ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 16915915 NEMOVITÁ VĚC: o ceně RD č.p.69 stavba stojí na pozemku st.118/1 vč.pozemků st.118/1 a příslušenství v obci Lužany, k.ú.Lužany u Přeštic, okres Plzeň-jih Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Plzeň-jih, obec Lužany, k.ú. Lužany u Přeštic Adresa nemovité věci:Lužany 69, 334 54 Vlastník stavby: Robert Levora, Masarykovo nám. 107, 334 01 Přeštice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Robert Levora, Masarykovo nám. 107, 334 01 Přeštice, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: DIČ: CZ6510281261 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
Exekuční řízení č.j. 124 EX 6658/12-34(ocenění stávajícího stavu) (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
1 100 000 Kč
Datum místního šetření: 22.5.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce a zástupce objednatele Počet stran: 18 stran Počet příloh:
V Středoklukách, dne 25.2.2015
Tomáš Maršál
NÁLEZ Znalecký úkol
22.5.2015 Počet vyhotovení: 2
o ceně RD č.p.69 stavba stojí na pozemku st.118/1 vč.pozemků st.118/1 a příslušenství v obci Lužany, k.ú.Lužany u Přeštic, okres Plzeň-jih. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v dob_ zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Plzeň - jih, LV č.538 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - časopis Soudní inženýrství- 1996-2015 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2015 - databáze znalce - Usnesení č.j. 124 EX 6658/12-64 - exekuční příkaz Č.j. 124 Ex 6658/12-34 - místní šetření - věcné břemeno zřizování a provozování vedení - věcné břemeno bytu SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti a to do RD č.p.69 stavba stojí na pozemku st.118/1 vč.pozemků st.118/1 a příslušenství v obci Lužany, k.ú.Lužany u Přeštic, okres Plzeň-jih.
Jedná se o RD č.p.69 stavba stojí na pozemku st.118/1 vč.pozemků st.118/1 a příslušenství v obci Lužany, k.ú.Lužany u Přeštic, okres Plzeň-jih, který je zapsaná u KN Plzeň-jih na LV č.538. Objekt RD č.p.69 se nachází u komunikace E53-(spojnice Plzeň-Klatovy), nedaleko centra obce Lužany. RD je částečně podsklepen má jedno nadzemní podlaží a sklonitou střechu. V budově se nachází 1 byt.jednotka. Stavebnětechnický stav objektu dobrý, celková údržba domu dobrá. Objekt je napojen na inž. sítě. Parkování před domem i na pozemku. U objektu se nacházejí vedlejší stavby ( přípojky,sklad, zp.plocha, oplocení). Občanská vybavenost v obci. Účel užití - bydlení.
-2-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Poloha nemovité věci v chráněném území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Věcné břemeno doživotního užívání Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: viz. LV č.538 Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.69 1.2 sklad 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemek st.118/1 3. Ocenění věcných břemen 3.1 věcné břemeno zřizování a provozování vedení
Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.69 stavba stojí na pozemku st.118/1 vč.pozemků st.118/1 a příslušenství v obci Lužany, k.ú.Lužany u Přeštic, okres Plzeň-jih 2.2
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi -3-
Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu - viz. LV č. 538 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II II II III
0,00 0,00 0,00 0,95
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,950 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – III 0,01 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,05 okolí - konfl. skupina v okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,000 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,950 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Lužany u Přeštic: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 025,00 Kč/m2 Koeficienty obce -4-
Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola)
č. IV IV V II
Pi 0,65 0,60 0,80 0,85
II III
0,95 0,95
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 245,33 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.69 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu:
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Plzeňský kraj, obec do 2 000 obyvatel 1 740,- Kč/m3 =
Základní cena ZC (příloha č. 24): Obestavěný prostor - celkem:
726,26 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 -5-
č. I
Vi typ A
II III II II IV
-0,01 0,00 0,00 0,01 0,04
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří : s = 1 - 0,005 * 80 = 0,600
II
0,00
III III
0,00 0,85
