ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 139114613 NEMOVITOST:
o ceně byt.jedn. č.2856/312 včetně podílu 415/84079 na budově č.p.2856 a pozemku p.č.834 v obci Praha, k.ú.Žižkov, okres Hlavní město Praha Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Žižkov Adresa nemovitosti: Prokopová 2856, Praha Vlastník stavby: Ing. Vladimír Volf, Milena Volfová, Prokopova 2856/10, 1300 Praha, Nezamyslova 726/5, Nusle Praha, 12800, 13000 Praha, vlastnictví: SJM Vlastník pozemku: Ing. Vladimír Volf, Milena Volfová, Prokopova 2856/10, 1300 Praha, Nezamyslova 726/5, Nusle Praha, 12800, 13000 Praha, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
SUBASTA a.s., IČO:28435842 T.G.Masaryka 108, 272 01 Kladno
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: DIČ: CZ6510281261 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
(ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
3 000 000 Kč 15.8.2013
19 stran
V Středoklukách, dne 11.9.2013
Stav ke dni : Počet příloh:
Tomáš Maršál NÁLEZ
15.8.2013 Počet vyhotovení: 2
Znalecký úkol o ceně byt.jedn. č.2856/312 včetně podílu 415/84079 na budově č.p.2856 a pozemku p.č.834 v obci Praha, k.ú. Žižkov, okres Hlavní město Praha. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny k datu ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Praha město LV č. 14030, 1855 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření objednatele - zástavní právo smluvní V-53799/2008-101, V-53801/2008-101, V-55073/2008-101, Z-33189/2012-101 - usnesení soudu o nařízení exekuce 20 EXE-2754/2011 37 OSP2, 52 EXE-167/2012-13 OSP2, Z-29136/2012-101 - smlouva o zřízení zástavního práva V-53801/2008-101, V-53799/2008-101, V-36336/2012-101 - souhlasné prohlášení o změně osoby zástavního věřitele postoupením pohledávky Z-22325/2012-101, Z-33189/2012-101 - Podzástavní právo V-36336/2012-101, - nakládat s majetk. podst. jen se souhlasem správce dle ins. zák. Z-79463/2012-101, Z-79681/2012-101 - Usnesení ins. soudu o nařízení předběžného opatření č.d.MSPH 59 INS-20838/2012 -A-19 Z-79463/2012-101, Z-79681/2012-101 - Zástavní právo exekutorské Z-2306/2013-101 - Nařízení exekuce Z-123147/2011-101, Z-29136/2012-101 - Exekuční příkaz k prodeji Z-122303/2011-101, Z-123147/2011-101 - exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 167 EX-1001/2012-35, Z-2306/2013-101, Z-122311/2011-101 - Nepravomocný exek. příkaz o zřízení zást. práva doručen - Smlouva kupní V-25318/2009-101, V-25317/2009-101, V-25320/2009-101 - prohlášení vlastníka SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Jedná se o byt.jedn. č.2856/312 včetně podílu 415/84079 na budově č.p.2856 a pozemku p.č.834 v obci Praha, k.ú.Žižkov, okres Hlavní město Praha. Byt jedn. č.2856/312 je evidován v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č.14030 pro obec Praha a katastrální území Žižkov, okres Hlavní město Praha, uvedená budova a shora uvedený pozemek jsou evidovány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 14030, 1855 pro obec Praha a katastrální území Žižkov, okres Hlavní město Praha, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Praha, Katastrální pracoviště Praha. Bytová jednotka je umístěna v budově č.p.2856, ve 3.N.P. domu, celková plocha s příslušenstvím je 41,50m2. Byt se skládá z: chodba, obývací pokoj s kuchyní, pokoj, koupelna s WC, balkon.( plocha balkónu se nezapočítává do podlahové plochy jednotky). Byt se nachází v ulici Prokopová. V blízkosti domu je dostatečné množství parkovacích míst a udržované příjezdové a přístupové cesty. V této lokalitě se nachází -2-
plná občanská vybavenost, jako je škola, školka, zdravotnické zařízení, i nákupní centrum. Vše v dosahu několika minut od domu. Zastávku autobusu najdeme pár minut od domu. Byt.jedn. se delší dobu neužívá. Velmi dobrá dopravní dostupnost do centra Prahy (cca 15 minut autem).
