ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1861-2013 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Rodinný dům, Rodinný dům Kraj Jihomoravský, okres Vyškov, obec Nemojany, k.ú. Nemojany Nemojany 63, 683 03 Nemojany 611120/1316, pan Miroslav Haničinec, Sušilovo náměstí 84/56, 68301 Rousínovec, vlastnictví: výhradní 611120/1316, pan Miroslav Haničinec, Sušilovo náměstí 84/56, 68301 Rousínovec, vlastnictví: výhradní
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Praha 2, Pan JUDr. Jan Fendrych Hradecká 2526/3, 130 00 Praha
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Josef Nekvapil Skácelova 1253/2a, 612 00 Brno IČ: 633 61 850 telefon: 605 150 984 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
fax:
Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
16 stran
V Brně, dne 18.9.2013
e-mail:
[email protected]
630 000 Kč 16.9.2013
Stav ke dni : Počet příloh: 10
Ing. Josef Nekvapil
16.9.2013 Počet vyhotovení: 3
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je výpočet obvyklé ceny rodinného domu č.p. 63 na pozemku p.č.st.72/1 s pozemkem p.č. st.72/1 v obci Nemojany, katastrální území Nemojany, okres Vyškov, kraj Jihomoravský s příslušenstvím. Přehled podkladů Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb, Vyhláška č. 37/1967 Sb. k provedení zákona o znalcích a tlumočnících ve znění vyhlášky č. 77/1993 Sb., - Ocenění nemovitostí I-IV, autor Prof.Ing.Albert Bradáč, DrSc. a kol., - Stavební zákon č. 183/2006 Sb. a jeho prováděcí předpisy, - Usnesení Exekutorského úřadu Praha 2 pod č.j. 132 EX 34012/09-36 ze dne 11.9.2013, - Exekuční příkaz Exekučního úřadu Praha 2 pod č.j. 071 EX 5274/07-8/Ri ze dne 22.2.2008, - Náčrtek půdorysu stavebních úprav rodinného domu č.p. 63 v Nemojanech z 05/1972, - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 159 ze dne 11.9.2013, - Informace o stavbě č.p. 63, Nemojany ze dne 17.9.2013, - Informace o parcele st. 72/1, Nemojany ze dne 17.9.2013, - Mapa oblasti Nemojany s vyznačením rodinného domu č.p. 63 ze dne 17.9.2013, - Výsledek technické prohlídky ze dne 16.9.2013, - Informace a sdělení získané od pana Ing. Luďka Hlaváčka, stavební úřad Vyškov, telefon 517301261, pana Zdeňka Chromého, starosta obce Nemojany, telefon 517353241 a majitele rodinného domu pana Miroslava Haničince. Znalci byla umožněna prohlídka, měření a fotodokumentace rodinného domu. Místopis Obec Nemojany se statutem obce se nachází na jižním kraji Konické vrchoviny, obec Nemojany je vzdálena 7 km od okresního města Vyškov a od krajského města Brna je vzdálena 28 km. V obci je obecní úřad, základní škola I.stupně, občanská vybavenost je malého rozsahu s minimálními službami, je zde sokolovna, obchod potravin, drogerie, hospoda 2x, kaplička, hasiči, obcí protéká místní potok Rakovec a Habrovanský potok, služby jsou minimální, tvoří je stolárna a kadeřnictví. Obec má 666 obyvatel, jsou zde kompletní inženýrské sítě, je zde vodovod, kanalizace, plynovod a elektrické sítě, rozvod telefonu. Obcí prochází silniční komunikace III.třídy Luleč - Habrovany, dálniční silniční komunikace Brno - Vyškov je vzdálena 5 km.. V obci se nenachází cenová mapa stavebních pozemků. Rodinný dům se nachází na pozemku p.č. st.72/1, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 140 m2. Stavební pozemek jsou obdélníkového tvaru, pozemek je středně svažitý v jihozápadním směru se spádem 8%. Rodinný dům se nachází 200 m od středu obce, autobusová zastávka je vzdálena 100 m, železniční doprava se v obci nenachází. Před rodinným domem se nachází místní silniční komunikace III.třídy se zpevněným živičným povrchem. Rodinný dům je orientován severozápad jihovýchod, vstup do objektu je z chodníku přes předzahrádku ze severozápadní strany. Rodinný dům má předzahrádku, za rodinným domem je dvorek, zahrada chybí. Na křídlo rodinného domu navazuje kůlna. Před rodinným domem jsou kompletní inženýrské sítě, je zde obecní vodovod, dešťová kanalizace, plynovod a elektrické sítě, splašková kanalizace chybí, rodinný dům je napojen na kompletní inženýrské sítě.
