ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 16996715 NEMOVITÁ VĚC: o ceně RD č.p.36 stavba stojí na pozemku st.41 vč.pozemku st.41 a příslušenství v obci Neurazy, k.ú.Nová Ves u Nepomuka, okres Plzeň-jih Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Plzeň-jih, obec Neurazy, k.ú. Nová Ves u Nepomuka Adresa nemovité věci:Neurazy 36, 33501 Vlastník stavby: Karel Měřička, Nová Ves u Nepomuka 36, 335 01 Neurazy, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Karel Měřička, Nová Ves u Nepomuka 36, 335 01 Neurazy, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon DIČ: CZ6510281261 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
Exekuční řízení č.j. 124 EX 20818/14-56(ocenění stávajícího stavu) (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
650 000 Kč
Datum místního šetření: 17.6.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce a zástupce objednatele Počet stran: 16 stran Počet příloh:
V Středoklukách, dne 20.6.2015
Tomáš Maršál
NÁLEZ Znalecký úkol
17.6.2015 Počet vyhotovení: 2
o ceně RD č.p.36 stavba stojí na pozemku st.41 vč.pozemků st.41 a příslušenství v obci Neurazy, k.ú.Nová Ves u Nepomuka, okres Plzeň-jih . Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele.Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v dob_ zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování .Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Plzeň jih, LV č.8 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - časopis Soudní inženýrství- 1996-2015 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2015 - databáze znalce - Usnesení č.j. 124 EX 20818/14-56 - exekuční příkaz Č.j. 124 Ex 20818/14-14
SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti a to do RD č.p.36 stavba stojí na pozemku st.41 vč.pozemků st.41 a příslušenství v obci Neurazy, k.ú.Nová Ves u Nepomuka, okres Plzeň-jih
Jedná se o RD č.p.36 stavba stojí na pozemku st.41 vč.pozemků st.41 a příslušenství v obci Neurazy, k.ú.Nová Ves u Nepomuka, okres Plzeň-jih, který je zapsaná u KN Plzeň jih na LV č.8. Objekt č.p.36 je samostatně stojící RD a nacházející se v centru obce Nová Ves u Nepomuka. RD je částečně podsklepen má jedno nadzemní podlaží a sklonitou střechu. V budově se nachází 1 byt.jednotka. Na objektu byla prováděná částečná rekonstr.( vnitřní a vnější omítky, stropy, rozvody, vnitřní uspřádání) podle zjištění na místě samém objekt není delší dobu udržován. Stavebnětechnický stav objektu dostatečný, celková údržba domu dostatečná. Objekt je napojen na inž. sítě odkanalizováno do septiku, domácí vodárna, studna. Parkování před domem i na pozemku. U objektu se nacházejí vedlejší stavby ( přípojky, zp.plocha, sklad, oplocení). Občanská vybavenost v obci. Účel užití - bydlení.
-2-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: viz. LV č.8 Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu rozestavěné
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.36 1.2 sklad 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemek st.41 v obci Neurazy, k.ú.Nová Ves u Nepomuka, okres Plzeň-jih
Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.36 stavba stojí na pozemku st.41 vč.pozemku st.41 a příslušenství v obci Neurazy, k.ú.Nová Ves u Nepomuka, okres Plzeň-jih 2.2
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce -3-
č. II
Pi 0,00
2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu - viz. LV č. 8 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko
V
0,00
II II II III
0,00 0,00 0,00 0,95
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,950 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,10 okolí - konfl.skupina v okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,949 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,902 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Nová Ves u Nepomuka: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 025,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel IV O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV -4-
Pi 0,65 0,60
O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
V III
0,80 0,70
III V
0,90 0,85
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 171,25 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.36 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Obestavěný prostor - celkem:
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Plzeňský kraj, obec do 2 000 obyvatel = 1 054,48 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) -5-
č. I
Vi typ A
III III II II III
0,00 0,00 0,00 0,01 0,00
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
II
0,00
III IV
0,00 0,65
Koeficient pro stáří : s = 1 - 0,005 * 85 = 0,575 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,600 = 0,394
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,949 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 740,- Kč/m3 * 0,394 = 685,56 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 1 054,48 m3 * 685,56 Kč/m3 * 0,950 * 0,949= 651 738,89 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
651 738,89 Kč
1.2 sklad Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
typ F dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Obestavěný prostor Obestavěný prostor - celkem:
351,45 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna
Obj. podíl [%] P P P X P C P X C C
8,30 31,90 21,20 0,00 11,10 1,60 6,00 0,00 3,70 1,40 -6-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 0,46 0,46 1,00 0,46 0,00 0,46 1,00 0,00 0,00
Upravený obj. podíl 3,82 14,67 9,75 0,00 5,11 0,00 2,76 0,00 0,00 0,00
11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
P P
10,80 4,00
100 100
0,46 0,46
4,97 1,84 42,92 0,4292
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 351,45 m3 * 688,43 Kč/m3
= =
688,43 241 948,72 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 75 / 80 = 93,8 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,150 36 292,31 Kč 0,902 32 735,66 Kč
Sklad - zjištěná cena
=
32 735,66 Kč
970,0,4292 0,8000 2,0670
2. Ocenění pozemků 2.1 pozemek st.41 v obci Neurazy, k.ú.Nová Ves u Nepomuka, okres Plzeň-jih Jedná se o pozemek st.41 v obci Neurazy, k.ú.Nová Ves u Nepomuka, okres Plzeň-jih. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Pozemek je zapsán na LV č. 8 u KN Plzeň Jih. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - a 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,990 i=1
-7-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III II I II
0,00 -0,01 0,00 0,00
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,949 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 0,990 * 0,949 = 0,893 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 171,25 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 41
Výměra [m2] 676,00 676,00
Index
Koef.
