ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 16713915 NEMOVITÁ VĚC: o ceně id.vl.podílu 1/24 na byt.jedn. č.1215/3 včetně podílu 6239/50890 na společných částech domu č.p.1215 a pozemku st.2716 v obci Cheb, k.ú.Cheb, okres Cheb. Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Cheb, obec Cheb, k.ú. Cheb Adresa nemovité věci:Příkopní 1215/9, 350 02 Cheb Vlastník stavby: Věra Kalábová, Prvomájová 100/21, 32200 Křimice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 24 Vlastník pozemku: Věra Kalábová, Prvomájová 100/21, 32200 Křimice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 24 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: DIČ: CZ6510281261 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 124 EX 9788/10-80 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
16
e-mail:
20 000 Kč 17.2.2015
stran
V Středoklukách, dne 26.2.2015
Stav ke dni : Počet příloh:
Tomáš Maršál
NÁLEZ
17.2.2015 Počet vyhotovení: 2
Znalecký úkol o ceně id. vl.podílu 1/24 na byt.jedn. č.1215/3 včetně podílu 6239/50890 na společných částech domu č.p.1215 a pozemku st.2716 v obci Cheb, k.ú.Cheb, okres Cheb. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny k datu ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Cheb LV č.11678, 2716 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření objednatele - Usnesení č.j. 124 EX 9788/10-158 - exekuční příkaz 124 EX 9788/10-80 - prohlášení vlastníka SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Jedná se o id.vl.podíl 1/24 na byt.jedn. č.1215/3 včetně podílu 6239/50890 na společných částech domu č.p.1215 a pozemku st.2716 v obci Cheb, k.ú.Cheb, okres Cheb, která je zapsaná u KN Cheb na LV č.11678, 4697. Bytová jednotka č.1215/3 3+1 je situovaná v 2.NP byt.domu č.p.1215 a nachází se v ulici Příkopní. Byt.jednotka č.1215/3 se skládá z 3*pokoje, kuchyně, předsíň, koupelny, WC, komora mimo byt, sklep mimo byt, lodžie. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Bytový dům je napojen na inž. sítě. Parkování před domem. Občanská vybavenost v obci. Dobrá dopravní dostupnost do centra Chebu. V původním stavu. Účel užití bydlení.
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území -2-
Věcná břemena a obdobná zatížení: Předkupní právo Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: viz. LV 11678 Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 byt jedn. č. 1215/3
Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 id.podílu 1/24 na byt.jedn. č.1215/3 včetně podílu 6239/50890 na společných částech domu č.p.1215 a pozemku st.2716 v obci Cheb, k.ú.Cheb, okres Cheb. 2.2
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V II II II IV
0,00 0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Obchodní II 0,02 centra -3-
3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí - konfliktní skupina v okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - viz. omezení vl.práva LV 11678
II I
0,02 0,00
I
0,00
VI
0,00
III
0,00
II
0,00
I
-0,10
II I
0,00 -0,05
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,890 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,890 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Cheb: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 060,00 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 byt jedn. č. 1215/3 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek st.2716 v obci Cheb, k.ú.Cheb, okres Cheb. Jedná se o pozemek st.2716 v obci Cheb, k.ú.Cheb, okres Cheb. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku
č. -4-
Pi
1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - a
II IV
0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,890 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,890 = 0,890 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 060,Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 2716
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Výměra [m2] 163,00
Pozemek st.2716 v obci Cheb, k.ú.Cheb, okres Cheb. - zjištěná cena
Index
Koef.
0,890 Jedn. cena [Kč/m2] 943,40
Upr. cena [Kč/m2] 943,40 Cena [Kč] 153 774,20 153 774,20
=
153 774,20 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích pozemek st.2716 v obci Cheb, k.ú.Cheb, okres Cheb.