-2-
SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Nemovitost se nachází v severně od středu obce Nemojany na pozemku p.č. st. 72/1. Rodinný dům je tvaru L, je řadový vnitřní, nepodsklepený, přízemní se sedlovou a plochou střechou, je zděný. V rodinném domě je jedna bytová jednotka I.kategorie o velikosti 2 + 1. Rodinný dům má v 1.NP obývací pokoj 18,12 m2, ložnici 11,88 m2, kuchyni 10,96 m2, předsíň 6,56 m2, koupelnu s WC 1,43 m2 a chodbu 4,42 m2, rodinný dům celkem podlahová plocha 53,37 m2. Rodinný dům má základy betonové pásové bez izolací proti zemní vlhkosti, nosné stěny zděné ze smíšeného zdiva tl. 60 cm, stropní konstrukce dřevěné trámové s rovným podhledem, střecha sedlová nad hlavní částí rodinného domu, plochá nad ložnicí a předsíní, krov dřevěný trámový, krytina pálené tašky a pozinkovaný plech, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, úprava vnitřních povrchů omítky štukové, úprava vnějších povrchů v uliční části zatepleny polystyrénem tl. 5 cm a silikátový nátěr, ve dvorní části omítky vápenocementové hladké, vnější obklad keramický, vnitřní obklady v kuchyni, koupelně s WC, schody chybí, dveře dřevěné dýhované do dřevěných zárubní, okna dřevěná dvojitá, podlahy obytných místností dřevěné prkenné, podlahy ostatních místností betonové a dlažba, vytápění lokální plynové WAW, elektroinstalace světelná a třífázová na jističe, bleskosvod chybí, vnitřní vodovod s rozvodem vody studené a teplé, vnitřní kanalizace z kuchyně, koupelny s WC, zdroj teplé vody elektrický bojler, rozvod zemního plynu, vnitřní hygienické zařízení sprchový kout, umyvadlo, WC splachovací s geberitem, vybavení kuchyně plynový sporák na propan-butan, ostatní chybí. Rodinný dům je užíván od roku 1930, jeho stáří je 83 roků. Při prohlídce rodinného domu jsou menší stavební závady. Jedná se o zatékání do předsíně a ložnice, což je způsobeno netěsností pozinkované plechové střechy. Technický stav je dobrý. Za rodinným domem je kůlna, která slouží v současné době jako sklad. Kůlna je bez základů, nosné stěny zděné z cihel plných tl. 15 cm, v rohu sloupek 30/30 cm, stropní konstrukce chybí, střecha pultová, krov dřevěný trámový, krytina pozinkovaný plech, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, úprava povrchů omítky štukové, schody chybí, dveře dřevěné svlakové do dřevěných zárubní, okna dřevěná jednoduchá, podlahy betonové, elektroinstalace světelná. Kůlna je užívána od roku 1953, její stáří je 60 roků. Při prohlídce rodinného domu jsou stavební a statické závady. Jedná se o trhlinky v nosném zdivu, opadané venkovní omítky, dveře chybí. Technický stav je podprůměrný. Ve dvoře a předzahrádce jsou umístěny venkovní úpravy. Jedná se o přípojky vody, plynu, kanalizace a elektroinstalace, vodoměrná šachta, zpevněná plocha ze žulových kostek, schody betonové s dlažbou, plot ze strojového pletiva. Venkovní úpravy jsou v průměrném stavu. Na pozemku se nenachází trvalé porosty. Silné stránky - rodinný dům je v dobrém technickém stavu, - před rodinným domem je minimální pohyb vozidel, - rodinný dům má předzahrádku, - rodinný dům je napojen na kompletní inženýrské sítě, -3-
- rodinný dům je bez věcného břemene. Slabé stránky - rodinný dům je umístěn ve středně svažitém terénu se spádem 8%, - před rodinným domem a v blízkém okolí nelze parkovat, - rodinný dům je bez zahrady, - v obci je velmi špatná občanská vybavenost, která se nachází částečně v městě Vyškov ve vzdálenosti 7 km, - dálniční silniční komunikace Brno - Olomouc je vzdálená 7 km, - v obci je vysoká nezaměstnanost, - na rodinný dům je nařízena exekuce. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Nemovitost nemá rizika spojená s právním stavem. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: Nemovitost nemá rizika spojená s umístěním nemovitosti. Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: Na nemovitostech tj. stavbě a pozemcích není věcné břemeno, na nemovitosti je omezení vlastnického práva nařízením exekuce. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Rodinný dům je bez ostatních rizik.
