ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1313-132-2015

NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje: Adresa nemovitosti: Vlastníci stavby a spoluvl. pozemku:

bytová jednotka 510/2 (spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/5) Kraj Vysočina, okres Třebíč, obec Třebíč, k. ú. Třebíč Benešova 510/16, 674 01 Třebíč Antonín Karšulín, id. 860612/5011, Brodská 1825/11, 591 01 Žďár nad Sázavou 3 vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1/5, 572/16208 z 1/5 Jiří Karšulín, id. 750930/4528, Revoluční 960/3, 674 01 Třebíč vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1/5, 572/16208 z 1/5 Miloslava Karšulínová, id. 556016/1849, Benešova 510/16, 674 01 Třebíč vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1/5, 572/16208 z 1/5 Renata Klingerová, id. 755322/3746, Horní Branná 43, 512 36 H. Branná vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1/5, 572/16208 z 1/5 Jana Spurná, id. 825227/4536, Horní náměstí 583, 779 00 Olomouc vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1/5, 572/16208 z 1/5

OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Vít Novozámský Adresa objednavatele: Bratislavská 73, 602 00 Brno ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Ing. Tomáš Dostál Zahradní 479/25, 674 01 Třebíč IČ: 47355999 telefon: 774 800 820

e-mail: [email protected]

Exekuční řízení č.j. 056 EX 1151/09 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA

95 000 Kč

Datum místního šetření: 25. 9. 2015 Stav ke dni: 25. 9. 2015 Za přítomnosti: spoluvlastníka nemovitosti Miloslavy Karšulínové a znalce Počet stran: 19 Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 + 1 V Třebíči, dne 30. 9. 2015

NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení obvyklé (tržní) ceny spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/5 z nemovitosti bytové jednotky č. 510/2 vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., nacházející se v bytovém domě č. p. 510 v obci Třebíč, na ulici Benešova, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 572/16208 na společných částech budovy č. p. 510 a pozemku parc. č. st. 4442, vše zapsáno na LV č. 10440 (bytová jednotka) a LV č. 8746 (budova a pozemek) pro k. ú. Třebíč, obec Třebíč. Ocenění je provedeno stanovením obvyklé ceny pro účely exekučního řízení č.j. 056 EX 11517/09. Přehled podkladů výpis z katastru nemovitostí č. 10440, ze dne 10. 8. 2015 vyhotovený certifikovaným dálkovým přístupem do databáze ČÚZK s platností ke dni přístupu, jehož platnost ke dni ocenění byla ověřena tamtéž výpis z katastru nemovitostí č. 8746, ze dne 10. 8. 2015 vyhotovený certifikovaným dálkovým přístupem do databáze ČÚZK s platností ke dni přístupu, jehož platnost ke dni ocenění byla ověřena tamtéž informace a údaje sdělené objednatelem znaleckého posudku před zahájením prací na ocenění a v jejich průběhu informace a údaje sdělené spoluvlastníkem nemovitosti paní Miloslavou Karšulínovou v průběhu místního šetření dne 25. 9. 2015 kopie katastrální mapy předmětného území, pro k. ú. Třebíč, mapový list DKM ze dne 25. 9. 2015 vyhotovená dálkovým přístupem do databáze ČÚZK skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ze dne 17. 6. 1997 vyhláška č. 441/2013 Sb. min. financí České republiky ze dne 17. 12. 2013, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. ze dne 19. 9. 2014 žádné další doklady ani dokumentace nebyly předloženy Místopis Kraj: Vysočina Okres: Třebíč Obec: Třebíč Katastrální území: Třebíč Počet obyvatel: 37 324 Základní cena stavebních pozemků dle zvláštních předpisů: 1 270,- Kč/m2 Bývalé okresní město Třebíč, ke dni ocenění 37 324 obyvatel, leží v jihozápadní části kraje Vysočina, asi 20 km jižním směrem od dálnice D1. Je tu zvýšený sezónní turistický ruch, vzhledem k památkám zapsaných na seznamu Unesco. V obci je kompletní nabídka služeb a rozvinutá infrastruktura příslušná městu obdobné velikosti. Lokální realitní trh kopíruje celostátní situaci, když po stagnaci nastává mírné oživení a v bytovém segmentu lze konstatovat vyrovnaný stav mezi nabídkou a poptávkou. V regionu je vyšší hladina nezaměstnanosti, v lokalitě je tato hladina standardní. Ve městě je kompletní vybavenost (pošta, kompletní školství, zdravotnické zařízení, banky, soustava úřadů, soud i policie). Inženýrské sítě jsou kompletní. Celkový popis Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 510/2 vymezená podle zákona č. 72/1994 Sb., nacházející se v bytovém domě č. p. 510 v obci Třebíč, na ulici Benešova, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 572/16208 na společných částech budovy č. p. 510 a pozemku parc. č. st. 4442, vše zapsáno na -2-

