ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 15246114 NEMOVITOST:
o ceně byt.jedn. č.590/3 včetně podílu 3/20 na společných částech domu č.p.590 v obci Cvikov, k.ú.Cvikov, okres Česká Lípa Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Cvikov, k.ú. Cvikov Adresa nemovitosti: Sídliště 590, 471 54 Cvikov II Vlastník stavby: Jindřich Oppitz, Sídliště 590, 47154 Cvikov II, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: DIČ: CZ6510281261 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 124 EX 16393/12-107 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
430 000 Kč 19.4.2014
19stran
V Středoklukách, dne 24.4.2014
Stav ke dni : Počet příloh:
19.4.2014 Počet vyhotovení: 2
Tomáš Maršál NÁLEZ
Znalecký úkol o ceně byt.jedn. č.590/3 včetně podílu 3/20 na společných částech domu č.p.590 v obci Cvikov, k.ú.Cvikov, okres Česká Lípa . Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny k datu ocenění.
Přehled podkladů - výpis z KN Česká Lípa LV č.1820 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření objednatele - Usnesení č.j. 124 EX 16393/12-107 - exekuční příkaz 124 EX 16393/12-18 - pasport objektu SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti a to do byt.jedn. č.590/3 včetně podílu 3/20 na společných částech domu č.p.590 v obci Cvikov, k.ú.Cvikov, okres Česká Lípa . .Vlastníci
Jedná se o byt.jedn. č.590/3 včetně podílu 3/20 na společných částech domu č.p.590 v obci Cvikov, k.ú.Cvikov, okres Česká Lípa, která je zapsaná u KN Česká Lípa na LV č.1820, 1210. Bytová jednotka 3+1/L je situovaná ve 2.N.P.o celkové podlahové výměře 76,12m2. Byt.jednotka č.590/3 se skládá z kuchyně, pokoje, pokoje, pokoje, předsíně, koupelny, WC, lodžie, (sklep). Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Bytový dům je napojen na inž. sítě. Parkování před domem. Občanská vybavenost v obci. Dobrá dopravní dostupnost do centra České Lípy, Liberce. Účel užití - bydlení.
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: -2-
Předkupní právo Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 byt jedn. č. 590/3
Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jednotka č.590/3 v budově č.p.590 2.2
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Cvikov:
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 byt jedn. č. 590/3 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu:
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Liberecký kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 14 665,- Kč/m2
Základní cena ZC (příloha č. 27):
koeficient dle typu podlahové plochy 11,04 * 1,00 = 12,15 * 1,00 = 12,15 * 1,00 = 18,91 * 1,00 = 8,95 * 1,00 = 2,96 * 1,00 = 1,46 * 1,00 =
Podlahové plochy bytu kuchyň: pokoj: pokoj: pokoj: předsíń: koupelna: WC: -3-
11,04 m2 12,15 m2 12,15 m2 18,91 m2 8,95 m2 2,96 m2 1,46 m2
balkon: sklepní kóje: Započítaná podlahová plocha bytu:
6,83 * 0,17 = 1,67 * 0,10 =
1,16 m2 0,17 m2 68,95 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří : s = 1 - 0,005 * 40 = 0,800
č. III II
Vi 0,00 0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
III
0,00
III
0,00
III III III
0,00 0,00 0,85
9
Index vybavení
Vi) * V10 * 0,800 = 0,680
IV = (1 +
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I vlastníc) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - viz.omezení I vlastnického práva LV č. 1820 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav
Pi -0,06 -0,03 0,00 -0,01 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,900 i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním -4-
č. I
Pi 1,00
celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I okolí - konfl.skupina v okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,02 0,00 -0,10 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,900 i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 14 665,- Kč/m2 * 0,680 = 9 972,20 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 68,95 m2 * 9 972,20 Kč/m2 * 0,900 * 0,900= 556 942,38 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
556 942,38 Kč
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. byt jedn. č. 590/3
556 942,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
556 942,40 Kč
Celkem
556 942,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
556 942,40 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou
2. Porovnávací ocenění -5-
2.1 byt.jednotka č.590/3 v budově č.p.590 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha:
76,12 m2
