ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 01172016 NEMOVITÁ VĚC: RD Heřmanov č.p. 51, obec Heřmanov, RD Heřmanov, Došel Kamil Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Heřmanov, k.ú. Heřmanov Adresa nemovité věci: Heřmanov 51, 407 22 Heřmanov Vlastník stavby: FO, RČ/IČO: 680226/0828, Pan Kamil Došel, Heřmanov 51, 40722 Heřmanov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: FO, RČ/IČO: 680226/0828, Pan Kamil Došel, Heřmanov 51, 40722 Heřmanov, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Most, Pan JUDr. Jan Paraska Jaroslava Seiferta 2159/7, 43401 Most
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Zdeněk Ješeta Thunská 1810/7 b, 405 02 Děčín 6 IČ: 10409921 telefon: 602432829 DIČ: CZ620506400 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail: zdenek-jeseta @volny.cz
Ocenění nemovitosti pro dobrovolnou dražbu (č.j. 130ED 13/15-14)
OBVYKLÁ CENA
1 460 000 Kč
Datum místního šetření:
22.12.2015, Stav ke dni : 17.1.2016 Za přítomnosti: p. Došel Kamil, Heřmanov 51 Počet stran: 19 stran Počet příloh: seznam
V Děčíně, dne 31.1.2016
Ing. Zdeněk Ješeta
17.1.2016 Počet vyhotovení: 3
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění nemovitostí dle přiloženého LV č. 167, Heřmanov č.p. 51 cenou obvyklou pro dobrovolnou dražbu uvedené nemovitosti Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí, LV č.167, k.ú. Heřmanov Kopie katastrální mapy, mapový list Heřmanov Zaměření nemovitosti z 11.12.2015 a 17.1.2016 Fotodokumentace exteriéru a interiéru Situace na mapě obce Porovnávací nemovitosti v lokalitě Místopis Menší obec okresu Děčín, nedaleko Benešova nad Ploučnicí. Obec je členěna na tři části t.j. Heřmanov, Blankartice, Fojtovice. V obci je zčásti proveden rozvod veřejného vodovodu, rozvod elektro NN, chybí kanalizace a plyn. Příjezdová komunikace je užší, živičná podél místní vodoteče. V obci je autobusová zastávka, základní škola s MŠ, dětské hřiště a hřiště na kopanou. Zástavba je smíšená, původní starší rodinné domy, chalupy, novostavby RD i objekty pro rodinou rekreaci. Ostatní občanská vybavenost chybí, dostupnost nejbližší je v Benešově nad Ploučnicí. Počet obyvatel je cca do 500 osob. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Starší rodinný dům z r. 1922 po částečné rekonstrukci obvodového pláště, fasády a střechy s výměnou některých výplní oken a dveří za plastová. K původnímu domu se sedlovou střechou byly postupně směrem do svahu přistavěny pod pultovou střechou obytné plochy ve 2.NP, nad dvorní nižší objekty hospodářské části ( kotelna, uhelna, odkládací prostor). Obývaná obytná plocha ve 2.NP je také částečně rekonstruována po roce 2010, koupelna, kuchyň, pokoje, chodba, ložnice. V přízemí byla bytová jednotka po obou stranách jednoramenného schodiště, nyní prostor připravený k rekonstrukci, odkládací, neobývaný v původním stavu s neužívaným sociálním zařízením. Z chodeb je vstup do zadní kotelny s uhelnou, za skladem palivového dříví, odkládací prostor s dveřmi do zadního štítu. Vedle vstupu je nižší klenbový sklep přístupný z venkovního prostoru, vedle zádveří. Nad otevřeným zádveřím domu je zastřešená terasa, provedení dřevěné pergoly, sloupky, pultový krov, bednění, krytina. Za domem je dřevěné provizorium odkládacího prostoru, jednostranně obité, bez hodnoty. Na pozemku jsou další objekty provizorií, seníku, stodoly, kolny dřevěné bez podezdívky na konci životnosti bez výraznějšího vlivu na celkovou hodnotu nemovité věci. Objekt je napojen na rozvod elektro NN, voda je čerpána ze studny, rezervoáru v pozemku pod domem ( právní stav ?) do historické podzemní nádrže nad domem, odkud je čerpadlem domácí -2-