LV č. 10440 a LV č. 8746 pro k. ú. Třebíč, obec Třebíč. Dům je postaven jako šestipodlažní blok sídlištní obytné zóny s jedním samostatným vstupem. Dům je samostatně stojící v sídelním útvaru panelových domů v městské části Nové Dvory na ulici Benešova. Dům se nachází na severovýchodním okraji města v obytné sídlištní zóně a je přístupný po místních zpevněných komunikacích z ulice Velkomeziříčská a Benešova. Vzdálenost domu, resp. jeho dosažitelnost od městského centra je cca 15 min. pěší chůze. Centrum je dosažitelné rovněž MHD, jejíž zastávka je přímo na ulici Benešova. V lokalitě se nachází přiměřená občanská vybavenost, včetně sportoviště, školy, nákupního střediska a střediska základních služeb. Bližší popis je patrný z níže uvedeného. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: bez rizik spojených s právním stavem nemovitosti. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: bez rizik spojených s umístěním nemovitosti. Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce  Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na nemovitosti je zřízeno mnohonásobné Zástavní právo exekutorské, mnohonásobné Nařízení exekuce a s ní spojené Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. Riziko právních stavů, ze kterého může vyplynout zvýšená délka realizace prodeje předmětné nemovitosti, bez vlivů na výši její obvyklé ceny. Výslednou hodnotu bytové jednotky bude však nutno upravit, a to z důvodu převodu pouze spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/5. Úprava je zdůvodněna v následujících částech znaleckého posudku. Ostatní rizika: nejsou Komentář: bez rizik spojených s pronájmem nemovitosti.

-3-

OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka 510/2 (spoluvlastnický podíl 1/5)

Obsah tržního ocenění majetku 2. Výnosové ocenění 2.1 Bytová jednotka č. 510/2 (spoluvlastnický podíl 1/5) 3. Porovnávací ocenění 3.1 Bytová jednotka č. 510/2 (spoluvlastnický podíl 1/5)

OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - výrazné snížení hodnoty z důvodu prodeje pouze spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/5 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II

Pi 0,00

V

0,00

II II I

0,00 0,00 -0,25

IV

1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Pi) = 0,750 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce -4-

8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - mírná preference lokality

II

0,00

II II III

0,00 0,00 0,10

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 1,090 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,818 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Třebíč: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 270,00 Kč/m2

Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka 510/2 Vlastní budova č. p 510 je postavena jako obytný panelový dům sídlištní bytové výstavby. Dům je samostatně stojící, má jeden samostatný vstup a je součástí sídelního útvaru panelových domů v městské části Nové Dvory na ulici Benešova. Dům se nachází na severovýchodním okraji města v obytné sídlištní zóně a je přístupný po místních zpevněných komunikacích z ulice Velkomeziříčská a Benešova. Vzdálenost domu, resp. jeho dosažitelnost od městského centra je cca 15 min. pěší chůze. Centrum je dosažitelné rovněž MHD, jejíž zastávka je přímo na ulici Benešova. Jedná se o dům typový s konstrukčním systémem T 06 B, s původně umakartovými bytovými jádry typu B 10-M. Je proveden jako panelový, montovaný z prefabrikovaných stěnových a stropních panelů. Dům má celkem 6 nadzemních podlaží. V 1. NP jsou dvě bytové jednotky, společné prostory, sušárna, místnost pro kočárky a kola, úklidová místnost a sklepní kóje tvořící příslušenství bytových jednotek. Ve 2 - 6. NP jsou společné prostory a 5 bytových jednotek na každém podlaží. V domě je tedy celkem 27 bytových jednotek. Dům byl postaven a předán do užívání v roce 1976 a jeho stáří ke dni ocenění je 39 let. V roce 2008 byla provedena celková rekonstrukce a revitalizace domu, v jejímž rámci byl proveden kontaktní zateplovací systém jak ve štítu, tak na obou průčelích, který je překryt silikátovou probarvenou omítkou. Dále je provedena výměna oken a vstupních vchodových dveří za plastová a je provedena přístavba zdí pro vytvoření nových lodžií při navýšení užitné plochy prostoru. Lodžie jsou tedy kryty boční zdí a přední prostor je zajištěn zábradlím v nerezovém provedení s prosklením. U domu jsou provedeny kompletní klempířské konstrukce (parapety, oplechování atik na střeše, větracích hlavic, balkonů a přístřešku nad vchodem). Na domě je rovněž bleskosvod. Dům je založen na betonových základových pasech. Svislé obvodové konstrukce domu jsou provedeny ze sendvičových panelů s tepelnou izolací v celkové tloušťce 26 cm. Nosné stěny jsou provedeny z panelů o tl. 14 cm a příčky z panelů tl. 8 cm. Stropy jsou z železobetonových kompletovaných stropních panelů, střecha je provedena jako plochá, jednoplášťová s živičnou -5-