-4-
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky
Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Na stavebním pozemku p.č. st.72/1, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 140 m2 se nachází rodinný dům, kůlna, venkovní úpravy a dvorek. Stavební pozemek je tvaru obdélníkového, pozemek po úpravě zemních prací je rovinný. Pozemek se nachází nedaleko 200 m od středu obce, autobusová zastávka je vzdálena 100 m, železniční doprava se v obci nenachází. Před pozemkem se nachází silniční komunikace III.třídy s živičným povrchem, dálniční silniční komunikace Brno Olomouc je vzdálena 7 km. Parkování vozidla před rodinný domem nebo v blízkém okolí není možné. Před pozemkem jsou kompletní inženýrské sítě, je zde obecní vodovod, kanalizace, plynovod, elektrické sítě a rozvod telefonu. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Nemojany KRC: 0,80
KMP: 1,10
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
692 290 000 419,08 0,88 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek na kraji obce Nemojany, okres Vyškov je velikosti 692 m2. Pozemek se nachází v klidové části obce v pěkné lokalitě v přírodě. Z hlediska územního plánu se jedná o obytnou zástavbu, pozemek je rovinný. Na hranici pozemku je z inženýrských sítí obecní vodovod, plynovod a elektrické sítě, odpady povedou do septiku, případně vlastní ČOV. Obec Nemojany má 666 obyvatel, v obci je obecní úřad a základní škola I.stupně. minimální občanská vybavenost. Okresní město Vyškov je vzdáleno 7 km, krajské město Brno je vzdáleno 28 km. Pozemek je volný. Kladem je umístění uprostřed obce kompletních IS, mimo kanalizaci na hranici pozemku, záporem je minimální občanská vybavenost a umístění na kraji obce. Lokalita: Drnovice KRC: 0,80
KMP: 1,06
KPP: 1,05
KDD: 1,05
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,05
464 649 600 1 400,00 1,02 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek v obci Drnovice, okres Vyškov je velikosti 464 m2. Pozemek se nachází na kraji obce, v části vyčleněné pro výstavbu rodinných domů. Na hranici pozemku jsou kompletní inženýrské sítě a to obecní vodovod, kanalizace, plynovod a inženýrské sítě, okolo pozemku je nová komunikace s dlážděným povrchem. Z hlediska územního plánu se jedná pozemky v oblasti vyčleněné pro stavbu rodinných domů. Pozemek je o rozměrech cca 16 x 29 m, pozemek je rovinný. Obec Drnovice má 2369 obyvatel, je zde obecní úřad, pošta, základní škola, zdravotní zařízení, občanská vybavenost je středního rozsahu, okresní město Vyškov je vzdáleno 3 km, krajské město Brno je vzdáleno 33 km, -5-
KUV: 1,00
368,79
KUV: 1,04
1 429,31
obec Nemojany je vzdálena 9 km. Pozemek je volný. Kladem jsou kompletní IS na hranici pozemku, vozovka s dlážděným povrchem, blízkost okresního města Vyškov 3 km a občanská vybavenost středního rozsahu, záporem je umístění na kraji obce. Lokalita: Tučapy KRC: 0,80
KMP: 1,05
KPP: 1,01
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 0,97
430 380 000 883,72 0,82 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek v obci Tučapy, okres Vyškov je velikosti 430 m2. Pozemek se nachází na kraji obce v klidné části obce. Inženýrské sítě a to obecní vodovod je vzdálen 10 m, kanalizace je ve výstavbě, plynovod je vzdálen 10 a elektrické sítě jsou vzdáleny 30 m, okolo pozemku vede komunikace s živičným povrchem. Z hlediska územního plánu se jedná pozemky v oblasti vyčleněné pro bydlení. Pozemek je o rozměrech cca 13 x 35 m, pozemek je rovinný. Na pozemku se nachází vinný sklep s klenutými stropy. Obec Tučapy má 520 obyvatel, je zde obecní úřad, základní škola I.stupně, občanská vybavenost je minimálního rozsahu, okresní město Vyškov je vzdáleno 8 km, krajské město Brno je vzdáleno 26 km, obec Nemojany je vzdálena 2 km. Pozemek je volný. Kladem je vozovka s živičným povrchem, blízkost okresního města Vyškov 8 km a kompletní IS, záporem je minimální občanská vybavenost, umístění na kraji obce a menší zápor jsou IS ve vzdálenosti od 10 do 30 m. Lokalita: Habrovany KRC: 0,80