vodárny zdrojem rozvodu studené vody. Teplá voda je z el. zásobníku v 1.NP, vytápění etážové s kotlem na tuhá paliva Dakon U. Kuchyňská linka je s plynovým sporákem na propan a myčkou. Příjezdová komunikace je nezpevněná, sjezdem z živičné místní komunikace proti autobusové zastávce. U domu je zpevněná plocha ze zámkové dlažby, případně polovegetačních tvárnic. Konstrukční a dispoziční řešení neodpovídá současným požadavkům na rodinné bydlení, spíše venkovské bydlení stylu chalupy. Pro ocenění nemovitosti obvyklou cenou má význam ocenění objektu bydlení a pozemků, které jsou většího rozsahu. Venkovní úpravy včetně oplocení jsou standardního až menšího rozsahu. Pozemky kolem domu jsou v zastavěné části obce a jsou vedeny jako stavební. Ostatní přiléhající pozemky pořízené vlastníkem později jsou zemědělské, travní porost, pastvina, ostatní plocha, neplodná půda. Podle stávajícího územního plánu obce nejsou určené k zastavění. Silné stránky Klidná část obce, solitérní objekt, větší pozemky, vyvýšená klidná část obce. Slabé stránky Starší objekt bydlení, původní část z r. 1922, původní jsou konstrukce dlouhodobé životnosti, svislé a vodorovné konstrukce, původní krov, dřevěné strmější schodiště. Snížená funkce izolací a vlhkost, nedokončené přízemí a stav spodní části přístavků. Stavební práce nebyly prováděny příliš odborně, stav odpovídá spíše svépomocnému provádění. Nižší standard a ceny použitých materiálů při rekonstrukci. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo smluvní pro hypoteční banku a věcné břemeno dle listiny. Komentář: Úplatné věcné břemeno plynárenského zařízení RWE GasNet bez vlivu na hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: Stavby dlouhou dobu rozestavěné, přízemí a přístavby s pultovými střechami, zhoršené provedení Komentář: Nedokončené přízemí a jeho podstandardní provedení a vybavení.
-3-
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 51, Heřmanov 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky stavební v zastavěném území obce, 2.2 Pozemky zemědělské mimo zast. území obce, přiléhající k pozemkům vlastníka 2.3 Ostatní plochy mimo zast. území obce, neplodná půda
Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 51, Heřmanov 2. Ocenění pozemků 2.1 Stavební pozemky v obci dle nabídky RK , dle databáze KS a znalce 3. Porovnávací ocenění 3.1 RD Heřmanov 51
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,02
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,980 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 -4-
Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
-0,02
IV
-0,03
III
0,00
II
0,00
II I II
0,00 -0,02 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,970 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,951 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Heřmanov: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 960,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí II (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod V nebo služby – základní sortiment)
Pi 0,50 0,60 1,03 0,70 0,90 0,85
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 159,00 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 51, Heřmanov Menší, starší rodinný dům pro rodinné bydlení venkovského typu, zděná chalupa po částečné rekonstrukci 2.NP, bytová jednotka 4+kk s úplným sociálním zařízením. Stavba je dvoupodlažní, částečně podsklepená, přístup do klenbového sklepa 1.PP vně objektu, s půdním prostorem bez -5-