střešní krytinou, která byla rekonstruována, a došlo též k obložení atiky pozinkovaným plechem. Vnitřní komunikace je řešena centrálním schodištěm s teracovým povrchem na betonových stupních. Podlahy společných prostor jsou ve slepě z betonové mazaniny, na chodbách z litého teraca, pouze vstupní část je provedena v keramické dlažbě. Vlastní byt je o velikosti 2+1. Nachází se v 1. NP v domě s výtahem. Přístup do bytové jednotky je ze společného komunikačního prostoru se schodištěm. Ze společné chodby je vstup do předsíně, za kterou je komora (příruční sklad). Z chodby je přístup do dvou obytných místností, kuchyně, koupelny a WC. Orientace obytných místností je na jih a na západ. Podlahy v bytu jsou původní provedené jako PVC povlak na betonovém podkladu. Z větší části, včetně chodby je krytý navíc textilním povlakem. V domě i v bytě je proveden rozvod studené i teplé vody, ohřev je řešen centrální blokovou kotelnou. Je provedena domovní kanalizace z bytového jádra a společných prostor s napojením na veřejnou kanalizaci. Dům je vytápěn blokovou kotelnou, radiátory v bytě jsou rekonstruované litinové sloupkové a jsou osazené termostatickými hlavicemi. Dům je plynofikován, kuchyně je vybavena plynovým sporákem. Je proveden rozvod el. energie. Do domu je zaveden kabelový rozvod televizního signálu. Vnitřní omítky jsou jednovrstvé, stěrkové. Okna jsou plastová, osazená interiérovými žaluziemi, v kuchyni je kuchyňská linka s původním korpusem a rekonstruovanými dvířky. Je osazena standardním plynovým sporákem s digestoří, bez vestavěných spotřebičů. Kuchyňský prostor je obložen keramickým obkladem. Bytové jádro je původní, umakartové, bez stavebních úprav a obkladů. V bytě nejsou žádné stavební úpravy interiéru. Vnitřní dveře jsou hladké plné, nebo prosklené v ocelových zárubních. K bytu přísluší rovněž sklepní kóje o výměře 2,00 m2. Vybavení a příslušenství jednotky o velikosti 2+1 tvoří kuchyňská linka, plynový sporák, vestavěná skříň, vana, umývadlo, vodoměry, WC + splachovač, otopná a osvětlovací tělesa, zvonek a listovní schránka. Součástí jednotky je veškerá její vybavenost (potrubní rozvody vody, ústředního topení, plynu, elektroinstalace, odpady apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů). K vlastnictví jednotky dále patří podlahové krytiny, stropní vystrojení prostor v místnostech bytu, nenosné příčky, bytové jádro, vnitřní dveře, vstupní dveře a okna, vnitřní elektrické rozvody a k nim připojené instalační předměty (světla, zásuvky, zářivky, vypínače) od spínacích hodin, příp. pojistkové rozvodnice. K bytové jednotce č. 510/2 přináleží spoluvlastnický podíl v rozsahu 572/16208 ke společným částem budovy č. p. 510 a pozemku parc. č. st. 4442, který je evidován v Katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 366 m2. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Oceňován je stavební pozemek parc. č. st. 4442, který je evidován v Katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 366 m2. Na pozemku se nachází dům s byty a společnými prostory č. p. 510. Pozemek je zapsán v katastru nemovitostí a evidován Katastrálním úřadem v Třebíči na LV č. 8746 pro k. ú. Třebíč, obec Třebíč, okres Třebíč. Oceňovaný pozemek se nachází v sídlištní zástavbě městské části Nové Dvory na severovýchodním okraji města a je přístupný po zpevněných komunikacích z ulice velkomeziříčská a Benešova. Je napojen na veškeré inženýrské sítě v místě včetně plynu. Pozemek je ve svažitém, na jihovýchod orientovaném území. Žádné nepříznivé vlivy působící na něj se nevyskytují. Nachází se v lokalitě s mírnou preferencí lokálního realitního trhu, v okrajové části města a z hlediska bydlení je vhodně situovaný. Pozemek bude oceněn jako stavební, podle § 4, odst. 1 vyhl. MF ČR č. 199/2014 Sb. Velikost spoluvlastnického podílu vlastníka bytové jednotky č. 510/2 na pozemku, parc. č. st. 4442, je ve výši 572/16208. Přehled ocenění pozemku je patrný z níže uvedeného.

-6-

Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,750 Index polohy pozemku IP = 1,090 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,750 * 1,000 * 1,090 = 0,818 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 270,Parcelní číslo st. 4442

Výměra [m2] 366,00 366,00

Index

Koef.

0,818

Upr. cena [Kč/m2] 1 038,86

Jedn. cena [Kč/m2] 1 038,86 m2

Cena [Kč] 380 222,76 380 222,76

Pozemek - zjištěná cena

=

380 222,76 Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek

=

380 222,76Kč 380 222,76 Kč

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

=

380 222,76 Kč

Typ

Název

§ 4 odst. 1 Stavební pozemek Stavební pozemek - celkem

-7-

Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Třebíč 39 let 2 008 15 128,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 10,60 * 1,00 = 12,40 * 1,00 = 16,10 * 1,00 = 10,30 * 1,00 = 2,00 * 1,00 = 1,00 * 1,00 = 2,80 * 1,00 = 2,00 * 0,10 =

Podlahové plochy bytu kuchyň: předsíň: pokoj 1: pokoj 2: koupelna: WC: komora: sklepní kóje: Započítaná podlahová plocha bytu:

10,60 m2 12,40 m2 16,10 m2 10,30 m2 2,00 m2 1,00 m2 2,80 m2 0,20 m2 55,40 m2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - 1. NP s II výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled - jih a západ 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro - umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje komora, sklepní kóje, bez balkonu nebo lodžie 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 7 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (7 + 15)= 0,890 9

Index vybavení

IV = (1 +

Vi) * V10 * 0,890 = 0,673 i=1

-8-

Vi 0,00 0,00 0,00 0,00

II

0,00

II

-0,10

II

-0,01

III III III

0,00 0,00 0,85

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,750 Index polohy pozemku IP = 1,090 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 15 128,- Kč/m2 * 0,673 = 10 181,14 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 55,40 m2 * 10 181,14 Kč/m2 * 0,750 * 1,090= 461 098,74 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 380 222,76 Kč Spoluvlastnický podíl: 572 / 16 208 Hodnota spoluvlastnického podílu: 380 222,76 Kč * 572 / 16 208 = 13 418,52 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + = Bytová jednotka 510/2 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu * Úprava ceny vlastnickým podílem Bytová jednotka 510/2 - zjištěná cena

