ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo ZP-9807 NEMOVITÁ VĚC:
Lesní pozemky v Debrníku a Vadkově
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Mgr. Martin Fuchsig, insolvenční správce Hlavní 25, 74781 Otice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: 29042054 telefon: DIČ: CZ29042054 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Insolvenční řízení č.j. 37 INS 11420/2013 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
16
stran
V Praze, dne 9.9.2015
e-mail:
2 000 000 Kč 18.8. a 22.8.2015
Stav ke dni :
Počet příloh: 38
9.9.2015 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou: - pozemků parc. č. 377 (lesní pozemek) a parc. č. 437 (lesní pozemek), - pozemků vedených ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr - pozemku parc. č. PK 287, parc. č. PK 292, parc. č. PK 815, parc. č. PK 1021, parc. č. PK 1652, parc. č. PK 1702, parc. č. PK 1703, parc. č. PK 1704, parc. č. PK 1711 a parc. č. PK 1712, obojí v kat. území Debrník, obec Hlavatce, okres Tábor, zapsáno na LV 290, - pozemků parc. č. 131/30 (lesní pozemek), parc. č. 131/40 (lesní pozemek), parc. č. 651/8 (lesní pozemek), parc. č. 651/26 (lesní pozemek), parc. č. 740/47 (lesní pozemek), parc. č. 740/51 (lesní pozemek), parc. č. 740/61 (lesní pozemek), parc. č. 740/75 (lesní pozemek) a parc. č. 740/82 (lesní pozemek) v kat. území Vadkov, obec Lhenice, okres Prachatice, zapsáno na LV 9. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 5 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Výklad pojmů a popis metod ocenění: 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, -2-
d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Tato snížená obchodovatelnost musí být při oceňování samotného spoluvlastnického podílu na nemovitosti samozřejmě zohledněna a tato komplikace musí být promítnuta do zjištěné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu, jak ostatně vyplývá i z dikce ustanovení § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.“ S ohledem k výše nastíněné obecně obtížné obchodovatelnosti spoluvlastnických podílů je tedy nutné stanovit obvyklou cenu pouhého spoluvlastnického podílu na nemovitosti nižší, než by odpovídalo mechanickému matematickému vyjádření hodnoty podílu z celku. Nelze tudíž výslednou cenu stanovit pouze jako součin velikosti spoluvlastnického podílu s cenou celku. Je proto nutné nejen zjištěnou obvyklou cenu celku před korekcí ceny vynásobit spoluvlastnickým podílem, nýbrž ještě cenu dále ponížit, a to koeficientem nižší obchodovatelnosti spoluvlastnických podílů. Přehled podkladů Usnesení insolvenčního správce Mgr. Martina Fuchsiga o ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku ze dne 5.8.2015 pod č.j. 37 INS 11420/2013. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 18.8.2015 k.ú. Vadkov a 22.8.2015 k.ú. Debrník. Výpis z geografického informačního systému. Mapa okolí. Nabídky realitních kanceláří. Ortofotomapa. -3-
Informace z katastru nemovitostí. Informace z veřejně dostupných zdrojů. Informace z LHP.
Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem – díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012.