stavební úpravy a bez možnosti vestavby k účelovému využití. Objekt je jednotrakt s přístavbou do svahu za domem. Dispoziční řešení: 1.PP - klenutý sklep, valená kamenná klenba. 1.NP- otevřené zádveří, vstupní chodba s jednoramenným schodištěm, vlevo dva pokoje, vpravo podélná chodba, spíž, WC, koupelna, sklad, dílna, domácí vodárna, odkládací prostor, z hlavní chodby vstup do přístavku s kotelnou, skladem paliva, dřevník a odkládací prostor. 2.NP- hala, schodiště, galerie s vstupem na terasu, vlevo ložnice a odkládací prostor, vpravo chodba přes kuchyňský kout se vstupem do koupelny s WC, dva pokoje v původní části a jeden pokoj pod pultovou střechou přístavby. Provedení a konstrukce: Základy původní kamenné, proložené betony, se sníženou funkcí izolací, nebo bez izolací. Svislé zdivo smíšené, cihelné a jiných materiálů odpovídající tl. zdiva 45 cm. Stropy s rovným podhledem, dřevěné trámové, záklop, omítané. Střecha sedlového a pultového tvaru, vázaný krov. Krytina ze živičného šindele a pasů na bednění. Klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Vnitřní a venkovní omítky vápenné a cementovápenné, štukové, hladké Sokl hrubší nebo neomítaný, kámen Vnitřní obklady keramické standardní provedení Schody dřevěné, jednoramenné bez podstupnic Dveře standardní plné a prosklené do ocel. zárubně Okna dřevěná/plastová, dřevěná dole špaletová Podlahy dřevěné, krytina koberec, PVC, dlažby Ostatní podlahy přízemí betonové, dlažby, PVC Vytápění teplovodní, články, etážové s kotlem na tuhá paliva DAKON Elektroinstalace světelná i motorová, jističe Bleskosvod není zřízen Rozvod vody s domácí vodárny, větší část pozink, připojení plast Teplá voda z el. zásobníku v přízemí Sporák kombinovaný, připojení z tl. lahve propan Kanalizace plast, kamenina aj. do jímky Kuchyně s linkou, dřezem, sporákem a myčkou Koupelna s vanou, WC kombi mísou a pračkou Ostatní vybavení menšího rozsahu nebo není, krb, digestoř, vest. skříně, STA, SAT, telefon, okenice, mříže Opotřebení odhadem vzhledem k rozsahu úprav 2.NP a odlišnému stavu 1.NP cca 40%, tj 40/100 roků. Nelze uvádět stav od rekonstrukce + 15 roků, pro výpočet 40 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec do 2 000 obyvatel 40 let 1 324,- Kč/m3
-6-
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP klenbový sklep: 5,0*3,5 = 1.NP přízemí: 4,8*15,6+1,78*4,1+3*8,46+4,4*7,04 = 2.NP patro: 4,8*15,6+1,78*4,1+3*8,46+4,4*7,04 = Název podlaží 1.PP klenbový sklep: 1.NP přízemí: 2.NP patro:
Zastavěná plocha 17,50 m2 138,53 m2 138,53 m2
Konstrukční výška 2,10 m 2,51 m 2,49 m
Obestavěný prostor 1.PP klenbový sklep: (5,0*3,5)*(2,10) původní dům: 15,6*4,8*5,2 závětří, veranda + perg.:4,1*1,78*(5,27+5,07)/2 půdní prostor: 15,6*4,8*2,45/2 přístavba 1: 3*8,46*(5,2+3,37)/2 přístavba 2: 4,4*7,04*(5,2+4,2)/2 zadní vstup: 1,8*1,8*(2+2,2)/2 Obestavěný prostor - celkem:
= = = = = = = =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,13
17,50 m2 138,53 m2 138,53 m2
36,75 m3 389,38 m3 37,73 m3 91,73 m3 108,75 m3 145,59 m3 6,80 m3 816,73 m3 138,53 m2 294,56 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: s = 1 - 0,005 * 40 = 0,800 -7-
č. I
Vi typ B
III III II III III
0,00 0,00 0,00 0,02 0,00
III III I III III
0,00 0,00 0,00 0,00 0,05
III III III
0,01 0,00 0,85
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,800 = 0,734
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,980 Index polohy pozemku IP = 0,970 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 324,- Kč/m3 * 0,734 = 971,82 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 816,73 m3 * 971,82 Kč/m3 * 0,980 * 0,970= 754 505,05 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
754 505,05 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky stavební v zastavěném území obce, Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. I
Pi -0,02
II
-0,01
III III
0,00 -0,01
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,960 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,980 Index polohy pozemku IP = 0,970 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,980 * 0,960 * 0,970 = 0,913 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena -8-
Index
Koef.