=

-9-

461 098,74 Kč

13 418,52 Kč 474 517,26 Kč 1/5 94 903,45 Kč

Ocenění majetku obecnou metodikou 2. Výnosové ocenění 2.1 Výnosová hodnota nemovitosti Výnosové ocenění bylo provedeno nad rámec povinných metod pro stanovení obvyklé ceny v případě bytových jednotek, neboť v lokalitě již existuje dostatečná databáze obvyklého nájemného. Pro výpočet bylo uvažováno s obvyklým nájemným ve výši 4 600 Kč/měsíc za celou jednotku, což je nájemné v mírně podstandardně provedené bytové jednotce o příslušné velikosti bez balkonu. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem považuji toto nájemné za přiměřené provedení a lokalizaci oceňované bytové jednotky. Měsíční jednotkový nájem činí 965,- Kč/m2 a roční nájem za celou bytovou jednotku by činil 55 200 Kč. Dle názoru znalce jsou tyto hodnoty nájemného reálně dosažitelné a jsou schopny zajistit trvalý příjem nutný pro bezproblémový provoz bytové jednotky, včetně amortizace, oprav, údržby a pojištění. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel

podlaží

podlahová plocha bytu Celkový výnos za rok: 1.

podlah. nájem nájem nájem plocha [m2] [Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 57 965 4 600 55 200

míra kapit. [%] 5,50

55 200

Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 57 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2*ro 965 k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 55 200 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 100 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 55 200 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 400 Pojištění Kč/rok 1 800 Opravy a údržba 25,00 % * Nh Kč/rok 13 800 Správa nemovitosti 5,00 % * Nh Kč/rok 2 760 Ostatní náklady Kč/rok 1 200 Náklady celkem V Kč/rok 19 960 N=Nh-V Kč/rok 35 240 Čisté roční nájemné Míra kapitalizace % 5,50 Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i 640 727,27 Kč Výnosová hodnota před korekcí ceny spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/5 / 5,00 = 128 145,45 úprava ceny na prodej 1/5 * 0,75 = 96 109,09 Výnosová hodnota Cv Kč 96 109

Výnosová hodnota nemovitosti činí:

96 100,- Kč - 10 -

3. Porovnávací ocenění 3.1 Bytová jednotka č. 510/2 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha:

55,20 m2

Popis oceňované nemovité věci Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 510/2 vymezená podle zákona č. 72/1994 Sb., nacházející se v bytovém domě č. p. 510 v obci Třebíč, na ulici Benešova, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 572/16208 na společných částech budovy č. p. 510 a pozemku parc. č. st. 4442, vše zapsáno na LV č. 10440 a LV č. 8746 pro k. ú. Třebíč, obec Třebíč. Popis konstrukcí domu a vybavení bytové jednotky je podrobně popsáno v oddíle ocenění administrativní cenou. Rekapitulace: - užitná plocha bytu: 55,20 m2 - příslušenství: sklepní kóje, 2 m2 - poloha: velmi mírná preference - provedení vnitřního prostoru a vybavení: podstandardní - dispozice 2+1, 1. NP v domě s výtahem - rozvinutá infrastruktura, nadstandardní dosah MHD, standardní dopravní dostupnost

Srovnatelné nemovité věci 1. Bytová jednotka 2+1, Benešova, Třebíč Poloha domu a položení bytu: bytová jednotka 2+1, ulice Benešova, jižní okraj ulice, Nové Dvory, Třebíč. Jedná se o shodnou lokalitu, která je nedaleko severovýchodního okraje města, se standardní dostupností centra. Dům leží asi 50 m jihozápadním směrem od oceňované nemovitosti. Na lokálním realitním trhu standardní lokalita, shodná infrastruktura. Celkově bez úpravy koeficientem na umístění. Vertikální položení bytové jednotky, parkovací možnosti a infrastruktura jsou srovnatelné, bez úpravy. Stav domu: celková revitalizace domu, výměna oken, vstupů, rekonstrukce balkonů na lodžie s navýšením užitné plochy, celkový kontaktní zateplovací systém, oba štíty i průčelí nová silikátová omítka, nátěr. Další rekonstrukce: klempířské konstrukce, stoupací vedení, společné prostory, střecha a střešní krytina. Srovnatelné provedení bytového domu a srovnatelná úroveň revitalizace. Bez úprav koeficientem provedení domu. Stav bytové jednotky: velikost bytové jednotky je 2+1, 4. NP s výtahem, orientace obytných místností je na jih a na západ. Podlahy v bytu jsou po částečné rekonstrukci (obytné místnosti), provedeny jako plovoucí laminátové povlaky, částečně koberce. Ostatní podlahy jsou v provedení PVC. Okna plastová, termoizolační zasklení + interiérové žaluzie. Koupelna a WC se nacházejí v původním byt. jádře, které je obloženo keramickým obkladem. Zařizovací předměty částečně vyměněny (záchod, vodovodní baterie, sprcha), v mírně lepším stavu než u oceňované nemovitosti. Kuchyňská linka je původní, v zachovalém stavu, standardní spotřebiče, keramický obklad pracovního prostoru, digestoř. Vytápění a ohřev vody je řešen centrální plynovou kotelnou, radiátory v bytě jsou rekonstruované, litinové s termostatickými ventily. Mírně lepší provedení vnitřního prostoru, zejména lepší podlahy, mírně lepší provedení bytového jádra a vyšší úroveň modernizace, nižší morální opotřebení jednotky. Jedná se o byt ve stabilizovaném stavu s mírným stupněm rekonstrukce, takže bude nutná úprava koeficientem vybavení bytu, a sice ve výši 0,90 ve prospěch porovnávací nemovitosti. - 11 -

