1
ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1443-21-2014
NEMOVITOST: Zemědělský pozemek č. 668/36, Zemědělský Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kladno, obec Unhošť, k.ú. Unhošť Adresa nemovitosti: Unhošť, 273 51
Vlastníci pozemku: BENEZE a.s.,, K Libuši 4/24, 272 01 Kladno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 4 Civilizace a.s.,, Růžová 95, 273 51 Malé Kyšice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 DKG Hostivice s.r.o.,, Nevanova 1075/31, 163 00 Praha 6, Řepy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Stanislav Kouba, Ke Skalce 312, 273 51 Braškov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad, JUDr. Monika Elfmarková K Beránku 3, 140 00 Praha 4
ZHOTOVITEL :
J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADYnemovitostí.
Adresa zhotovitele:
Meinlinova 312, Praha 9 Kolděje telefon: 737 25 67 62
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční příkaz EX 289/14-20 zjištění obvyklé ceny nemovitosti
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
[email protected]
11 stran
750 000 Kč 2.6. 2014
Stav ke dni :
Počet příloh: 0
V Praze dne, dne 8.6. 2014 1
2.6. 2014 Počet vyhotovení:
2
NÁLEZ Znalecký úkol
Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Unhošť.
Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Unhošť, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. 2
Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 441/2013Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
Přehled podkladů
Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 3507 ze dne 3.6. 2014 Kopie katastrální mapy Kupní smlouva ze dne 23.7. 2012 Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace zjištěné z katastru nemovitostí
Místopis Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 3.6. 2014 bez přítomnosti majitele.
SOUČASNÝ STAV
Okolí:
bytová zóna zóna ostatní Přípojky: / voda kanalizace / veř. / vl. / elektro
průmyslová nákupní zóna / plyn telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):
MHD 3
železnice
autobus
Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku
dálnice/silnice I. tř
silnice
širší centrum - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace
Celkový popis Předmětem ocenění je nezastavěný pozemek č. 668/36, který je vedený u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kladno. Pozemek je na listu vlastnictví č. 3507, jako orná půda, územním plánem je určen k zastavění. Uvedená plocha je součástí lokality stavebních pozemků na výstavbu rodinných domů, tento pozemek bude sloužit jako příjezdová komunikace k jednotlivým parcelám. V době ocenění byl povrch nezpevněný, prašný.
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: exekuce Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1.1
Pozemek č 668/36
Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1
Pozemek 668/36
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Unhošť: 4
Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 160,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel II O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce III v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v III nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Integrovaná doprava a železniční II zastávka, nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, II služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
Pi 0,85 0,85 1,02 1,00 0,95 0,98
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 481,98 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek č 668/36 Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace
Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace II Místní komunikace P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 5
Pi 0,75 0,90 1,00
P4. Povrch komunikace II S nezpevněným povrchem
0,85
Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,574 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Koeficienty Zatřídění 2 [Kč/m ] [Kč/m2] § 9 odst. 3 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění komunikací § 9 odst. 3 (§ 4 odst. 3) 1 481,98 0,574 0,300 255,20 Typ
Název
§ 9 odst. 3 (§ 4 odst. orná půda 3) Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 668/36
Výměra [m2] 1 491,00
Jedn. cena [Kč/m2] 255,20
Cena [Kč] 380 503,20 380 503,20
Pozemek č 668/36 - zjištěná cena
=
380 503,20 Kč
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu
Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění pozemků a1) Pozemek č 668/36
380 503,20 Kč
a) Ocenění pozemků celkem
380 503,20 Kč
Celkem
380 503,20 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
380 503,20 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek 668/36 Porovnávací metoda 6
Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Unhošť KRC: 0,80
KMP: 1,00
KPP: 1,00
Parcela č.: 1 Popis pozemku: 1 Lokalita: Unhošť KRC: 0,80
KMP: 1,00
KMP: 1,00