Upr. cena
[Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 159,Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo st.p.č. 36
Zastavěná plocha domem a přiléhající § 4 odst. 1 Zahrada v JFC, zast. p.č. 56/2 území § 4 odst. 1 Zahrada v JFC, zast. p.č. 56/4 území § 4 odst. 1 Ost.plocha v JFC, zast. p.č. 72/4 území Stavební pozemky - celkem
[Kč/m2] 0,913
145,17
Výměra [m2] 667,00
Jedn. cena [Kč/m2] 145,17
Cena [Kč] 96 828,39
311,00
145,17
45 147,87
211,00
145,17
30 630,87
111,00
145,17
16 113,87
1 300,00
m2
Pozemky stavební v zastavěném území obce, - zjištěná cena
188 721,188 721,- Kč
=
2.2 Pozemky zemědělské mimo zast. území obce, přiléhající k pozemkům vlastníka Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 25-50 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo BPEJ
Výměra [m2] 4 401,00
Trvalý travní 56/1 54189 porost Trvalý travní 56/3 54189 1 184,00 porost Trvalý travní 59/1 54189 3 792,00 porost Trvalý travní 59/2 54189 1 469,00 porost Zahrada 61/1 54189 1 434,00 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 12 280,00 m2
80 % 80,00 %
JC [Kč/m2] 1,20
UC [Kč/m2] 2,16
Cena [Kč] 9 506,16
1,20
80,00
2,16
2 557,44
1,20
80,00
2,16
8 190,72
1,20
80,00
2,16
3 173,04
1,20
80,00
2,16
3 097,44
Pozemky zemědělské mimo zast. území obce, přiléhající k pozemkům vlastníka - zjištěná cena
-9-
Úprava [%] 80,00
26 524,80 =
26 524,80 Kč
2.3 Ostatní plochy mimo zast. území obce, neplodná půda Ocenění Jiné pozemky oceněné dle § 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty Index P Index T Úprava [Kč/m2] § 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky § 9 odst. 5 3,72 0,25 80 % Typ
Název
§ 9 odst. 5
ostatní plocha, neplodná půda § 9 odst. 5 ostatní plocha, neplodná půda Jiné pozemky - celkem
Parcelní číslo 58/1
Výměra Jedn. cena Srážka [m2] [Kč/m2] 738,00 1,67
61/2
564,00
Upr. cena [Kč/m2] 1,67 Cena [Kč] 1 232,46
1,67
941,88
1 302,00 m2
Ostatní plochy mimo zast. území obce, neplodná půda - zjištěná cena
2 174,34 2 174,34 Kč
=
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou, věcná hodnota 1.1 Rodinný dům č.p. 51, Heřmanov Stejný popis jako administrativní ocenění, stavba z roku 1922, postupně po rekonstrukcích, větší rozsah až z úvěru po r. 2010. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 5,0*3,5 1.PP klenbový sklep 1.NP přízemí 4,8*15,6+1,78*4,1+3*8,46+4,4*7,04 2.NP patro 4,8*15,6+1,78*4,1+3*8,46+4,4*7,04
- 10 -
= = =
[m2] 17,50 138,53 138,53
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 17,50 m2 2,10 m 2 138,53 m 2,51 m 138,53 m2 2,49 m
Název 1.PP klenbový sklep 1.NP přízemí 2.NP patro Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.PP klenbový sklep (5,0*3,5)*(2,10) původní dům 15,6*4,8*5,2 závětří, veranda + perg. 4,1*1,78*(5,27+5,07)/2 půdní prostor 15,6*4,8*2,45/2 přístavba 1 3*8,46*(5,2+3,37)/2 přístavba 2 4,4*7,04*(5,2+4,2)/2 zadní vstup 1,8*1,8*(2+2,2)/2
= = = = = = =
[m3] 36,75 m3 389,38 m3 37,73 m3 91,73 m3 108,75 m3 145,59 m3 6,80 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.PP klenbový sklep původní dům závětří, veranda + perg. půdní prostor přístavba 1 přístavba 2 zadní vstup Obestavěný prostor - celkem:
PP NP NP NP NP NP NP
Obestavěný prostor 36,75 m3 389,38 m3 37,73 m3 91,73 m3 108,75 m3 145,59 m3 6,80 m3 816,73 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce
Hodnocení standardu kamenné, proložené kamenem, snížená P funkce izolací smíšené, zděné z cihel, kamene a S tvárnic, srov. tl. 45 cm dřevěné, trámové s rovným S podhledem, sklep klenba vázaný dřevěný krov vaznicové S soustavy sedlového tvaru živičné šindele a pásy s posypem na S bednění pozinkované a povrchově upravené S plechy Provedení