=
153 774,20Kč 153 774,20 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
153 774,20 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu:
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Cheb -5-
Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
46 let
10 366,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 8,3 * 1,00 = 16,3 * 1,00 = 11,9 * 1,00 = 12,14 * 1,00 = 5,87 * 1,00 = 2,05 * 1,00 = 2,64 * 1,00 = 0,9 * 1,00 = 1,58 * 0,80 = 1,1 * 0,80 = 5,1 * 0,20 =
Podlahové plochy bytu kuchyň: pokoj: pokoj: pokoj: předsíň: šatna: koupelna: WC: komora mimo byt: sklep mimo byt: lodžie: Započítaná podlahová plocha bytu:
8,30 m2 16,30 m2 11,90 m2 12,14 m2 5,87 m2 2,05 m2 2,64 m2 0,90 m2 1,26 m2 0,88 m2 1,02 m2 63,26 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stavby : s = 1 - 0,005 * (3 + 15)= 0,910
č. III II
Vi 0,00 0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
II
-0,10
III
0,00
III III IV
0,00 0,00 0,65
9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,910 = 0,532
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,890 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 10 366,- Kč/m2 * 0,532 = 5 514,71 Kč/m2 -6-
CBP = PP * ZCU * IT * IP = 63,26 m2 * 5 514,71 Kč/m2 * 1,000 * 0,890= 310 485,89 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 153 774,20 Kč Spoluvlastnický podíl: 6 239 / 50 890 Hodnota spoluvlastnického podílu: 153 774,20 Kč * 6 239 / 50 890 = 18 852,37 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + Byt jedn. č. 1215/3 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = * Úprava ceny vlastnickým podílem Byt jedn. č. 1215/3 - zjištěná cena
=
310 485,89 Kč
18 852,37 Kč 329 338,26 Kč 1 / 24 13 722,43 Kč
2. Porovnávací ocenění 2.1 id.podílu 1/24 na byt.jedn. č.1215/3 včetně podílu 6239/50890 na společných částech domu č.p.1215 a pozemku st.2716 v obci Cheb, k.ú.Cheb, okres Cheb. Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha:
63,26 m2
Popisy porovnatelných nemovitých věcí 3+1 Prodej bytu 3+1 s lodžií, celková plocha 69 m2. Byt je v původním, udržovaném stavu. Má nová plastová okna a rekonstruovanou lodžii. Na domě je provedena nová střecha a zateplení, je plánováno také zateplení střechy. Jedná se o klidnou lokalitu na sídlišti Spáleniště, poblíž jsou dvě dětské hřiště a veškerá občanská vybavenost 3+1 Prodej bytu 3+1 s balkonem o celkové ploše 74 m2 v panelovém domě s výtahem. Byt je po částečné rekonstrukci. V koupelně je nový sprchový kout, nové umyvadlo, keramická dlažba. Na ostatních podlahách je PVC a koberce. Za domem je park. Klidné bydlení 3+1 Byt dispozičně 3+1 v panelovém bytovém domě ve 3 n.p.. Srovnatelné nemovité věci Název: 3+1
-7-
Lokalita Cheb Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 K1 K2 K2 K3 K3
Užitná plocha 69,00 m2
1,00 1,00 1,02 0,80 0,04 1,00
Výměra pozemku. 0 m2
Název: 3+1 Lokalita Cheb Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 K1 K2 K2 K3 K3
Užitná plocha 74,00 m2
0,98 1,02 0,98 0,85 0,04 1,00
Výměra pozemku. 0 m2
Název: 3+1 Lokalita Cheb Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 K1 K2 K2 K3 K3
Užitná plocha 68,00 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,03 378 Celková cena Jednotková cena 800 000 Kč 11 594 Kč/m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,03 293 Celková cena Jednotková cena 650 000 Kč 8 784 Kč/m2
1,00 1,02 1,00 0,85 0,04 1,00
Výměra pozemku. 0 m2 -8-
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,03 423 Celková cena Jednotková cena 830 000 Kč 12 206 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
293 Kč/m2 365 Kč/m2 423 Kč/m2 365 Kč/m2 63,26 m2 23 090 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 id.vl.podíl 1/24 na byt jedn. č. 1215/3 včetně podílu 6239/50890 na společných částech domu č.p.1215 a pozemku st.2716 v obci Cheb, k.ú.Cheb, okres Cheb.
13 722,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 id.podílu 1/24 na byt.jedn. č.1215/3 včetně podílu 6239/50890 na společných částech domu č.p.1215 a pozemku st.2716 v obci Cheb, k.ú.Cheb, okres Cheb. 2.2
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
0,00 Kč 23 090,00 Kč 0,00 Kč 23 090,00 Kč
Současný stav 23 090 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 13 722 Kč
Obvyklá cena 20 000 Kč slovy: Dvacettisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Cheb LV č.11678, 4697 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : Obvyklá cena id.vl.podílu 1/24 na nemovitosti bez závad je minimálně : 20 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena -9-
id.vl.podílu 1/24 oceňované nemovitosti bytové jednotky činí: 20 000,- Kč slovy:dvacettisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především id. spl. podílem, polohou nemovitosti, která se nachází v obci Cheb. Poloha je vhodná k bydlení. Dostupnost nemovitosti je velmi dobrá, v blízkosti jsou všechny inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Chebu. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou . Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem, její celkovou velikostí, standardním vybavením, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: na byt.jedn. č.1215/3 včetně podílu 6239/50890 na společných částech domu č.p.1215 a pozemku st.2716 v obci Cheb, k.ú.Cheb, okres Cheb. podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů) , který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů , na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu id.vl.podílu 1/24 na byt.jedn. č.1215/3 včetně podílu 6239/50890 na společných částech domu č.p.1215 a pozemku st.2716 v obci Cheb, k.ú.Cheb, okres Cheb. ve výši: 20 000,-Kč Obvyklá cena: 20 000,- Kč Závěr Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.Zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.Veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale - 10 -
nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik , vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách 26.2.2015 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 16713915 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 16713915.
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