-4-
Místopis Část obce Debrník se nachází cca 3 km jihovýchodně obce Hlavatce a cca 5 km od města Soběslav. Jedná se o obec se základní infrastrukturou a se základním občanským vybavením. Širší nabídka občanského vybavení je dostupná v Soběslavi. Obec Vadkov je částí obce Lhenice. Nachází se cca 2 km jižně od městyse Lhenice, cca 30 km západně od města České Budějovice a cca 18 km jihovýchodně od města Prachatice. Jedná se o část městyse se středně rozvinutou infrastrukturou a s nízkou nabídkou občanského vybavení. Širší nabídka občanského vybavení je dostupná v Českých Budějovicích a v Prachaticích. Obě obce jsou od sebe vzdálené cca 59 km. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - samota zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňované pozemky parc. č. 377 a parc. č. PK 815 se nacházejí cca 700 m jihozápadně od okraje zastavěné části obce Debrník. Jedná se o sousedící pozemky dohromady tvořící obdélníkový tvar. Jsou svažité k jižní straně. Na severní straně jsou ohraničené ornou půdou a jsou součástí okolního lesního porostu. Na pozemcích se nachází smíšený mladý lesní porost (smrk, dub, jilm, lípa) starý cca 25 let. Jedná se o hospodářský les. V době oceňování byly pozemky využívané. K pozemkům nevede žádná příjezdová cesta. Je k nim přístup přes pozemky cizích vlastníků. Oceňované pozemky parc. č. 437 a parc. č. PK 1021 se nacházejí cca 1,1 km západně od okraje zastavěné části obce Debrník. Jedná se o nesousedící lesní pozemky nepravidelných tvarů. Jsou mírně svažité k západní straně. Pozemek parc. č. PK 1021 je na východní straně ohraničený ornou půdou a spolu s pozemkem parc. č. 437 je součásti okolního lesního porostu. Na pozemku parc. č. 437 se nachází husté nálety BR, KR - vyřezat, staré cca 3 roky. Jedná se o hospodářský les. V době oceňování byly pozemky využívané. K pozemkům nevede žádná příjezdová cesta. Je k nim přístup přes pozemky cizích vlastníků. Oceňované pozemky parc. č. PK 287, parc. č. PK 292, parc. č. PK 1652, parc. č. PK 1702, parc. č. PK 1703, parc. č. PK 1704, parc. č. PK 1711 a parc. č. PK 1712 se nacházejí cca 800 m severovýchodně od okraje zastavěné části obce Debrník. Jedná se o soubor nesousedících lesních pozemků tvaru úzkých pásů. Jsou mírně svažité k severní straně. Pozemek parc. č. PK 287 je na jižní straně ohraničený ornou půdou a spolu s ostatními pozemky je součástí okolního lesního porostu. Na pozemcích se nachází tyčovina až kmenovina stará cca 30-46 let. Jedná se o hospodářský les. Na pozemku parc. č. PK 1652 se nachází různověké nárosty BR, SM a dalších dřevin staré cca 10 let. V době oceňování byly pozemky využívané. Ke všem pozemkům je přístup po nezpevněné příjezdové cestě. -5-
Oceňované pozemky parc. č. 131/30, parc. č. 131/40, parc. č. 651/8, parc. č. 651/26, parc. č. 740/47, parc. č. 740/51, parc. č. 740/61, parc. č. 740/75 a parc. č. 740/82 se nacházejí cca 300 - 1200 m jižně od okraje zastavěné části obce Vadkov. Jedná se o soubor nesousedících lesních pozemků tvaru úzkých pásů. Jsou svažité k východní straně. V terénu nejsou pozemky blíže ohraničené a jsou součástí okolního lesního porostu. Na pozemcích se nachází smíšený lesní porost (borovice, buk, jedle, smrk,...) různého věku. V době oceňování byly pozemky využívané. K pozemkům nevede žádná příjezdová cesta. Dle LHP je na pozemku parc.č. 740/75 porost: BO kmenovina s BK, SM+, věkově diferenc, (50-92 r.) Jednotlivé nárosty SM po ploše, výchova. Pozemek parc. č. 740/51 je po těžbě se sporadickými nárosty BK, SM+, DB+, Zalesnění. Stáří porostu cca 1 rok. Na pozemcích parc. č. 131/30 a parc. č. 131/40 se nachází řídká BO kmenovina s vtroušeným BK. Stará cca 68 let. Věcná břemena nebyla zjištěna. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Věcná břemena nebyla zjištěna. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny.