- 11 -
Část [%] 100 100 100 100 100 100
7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
štukové omítky hladká fasáda, nátěr, po opravě koupelna, kuchyň dřevěné jednoramenné, bez podstupnic, strmější standardní plné a prosklené dřevěná a plastová zbývající dřevěná standardni, koberce, PVC, prkna, dlažby standardni, koberce, PVC, prkna, dlažby, betony betony, v přístavku narušené, kotelna, sklad betony, v přístavku narušené, kotelna, sklad standard, etážové s kotlem na tuhá paliva světelná, třífázová chybí ocelové trubky, studená i teplá voda bojler propan - butan žumpa, staré rozvody kombinovaný sporák umyvadlo, vana, WC splachovací není žádné
S S S S P
100 100 100 100 100
S S P S
100 50 50 50
P
50
S
50
P
50
S
100
S C P S S P S S S C
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností
Obj. podíl [%] P S S S S S S S S S P S S P S P S
8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 5,20 2,20 2,20 1,00 - 12 -
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 50 50 50 50 50
Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46 1,00
Upravený obj. podíl 3,77 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 0,46 3,20 2,60 1,20 1,10 0,51 0,50
15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
P S S C P S S P S S S C
1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
816,73 m3 * 3 342,22 Kč/m3
50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,46 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00
= * * * =
0,23 5,20 4,30 0,00 1,47 1,90 0,50 1,43 0,50 4,10 0,30 0,00 85,37 0,8537
2 290,0,8537 0,8000 2,1370 3 342,22
=
2 729 691,34 Kč
* =
0,600 1 637 814,80 Kč
Srážka za morální opotřebení: 1 637 814,80 * 5 % =
-
81 890,74 Kč
Rodinný dům č.p. 51, Heřmanov - zjištěná cena
=
1 555 924,06 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 100 = 40,0 % Koeficient opotřebení: (1- 40,0 % / 100) Úprava ceny dle § 30 odst. 6 - morální opotřebení
2. Ocenění pozemků 2.1 Stavební pozemky v obci dle nabídky RK , dle databáze KS a znalce Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] - 13 -
Lokalita: Heřmanov a okolí od Benešova nad Ploučnicí KRC: 1,00
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
1 100 100,00 1,00 Parcela č.: 100,00 Popis pozemku: Pozemky pouze s přívodem elektro nebo bez, nejsou ostatní sítě, částečně vodovod 80-100,- Kč/m2 Průměrná jednotková cena 100,00 Kč/m2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Obdobné pozemky stavební a v JFC, lokalita Heřmanov, Benešov na Ploučnicí, Blankartice, Fojtovice, cena cca 80-100,-Kč/m2, blíže Benešovu n/Pl. až 150,-Kč/m2. Zemědělské pozemky 15-20,-Kč/m2, TTP a pastviny do 15,-Kč/m2. Druh pozemku
Parcela č.
Zastavěná plocha a 36 nádvoří Pozemky v JFC 56/2 Pozemky v JFC 56/4 Ostatní, příjezd, pod 72/4 domem v JFC Zemědělské pozemky, 56/1/61/2 TTP, louky, pastviny, nepl. půda Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 667
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 100,00
Celková cena pozemku [Kč] 66 700
311 211 111
100,00 100,00 100,00
31 100 21 100 11 100
13 582
15,00
203 730
14 882
Hodnota pozemků celkem
333 730
3. Porovnávací ocenění 3.1 RD Heřmanov č.p. 51 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
294,56 m2 816,73 m3 138,53 m2 14 882,00 m2
Popis oceňované nemovité věci Rodinný dům č.p. 51 dle popisu ve vyhláškovém ocenění.