KMZ: 0,60
804 1 370 000
KPP: 1,00
Parcela č.: 2 Popis pozemku: 2 Lokalita: Unhošť KRC: 0,80
KDD: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 0,60
5 034 5 737 400
KPP: 1,00
Parcela č.: 3 Popis pozemku: 3 Průměrná jednotková cena
KDD: 1,00
356
KMZ: 0,60
430 000
KIV: 1,00
1 703,98
KIV: 1,00
1 139,73
KIV: 1,00
1 207,87
KVP: 1,00
KUV: 0,95
0,46
777,01
KVP: 1,00
KUV: 1,00
0,48
547,07
KVP: 1,00
KUV: 1,00
0,48
579,78 634,62 Kč/m2
Prodej, pozemek pro bydlení, 804 m² Celková cena: 1 370 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Cena za m²: 1 704 Kč za m² Poznámka k ceně: včetně provize RK, právního servisu a vyřízení HYPO Adresa: Unhošť (okres Kladno) Datum aktualizace: Včera ID zakázky: 023-N02440 Umístění objektu: Okraj obce Plocha podlahová: 804 m2 Plocha pozemku: 804 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Silnice, Autobus Stavební pozemek o výměře 804m2 se nachází v části Unhošti zvané Amerika. Je určen územním plánem města pro výstavbu rodinných domů a je kompletně zasíťován - přípojky elektrické energie, plynu, vodovodu a kanalizace. Pozemek se nachází cca 200 metrů od souvislého lesního porostu. 1km od pozemku je k dispozici golfový areál Golf klub Botanika Horní Bezděkov, který nabízí příjemné prostředí uprostřed křivoklátských lesů. Je typickým tréninkovým a pohodovým areálem, kam mohou zamířit začínající hráči nebo ti, kteří si chtějí jen tak zahrát devítku po práci. Devítijamkové golfové hřiště má PAR 35, měří 5 318 metrů z bílých, ze žlutých 4952 metrů a z 7
červených 4 348 metrů. Dopravní dostupnost: Unhošť leží 10km západně od okraje Prahy 6, 4km jižně od Kladna. Rychlá dostupnost (15minut běžnou jízdou na ul. Evropská) je zajištěna rychlostní komunikací Kladno-Karlovy Vary, která v hlavním městě Praze plynně přechází na městský okruh (za 15minut Metro Dejvická - 19 km, popř. Metro Zličín - 10 minut, 23 minut Václavské náměstí 25 km). Spojení prostředky hromadné dopravy zabezpečuje autobusová doprava na pravidelné lince Unhošť – Praha více jak dvaceti spoji denně a městský autobus Kladno. Několik zastávek autobusu se nachází cca 3 minuty chůzí od pozemků. Občanská a komerční vybavenost: mateřská školka, základní škola, restaurace, městský úřad, pošta, smíšené zboží, drobné zboží a květiny, stavebniny, lékař. Další dotazy Vám ráda zodpovím.
Prodej, pozemek pro bydlení, 5 034 m²
Celková cena: 5 737 400 Kč za nemovitost Cena za m²: 1 140 Kč za m² Poznámka k ceně: Včetně provize a právních služeb
Adresa: Unhošť (okres Kladno) Datum aktualizace: 13.06.2014 ID zakázky: 55340 Plocha pozemku: 5 034 m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Elektřina: 230V, 400V Doprava: Dálnice, MHD, Autobus Nabízíme k prodeji rovinatý pozemek s jižní orientací o výměře 5034 m2 určený územním plánem pro výstavbu RD na okraji obce Unhošť, okr. Kladno. Pozemek se nachází v jižní části Unhoště v sousedství staré a nové zástavby, pouze 5 minut procházkou od centra obce, kde je veškerá občanská vybavenost. Škola, školka, supermarket, klasické obchody, lékárna, lékař, pošta, banky, fotbalové hřiště, víceúčelová sportovní hala, squashové a tenisové kurty, cukrárny, restaurace a hospody. Nedaleko Unhoště (zhruba 4 km) se nachází relaxační centrum Botanika, kde se kromě výborné restaurace nachází i velmi kvalitní golfové hřiště. Unhošť má velmi dobrou dopravní dostupnost Prahy (po R6 10 minut), Kladna i Berouna. Všechny IS jsou v komunikaci u pozemku. Lze financovat hypotékou, kterou pro Vás vyřídíme. Doporučuji prohlídku. Zakázka 55340.
8
Prodej, pozemek zahrada, 356 m²
Celková cena: 430 000 Kč za nemovitost
včetně provize Cena za m²: 1 208 Kč za m² Adresa: Unhošť (okres Kladno) Datum aktualizace: 04.04.2014 ID zakázky: F0050 Plocha pozemku: 356 m2 Datum nastěhování: 04.04.2014
Prodej zahrádky se zděným zahradním domkem v zahrádkářské kolonii. Domek s 1 mistností má půdní prostor a je podsklepený. Na pozemku jsou ovocné stromky a velký ořech..
Druh pozemku
Parcela č.
orná půda 668/36 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 1 491 1 491
9
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 560 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 834 960 834 960
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1
Pozemek č 668/36
380 503,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění pozemků 1.1
834 960,00 Kč
Pozemek 668/36 Současný stav
Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
834 960 Kč 834 960 Kč 380 503 Kč
Obvyklá cena 750 000 Kč slovy: Sedmsetpadesáttisíc Kč
10
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 Spálená č. 2 ze dne 3. 1. 1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1443-21-2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.
V Praze dne
8.6. 2014
Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 – Koloděje Mobil: +420 737 256 762 E-mail:
[email protected]
11