-6-
OBSAH 1. LV č. 290 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 Pozemky Debrník (okr. Tábor)
2. LV č. 9 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Pozemky Vadkov (okr. Prachatice)
OCENĚNÍ 1. LV č. 290 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 Pozemky Debrník (okr. Tábor) Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky parc. č. 377 a parc. č. PK 815 se nacházejí cca 700 m jihozápadně od okraje zastavěné části obce Debrník. Jedná se o sousedící pozemky dohromady tvořící obdélníkový tvar. Jsou svažité k jižní straně. Na severní straně jsou ohraničené ornou půdou a jsou součástí okolního lesního porostu. Na pozemcích se nachází smíšený mladý lesní porost (smrk, dub, jilm, lípa) starý cca 25 let. Jedná se o hospodářský les. V době oceňování byly pozemky využívané. K pozemkům nevede žádná příjezdová cesta. Je k nim přístup přes pozemky cizích vlastníků. Oceňované pozemky parc. č. 437 a parc. č. PK 1021 se nacházejí cca 1,1 km západně od okraje zastavěné části obce Debrník. Jedná se o nesousedící lesní pozemky nepravidelných tvarů. Jsou mírně svažité k západní straně. Pozemek parc. č. PK 1021 je na východní straně ohraničený ornou půdou a spolu s pozemkem parc. č. 437 je součásti okolního lesního porostu. Na pozemku parc. č. 437 se nachází husté nálety BR, KR - vyřezat, staré cca 3 roky. Jedná se o hospodářský les. V době oceňování byly pozemky využívané. K pozemkům nevede žádná příjezdová cesta. Je k nim přístup přes pozemky cizích vlastníků. Oceňované pozemky parc. č. PK 287, parc. č. PK 292, parc. č. PK 1652, parc. č. PK 1702, parc. č. PK 1703, parc. č. PK 1704, parc. č. PK 1711 a parc. č. PK 1712 se nacházejí cca 800 m severovýchodně od okraje zastavěné části obce Debrník. Jedná se o soubor nesousedících lesních pozemků tvaru úzkých pásů. Jsou mírně svažité k severní straně. Pozemek parc. č. PK 287 je na jižní straně ohraničený ornou půdou a spolu s ostatními pozemky je součástí okolního lesního porostu. Na pozemcích se nachází tyčovina až kmenovina stará cca 30-46 let. Jedná se o hospodářský les. Na pozemku parc. č. PK 1652 se nachází různověké nárosty BR, SM a dalších dřevin staré cca 10 let. V době oceňování byly pozemky využívané. Ke všem pozemkům je přístup po nezpevněné příjezdové cestě.
-7-
Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Světce KRC: 0,97
KVP: 1,05
KUV: 0,95
20 851 312 765 15,00 1,01 Parcela č.: Popis pozemku: K prodeji lesní pozemek parc. č. 777/1, včetně lesních porostů v katastrální území a obci Světce, okr. Jindřichův Hradec. Celková výměra lesního pozemku činí 20 851 m2. Pozemek je určený k plnění funkce lesa. Lokalita: Kaplice
15,17
KRC: 0,97
KMP: 1,10
KMP: 1,10
KPP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 0,95
KDD: 0,95
KMZ: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,10
37 093 399 000 10,76 1,23 Parcela č.: 2 Popis pozemku: K prodeji lesní pozemek o celkové výměře 33 033 m , který se nachází v katastrálním území Blansko u Kaplice. Stáří porostů 80 let s převahou BR 85% a příměsí BO - 15%. Dle LHP je celková zásoba cca 500 m3, na výměře 1,24 ha určeno k obnovní těžbě. K tomuto lesu přilehají i menší zemědělské pozemky o výměře 4 060 m2. Lokalita: Horní Dvořiště KRC: 0,97
KMP: 1,10
KPP: 1,05
KDD: 0,95
KMZ: 1,00
KIV: 1,10
KVP: 1,10
9 412 119 000 12,64 1,22 Parcela č.: Popis pozemku: K prodeji lesní pozemky o celkové výměře 9 412 m2 v katastrálním území Horním Dvořišti, které jsou rozděleny ve dvou parcelách evidovaných v katastru nemovitostí. Porost na první parcele o výměře 0,7 ha je smíšený, se zastoupením břízy, smrku, dubu a borovice o stáří 85 let. Porost na druhé parcele o výměře 0,23 ha je převážně padesátiletá smrkovina s 10% příměsí břízy. Lokalita: Bílsko KRC: 0,97
KMP: 1,10
KPP: 1,00
KDD: 0,95
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 0,90
11 052 280 000 25,33 0,64 Parcela č.: 2 Popis pozemku: Na prodej les o celkové výměře 11 052 m . Jedná se o smíšený les (listnatý a jehličnatý), stáří 50 - 120 let, vedený dle katastrálního úřadu jako ostatní půda. Lokalita: Ktiš KRC: 0,97
KMP: 1,10
KPP: 1,00
KDD: 0,95