Z výše uvedených důvodů se jedná o nemovitost velmi vhodnou k porovnání. Čistá podlahová plocha bytu je 55,10 m2. Užitná podlahová plocha bytu je 60,40 m2 (podlahová plocha bytu, lodžie a sklepní kóje). Příslušenství: sklepní kóje 2,00 m2, lodžie 3,30 m2. Úprava koeficientem na lodžii ve výši 0,90 ve prospěch oceňované nemovitosti. Kompletní IS a občanská vybavenost příslušná bývalému okresnímu městu, sportoviště, škola. MHD v dosahu. Lokalita Nové Dvory, Benešova Použité koeficienty: K1 polohy nemovitosti 1,00 K2 úprav domu 1,00 K3 úprav bytu 0,90 K4 realitního trhu 1,00 K5 příslušenství BJ 0,90 Zdroj: Neuvedeno Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 polohy nemovitosti - shodná lokalita; úprav domu - bez 0,81 11 466 úprav; úprav bytu - mírně lepší provedení a vybavení; realitního trhu - srovnatelné, realizace 2014; příslušenství BJ navíc lodžie; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 55,10 m 0m 780 000 Kč 14 156 Kč/m2 2. Bytová jednotka 2+1, C. Boudy Poloha domu a položení bytu: bytová jednotka 2+1, ulice C. Boudy, severní okraj ulice, lokalita Nové Dvory, Třebíč. Jedná se o srovnatelnou lokalitu, která je na lokálním realitním trhu mírně preferovaná, dům leží asi 250 m západním směrem od oceňované nemovitosti. Celkově bez úpravy koeficientem na umístění. Vertikální položení bytové jednotky je srovnatelné (3. NP s výtahem), parkovací možnosti a infrastruktura jsou rovněž srovnatelné, celkově bez úpravy. Stav domu: celková revitalizace domu, výměna oken, vstupů, rekonstrukce balkonů na lodžie při navýšení užitné plochy, celkový kontaktní zateplovací systém, oba štíty i průčelí nová silikátová omítka, nátěr. Další rekonstrukce: klempířské konstrukce, stoupací vedení, společné prostory, střecha a střešní krytina. Srovnatelné provedení bytového domu a srovnatelná úroveň revitalizace, bez úpravy koeficientem provedení domu. Stav bytové jednotky: velikost bytové jednotky je 2+1, 3. NP s výtahem, orientace obytných místností je na západ. Podlahy (povlaky) v bytové jednotce jsou rekonstruované v provedení jako plovoucí laminátové povlaky, ostatní podlahy z keramické dlažby po dřívější rekonstrukci. Okna plastová, termoizolační zasklení + interiérové žaluzie. Koupelna a WC se nacházejí v původním byt. jádře, které má povrchovou úpravu keramickým obkladem, jednoduché provedení zařizovacích předmětů po dřívější výměně. Kuchyňská linka s protilinkou, po dřívější výměně, standardní provedení, keramický obklad pracovního prostoru, digestoř. Vytápění a ohřev vody je řešen centrální plynovou kotelnou, radiátory v bytě jsou rekonstruované, litinové s termostatickými ventily. Lepší provedení vnitřního prostoru, zařizovací předměty v lepším stavu. Jedná se o byt ve standardním stavu, s mírným morálním opotřebením. Bude nutná úprava koeficientem ve prospěch porovnávané nemovitosti, dle úvahy znalce ve výši 0,85. Z výše uvedených důvodů se jedná o nemovitost velmi vhodnou k porovnání. - 12 -