Srovnatelné nemovité věci Název: RD Heřmanov 1 Menší RD s garáží, blíže Benešovu nad Ploučnicí, Po drobných úpravách dle popisu. Napojení elektro, voda ze studny, kanalizace do septiku, plynovod, vytápění na pevná paliva. Popis dle přílohy. Lokalita: Heřmanov Použité koeficienty: - 14 -
K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m3 Redukce pramene ceny - Inzerce; Velikosti objektu 0,95 1 548 Menší; Poloha - Stejná; Provedení a vybavení - Obdobné; Celkový stav - Dobrý; Vliv pozemku - Bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - Srovnatelné; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 485,00 m 924 m 790 000 Kč 1 629 Kč/m3 Název: RD Heřmanov 2 Větší chalupa v jiné části obce, větší pozemek. Nová okna. Připojení elektro, voda v plastu ze studny, kanalizace do septiku, bez plynovodu. Bližší popis v příloze. Lokalita: Blankartice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m3 Redukce pramene ceny - Inzerce; Velikosti objektu 0,86 1 152 Větší; Poloha - Klidnější část; Provedení a vybavení Obdobné; Celkový stav - Velmi dobrý; Vliv pozemku Bez vlivu; Úvaha zpracovatele ocenění - Lepší; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 960,00 m 4 475 m 1 290 000 Kč 1 344 Kč/m3 Název: RD Valkeřice 1 Dle popisu nabídky. Rodinný dům ve středu obce, po rekonstrukci 2008, plastová okna. Stavba cca 5 km od Benešova n/Pl. Eletro, vodovod, septik, vytápění na tuhá paliva. Popis v příloze Lokalita: Valkeřice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 - 15 -
K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m3 Redukce pramene ceny - Inzerce, nabídka; Velikosti 0,95 1 451 objektu - Srovnatelný; Poloha - Obdobná; Provedení a vybavení - Po rekonstrukci; Celkový stav - Dobrý; Vliv pozemku - Menší; Úvaha zpracovatele ocenění Srovnatelný objekt; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 785,00 m 1 310 m 1 199 000 Kč 1 527 Kč/m3 Název: RD Valkeřice 2 Dle přílohy. Lokalita: Valkeřice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m3 0,95 2 452 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 620,00 m 286 m 1 600 000 Kč 2 581 Kč/m3 Název: RD Valkeřice 3 Dle přílohy. Lokalita: Valkeřice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 - 16 -
Zdroj:
Obest. prostor 830,00 m3
Výměra pozemku 538 m2
Neuvedeno Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m3 0,95 1 341 Celková cena Jednotková cena 1 172 000 Kč 1 412 Kč/m3
Výpočet porovnávací hodnoty na základě obestavěného prostoru Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Celkový obestavěný prostor oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
- 17 -
1 152 Kč/m3 1 589 Kč/m3 2 452 Kč/m3 1 589 Kč/m3 816,73m3 1 297 784 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 51, Heřmanov 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky stavební v zastavěném území obce, 2.2 Pozemky zemědělské mimo zast. území obce, přiléhající k pozemkům vlastníka 2.3 Ostatní plochy mimo zast. území obce, neplodná půda
754 510,00 Kč 188 720,00 Kč 26 520,00 Kč 2 170,00 Kč 217 410,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 51, Heřmanov 2. Ocenění pozemků 2.1 Stavební pozemky v obci dle nabídky RK , dle databáze KS a znalce 3. Porovnávací ocenění 3.1 RD Heřmanov 51
Obvyklá cena stavby porovnáním Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena pozemků Obvyklá cena stavby s pozemky Zjištěná cena dle vyhl. 345/2015 Sb
1 555 920,00 Kč 333 700,00 Kč 1 297 780,00 Kč
1 297 784 Kč nezjišťována, nejsou v nájmu RD
1 889 654 Kč 333 730 Kč 1 631 514 Kč 971 925 Kč
Obvyklá cena navržená pro dražbu 1 460 000 Kč slovy: Jedenmiliončtyřistašedesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.4
Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena odpovídá nabídkovým cenám dle podkladů z realizovaných KS a nabídek realitní inzerce. Cena určená porovnáním (1.630.000,-), snížena o morální opotřebení cca 10%.
- 18 -
Závěr Objekt je delší dobu nabízen stávajícím vlastníkem k přímému prodeji. Na prodejnost má výrazný vliv nedokončení přízemí, stav původních částí objektu, řešení přístaveb pod pultovými střechami v prodloužení hlavní sedlové střechy původního domu. Cena rozsáhlých pozemků a jejich možný způsob využití též jejich cenu snižuje, větší pozemek neznamená jeho větší cenu. Nezjištěna jiná práva mimo uvedená na LV a dle sdělení vlastníka. Závady spojené se stavem nemovitostí s vlivem na užívání a hodnotu nezjištěny. Snížená cena vzhledem k provedení a stavu rekonstrukce, zanedbané údržbě ve výpočtu a porovnání. Prodejnost stavby s pozemky v tomto stavu předpokládám zhoršenou, časově v období delším než 1 rok, i více než 12 měsíců. V Děčíně 31.1.2016
Ing. Zdeněk Ješeta Thunská 1810/7 b 405 02 Děčín 6 telefon: 602432829 e-mail: zdenek-jeseta @volny.cz Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 28.5.2001, č.j. Spr. 3454/2001 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 01172016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 01172016.
- 19 -
