ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 17158315 NEMOVITÁ VĚC: o ceně id.podilu 1/12 RD č.p.42 stavba stojí na pozemku p.č. 361 vč.pozemků p.č. 361, 362/1, 362/2 a příslušenství v obci Děčín, k.ú.Vilsnice, okres Děčín. Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Děčín, k.ú. Vilsnice Adresa nemovité věci:Vilsnická 42, 405 02 Děčín XII-Vilsnice Vlastníci stavby: Jiří Havel, Mírové nám. 1175/5, 405 02 Děčín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12 František Pivoňka, Vilsnická 42, 405 02 Děčín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 11 / 12 Vlastníci pozemku: Jiří Havel, Mírové nám. 1175/5, 405 02 Děčín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 12 František Pivoňka, Vilsnická 42, 405 02 Děčín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 11 / 12 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: DIČ: CZ6510281261 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
Exekuční řízení č.j. 124 EX 4649/11-61(ocenění stávajícího stavu) (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
150 000 Kč
Datum místního šetření: 20.8.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce a zástupce objednatele Počet stran: 18 stran Počet příloh:
20.8.2015 Počet vyhotovení: 2
V Středoklukách, dne 27.8.2015
Tomáš Maršál
NÁLEZ Znalecký úkol o ceně id.podilu 1/12 RD č.p.42 stavba stojí na pozemku p.č. 361 vč.pozemků p.č. 361, 362/1, 362/2 a příslušenství v obci Děčín, k.ú.Vilsnice, okres Děčín. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v dob_ zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Děčín, LV č.15 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - časopis Soudní inženýrství- 1996-2015 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2015 - databáze znalce - Usnesení č.j. 124 EX 4649/11-61 - exekuční příkaz Č.j. 124 Ex 4649/11-37
SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Jedná se o id.podil 1/12 na RD č.p.42 stavba stojí na pozemku p.č. 361 vč.pozemků p.č. 361, 362/1, 362/2 a příslušenství v obci Děčín, k.ú.Vilsnice, okres Děčín. id.podil 1/12, který je zapsaná u KN Děčín na LV č.15. Objekt č.p.42 je samostatně stojící RD, který je umístěn v ulici Vilsnická. RD je podsklepen má dvě nadzemní podlaží a sklonitou střechu. V budově se nacházejí 2 byt.jednotky. Na objektu je prováděná částečná rekonstrukce (výměna oken, rozvody, způsob vytápění - nyní ÚT mimo provoz, podlahy, vnitřní omítky)stavebnětechnický stav objektu dobrý, celková údržba dobrá. Objekt je napojen na inž. sítě(elektro, voda vl.studna, kanalizace do žumpy). Parkování před domem. U objektu se nacházejí vedlejší stavby (žumpa, studna, přípojky, garáž, sklad, skleník). Základní občanská vybavenost v obci. Účel užití - bydlení, podnikání. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/12.
-2-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Ostatní rizika: nejsou Komentář: viz. LV č.15
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 id. podíl 1/12 na RD č.p.42 1.2 studna 1.3 sklad 2. Ocenění pozemků 2.1 id.podil 1/12 na pozemku p.č. 361, 362/1, 362/2 a příslušenství v obci Děčín, k.ú.Vilsnice, okres Děčín.
Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 id.podil 1/12 RD č.p.42 stavba stojí na pozemku p.č. 361 vč.pozemků p.č. 361, 362/1, 362/2 a příslušenství v obci Děčín, k.ú.Vilsnice, okres Děčín. 2.2
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku
č. -3-
Pi
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko
II
0,00
V
0,00
II II II III
0,00 0,00 0,00 0,95
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,950 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava III 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti I -0,01 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo I -0,10 v okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,890 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,845 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Vilsnice: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 960,00 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., -4-
č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 id. podíl 1/12 na RD č.p.42 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24): Obestavěný prostor - celkem:
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Děčín 110 let 1 801,- Kč/m3 = 1 099,91 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří : s = 1 - 0,005 * 110 = 0,450 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,600 = 0,500
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,890 Ocenění -5-
č. III III III II III III
Vi typ D 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00
II III I III II
-0,04 0,00 0,00 0,00 0,00
III II III
0,01 -0,01 0,85
Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 801,- Kč/m3 * 0,500 = 900,50 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 1 099,91 m3 * 900,50 Kč/m3 * 0,950 * 0,890= 837 441,50 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = Id. podíl 1/12 na RD č.p.42 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = podílu * Úprava ceny vlastnickým podílem Id. podíl 1/12 na RD č.p.42 - zjištěná cena
=
837 441,50 Kč 837 441,50 Kč 1 / 12 69 786,79 Kč
1.2 studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny:
kopaná
Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
1 ks 2222
Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Předpokládaná další životnost (PDŽ): 9 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 94 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 85 / 94 = 90,4 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,- Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): opotřebení čerpadel
+ = * * = * =
85,0 %
Upravená cena čerpadel Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
+ + = * * =
9 750,- Kč 11 430,- Kč 21 180,- Kč 1,1000 2,2930 53 422,31 Kč
* =
0,150 8 013,35Kč
10 780,- Kč 10 780,- Kč 1,1000 2,2930 27 190,39 Kč 0,150 4 078,56 Kč + = * =
-6-
4 078,56 Kč 12 091,91 Kč 0,845 10 217,66 Kč
Studna - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= *
10 217,66 Kč 1 / 12
Studna - zjištěná cena
=
851,47 Kč
1.3 sklad Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu:
Garáž § 37 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec nad 50 000 obyvatel 1 217,- Kč/m3 =
Základní cena ZC (příloha č. 26): Obestavěný prostor - celkem:
137,31 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří: s = 1 - 0,005 * 45 = 0,775
č. II
Vi typ B
II II II III III III
0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,85
5
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V6 * 0,775 = 0,646
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,890 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 217,- Kč/m3 * 0,646 = 786,18 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 137,31 m3 * 786,18 Kč/m3 * 0,950 * 0,890= 91 272,04 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem Sklad - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= = *
91 272,04 Kč 91 272,04 Kč 1 / 12
Sklad - zjištěná cena
=
7 606,- Kč
2. Ocenění pozemků -7-
2.1 id.podil 1/12 na pozemku p.č. 361, 362/1, 362/2 a příslušenství v obci Děčín, k.ú.Vilsnice, okres Děčín. Jedná se o id.podil 1/12 na pozemku p.č. 361 vč.pozemků p.č. 361, 362/1, 362/2 a příslušenství v obci Děčín, k.ú.Vilsnice, okres Děčín. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Pozemky jsou zapsané na LV č. 15 u KN Děčín. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná 5. Omezení užívání pozemku 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - a
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III III I II
0,00 -0,02 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,980 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,890 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 0,980 * 0,890 = 0,829 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 960,Typ § 4 odst. 1
Název
Parcelní číslo 361
Výměra [m2] 131,00
Index
Koef.
0,829 Jedn. cena [Kč/m2] 795,84
Upr. cena [Kč/m2] 795,84 Cena [Kč] 104 255,04
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 Zahrada 362/1 2 431,00 795,84 1 934 687,04 § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 362/2 48,00 795,84 38 200,32 nádvoří Stavební pozemky – celkem 2 610,00 m2 2 077 142,40 Id.podil 1/12 na pozemku p.č. 361, 362/1, 362/2 a příslušenství v = 2 077 142,40 Kč obci Děčín, k.ú.Vilsnice, okres Děčín. -8-
Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Id.podil 1/12 na pozemku p.č. 361, 362/1, 362/2 a příslušenství v = obci Děčín, k.ú.Vilsnice, okres Děčín.
1 / 12 173 095,20 Kč
2. Porovnávací ocenění 2.1 id.podil 1/12 RD č.p.42 stavba stojí na pozemku p.č. 361 vč.pozemků p.č. 361, 362/1, 362/2 a příslušenství v obci Děčín, k.ú.Vilsnice, okres Děčín. Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
185,50 m2 1 100,00 m3 130,20 m2 2 610,00 m2
Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej rodinného domu Rodinný dům s pozemky k rekonstrukci, Děčín - Vilsnice Částečně podsklepený rodinný dům o dvou nadzemních podlažích a podkroví se nachází na okraji zástavby v městské části Děčín – Vilsnice.V prvním nadzemním podlaží se nachází obytná místnost, kuchyň, koupeln a WC. V druhém nadzemním podlaží jsou tři obytné pokoje. Podkroví slouží pouze jako půdní prostory. Za objektem je zděná přístavba, která slouží z části jako dílna, sklad uhlí a v patře jako seník. Nemovitost je napojena na veřejný rozvod vody a elektřiny. Splaškové vody jsou svedeny do septiku, vytápění zajišťuje kotel na tuhá paliva. Dům je v původním stavu a nabízí možnost novému majiteli vybudování bydlení dle svých představ. Velmi klidné a slunné místo. V dosahu mateřská školka, základní škola, zastávka vlaku či MHD. Lokalita Chmelnická, Děčín - Děčín XII-Vilsnice Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 0,98 Kv Koeficient vybavení 0,90 K1 podíl 0,08 K2 zdroj 0,90 K3 K3 1,00
Užitná plocha 128,00 m2
Výměra pozemku. 511 m2
Název: Prodej rodinného domu -9-
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,06 635 Celková cena Jednotková cena 1 280 000 Kč 10 000 Kč/m2