KMP: 1,03
KPP: 1,05
KDD: 0,99
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,05
KUV: 1,00
727,26
KUV: 1,02
325 450 000 1 384,62 0,92 Parcela č.: 1 270,20 Popis pozemku: Stavební pozemek v obci Habrovany, okres Vyškov je velikosti 325 m2. Pozemek se nachází v centru obce, jedná se o proluku mezi rodinnými domy. Inženýrské sítě jsou kompletní a nachází se na hranici pozemku a to obecní vodovod, plynovod a elektrické sítě, kanalizace je vzdálena 10 m, okolo pozemku vede málo frekventovaná komunikace s živičným povrchem. Z hlediska územního plánu se jedná o pozemek pro bydlení. Pozemek je o rozměrech cca 14,5 x 22,5 m, pozemek je rovinný. V ceně je zahrnut kompletně zpracovaný projekt na výstavbu rodinného domu. Obec Habrovany má 803 obyvatel, je zde obecní úřad, pošta, základní škola I.stupně, zdravotní zařízení, občanská vybavenost je menšího rozsahu, okresní město Vyškov je vzdáleno 10 km, krajské město Brno je vzdáleno 26 km, obec Nemojany je vzdálena 3 km. Pozemek je volný. Kladem je vozovka s živičným povrchem, kompletní IS, umístění v centru obce, rovinný pozemek a projekt na rodinný dům, záporem je minimální občanská vybavenost, záporem je vysoká cena pozemku. Průměrná jednotková cena 948,89 Kč/m2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Stavební pozemek na kraji obce Nemojany, okres Vyškov je velikosti 692 m2. Pozemek se nachází v klidové části obce v pěkné lokalitě v přírodě. Z hlediska územního plánu se jedná o obytnou zástavbu, pozemek je rovinný. Na hranici pozemku je z inženýrských sítí obecní vodovod, plynovod a elektrické sítě, odpady povedou do septiku, případně vlastní ČOV. Obec Nemojany má 666 obyvatel, v obci je obecní úřad a základní škola I.stupně. minimální občanská vybavenost. Okresní město Vyškov je vzdáleno 7 km, krajské město Brno je vzdáleno 28 km. Stavební pozemek v obci Drnovice, okres Vyškov je velikosti 464 m2. Pozemek se nachází na kraji obce, v části vyčleněné pro výstavbu rodinných domů. Na hranici pozemku jsou kompletní inženýrské sítě a to obecní vodovod, kanalizace, plynovod a inženýrské sítě, okolo pozemku je nová komunikace s dlážděným povrchem. Z hlediska územního plánu se jedná pozemky v oblasti vyčleněné pro stavbu rodinných domů. Pozemek je o rozměrech cca 16 x 29 m, pozemek je -6-
rovinný. Obec Drnovice má 2369 obyvatel, je zde obecní úřad, pošta, základní škola, zdravotní zařízení, občanská vybavenost je středního rozsahu, okresní město Vyškov je vzdáleno 3 km, krajské město Brno je vzdáleno 33 km, obec Nemojany je vzdálena 9 km. Stavební pozemek v obci Tučapy, okres Vyškov je velikosti 430 m2. Pozemek se nachází na kraji obce v klidné části obce. Inženýrské sítě a to obecní vodovod je vzdálen 10 m, kanalizace je ve výstavbě, plynovod je vzdálen 10 a elektrické sítě jsou vzdáleny 30 m, okolo pozemku vede komunikace s živičným povrchem. Z hlediska územního plánu se jedná pozemky v oblasti vyčleněné pro bydlení. Pozemek je o rozměrech cca 13 x 35 m, pozemek je rovinný. Na pozemku se nachází vinný sklep s klenutými stropy. Obec Tučapy má 520 obyvatel, je zde obecní úřad, základní škola I.stupně, občanská vybavenost je minimálního rozsahu, okresní město Vyškov je vzdáleno 8 km, krajské město Brno je vzdáleno 26 km, obec Nemojany je vzdálena 2 km. Stavební pozemek v obci Habrovany, okres Vyškov je velikosti 325 m2. Pozemek se nachází v centru obce, jedná se o proluku mezi rodinnými domy. Inženýrské sítě jsou kompletní a nachází se na hranici pozemku a to obecní vodovod, plynovod a elektrické sítě, kanalizace je vzdálena 10 m, okolo pozemku vede málo frekventovaná komunikace s živičným povrchem. Z hlediska územního plánu se jedná o pozemek pro bydlení. Pozemek je o rozměrech cca 14,5 x 22,5 m, pozemek je rovinný. V ceně je zahrnut kompletně zpracovaný projekt na výstavbu rodinného domu. Obec Habrovany má 803 obyvatel, je zde obecní úřad, pošta, základní škola I.stupně, zdravotní zařízení, občanská vybavenost je menšího rozsahu, okresní město Vyškov je vzdáleno 10 km, krajské město Brno je vzdáleno 26 km, obec Nemojany je vzdálena 3 km. Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
