jiný prospěch z výsledků ocenění nebo jinak související s předmětem ocenění a rovněž není nijak majetkově či osobně propojen s objednatelem ocenění nebo vlastníkem nemovitosti.

Závěr Předmětem ocenění je pozemek stpč. 126 zhodnocený stavbou rodinného domu čp. 104, spolu s příslušenstvím a s dalšími pozemky funkčního celku, vše v evidenci dle přiloženého LV č. 85 pro k.ú. Bezděkov u Žatce. Provádí se návrh obvyklé ceny (tržní hodnoty) k současnému stavu. Odhadovaná obvyklá cena nemovitosti je navržena s přihlédnutím k pomocným hodnotám dle základního oceňovacího modelu, s důrazem na hodnotu porovnávací (dle analýzy porovnání se srovnatelnými konkurenčními nemovitostmi), i hodnotu věcnou, po zohlednění všech kladných i negativních vlastností nemovitosti. Věcná hodnota je v řešeném případě podstatně vyšší než porovnávací a nemůže být dle mého názoru v daném segmentu trhu při obchodování dosažena. V konečném návrhu je tak navržená obvyklá cena ve spodním cenovém rozpětí tvořeném uvedenými hodnotami. Výnosová hodnota nebyla zjišťována, v segmentu rezidenčních nemovitostí není výnosnost hlavním cenotvorným faktorem.

Vyhodnocení dle požadavků exekutora: a) nemovitá věc je v ocenění jednoznačně specifikována a popsána (až na předpokládaný stav interiéru) - je tvořena uvedenými pozemky evidovanými v Katastru nemovitostí dle přiloženého listu vlastnictví, stavbou rodinného domu čp. 104, který je spolu se samostatným přístřeškem součástí pozemku stpč. 126 a se souvisejícím dalším příslušenstvím b) příslušenství je popsáno v části nález a tvoří jej venkovní úpravy, které od hlavní nemovité věci nelze nijak oddělit a samostatně obchodovat c) práva nebo závady spojené s nemovitostí, nebo práva odpovídající věcnému břemeni, nájemní smlouvy, předkupní práva apod., která přejdou spolu s přechodem vlastnictví při převodu nemovitosti, nebyla zjištěna, relevantní doklady nebyly doloženy - podrobněji viz rizika nemovitosti.

Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ideální 1/2 celkového rozsahu nemovitosti Uvedená obvyklá cena je odhadována pro nemovitost jako celek, níže je upravena a snížena vzhledem k požadavku ocenění 1/2 spoluvlastnického podílu. Nutno zdůraznit, že prodej 1/2 spoluvlastnického podílu je v případech prodeje v daném segmentu trhu neobvyklý, v řešeném případě nelze rodinný dům rozdělit na dvě části schopného samostatného užívání. Koupě spoluvlastnického podílu bude v řešeném případě problematická, lze očekávat možné spory při užívání nemovitosti, nejedná se o běžné obchodování na trhu. Je pravděpodobné, že okruh poptávajících bude velmi úzký a případná koupě může mít spekulativní charakter. Vzhledem k omezení vlastnických práv (smluvní zástavní právo) a nutnosti jejich převzetí v rozsahu odpovídajícímu spoluvlastnickému podílu lze předpokládat, že v daném rozsahu může být nemovitost až neprodejná. Odhad obvyklé ceny nemovitosti jako celku odpovídá všem atributům tržního ocenění dle mezinárodních oceňovacích standardů i dle zákona o oceňování majetku - viz níže.

Odhad ceny nemovitosti v rozsahu 1/2 spoluvlastnického podílu - 550 tis. Kč (obvyklou cenu podílu nelze navrhnout) Navrženou cenu pro 1/2 spoluvlastnického podílu je tak nutno považovat za odborný odhad znalce a nejedná se o cenu obvyklou, ta nelze za daných podmínek odhadnout (vyplývá z podstaty definice obvyklé ceny dle zákona), nýbrž o cenu majetku s omezeným trhem. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Předpokládá se odpovědné vlastnictví nemovitosti, její pojištění a další průběžná údržba. Ocenění je zpracováno v souladu s definicí „obvyklé ceny” uvedené v § 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, považované pro účel ocenění za synonymum pojmu tržní hodnoty majetku. Prohlašuji, že při zpracování ocenění jsem osobou nezávislou.

V Lounech 1.9.2014

Ing. Petr Křivka Šafaříkova 2528 440 01 Louny telefon: 608980991, e-mail: [email protected]

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí n. Labem dne 18.9.1996 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s oprávněním podávat dle znaleckého průkazu č. 220 znalecké posudky v uvedeném oboru.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2014-43 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 14-43. -9-

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 1 1 1 1

Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy - mapy ISKN Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti

- 10 -

List vlastnictví - 1. str.

- 11 -

Mapa ISKN

s vyznačením nemovitosti

- 12 -

Poloha nemovitosti

poloha ve městě Žatec-Bezděkov

celková situace

- 13 -

Fotodokumentace - exteriéry

- 14 -