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Poloha nemovitosti v chráněném území Komentář: památkově chráněné území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: viz. LV- omezení vl.práv Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu neužívané
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 byt.jedn.č.2856/312
Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jednotka č. 2856/312 2.2
OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 -3-
Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 byt.jedn.č.2856/312 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek č.p.834 Popis Jedná se o pozemek č.p.834 v obci Praha, k.ú.Žižkov, okres Hlavní město Praha. Přístup po zpevněné komunikaci možnost napojení na inž.sítě. Byla použita cenová mapa stavebních pozemků pro Hl.m.Praha 2013. Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ
Název
§ 27 cenová mapa zast.pl. Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 834
Výměra [m2] 1 888,00
Jedn. cena Cena 2 [Kč/m ] [Kč] 7 000,00 13 216 000,13 216 000,-
Pozemek č.p.834 - zjištěná cena
=
13 216 000,- Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky pozemek č.p.834
=
13 216 000,- Kč 13 216 000,- Kč
Cena příslušenství - celkem
=
13 216 000,- Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu:
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Praha 3 57 989,- Kč/m2
Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): Podlahové plochy bytu chodba: ob.pokoj: pokoj: koupelna s WC: Započítaná podlahová plocha bytu:
=
-4-
6,30 m2 20,50 m2 11,00 m2 3,70 m2 41,50 m2
Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí balkón: Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: Podlahové plochy - celkem
7,50 m2 7,50 m2
= 2
7,50m * 0,17
= = =
41,50 m2 1,28 m2 42,78 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - nadstandardní provedení nebo standardního provedení s dalším WC nebo sprchovým koutem 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem Nadstandardní vybavení 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu - delší dobu neužíván 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří : 1,00
č. IV
Vi 0,10
II
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
IV
0,05
IV
0,04
III II
0,00 -0,05
II
1,05
č. III III III III
Pi 0,00 0,02 0,00 0,02
III
0,02
II III II
0,00 0,00 0,00
9
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 1,00 = 1,197 i=1
Index polohy Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - preferované - novostavba 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 8
Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,060 -5-
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - omezení I vlastnických práv
Ti -0,05 0,00 -0,02
3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,930 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 1,197 * 1,060 * 0,930 = 1,180 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 57 989,- Kč/m2 * 1,180 = 68 427,02 Kč/m2 CP = CU * PP = 68 427,02 Kč/m2 * 42,78 m2 = 2 927 307,92 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
2 927 307,92 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 13 216 000,- Kč Spoluvlastnický podíl: 415 / 84 079 Hodnota spoluvlastnického podílu: 13 216 000,- Kč * 415 / 84 079 = 65 231,98 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
65 231,98 Kč
Byt.jedn.č.2856/312 - zjištěná cena
=
2 992 539,90 Kč
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. byt.jedn.č.2856/312
2 992 539,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
2 992 539,90 Kč
Celkem
2 992 539,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
2 992 539,90 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou
-6-
2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jednotka č. 2856/312 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha:
41,50 m2
Popisy porovnatelných nemovitostí 2+kk Praha byt 2+kk v žádané oblasti Karlína. Byt se nachází v 2. nadzemní podlaží novostavby s výtahem. Obytná plocha 42m2 s garážovým stání v přízemí. K bytu náleží terasa o rozloze 42 m2. Obývací pokoj s ložnicí disponuje vstupem na terasu. Koupelna s toaletou. K bytu náleží sklep a garážové stání, vše v ceně 3+kk Praha POSLEDNÍ luxusní moderní designový byt 3+kk, 110,8 m2 v 6NP s balkónem a s krásnou terasou do vnitrobloku a zahrady. Byt je součástí nového designového projektu Residence Prokopova na Žižkově v Praze 3. Zařízení: 2 koupelny, klimatizace, zastínění, vestavěné skříně, osvětlení, moderní kuch. linka se všemi spotřebiči. Uzavřený areál, recepce 24 hod., zahrada. K bytu náleží garážové stání se sklepem. Moderní design a nadstandartní materiály - velká okna, nerezové a skleněné prvky, dřevěná parketová mozaiková podlaha, mozaikové obklady a dlažby, sanita Butterfly, satelit, vysokorychlostní internet, vstupní domácí telefon. 2+KK Praha 2+kk v dev. projektu Baranka v ul. Baranova, Praha 3 - Žižkov. Ateliér o rozloze 40 m2 se nachází v 1.p./7.p. K bytu je možno dokoupit sklep a garážové stání v suterénu domu. Veškerá občanská vybavenost v místě, velmi kvalitní dopravní spojení. V bezprostřední blízkosti se nachází multifunkční nákupní centrum Palác Flora kde je také stanice metra A Flora. Rezidence Baranka nabízí ideální bydlení pro klienty, kteří nechtějí trávit čas dojížděním za prací, kulturou nebo zábavou. Byty jsou zkolaudovány.
Srovnatelné nemovitosti Název: 2+kk Praha
-7-
Lokalita Kollárová Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 K1 K2 K2 K3 K3
Užitná plocha 42,00 m2
1,00 1,00 1,00 0,81 1,00 1,00
Výměra pozemku.
Název: 3+kk Praha Lokalita Prokopova Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 K1 K2 K2 K3 K3
Užitná plocha 102,00 m2
1,00 1,00 1,00 0,80 1,00 1,00
Výměra pozemku.
Název: 2+KK Praha Lokalita Beranova Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 K1 K2 K2 K3 K3
Užitná plocha 41,00 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,81 74 250 Celková cena Jednotková cena 3 850 000 Kč 91 667 Kč/m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,80 74 510 Celková cena Jednotková cena 9 500 000 Kč 93 137 Kč/m2
1,00 1,02 1,00 0,80 1,00 1,00
Výměra pozemku.
-8-
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,82 71 074 Celková cena Jednotková cena 3 571 100 Kč 87 100 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
71 074 Kč/m2 73 278 Kč/m2 74 510 Kč/m2 73 278 Kč/m2 41,50 m2 3 041 037 Kč
2.2 Oceňovaná nemovitost
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 byt.jedn.č.2856/312
2 992 540,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jednotka č. 2856/312 2.2
3 041 037,00 Kč 0,00 Kč 3 041 037,00 Kč Současný stav 3 041 037 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 2 992 540 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
Obvyklá cena 3 000 000 Kč slovy: Třimiliony Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny
C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. -9-
Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Praha město LV č. 14030, 1855 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1 . Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 3 000 000,- Kč 2. Závady, které dražbou nezaniknou - nejsou známy. Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti bytové jednotky činí: 3 000 000,- Kč slovy:třimiliony Kč Tato cena je odhadována s ohledem na to, že se bude dražit celá byt.jednotka i s podílem na spol.částech domu a pozemku vč. příslušenství. Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Praha. Poloha je vhodná k bydlení. Dostupnost nemovitosti je velmi dobrá, v blízkosti jsou všechny inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem . Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Praha, její celkovou velikostí, standardním vybavením, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na byt.jedn. č.2856/312 včetně podílu 415/84079 na budově č.p.2856 a pozemku p.č.834 v obci Praha, k.ú.Žižkov, okres Hlavní město Praha podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. - 10 -
Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu byt.jedn. č.2856/312 včetně podílu 415/84079 na budově č.p.2856 a pozemku p.č.834 v obci Praha, k.ú.Žižkov, okres Hlavní město Praha ve výši: 3 000 000,-Kč
Obvyklá cena: 3 000 000,- Kč
slovy: třimiliony Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné. Zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis. Veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec při oceňování nemovitého hmotného majetku je vázán závazným oceňovacím předpisem předepisujícím metodu oceňování-Zákon o oceňování majetku zák.č.151/1997/ Sb. a vyhláška Ministerstva Financí č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení - 11 -
zák.č.151/97Sb..oceňování majetku, ve znění platné od 3/2008 Sb, 456/08Sb.,450/12sb.
01.01.2007 č.617/2006 Sb,76/07 Sb.,
Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Hodnota a cena HODNOTA- není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřuje peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na straně jedné kupujícím a prodávajícími na straně druhé.Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány( např. věcná hodnota, výnosová hodnota, tržní hodnota apod.). přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. CENA - je pojem používaný pro požadovanou , nabízenou nebo skutečně zaplacenou peněžní částku za zboží nebo službu, nebo-li hodnota předmětu vyjádřená v penězích. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Věcná hodnota - dle právního názvosloví tzv.časová cena věci. Je stanovena jako reprodukční pořizovací cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravy vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Zpravidla je označována jako Časová cena CČ. V zákonu o oceňování majetku zák.č.151/1997 Sb. je obdobnou cenou tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem CN, stanovená souhlasně se zněním vyhl.č ,617/2006 Sb.76/07Sb.,3/2008Sb která se nazývá též cena zjištěná CZJ. Výnosová hodnota-kapitalizovaná míra zisku též dále možno nazývat kapitalizovaný zisk. Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě(dlě údajů finančních institucí a bankovních domů) uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku(nemovitosti). Ve vyhl. č.540/2002Sb. , její novele vyhl.č.617/2006Sb.,3/2008Sb, 460/09Sb, 364/10Sb.450/12sb. je cena zjištěna výnosovým způsobem označena Cv.- Výnosový způsob , kerý vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu( úrokové míry) Porovnávací způsob- který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Jejím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci( u nemovitosti např. stanovení ceny bytu z ceny domu, v budoucnu možná ceny pozemku na základě toho, jaká stavba je na něm postavena). Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen - 12 -
realizovaných na trhu). V Středoklukách 11.9.2013 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky telefon: 603 838 561 Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 139114613 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 139114613.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 6
Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