72/1
Výměra [ m2 ] 140
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 950
140
Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 133 000 133 000
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Kůlna
Popis
Parc. číslo Množství
Základy chybí, st.72/1 stěny zděné CP tl. 15 cm, stropy chybí, krov dřevěné trámy, krytina pálené tašky, dveře dřevěné okna dřevěná, podlaha beton, elektro 230 V Věcná hodnota ostatních staveb celkem
19,00 m3
Opotřebe VH ní 2 208 41 952 Kč 85 % 6 293 Kč Kč/m3 JC
RC
6 293 Kč
-7-
Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Rodinný dům má základy betonové pásové bez izolací proti zemní vlhkosti, nosné stěny zděné ze smíšeného zdiva tl. 60 cm, stropní konstrukce dřevěné trámové s rovným podhledem, střecha sedlová nad hlavní částí rodinného domu, plochá nad ložnicí a předsíní, krov dřevěný trámový, krytina pálené tašky a pozinkovaný plech, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, úprava vnitřních povrchů omítky štukové, úprava vnějších povrchů v uliční části zatepleny polystyrénem tl. 5 cm a silikátový nátěr, ve dvorní části omítky vápenocementové hladké, vnější obklad keramický, vnitřní obklady v kuchyni, koupelně s WC, schody chybí, dveře dřevěné dýhované do dřevěných zárubní, okna dřevěná dvojitá, podlahy obytných místností dřevěné prkenné, podlahy ostatních místností betonové a dlažba, vytápění lokální plynové WAW, elektroinstalace světelná a třífázová na jističe, bleskosvod chybí, vnitřní vodovod s rozvodem vody studené a teplé, vnitřní kanalizace z kuchyně, koupelny s WC, zdroj teplé vody elektrický bojler, rozvod zemního plynu, vnitřní hygienické zařízení sprchový kout, umyvadlo, WC splachovací s geberitem, vybavení kuchyně plynový sporák na propan-butan, ostatní chybí. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 80,87 m2 2,73 m
Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP-uliční část 7,38*7,83*(2,73+3,93)/2 1.NP-předsíň a koupelna (1,03*8,17+1,13*1,65)*(2,60+2,40)/2 1.NP-ložnice 3,34*3,94*(2,75+2,65)/2 Zastřešení 7,38*7,83*(0,60+3,60/2)
= = = =
[m3] 192,43 m3 25,70 m3 35,53 m3 138,68 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP-uliční část 1.NP-předsíň a koupelna 1.NP-ložnice Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha
Popis betonové pásové bez izolací smíšené zdivo tl. 60 cm dřevěné trámy s rovným podhledem krov dřevěný trámový -8-
Obestavěný prostor 192,43 m3 25,70 m3 35,53 m3 138,68 m3 392,34 m3
5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
pálené tašky pozinkovaný plech vápenné štukové vápenocementové hladké zateplené polystyrénem tl. 5 cm keramický keramické obklady v kuchyni, koupelně s WC chybí dřevěné dýhované do ocelových zárubní dřevěná dvojitá dřevěné prkenné betonové a PVC lokální topení plynové WAW světelná a motorová na jističe chybí ocelové trubky, studená i teplá voda elektrický bojler zemní plyn v kuchyni, koupelně a WC plynový sporák na P+B sprcha, umyvadlo splachovací s geberitem chybí Ocenění 81 53
2
[m ] [m2] [m3] [Kč/m2] % Kč
392,34 5 346 100,00 2 097 451
roků roků % Kč
83 17 83,00 356 567
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
53,00 m2 392,34 m3 80,87 m2 140,00 m2
-9-
Popis oceňované nemovitosti Rodinný dům se nachází na pozemku p.č. st.72/1, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 140 m2. Rodinný dům se nachází 200 m od středu obce a autobusová zastávka je vzdálena 100 m, železniční doprava se v obci nenachází. Před rodinným domem se nachází silniční komunikace III.třídy se zpevněným živičným povrchem. Rodinný dům má předzahrádku, za rodinným domem je dvorek a kůlna, zahrada a trvalé porosty chybí. Parkování vozidla před objektem a v jeho blízkém okolí není možné. Před rodinným domem jsou kompletní inženýrské sítě, je zde obecní vodovod, kanalizace, plynovod a elektrické sítě, na které je rodinný dům napojen. Rodinný dům je tvaru L, je řadový vnitřní, nepodsklepený, přízemní se sedlovou a plochou střechou, je zděný ze smíšeného zdiva. V rodinném domě je jedna bytová jednotka I.kategorie o velikosti 2 + 1 o užitné ploše 53 m2. Popisy porovnatelných nemovitostí RD 3 + 1 Rodinný dům 3 + 1 se nachází v obci Nemojany se statutem obce, katastrální území Nemojany, okres Vyškov, lokalita je nedaleko od centra. Jedná se o dům řadový vnitřní, nepodsklepený, přízemní se sedlovou střechou, je zděný ze smíšeného zdiva, před rekonstrukcí, okna dřevěná dvojitá, krytina pálené tašky, technický stav podprůměrný, dispozice 3 + 1, příslušenstvím je hospodářská budova a venkovní úpravy, RD je bez předzahrádky s menším dvorkem. Z IS je rodinný dům napojen na vodovod a elektrické sítě, před RD je silniční komunikace s živičným povrchem. Obec má 666 obyvatel, v obci je obecní úřad, základní škola I.stupně, občanská vybavenost je minimálního rozsahu. Obec je vzdálena od okresního města Vyškov 7 km, od krajského města Brna 28 km. Rodinný dům je volný. RD 2+ 1 Rodinný dům 2 + 1 se nachází v obci Luleč se statutem obce, katastrální území Luleč, okres Vyškov, lokalita je na vedlejší, klidné komunikaci v horní části obce s krásným jihovýchodním výhledem na okolní krajinu. Jedná se o dům řadový vnitřní, částečně podsklepený, přízemní se sedlovou střechou, je zděný z cihel plných, postavený v padesátých letech před rekonstrukcí, topení lokální plynové WAW, okna dřevěná dvojitá, krytina pálené tašky, technický stav podprůměrný, dispozice obývací pokoj, ložnice, kuchyně, pokojík, předsíň, sociální zařízení, příslušenstvím je dílna, letní kuchyňka, kůlna, zemní sklep a venkovní úpravy, RD má předzahrádku s menším dvorkem a zahradu. Z IS je rodinný dům napojen na vodovod, plynovod a elektrické sítě, kanalizace je do jímky. Před RD je silniční komunikace s živičným povrchem. Obec má 835 obyvatel, v obci je obecní úřad, pošta, zdravotní zařízení, občanská vybavenost je menšího rozsahu. Obec je vzdálena od okresního města Vyškov 6 km, od krajského města Brna 27 km, obec Nemojany je vzdálena 1 km. Rodinný dům je volný. RD 2 + kk Rodinný dům 2 + kk se nachází v obci Račice-Pístovice se statutem obce, katastrální území Račice, okres Vyškov, lokalita v klidné části obce nedaleko zámku a zámecké zahrady. Jedná se o dům řadový vnitřní, nepodsklepený, přízemní se sedlovou střechou, je zděný ze smíšeného zdiva, na RD probíhá rekonstrukce, provedeny nové rozvody vody a elektřiny, nová koupelna, částečně nová střecha, WC je k dokončení, topení kamny na TP, technický stav dobrý, dispozice obývací pokoj s kuchyňským koutem, vstupní hala, koupelna a WC, ve 2.NP je velký pokoj k dokončení, příslušenstvím jsou venkovní úpravy, RD má předzahrádku s menším dvorkem, zahrada je od domu vzdálena 20 m. Z IS je rodinný dům napojen na vodovod a elektrické sítě, přípojka kanalizace je před domem. Před RD je silniční komunikace s živičným povrchem. Obec má 1105 obyvatel, v obci je obecní úřad, pošta, základní škola I.stupně, občanská vybavenost je menšího rozsahu. Obec je vzdálena od okresního města Vyškov 11 km, od krajského města Brna 32 km, obec Nemojany je vzdálena 4 km. Rodinný dům je volný. - 10 -