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,600 = 0,530
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 1,000 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 740,- Kč/m3 * 0,530 = 922,20 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 726,26 m3 * 922,20 Kč/m3 * 0,950 * 1,000= 636 269,12 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
636 269,12 Kč
1.2 sklad Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12:
Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) zděná 1271 674,59 m3
Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Obestavěný prostor - celkem:
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře
Obj. podíl [%] P S P S S P P P X C P
13,10 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 2,70 0,00 1,80 2,40 -6-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 0,46 0,46 0,46 1,00 0,00 0,46
Upravený obj. podíl 6,03 30,40 6,35 7,00 2,90 0,32 1,79 1,24 0,00 0,00 1,10
12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S P S X S C X X X X X X X P X
3,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
674,59 m3 * 2 157,59 Kč/m3
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00
= * * * * * * =
3,00 1,56 3,00 0,00 6,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2,48 0,00 73,27 0,7327
2 115,0,9390 0,9714 0,9000 0,7327 0,8000 2,1200 2 157,59
=
1 455 488,64 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 95 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 95 = 84,2 % Koeficient opotřebení: (1- 84,2 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,158 229 967,21 Kč 0,950 218 468,85 Kč
Sklad - zjištěná cena
=
218 468,85 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 pozemek st.118/1 Jedná se o pozemek st.118/1 v obci Lužany, k.ú.Lužany u Přeštic, okres Plzeň-jih. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Pozemky jsou zapsané na LV č. 538 u KN Plzeň jih. Ocenění
-7-
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 1,000 * 1,000 = 0,950 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 245,33 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 118/1
Výměra [m2] 657,00 657,00
Pozemek st.118/1 - zjištěná cena
Index 0,950
3.1 věcné břemeno zřizování a provozování vedení Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 1 000,00 Kč Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % -8-
Upr. cena [Kč/m2] 233,06
Jedn. cena [Kč/m2] 233,06
Cena [Kč] 153 120,42
m2
153 120,42 =
3. Ocenění věcných břemen
Koef.
153 120,42 Kč
1 000,00 Kč * 100 % = 1 000,- Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 1 000,- Kč * 5 let = 5 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí
=
-5 000,- Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou
2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.69 stavba stojí na pozemku st.118/1 vč.pozemků st.118/1 a příslušenství v obci Lužany, k.ú.Lužany u Přeštic, okres Plzeň-jih Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
125,50 m2 675,00 m3 265,65 m2 657,00 m2
Srovnatelné nemovité věci Název: RD prodej venkovského stavení se stodolou a velkou zahradou v Kucínech u Přeštic. Venkovská chalupa 108m2 je dispozičně řešena jako 3+1 s možností půdní vestavby. Na pozemku 1486 m2, stojí velká stodola 130m2 a garáž 15m2. Částečně podsklepený dům je vytápěn kamny na tuhá paliva, odpad sveden do jímky, voda čerpána z vlastní studny. Dům je suchý, krovy ve slušném stavu. Nemovitost se nachází v klidné lokalitě obce Kucíny, vzdálené 2km od města Přeštice, kde nalezneme veškerou občanskou vybavenost Lokalita Kucíny Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 podíl K2 zdroj K3 K3
Užitná plocha 108,00 m2
0,95 1,00 1,00 1,00 0,80 1,00
Výměra pozemku. 1 486 m2 -9-
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,76 5 981 Celková cena Jednotková cena 850 000 Kč 7 870 Kč/m2
Název: RD Rodinný dům 2+1 v obci Dnešice (v blízkosti Přeštic, resp. Dobřan, Chlumčan). Dům po celkové rekonstrukci interiérů – koupelna, WC, kuchyň, podlahy, dveře, rozvody, omítky, okna. Podkroví připraveno k půdní vestavbě. U domu rozlehlá zahrada s možností využití na stavbu dalšího rodinného domu. Příjemné bydlení venkovského typu a skvělá příležitost ke koupi chalupy nedaleko Plzně
Lokalita Dněšice Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 podíl K2 zdroj K3 K3
Užitná plocha 162,00 m2
0,95 1,00 1,00 1,00 0,80 1,00
Výměra pozemku. 1 461 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,76 11 728 Celková cena Jednotková cena 2 500 000 Kč 15 432 Kč/m2