Čistá podlahová plocha bytu je 55,80 m2. Užitná podlahová plocha bytu je 61,20 m2 (podlahová plocha bytu, lodžie a sklepní kóje). Příslušenství: sklepní kóje 2,00 m2, lodžie 3,40 m2. Úprava koeficientem na lodžii ve výši 0,90 ve prospěch oceňované nemovitosti. Kompletní IS a občanská vybavenost příslušná bývalému okresnímu městu, sportoviště, škola. MHD v dosahu. Lokalita Nové Dvory, ulice C. Boudy Použité koeficienty: K1 polohy nemovitosti 1,02 K2 úprav domu 1,00 K3 úprav bytu 0,85 K4 realitního trhu 1,00 K5 příslušenství BJ 0,90 Zdroj: Neuvedeno Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C polohy nemovitosti - bez úpravy; úprav domu - bez úprav; 0,78 11 467 úprav bytu - lepší provedení; realitního trhu - srovnatelné, realizace 2013; příslušenství BJ - lodžie; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 55,80 m 0m 820 000 Kč 14 695 Kč/m2 3. Bytová jednotka 2+1, Myslbekova Poloha domu a položení bytu: Bytová jednotka 2+1, ulice Myslbekova, Nové Dvory, Třebíč. Jedná se o srovnatelnou lokalitu, asi 300 m jižním směrem od oceňované nemovitosti, severní okraj ulice. Mírně lepší dosažitelnost centra, na místním realitním trhu se jedná o lokalitu s mírnou preferencí, 5. NP s výtahem, mírně lepší parkovací plochy, mírná úprava na polohu nemovitosti ve výši 0,96 ve prospěch porovnávací nemovitosti. Stav domu: celková revitalizace domu, výměna oken, vstupů, rekonstrukce balkonů, bez navýšení podlahové plochy, celkový kontaktní zateplovací systém, oba štíty i průčelí nová silikátová omítka, nátěr. Další rekonstrukce: klempířské konstrukce, stoupací vedení, společné prostory, střecha a střešní krytina. Srovnatelné provedení bytového domu a srovnatelná úroveň revitalizace. Bez úpravy koeficientem provedení nemovitosti. Stav a dispozice bytu: velikost bytové jednotky je 2+1, 2. NP bez výtahu, orientace obytných místností je na jih. Podlahy v bytě jsou původní v provedení PVC povlaků. Sociální zázemí má podlahy z keramické dlažby. Okna po centrální výměně v provedení plast + termoizolační zasklení + interiérové žaluzie. Koupelna a WC se nacházejí v původním neupraveném byt. jádře, kde je pouze nová podlaha a keramický obklad na umakartu. Zařizovací předměty původní, vyměněn pouze záchod. Kuchyňská linka je původní, plynový sporák, bez vestavěných spotřebičů, keramický obklad pracovního prostoru, digestoř. Vytápění a ohřev vody je řešen centrální plynovou kotelnou, radiátory v bytě jsou rekonstruované, litinové s termostatickými ventily. Celkově mírná úprava koeficientem vybavení ve prospěch porovnávací nemovitosti. Z výše uvedených důvodů se jedná o nemovitost velmi vhodnou k porovnání. Čistá podlahová plocha bytu je 56,20 m2. Užitná podlahová plocha bytu je 60,60 m2. Příslušenství: balkon 2,40 m2, sklepní kóje 2,00 m2. Úprava koeficientem na balkon ve výši 0,95 ve prospěch oceňované nemovitosti. - 13 -

Kompletní IS a občanská vybavenost příslušná bývalému okresnímu městu, sportoviště, škola. MHD v dosahu. Lokalita Nové Dvory, ulice Myslbekova Použité koeficienty: K1 polohy nemovitosti 0,96 K2 úprav domu 1,00 K3 úprav bytu 0,95 K4 realitního trhu 1,00 K5 příslušenství BJ 0,95 Zdroj: Neuvedeno Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 polohy nemovitosti - velmi mírná preference lokality; úprav 0,87 11 408 domu - srovnatelné provedení; úprav bytu - mírně lepší provedení; realitního trhu - srovnatelné, realizace 2015; příslušenství BJ - úprava na balkon; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 56,20 m 0m 740 000 Kč 13 167 Kč/m2 4. Bytová jednotka 2+1, Tolstého, Třebíč Poloha domu a položení bytu: bytová jednotka 2+1, ulice Tolstého, jižní okraj ulice, Nové Dvory, Třebíč. Jedná se o srovnatelnou lokalitu, která je nedaleko severovýchodního okraje města, s dobrou dosažitelností jejího centra. Dům leží asi 150 m jihovýchodním směrem od oceňované nemovitosti. Na lokálním realitním trhu mírně preferovaná lokalita, srovnatelná infrastruktura. Celkově bez úpravy koeficientem na umístění. Vertikální položení bytové jednotky (2. NP) je srovnatelné, parkovací možnosti a infrastruktura rovněž, bez úpravy. Stav domu: celková revitalizace domu, výměna oken, vstupů, rekonstrukce balkonů při zachování užitné plochy, celkový kontaktní zateplovací systém, oba štíty i průčelí nová silikátová omítka, nátěr. Další rekonstrukce: klempířské konstrukce, stoupací vedení, společné prostory, střecha a střešní krytina. Srovnatelné provedení bytového domu a srovnatelná úroveň revitalizace, bez úpravy. Stav bytové jednotky: velikost bytové jednotky je 2+1, 2. NP bez výtahu, orientace obytných místností je na jih. Podlahy (povlaky) v bytové jednotce jsou původní v provedení jako PVC, pouze v koupelně je keramická dlažba. Okna plastová, termoizolační zasklení + interiérové žaluzie. Koupelna a WC se nacházejí v původním umakartovém bytovém jádru bez povrchové úpravy. Zařizovací předměty: vana a umývadlo původní, výměna vodovodní baterie a splachovacího záchodu. Kuchyňská linka původní, rekonstruovaná dvířka, navíc protilinka domácí výroby. Standardní spotřebiče, keramický obklad pracovního prostoru, digestoř. Vytápění a ohřev vody je řešen centrální plynovou kotelnou, radiátory v bytě jsou rekonstruované, litinové s termostatickými ventily. Velmi podobné provedení a stav vnitřního prostoru, mírně lepší stav kuchyňské linky, navíc podlaha v koupelně a protilinka. Jedná se o byt ve velmi podobném stavu, pouze velmi mírná úprava koeficientem vybavení. Z výše uvedených důvodů se jedná o nemovitost velmi vhodnou k porovnání. Čistá podlahová plocha bytu je 56,00 m2. Užitná podlahová plocha bytu je 60,60 m2. Příslušenství: sklepní kóje 2,00 m2, balkon (po rekonstrukci) 2,60 m2, mírná úprava koeficientem příslušenství na existenci balkonu ve výši 0,95 ve prospěch porovnávací nemovitosti. Kompletní IS a občanská vybavenost příslušná bývalému okresnímu městu, sportoviště, škola. - 14 -