0,893
Upr. cena [Kč/m2] 152,93
Jedn. cena [Kč/m2] 152,93
Cena [Kč] 103 380,68
m2
103 380,68
Pozemek st.41 v obci Neurazy, k.ú.Nová Ves u Nepomuka, okres Plzeň-jih - zjištěná cena
=
103 380,68 Kč
2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.36 stavba stojí na pozemku st.41 vč.pozemku st.41 a příslušenství v obci Neurazy, k.ú.Nová Ves u Nepomuka, okres Plzeň-jih Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
109,30 m2 1 054,00 m3 237,49 m2 676,00 m2
Srovnatelné nemovité věci Název: RD samostatný RD o dispozici 2+1, s pozemkem 899m2 v Záhoří u Nepomuka okr. Plzeň-jih. Na obytnou část navazují hospodářské budovy a kolny. Při vstupu do chodby vejdeme do obývacího pokoje, kuchyně , ložnice a koupelny se společným WC. Ohřev vody je řešen pomocí bojleru. Nemovitost je v původním,ale udržovaném stavu z části podsklepená. Na pozemku je vlastní studna a možnost napojení na obecní vodovod. Vytápění je zajišťováno stáložárnými a kachlovými kamny s možností vaření. Poloha a orientace domu zajišťuje klidný odpočinek s výhledem do okolních lesů. Veškerá občanská vybavenost je v 6km vzdáleném Nepomuku
-8-
Lokalita Mileč Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 podíl K2 zdroj K3 K3
Užitná plocha 120,00 m2
0,98 1,00 1,00 1,00 0,85 1,00
Výměra pozemku. 899 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,83 5 171 Celková cena Jednotková cena 745 000 Kč 6 208 Kč/m2
Název: RD dům v Soběsukách, v okrese Plzeň – jih, s pozemkem o celkové výměře 1903 m2 . Dům je vhodný k rekonstrukci, uvnitř je vybouraný až na základy, nová střešní krytina. Do domu je zavedena elektřina, plyn na hranici pozemku, voda ze 27 metrů hlubokého vrtu. Na rekonstrukci domu je vydáno stavební povolení a k dispozici je i projekt. V obci je prodejna COOP a restaurace (Angusfarm Soběsuky), vzdálenost od Nepomuka 4km, od okraje Plzně 31km Lokalita Neurazy Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 podíl K2 zdroj K3 K3
Užitná plocha 125,00 m2
1,00 1,00 0,85 1,00 0,85 1,00
Výměra pozemku. 1 903 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,72 5 144 Celková cena Jednotková cena 890 000 Kč 7 120 Kč/m2
Název: RD rodinný dům v Nepomuku. Dům byl vystavěn ve 30. letech, od roku 2004 prochází rekonstrukcí. Přízemí RD je moderně zrekonstruováno, dispozičně se nyní jedná o 1+1 (koupelna, WC, kuchyně a jedna obytná místnost). Půdní prostor je určen pro další výstavbu. Dům je částečně podsklepen. V rámci přestavby došlo k výměně elektroinstalace, okna jsou plastová. Objekt se vytápí kotlem na TP, plyn je přiveden na hranici pozemku
-9-
Lokalita Nepomuk Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 podíl K2 zdroj K3 K3
Užitná plocha 95,00 m2
1,05 1,03 1,05 1,00 0,85 1,00
Výměra pozemku. 686 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,97 6 401 Celková cena Jednotková cena 630 000 Kč 6 632 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
5 144 Kč/m2 5 572 Kč/m2 6 401 Kč/m2 5 572 Kč/m2 109,30 m2 609 020 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.36 1.2 sklad
651 739,00 Kč 32 736,00 Kč 684 475,00 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 pozemek st.41 v obci Neurazy, k.ú.Nová Ves u Nepomuka, okres Plzeň-jih
103 381,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.36 stavba stojí na pozemku st.41 vč.pozemku st.41 a příslušenství v obci Neurazy, k.ú.Nová Ves u Nepomuka, okres Plzeň-jih 2.2 Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
609 020 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč - 10 -
0,00 Kč 609 020,00 Kč 0,00 Kč 609 020,00 Kč
Zjištěná cena dle vyhlášky
787 855 Kč
Obvyklá cena 650 000 Kč slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dostatečném stavu. Objekt má viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Plzeň jih LV č.8 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR
1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 650 000,- Kč
Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá podílu oceňované nemovitosti je 650 000,- Kč slovy: šestsetpadesáttisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Neurazy, k.ú.Nová Ves u Nepomuka. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Neurazy, Nepomuka, Plzně. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem . Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Nová Ves u Nepomuka, její celkovou velikostí, vlastnickým podílem, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na RD č.p.36 stavba stojí na pozemku st.41 vč.pozemku st.41 a příslušenství v obci Neurazy, k.ú.Nová Ves u Nepomuka, okres Plzeň-jih podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. - 11 -
V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů) , který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu RD č.p.36 stavba stojí na pozemku st.41 vč.pozemku st.41 a příslušenství v obci Neurazy, k.ú.Nová Ves u Nepomuka, okres Plzeň-jih ve výši 650 000,Kč. :
650 000,-Kč
Obvyklá cena: 650 000,- Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.Zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.Veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale - 12 -
nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik , vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec potvrzuje , že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku.
Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu).
V Středoklukách 20.6.2015 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 16996715 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 16996715.
- 13 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 3
Podklady a přílohy Snímek katastrální mapy ze dne
- 14 -
- 15 -
- 16 -