RD 2 + kk Rodinný dům 2 + kk se nachází v obci Račice-Pístovice se statutem obce, katastrální území Račice, okres Vyškov, lokalita v klidné části obce s výhledem na zámek. Jedná se o dům řadový vnitřní, nepodsklepený, přízemní se sedlovou střechou, je zděný ze smíšeného zdiva, na RD proběhla rekonstrukce, provedeno zateplení obvodových stěn, nová plastová okna, nové rozvody vody a elektřiny, technický stav velmi dobrý, dispozice byt 2 + kk, příslušenstvím jsou venkovní úpravy, RD má předzahrádku s menším dvorkem, zahrada není. Z IS je rodinný dům napojen na vodovod a elektrické sítě, přípojky kanalizace a plynovodu chybí. Před RD je silniční komunikace s živičným povrchem. Obec má 1105 obyvatel, v obci je obecní úřad, pošta, základní škola I.stupně, občanská vybavenost je menšího rozsahu. Obec je vzdálena od okresního města Vyškov 11 km, od krajského města Brna 32 km, obec Nemojany je vzdálena 4 km. Rodinný dům je volný. Srovnatelné nemovitosti Název: RD 3 + 1 Lokalita Nemojany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 0,99 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,97 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - cena převzata z internetu; Velikosti 0,74 7 502 objektu - RD je menší; Poloha - umístění obdobné; Provedení a vybavení - vybavení jmírně lepší; Celkový stav - celkový stav mírně lepší; Vliv pozemku - pozemek obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - celkově lze charakterizovat jako obdobný; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 60,00 m 101 m 610 500 Kč 10 175 Kč/m2 Název: RD 2+ 1 Lokalita Luleč Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku
0,80 1,08 1,00 0,99 0,99 1,05 - 11 -
K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,99 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - Cena z internetu; Velikosti objektu 0,88 13 094 RD je výrazně menší; Poloha - umístění mírně horší; Provedení a vybavení - provedení a vybavení mírně lepší; Celkový stav - celkový stav lepší; Vliv pozemku - pozemek obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - celkově lze charakterizovat jako obdobný; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 80,00 m 525 m 1 190 000 Kč 14 875 Kč/m2 Název: RD 2 + kk Lokalita Račice-Pístovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 0,97 K4 Provedení a vybavení 0,99 K5 Celkový stav 0,99 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,99 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - cena z internetu; Velikosti objektu 0,85 7 025 RD je podstatně menší; Poloha - poloha obdobná; Provedení a vybavení - provedení a vybavení obdobné; Celkový stav obdobný; Vliv pozemku - pozemek obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - celkový stav mírně lepší; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 85,00 m 371 m 700 000 Kč 8 235 Kč/m2 Název: RD 2 + kk Lokalita Račice-Pístovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,04 K3 Poloha 0,97 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - cena z internetu; Velikosti objektu RD je podstatně větší; Poloha - poloha mírně lepší; Provedení a vybavení - vybavení je mírně lepší; Celkový stav - celkový - 12 -
Celkový koef. KC 0,95
Upravená j. cena Kč/m2 20 379
stav mírně lepší; Vliv pozemku - pozemek je větší; Úvaha zpracovatele ocenění - celkově lze charakterizovat jako mírně lepší; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena 2 2 65,00 m 260 m 1 390 000 Kč
Jednotková cena 21 385 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
7 025 Kč/m2 12 000 Kč/m2 20 379 Kč/m2 12 000 Kč/m2 53,00 m2 636 000 Kč
Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel
podlaží
podlahová plocha [m2]
nájem
nájem
[Kč/m2/rok] [Kč/měsíc]
Celkový výnos za rok: Výpočet hodnoty výnosovým způsobem PP RC
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2
Nj
Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Výnosová hodnota
Nj * PP Nh
0,00 % * RC 0,00 % * RC 0,00 % * RC V N=Nh-V Cv
REKAPITULACE OCENĚNÍ - 13 -
m2 Kč
nájem [Kč/rok] 0
0 2 323 771
Kč/(m2*ro k) Kč/rok % Kč/rok
0 95 % 0
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % Kč
0 0 0 0 0 0 0 0,00 0
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
Současný stav 636 000 Kč 0 Kč 495 859 Kč 133 000 Kč
Obvyklá cena 630 000 Kč slovy: Šestsettřicettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.19
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenu rodinného domu č.p. 63 na pozemku p.č. st. 72/1 s pozemkem p.č. st. 72/1 v katastrální území Nemojany, obec Nemojany stanovuji ve výši 630 000 Kč, která odpovídá porovnávací hodnotě, ale je větší než věcná hodnota o 130 tis. Kč. Cena odpovídá rodinnému domu řadovému vnitřnímu, nepodsklepenému, přízemnímu se sedlovou a plochou střechou, zděnému ze smíšeného zdiva, standardního vybavení, v dobrém technickém stavu. RD se nachází 200 od středu obce a 100 m od autobusové zastávky, železniční doprava se v obci nenachází. V obci Nemojany s počtem 666 obyvatel, je obecní úřad, základní škola I.stupně, občanská vybavenost je minimálního rozsahu. Kompletní občanská vybavenost je zajištěna v okresním městě Vyškov ve vzdálenosti 7 km. Hromadná doprava je zajištěna autobusovou dopravou. V obci jsou nekompletní inženýrské sítě, je zde obecní vodovod, plynovod a elektrické sítě, chybí splašková kanalizace, rodinný dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod a elektrické sítě. Silniční komunikace jsou s živičným povrchem, před rodinným domem je silniční komunikace III. třídy s živičným povrchem, dálniční silniční komunikace Brno - Olomouc je vzdálena 5 km. V rodinném domě se nachází jedna bytová jednotka 2 + 1, která svým vybavením odpovídá zařazení do I.kategorie. Na rodinném domě nevázne věcné břemeno, ale je nařízena exekuce. Stavba a pozemek je jednoho vlastníka. Níže uvedené skutečnosti, že na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (telekomunikačního, elektrizačního, plynárenského, vodního, atd.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze výpisu z KN nebylo možno ověřit.
Ocenění práv a závad Ocenění práv a závad provedeno dle Občanského soudního řádu č. 99/1963 Sb. ve znění dalších doplňků a novel, dle § 336a, odst. 1, písmeno b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených dle § 336a, odst. 1, písmeno c ve znění dle §336a, odst. 2.
Práva a závady dle § 336a, odst.1, písmeno b Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 542 ze dne 18.6.2013 se jedná o následující omezení vlastnického práva:
1) Nařízení exekuce Haničinec Miroslav, Sušilovo náměstí 84/56, 683 01 Rousínov, r.č. 611120/1316. Z-2714/2008712. Listina. Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu ve Vyškově 9Nc-2800/2007 -6 (EX 5274/07) ze dne 1.10.2007, uloženo na pracovišti Vyškov. Z-2714/2008-712. - 14 -
2) Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Haničinec Miroslav, Sušilovo náměstí 84/56, 683 01 Rousínov, r.č. 611120/1316. Z-2714/2008712. Stavba: Nemojany, č.p. 63. Z-2949/2008-712, Parcela: St. 72/1, Z-2949/2008-712. Listina. Exekuční příkaz EÚ Praha 2 (Judr. Potoček) 71 Ex-5274/2007 -8/Ri (k usnesení 9Nc 2800/2007-6) ze dne 22.2.2008. Z-2949/2008-712.
Ocenění práv a závad dle §336a, odst. 1, písmeno b Práva a závady dle §336a, odst. 1, písmeno b celkem
0,00 Kč --------------0,00 Kč
Práva a závady dle § 336a, odst. 1, písmeno c Práva a závady, která dražbou nezaniknou. Jedná se o věcná břemena, ve smyslu zvláštních předpisů, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, která se na nemovitostech v k.ú. Nemojany, obec Nemojany, okres Vyškov se nenachází.
Ocenění práv a závad dle § 336a, odst. 1, písmeno c
0,00 Kč
Práva a závady celkem
0,00 Kč
V Brně 18.9.2013 Ing. Josef Nekvapil Skácelova 1253/2a 612 00 Brno telefon: 605 150 984 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 20.11.1995, č.j. Spr. 2827/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové, vady a poruchy staveb.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1861-2013 znaleckého deníku.
- 15 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 151 ze dne 11.9.2013 Informace o stavbě č.p. 63, Nemojany ze dne 17.9.2013 Informace o parcele č. st. 72/1, Nemojany ze dne 17.9.2013 Mapa oblasti Nemojany s vyznačením RD č.p. 63 ze dne 17.9.2013
- 16 -
počet stran A4 příloze 3 4 1 1 1
Rodinný dům
Pohled uliční
Pohled dvorní
- 17 -
Byt
Koupelna-WC
Koupelna-sprcha
- 18 -
Byt
Kuchyně
- 19 -