Popisy porovnatelných nemovitostí 3+1 Cvikov pěkný a udělaný byt 3+1+L ve druhém nadzemním podlaží třípatrového panelového domu ve Cvikově. Podlahová plocha bytové jednotky činí 68m2. V bytě jsou nová plastová okna a žaluzie, nová kuchyňská linka i se spotřebiči, nově udělaná koupelna a WC. Lodžie bytu je na jižní stranu a směřuje ven ze sídliště. K bytu náleží sklepní koje a komora umístěná na chodbě domu 3+1 Cvikov byt 3+1+L ve Cvikově na sídlišti. K bytu náleží prostorná lodžie se vstupem jak s obývacího pokoje, tak s kuchyně, výhled je na Ještěd. Koupelna a WC jsou zděné. Kuchyň je zánovní s plynovým sporákem. K bytové jednotce je přidělena sklepní koje. Veškerá občanská vybavenost je v místě 3+1 Cvikov renovovaný byt 3+1 ve Cvikově. V bytě je nová kuchyňská linka, nově udělaná koupelna a WC, nová plastová okna a žaluzie. Dům ve kterém se byt nachází je nově zateplen a omítnut. K této bytové jednotce náleží sklepní koje a jedna komora na patře. U tohoto domu je prostorné parkoviště, veškerá občanská obslužnost je v dosahu Srovnatelné nemovitosti Název: 3+1 Cvikov Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 K1 K2 K2 K3 K3
Užitná plocha 68,00 m2
1,00 1,00 1,00 0,80 1,00 1,00
Výměra pozemku. 0 m2 -6-
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,80 5 635 Celková cena Jednotková cena 479 000 Kč 7 044 Kč/m2
Název: 3+1 Cvikov Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 K1 K2 K2 K3 K3
Užitná plocha 74,00 m2
1,00 1,00 0,95 0,80 1,00 0,95
Výměra pozemku. 0 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,72 4 771 Celková cena Jednotková cena 489 000 Kč 6 608 Kč/m2
Název: 3+1 Cvikov Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 K1 K2 K2 K3 K3
Užitná plocha 67,00 m2
1,00 1,00 1,00 0,80 1,00 1,00
Výměra pozemku. 0 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,80 6 567 Celková cena Jednotková cena 550 000 Kč 8 209 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
4 771 Kč/m2 5 658 Kč/m2 6 567 Kč/m2 5 658 Kč/m2 76,12 m2 430 687 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 byt jedn. č. 590/3
556 942,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku -7-
1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 byt.jednotka č.590/3 v budově č.p.590 2.2
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
0,00 Kč 430 687,00 Kč 0,00 Kč 430 687,00 Kč
Současný stav 430 687 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 556 942 Kč
Obvyklá cena 430 000 Kč slovy: Čtyřistatřicettisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny
C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém technickém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Česká Lípa LV č.1820 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena celé nemovitosti bez závad je minimálně : 430 000,- Kč 2. Závady, které dražbou nezaniknou - nejsou známy. Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena celé oceňované nemovitosti bytové jednotky činí: 430 000,- Kč slovy:čtyřistatřicettisíc Kč Tato cena je odhadována s ohledem na to, že se bude dražit celá byt.jednotka i s podílem na spol.částech domu a pozemku vč. příslušenství. Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Cvikov. Poloha je vhodná k bydlení. Dostupnost nemovitosti je velmi dobrá, v blízkosti jsou všechny inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou . Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem . Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Cvikov, její celkovou velikostí, standardním vybavením, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na byt.jedn. č.590/3 včetně podílu 3/20 na společných částech domu č.p.590 v obci -8-
Cvikov, k.ú.Cvikov, okres Česká Lípa podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů) , který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen.Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů , na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu byt.jedn. č.590/3 včetně podílu 3/20 na společných částech domu č.p.590 v obci Cvikov, k.ú.Cvikov, okres Česká Lípa ve výši: 430 000,-Kč
Obvyklá cena: 430 000,- Kč Závěr Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.Zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.Veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění.
-9-
Znalec pracoval na základě metodik , vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách 24.4.2014 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 15246114 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 15246114.
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