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 0,95
KUV: 1,10
13,20
KUV: 0,95
15,46
KUV: 0,70
16,18
KUV: 0,95
28 389 469 000 16,52 0,91 Parcela č.: 15,11 2 Popis pozemku: K prodeji lesní pozemek o výměře 28 389 m v katastrálním území Smědeč na Prachaticku. Z větší části se jedná o smíšený les se zastoupením olše, břízy a borovice. Z menší části se jedná o borovicový les s 90ti letým hustým zalesněním. Průměrná jednotková cena 15,02 Kč/m2
-8-
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Koeficient KRC zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitých věcech. Zahrnuje-li nabídková cena srovnávací nemovité věci provizi realitní kanceláře a právních služeb, tak je v koeficientu KRC použitá srážka. V případě, že v nabídkové ceně srovnávací nemovité věci provize RK zohledněna není, je koeficient roven 1. Koeficient KMZ zohledňuje možnost zastavění oceňovaných nemovitých věcí vzhledem k nemovitým věcem srovnávacím. Koeficient KMP zohledňuje velikost oceňovaných nemovitých věcí vzhledem k nemovitým věcem srovnávacím. Koeficient KIV zohledňuje intenzitu využití oceňovaných nemovitých věcí vzhledem k nemovitým věcem srovnávacím. Koeficient KPP zohledňuje polohu nemovitých věcí v rámci územního celku (velikost sídla, občanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitým věcem srovnávacím. Koeficient KVP zohledňuje vybavení a příslušenství oceňovaných nemovitých věcí vzhledem k nemovitým věcem srovnávacím. Koeficient KDD zohledňuje dopravní dostupnost oceňovaných nemovitých věcí vzhledem k nemovitým věcem srovnávacím. Koeficient KUV zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitých věcí na současném realitním trhu. V koeficientu je také zahrnuta skutečnost, že cena srovnávací nemovité věci je nabídková. Postup výpočtu Průměrná jednotková cena oceňovaných nemovitostí (JTC0) je vypočtena aritmetickým průměrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitostí (IJTCs). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTCs) jsou vypočteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu Kc. Koeficient Kc je vypočten jako násobek jednotlivých koeficientů. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí byla vypočtená jako násobek průměrné jednotkové ceny srovnávacích nemovitosti (JTC0) a celkové výměry příslušné oceňované nemovitosti.
-9-
Druh pozemku
Parcela č.
lesní pozemek 377 lesní pozemek 437 lesní pozemek PK 287 lesní pozemek PK 292 lesní pozemek PK 815 lesní pozemek PK 1021 lesní pozemek PK 1652 lesní pozemek PK 1702 lesní pozemek PK 1703 lesní pozemek PK 1704 lesní pozemek PK 1711 lesní pozemek PK 1712 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 9 353 2 428 1 978 2 248 322 13 829 4 262 9 981 1 672 2 482 7 193 22 515 78 263
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 15,02 15,02 15,02 15,02 15,02 15,02 15,02 15,02 15,02 15,02 15,02 15,02 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 140 482 36 469 29 710 33 765 4 836 207 712 64 015 149 915 25 113 37 280 108 039 338 175 1 175 511
2. LV č. 9 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Pozemky Vadkov (okr. Prachatice) Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky parc. č. 131/30, parc. č. 131/40, parc. č. 651/8, parc. č. 651/26, parc. č. 740/47, parc. č. 740/51, parc. č. 740/61, parc. č. 740/75 a parc. č. 740/82 se nacházejí cca 300 - 1200 m jižně od okraje zastavěné části obce Vadkov. Jedná se o soubor nesousedících lesních pozemků tvaru úzkých pásů. Jsou svažité k východní straně. V terénu nejsou pozemky blíže ohraničené a jsou součástí okolního lesního porostu. Na pozemcích se nachází smíšený lesní porost (borovice, buk, jedle, smrk,...) různého věku. V době oceňování byly pozemky využívané. K pozemkům nevede žádná příjezdová cesta. Dle LHP je na pozemku parc. č. 740/75 porost: BO kmenovina s BK, SM+, věkově diferenc, (50-92 r.) Jednotlivé nárosty SM po ploše, výchova. Pozemek parc. č. 740/51 je po těžbě se sporadickými nárosty BK, SM+, DB+, Zalesnění. Stáří porostu cca 1 rok. Na pozemcích parc. č. 131/30 a parc. č. 131/40 se nachází řídká BO kmenovina s vtroušeným BK. Stará cca 68 let.