Název: RD rodinný dům v obci Lužany, Plzeň - jih. Dům je v současné době řešen jako 6+1, původní dispozice byla 5+2. Po příchodu do domu se nachází zádveří, na které navazuje chodba, ze které se dostanete do spižní komory, na WC a dalšími dveřmi dále do kuchyně s jídelním koutem. Kuchyně je dále průchozí do obývacího pokoje a ten dále pak do jedné z ložnic, ke které náleží šatna. Z této ložnice vedou dveře na chodbu, ze které se dostanete do koupelny a dále k zádveří. Z chodby rovněž vedou schody do patra, kde se nachází 3 ložnice. Z jedné z ložnic, která je situovaná do zahrady je vstup na velice prostorný balkon. V patře je také nevyužitý prostor, který se nachází nad koupelnou, lze zde vybudovat druhou koupelnu, prostor k tomu vybízí. Na pozemku se nachází pergola s garážemi a skladovacími prostory. Dům je částečně podsklepen - 32,87m2. Dům je vytápěn zcela novým eko kotlem na tuhá paliva. Kotel je velice úsporný, přikládá se 1x za několik dní. Záleží na počasí. Náklady na topení ročně cca 14.000,-. Teplou vodu ohřívá bojler. Bojler lze připojit rovněž na kotel. V domě jsou nové radiátory. Dům prošel kompletní revitalizací, jsou zde nová plastová, odhlučněná okna, fasáda, nová střecha, nové svody ze střechy, vyfrézovaný komín. Rozvody elektřiny jsou v mědi, voda v plastu. Pozemek je nově oplocen. Za domem se nachází prostorná zahrada. V obci je základní občanská vybavenost Lokalita Lužany Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 podíl
1,00 1,03 1,02 1,00 - 10 -
K2 zdroj K3 K3
Užitná plocha 252,00 m2
0,80 1,00
Výměra pozemku. 883 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,84 9 572 Celková cena Jednotková cena 2 870 000 Kč 11 389 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
5 981 Kč/m2 9 094 Kč/m2 11 728 Kč/m2 9 094 Kč/m2 125,50 m2 1 141 297 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.69 1.2 sklad
636 269,00 Kč 218 469,00 Kč 854 738,00 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 pozemek st.118/1 2.1
153 120,00 Kč
RD č.p.69 stavba stojí na pozemku st.118/1 vč.pozemků st.118/1 a příslušenství v obci Lužany, k.ú.Lužany u Přeštic, okres Plzeň-jih
2.2
1 141 297,00 Kč 0,00 Kč 1 141 297,00 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
1 141 297 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 1 002 858 Kč
Obvyklá cena 1 100 000 Kč slovy: Jedenmilionjednostotisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny
- 11 -
Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Plzeň-jih LV č.538 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR 1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 1 100 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá podílu oceňované nemovitosti je 1 100 000,- Kč slovy: jedenmilionstotisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Lužany, k.ú. Lužany u Přeštic. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Přestic, Plzně, Klatov. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti, omezením vl.práv- věcné břemeno bytu(bezplatného užívání domu č.p.69 na dožití konkrétní osoby), věcné právo provozování vedení za úplatu a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem . Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Lužany, její celkovou velikostí, vlastnickým podílem, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na RD č.p.69 stavba stojí na pozemku st.118/1 vč.pozemků st.118/1 a příslušenství v obci Lužany, k.ú.Lužany u Přeštic, okres Plzeň-jih podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů) , který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na - 12 -
databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu RD č.p.69 stavba stojí na pozemku st.118/1 vč.pozemků st.118/1 a příslušenství v obci Lužany, k.ú.Lužany u Přeštic, okres Plzeň-jih ve výši 1 100 000,Kč. :
1 100 000,-Kč
Obvyklá cena: 1 100 000,- Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.Zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.Veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. - 13 -
Znalec pracoval na základě metodik , vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec potvrzuje , že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku.
Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu).
V Středoklukách 25.2.2015 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 16915915 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 16915915.
- 14 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 4
Podklady a přílohy Snímek katastrální mapy ze dne
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -