ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 17138115 NEMOVITÁ VĚC: o ceně pozemku p.č.481 ve zjednodušené evidenci v obci Křepice, k.ú.Křepice, okres Znojmo. Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Křepice, k.ú. Křepice Adresa nemovité věci:Křepice, 671 40 Vlastník stavby: Vladimír Dřevojan, Krylova 521/21, 669 04 Znojmo, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Vladimír Dřevojan, Krylova 521/21, 669 04 Znojmo, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: DIČ: CZ6510281261 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
Exekuční řízení č.j. 124 EX 13336/10-127 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
125 000 Kč
Datum místního šetření: 20.8.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce a zástupce objednatele Počet stran: 14stran Počet příloh:
V Středoklukách, dne 22.8.2015
20.8.2015 Počet vyhotovení: 2
Tomáš Maršál
NÁLEZ Znalecký úkol o ceně pozemku p.č.481 ve zjednodušené evidenci v obci Křepice, k.ú.Křepice, okres Znojmo.
Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v dob_ zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Znojmo, LV č.10 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - zákon č.40/1964/ Sb. - zákon č.151/1997/ Sb. - - vyhláška Ministerstva financí č.199/2014/Sb. - časopis Soudní inženýrství- 1996-2015 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2015 - databáze znalce - Usnesení č.j. 124 EX 13336/10-127 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 124 EX 13336/10-16 Místopis Obec Křepice je součástí okresu Znojmo náleží pod Jihomoravský kraj. Obec Křepice, k.ú.Křepice se rozkládá nedaleko Mikulovic, Višňové, Jevíšovic. Obec Křepice má 124 obyvatel. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Jedná se o pozemek p.č.481 ve zjednodušené evidenci v obci Křepice, k.ú.Křepice, okres Znojmo, který je zapsán u KN Znojmo na LV č.10 kde správu vykonává Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj. Vzhledem k tomu, že majitel nekontaktoval znalce za účelem poskytnutí potřebných informací, byly informace čerpány z dostupných dokumentů a při místním šetření. Pozemek se nachází mimo obec Křepice - v části zvané Za rybníkem. Pozemek je v mírně svažitém terénu, obdélníkového tvaru v katastru nemovitostí je veden jako pozemek ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK). Nájemní smlouvy nebyly předloženy. Pozemky se nacházejí nedaleko obce Křepice. Účel užití - zemědělská výroba.
-2-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy Stav stavby neumožňuje podpis zástavní (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: viz.LV č.10 Ostatní rizika: nejsou Komentář: nejsou Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1 pozemek p.č.481 ve zjednodušené evidenci v obci Křepice, k.ú.Křepice, okres Znojmo.
Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 pozemku p.č.481 ve zjednodušené evidenci v obci Křepice, k.ú.Křepice, okres Znojmo. 2.2
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu - viz.LV č.10 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů -3-
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
6. Povodňové riziko
III
0,95
č. I
Pi 0,30
IV
0,01
III
0,00
I
-0,01
II
0,00
II
0,00
II
0,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,950 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Zemědělství Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství nebo bez okolní zástavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci 4. Dopravní dostupnost - Bez možnosti příjezdu nebo příjezd po nezpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 7
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,300 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,285 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Křepice: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 625,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod V nebo služby – základní sortiment)
Pi 0,50 0,60 0,80 0,70 0,90 0,85
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 208,85 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., -4-
č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1 pozemek p.č.481 ve zjednodušené evidenci v obci Křepice, k.ú.Křepice, okres Znojmo. Jedná se o pozemek p.č.481 ve zjednodušené evidenci v obci Křepice, k.ú.Křepice, okres Znojmo, který je zapsán u KN Znojmo na LV č.10 kde správu vykonává Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj.Vzhledem k tomu, že majitel nekontaktoval znalce za účelem poskytnutí potřebných informací, byly informace čerpány z dostupných dokumentů a při místním šetření. Pozemek se nachází mimo obec Křepice - v části zvané Za rybníkem. Pozemek je v mírně svažitém terénu, obdélníkového tvaru v katastru nemovitostí je veden jako pozemek ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK). Nájemní smlouvy nebyly předloženy. Pozemky se nacházejí nedaleko obce Křepice. Účel užití - zemědělská výroba.
Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Název
Parcelní číslo BPEJ
Výměra [m2] 5 565,00
orná půda 481 41000 Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem: 5 565,00 m2
JC [Kč/m2] 13,01
Úprava [%]
Pozemek p.č.481 ve zjednodušené evidenci v obci Křepice, k.ú.Křepice, okres Znojmo. - zjištěná cena
UC [Kč/m2] 13,01
Cena [Kč] 72 400,65 72 400,65
=
72 400,65 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 2. Porovnávací ocenění 2.1 pozemku p.č.481 ve zjednodušené evidenci v obci Křepice, k.ú.Křepice, okres Znojmo. Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku:
5 565,00 m2
Srovnatelné nemovité věci -5-
Název: Prodej pole 4 412 m2 pozemek o celkové výměře 4 412 m2, pastviny, pole,obec Černín, okres Znojmo Nabízíme k prodeji pozemek, který je v katastru vedený jako zahrada, u obce Černín v okrese Znojmo. Pozemek je v součastné době neudržovaný a má rozlohu 4412 m2.Jeho velkou předností je, že je ohraničen kamenným tarasem a tím splňuje požadavek na případnou pastvu dobytka, nebo koní. Lokalita: Černín, okres Znojmo Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,98 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 1,00 K2 zdroj 0,80 K3 K3 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,78 33 Jednotková cena 42 Kč/m2
Výměra pozemku Celková cena 2 4 412 m 186 300 Kč Název: Prodej pole 11 759 m2 k prodeji orná půda o výměře 11.759 m2. Orná půda se nachází v katastrálním území Jevišovice /okr. Znojmo/. Jedná se o dvě parcelní čísla, která spolu tvoří celek. Přímo k pozemkům vede příjezdová cesta. Předmětem prodeje je podíl ve výši 1/2. Cena za tento podíl činí 117.590,- Kč. Více informací u makléře. Lokalita: Jevišovice, okres Znojmo Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 1,00 K2 zdroj 0,85 K3 K3 1,00
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,85 17 Jednotková cena 20 Kč/m2
Výměra pozemku Celková cena 2 11 759 m 235 180 Kč Název: Prodej pole 8 353 m2 Nabízíme k prodeji pozemek o celkové rozloze 8.353 m2 v katastrálním území obce Plenkovice. Jedná se o dva pozemky. Příjezdová komunikace je nezpevněná. Elektřina je na pozemku, další sítě jsou na hranici obce. Lokalita: Plenkovice, okres Znojmo Použité koeficienty: -6-
Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 podíl K2 zdroj K3 K3
Výměra pozemku 8 353 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 0,86 1,00
Celková cena 196 500 Kč
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,86 21 Jednotková cena 24 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě výměry pozemku Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výměra pozemku Výsledná porovnávací hodnota
17 Kč/m2 24 Kč/m2 33 Kč/m2 24 Kč/m2 5 565,00m3 133 560 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 pozemek p.č.481 ve zjednodušené evidenci v obci Křepice, k.ú.Křepice, okres Znojmo.
72 401,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 pozemku p.č.481 ve zjednodušené evidenci v obci Křepice, k.ú.Křepice, okres Znojmo. 2.2 Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
133 560 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 72 401 Kč
Obvyklá cena 125 000 Kč -7-
0,00 Kč 133 560,00 Kč 0,00 Kč 133 560,00 Kč
slovy: Jednostodvacetpěttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny
C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Znojmo LV č.10 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti
bez závad je minimálně : 125 000,- Kč
Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti pozemků je 125 000,- Kč slovy: stodvacetpěttisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Křepice. Poloha je vhodná k zemědělské výrobě. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňovaných pozemků v obci Křepice, k.ú.Křepice její celkovou výměrou, vlastnickým podílem i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů) , který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu pozemku p.č.481 ve zjednodušené evidenci v obci Křepice, k.ú.Křepice, okres Znojmo ve výši
-8-
125 000,-Kč
Obvyklá cena: 125 000,- Kč
slovy: stodvacetpěttisíc Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.Zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.Veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec potvrzuje , že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. V Středoklukách 22.8.2015 -9-
Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 17138115 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 17138115.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. ze dne
- 10 -
počet stran A4 příloze 4
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