MHD v dosahu. Lokalita Nové Dvory, Tolstého Použité koeficienty: K1 polohy nemovitosti 1,00 K2 úprav domu 1,00 K3 úprav bytu 0,98 K4 realitního trhu 1,00 K5 příslušenství BJ 0,95 Zdroj: Neuvedeno Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C polohy nemovitosti - srovnatelná lokalita, vertikální poloha; 0,93 11 471 úprav domu - bez úprav; úprav bytu - velmi mírně lepší; realitního trhu - srovnatelné, realizace 2015; příslušenství BJ mírná úprava na balkon; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 56,00 m 0m 690 000 Kč 12 321 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Porovnávací hodnota před korekcí ceny spoluvlastnický podíl / 5,00 úprava ceny na prodej 1/5 * 0,75 Výsledná porovnávací hodnota

Porovnávací hodnota nemovitosti činí:

94 800,- Kč

- 15 -

= =

11 408 Kč/m2 11 453 Kč/m2 11 471 Kč/m2 11 453 Kč/m2 55,20 m2 632 206,- Kč 126 441,20 94 830,90 94 831 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena (tržní hodnota) je cena aktuálního trhu s nemovitostmi, tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a daném čase prodat, nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny, které je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu oceňovaného majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem do budoucnosti, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. na technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanskou vybavenost, demografické podmínky, stabilitu území ve vztahu k územnímu plánu, životnímu prostředí atd. Dále je třeba postihnout veškeré dluhy a závazky, které jsou na nemovitosti vázány. V neposlední řadě je nutno rovněž posoudit rizikovost případného prodeje předmětné nemovitosti. Odhad obvyklé ceny je proveden na základě analýzy jednotlivých přístupů k ocenění majetku. Na základě výsledků lze konstatovat: - věcná hodnota nemovitosti vyjadřuje substituční hodnotu majetku a pro vlastní ocenění není zásadní. Věcná hodnota je v tomto případě v nesouladu s tržní cenou, neboť v sobě nezahrnuje koeficient prodejnosti, který je pro tržní ocenění nepostradatelný. Z tohoto důvodu nebyla tato metoda použita. - administrativní cena bytové jednotky již celkem dobře popisuje její obvyklou cenu, neboť je dle vyhlášky č. 199/2014 Sb. prováděna na základě porovnání realizovaných prodejů v regionu, a údajů z těchto prodejů evidovaných a shromažďovaných na příslušných FÚ. Ocenění administrativní cenou bylo tedy provedeno jako jedna z metod, která výrazně přispívá k zpřesnění výstupu v podobě obvyklé ceny. - porovnávací hodnota vyjadřuje skutečnou prodejnost majetku, která je dána stavem poptávky a nabídky na trhu, objemem dispozičních zdrojů potenciálních investorů a využitelností nemovitosti, jakožto i zpeněžitelností oceňovaného majetku. Porovnávací ocenění, je v souladu s oceňovacími standardy a rovněž s obecnou metodikou bank, pro stanovení obvyklé ceny, považováno za zásadní. Bylo použito cenové porovnání srovnatelných nemovitostí v daném místě a čase, jejichž cena byla realizována na trhu. V tomto případě bylo použito cenové porovnání 1 m2 čisté podlahové plochy bytu s cenami za 1 m2 čisté podlahové plochy srovnatelných nemovitostí z databáze znalce, internetové inzerce a databáze spolupracujících realitních subjektů (kanceláří a makléřů). Do čisté podlahové plochy byla zahrnuta veškerá podlahová plocha bytu na podlaží (vyjma sklepa, nebo sklepní kóje). Do celkové výměry nebyla zahrnuta plocha lodžií, nebo balkonů, která je do porovnávací metody zahrnuta koeficientem příslušenství. Tímto porovnáním bylo zjištěno, že 1 m2 čisté podlahové plochy srovnatelných nemovitostí (podstandardně vybavených bytových jednotek o velikosti 2+1 bez rekonstrukce vnitřního prostoru v původním provedení) se pohybuje v hodnotách 11 400 11 500 Kč/m2 a průměrná hodnota po úpravách na oceňovanou nemovitost byla stanovena ve výši 11 453 Kč/m2 čisté podlahové plochy. - výnosová hodnota majetku již vyjadřuje přímé indikátory trhu z hlediska dosahovaných budoucích příjmů s ohledem na širší možnosti využití. V segmentu bytových jednotek v předmětné lokalitě má informativní charakter, neboť četnost pronajímání bytových jednotek v lokalitě není příliš vysoká. Přesto však již existuje dostatečná databáze realizovaného nájemného, která umožní realizaci této metody v lokalitě. Výnosová metoda byla provedena nad rámec povinných metod pro ocenění v daném segmentu. - 16 -