prodej rodinného domu se zahradou a garáží v Děčíně - Chrochvice. Dům je dvougenerační, jsou zde 2 bytové jednotky o dispozici 4+1. Ke každému bytu je možno udělat vlastní oddělený přístup. Dům i interiéry prošly rekonstrukcí, jsou zde nové rozvody, okna, koupelny, kuchyňské linky, podlahy izolace a další. Vytápění domu je řešeno plynovým kotlem, v jednom z bytů je krb. Střecha je v dobrém stavu, pokryta eternitem. Zahrada je udržovaná, je zde stání pro 2 auta s pergolou, garáž k rekonstrukci, kůlna. Dům je podsklepen. Veškerá občanská vybavenost je v docházkové vzdálenosti, zast. MHD je 5 min. od domu. Lokalita Jiskrova, Děčín - Děčín VII-Chrochvice Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 0,08 K2 zdroj 0,90 K3 K3 1,00
Užitná plocha 285,00 m2
Výměra pozemku. 660 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,07 884 Celková cena Jednotková cena 3 500 000 Kč 12 281 Kč/m2
Název: Prodej rodinného domu k prodeji rodinný dům se dvěma samostatnými bytovými jednotkami o velikosti 2+1, garáží a zahradou v Děčíně XII - Vilsnice. ul. Ústecká. Zděný podsklepený dům na pískovcových základech prošel v roce 2007 celkovou rekonstrukcí - zateplení, nová okna (dřevěná eurookna a částečně plastová), rozvody elektřiny, vody a odpadů, interier. V r. 2013 nové topení - v mědi. Vytápění je ústřední na tuhá paliva, ohřev vody zajišťují průtokové ohřívače. Elektřina 230/400 V, obecní vodovod, septik. Dispozice: Suterén tvoří kotelna a tří místnosti. 1. NP je tvořeno chodbou, obývacím pokojem, dětským pokojem, kuchyní a koupelnou s vanou, sprchovým koutem a WC. Ve 2. NP je identická bytová jednotka. Oba byty mají vlastní elektroměr. Podkroví je vhodné k vestavbě, jsou zde dva pokoje a půdní prostor. Na oploceném pozemku jsou 2 kůlny, plechový bazén, letní kuchyně a garáž se zavedenou elektřinou. Nemovitost je ve velmi dobrém stavu. Lokalita Ústecká, Děčín - Děčín XII-Vilsnice Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,02 K1 podíl 0,08 K2 zdroj 0,90 K3 K3 1,00
Užitná plocha
Výměra pozemku. - 10 -
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,07 581 Celková cena Jednotková cena
265,00 m2
1 000 m2
2 098 000 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
7 917 Kč/m2
581 Kč/m2 700 Kč/m2 884 Kč/m2 700 Kč/m2 185,50 m2 129 850 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 id. podíl 1/12 na RD č.p.42 1.2 studna 1.3 sklad
69 787,00 Kč 852,00 Kč 7 606,00 Kč 78 245,00 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 id.podil 1/12 na pozemku p.č. 361, 362/1, 362/2 a příslušenství v obci Děčín, k.ú.Vilsnice, okres Děčín.st.109, p.č. 17, 1071, 1072, 1076/4, 1076/6, 1086, 1087, 1088/3, 1088/4 v obci Otradov, k.ú.Otradov, okres Chrudim
173 095,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 id.podil 1/12 RD č.p.42 stavba stojí na pozemku p.č. 361 vč.pozemků p.č. 361, 362/1, 362/2 a příslušenství v obci Děčín, k.ú.Vilsnice, okres Děčín. 2.2 Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
129 850 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 251 339 Kč
Obvyklá cena 150 000 Kč slovy: Jednostopadesáttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny
- 11 -
0,00 Kč 129 850,00 Kč 0,00 Kč 129 850,00 Kč
Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Děčín LV č.15 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti id.1/12 podílu bez závad je minimálně 150 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena podílu oceňované nemovitosti je 150 000,- Kč slovy: stopadesáttisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Děčín. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Děčína, Ústí nad Labem. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem . Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Děčín, její celkovou velikostí, vlastnickým podílem, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na RD č.p.42 stavba stojí na pozemku p.č. 361 vč.pozemků p.č. 361, 362/1, 362/2 a příslušenství v obci Děčín, k.ú.Vilsnice, okres Děčín podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů) , který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. - 12 -
Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu id.podilu 1/12 na RD č.p.42 stavba stojí na pozemku p.č. 361 vč.pozemků p.č. 361, 362/1, 362/2 a příslušenství v obci Děčín, k.ú.Vilsnice, okres Děčín ve výši 150 000,- Kč. :
150 000,-Kč
Obvyklá cena: 150 000,- Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.Zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.Veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik , vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem.
- 13 -
Znalec potvrzuje , že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku.
Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu).
V Středoklukách 27.8.2015 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 17158315 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 17158315.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 4
Podklady a přílohy Snímek katastrální mapy ze dne
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