Úvaha o stanovení obvyklé ceny předmětné nemovitosti je opřena o následující kritéria. Silné stránky: - bytová jednotka je v dobré lokalitě s mírnou preferencí lokálního realitního trhu - dům po celkové revitalizaci (zateplovací systém, termoizolační výplně otvorů, střecha, nově provedené lodžie místo balkonů) - kompletní IS a rozvinutá infrastruktura, škola, sportoviště, nákupní centrum, služby Slabé stránky: - panelová technologie stavby - bytová jednotka je v podstandardním stavu - slabší vertikální umístění bytové jednotky (nástupní podlaží do výtahu) - prodej spoluvlastnického podílu na bytové jednotce V souladu s oceňovacími standardy a rovněž s obecnou metodikou bank pro stanovení obvyklé ceny bytové jednotky používané výhradně pro bydlení bylo uvažováno se skutečností, že v případě prodeje bude existovat dostatečná množina kupujících. Hlavním kritériem pro stanovení obecné ceny se stala fungibilita (zpeněžitelnost), a proto byla zohledněna i situace na realitním trhu z hlediska zájmu o předmětnou nemovitost. Na základě zjištěných skutečností lze konstatovat, že i při stagnujícím lokálním realitním trhu, existuje v tomto segmentu (bytové jednotky 2+1) pro příslušnou lokalitu vyrovnaný stav poptávky a nabídky. Výrazné snížení tržní ceny, se kterým je v rámci fungibility nutné počítat, bude provedeno na skutečnost, že bude nabízena pouze ideální 1/5 nemovitosti. Při stanovení tržní ceny byla použita srážka na podílové spoluvlastnictví, dle standardu, používaného při ocenění pozemků obvyklou (tržní) cenou. Princip standardu se odvíjí od úvahy, že čím menší podíl na nemovitosti je nabízen k prodeji, tím větší je srážka na tržní cenu, neboť tím menší rozhodovací pravomoci přísluší potenciálnímu kupci podílu nemovitosti (pozemku). Konkrétní hodnoty srážky byly stanoveny na základě srážkových hodnot, kdy od bezpodílového do nadpolovičního podílu z nemovitosti, srážka narůstá pomaleji (od -1% do -5%) a od podílu nižšího než 1/2 (bez rozhodovací pravomoci) směrem dolů, srážka narůstá rychleji (po 5 % až k hodnotě -30 %). Pro spoluvlastnický podíl ve výši 1/5 (0,2) bude použita srážka ve výši 25 % z porovnávací hodnoty. Vzhledem k výše uvedené skutečnosti lze z časového hlediska předpokládat podstandardní prodej předmětné nemovitosti v úrovni obvyklé ceny. Na určenou tržní cenu nemovitosti nebude uplatněna žádná další srážka, neboť se jedná o bytovou jednotku, která je schopna okamžitého a samostatného provozu, bez jakýchkoliv investic na uvedení do provozuschopného stavu. Závěr Technický stav budovy je velmi dobrý, jedná se o standardně udržovanou nemovitost. Konstrukční prvky jsou průběžně modernizovány. Ke dni ocenění je realizován kontaktní zateplovací systém na štítech i průčelích, je provedena rekonstrukce balkonů na lodžie, centrální výměna oken, vstupů, přístřešků, vnitřních rozvodů a střešního pláště. Je tedy dokončena celková revitalizace domu. Vlastní bytová jednotka o velikosti 2+1 je bez rekonstrukcí v podstandardním provedení, dle popisu v části ocenění. Její příslušenství tvoří pouze sklepní kóje a podíl na společných částech domu a pozemku.

- 17 -

Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka 510/2 (spoluvlastnický podíl 1/5)

94 903,00 Kč

Rekapitulace tržního ocenění majetku 2. Výnosové ocenění 2.1 Bytová jednotka 510/2 (spoluvlastnický podíl 1/5) 3. Porovnávací ocenění 3.1 Bytová jednotka č. 510/2 (spoluvlastnický podíl 1/5)

96 100,00 Kč 94 800,00 Kč

Dle obecné metodiky pro oceňování nemovitostí se nejpřesnějším ekvivalentem pro stanovení obvyklé hodnoty bytové jednotky jeví porovnávací metoda. To znamená, že návrh tržní hodnoty (obvyklé ceny) vychází z porovnání oceňované bytové jednotky s již realizovanými prodeji obdobných bytů v daném místě (lokalitě) a daném čase. Pro toto porovnání byla využita databáze znalce a údaje spolupracujících realitních kanceláří. Frekvence srovnatelných objektů na lokálním trhu je značná, a z tohoto důvodu je dostupný kvalitativně i kvantitativně kvalitní vzorek pro výpočet obvyklé ceny porovnáním. Lze konstatovat, že porovnávací metoda společně s doplňující administrativní cenou a kontrolní výnosovou hodnotou, tvoří velmi přesný základ pro stanovení skutečné tržní hodnoty oceňované nemovitosti. Na základě provedené analýzy SWOT s použitím výše uvedených metod ocenění stanovuji obvyklou cenu (tržní hodnotu) spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/5 z oceňované nemovitosti - bytové jednotky č. 510/2, na ulici Benešova č. p. 510, postavené na pozemku parc. č. st. 4442, včetně příslušenství, vše evidováno na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 10440 a LV č. 8746 pro k. ú. Třebíč, obec Třebíč, v současném stavu ve výši:

95 000,- Kč slovy: devadesátpěttisíc Kč

V Třebíči 30. 9. 2015 Ing. Tomáš Dostál Zahradní 479/25 674 01 Třebíč telefon: 774 800 820 e-mail: [email protected]

- 18 -

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 4. 3. 2000 č.j. Spr. 1533/2000 pro obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1313-132-2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 132-2015.

Koncesní listina:

Koncesní listina č. 371002-30977 vydaná dne 17. 5. 2006 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité, nehmotný majetek a podnik.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH 1. 2. 3. 4.

Lokalizace předmětného území. Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 10440 pro obec a k. ú. Třebíč. Kopie katastrální mapy předmětného území.

- 19 -