- 10 -
Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 [ Kč ] [ Kč/m ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Světce KRC: 0,97
KVP: 1,05
KUV: 0,95
20 851 312 765 15,00 1,01 Parcela č.: Popis pozemku: K prodeji lesní pozemek parc. č. 777/1, včetně lesních porostů v katastrální území a obci Světce, okr. Jindřichův Hradec. Celková výměra lesního pozemku činí 20 851 m2. Pozemek je určený k plnění funkce lesa. Lokalita: Kaplice
15,17
KRC: 0,97
KMP: 1,10
KMP: 1,05
KPP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 0,95
KDD: 0,95
KMZ: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,05
37 093 399 000 10,76 1,12 Parcela č.: 2 Popis pozemku: K prodeji lesní pozemek o celkové výměře 33 033 m , který se nachází v katastrálním území Blansko u Kaplice. Stáří porostů 80 let s převahou BR 85% a příměsí BO - 15%. Dle LHP je celková zásoba cca 500 m3, na výměře 1,24 ha určeno k obnovní těžbě. K tomuto lesu přilehají i menší zemědělské pozemky o výměře 4 060 m2. Lokalita: Horní Dvořiště KRC: 0,97
KMP: 1,10
KPP: 1,05
KDD: 0,95
KMZ: 1,00
KIV: 1,10
KVP: 1,05
9 412 119 000 12,64 1,17 Parcela č.: Popis pozemku: K prodeji lesní pozemky o celkové výměře 9 412 m2 v katastrálním území Horním Dvořišti, které jsou rozděleny ve dvou parcelách evidovaných v katastru nemovitostí. Porost na první parcele o výměře 0,7 ha je smíšený, se zastoupením břízy, smrku, dubu a borovice o stáří 85 let. Porost na druhé parcele o výměře 0,23 ha je převážně padesátiletá smrkovina s 10% příměsí břízy. Lokalita: Bílsko KRC: 0,95
KMP: 1,10
KPP: 1,00
KDD: 0,95
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 0,95
11 052 280 000 25,33 0,57 Parcela č.: 2 Popis pozemku: Na prodej les o celkové výměře 11 052 m . Jedná se o smíšený les (listnatý a jehličnatý), stáří 50 - 120 let, vedený dle katastrálního úřadu jako ostatní půda. Lokalita: Ktiš KRC: 0,97
KMP: 1,05
KPP: 1,00
KDD: 0,95
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 0,95
KUV: 1,10
12,02
KUV: 0,95
14,76
KUV: 0,60
14,33
KUV: 0,95
28 389 469 000 16,52 0,87 Parcela č.: 14,43 Popis pozemku: K prodeji lesní pozemek o výměře 28 389 m2 v katastrálním území Smědeč na Prachaticku. Z větší části se jedná o smíšený les se zastoupením olše, břízy a borovice. Z menší části se jedná o borovicový les s 90ti letým hustým zalesněním. Průměrná jednotková cena 14,14 Kč/m2
- 11 -
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Koeficient KRC zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitých věcech. Zahrnuje-li nabídková cena srovnávací nemovité věci provizi realitní kanceláře a právních služeb, tak je v koeficientu KRC použitá srážka. V případě, že v nabídkové ceně srovnávací nemovité věci provize RK zohledněna není, je koeficient roven 1. Koeficient KMZ zohledňuje možnost zastavění oceňovaných nemovitých věcí vzhledem k nemovitým věcem srovnávacím. Koeficient KMP zohledňuje velikost oceňovaných nemovitých věcí vzhledem k nemovitým věcem srovnávacím. Koeficient KIV zohledňuje intenzitu využití oceňovaných nemovitých věcí vzhledem k nemovitým věcem srovnávacím. Koeficient KPP zohledňuje polohu nemovitých věcí v rámci územního celku (velikost sídla, občanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitým věcem srovnávacím. Koeficient KVP zohledňuje vybavení a příslušenství oceňovaných nemovitých věcí vzhledem k nemovitým věcem srovnávacím. Koeficient KDD zohledňuje dopravní dostupnost oceňovaných nemovitých věcí vzhledem k nemovitým věcem srovnávacím. Koeficient KUV zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitých věcí na současném realitním trhu. V koeficientu je také zahrnuta skutečnost, že cena srovnávací nemovité věci je nabídková. Postup výpočtu Průměrná jednotková cena oceňovaných nemovitostí (JTC0) je vypočtena aritmetickým průměrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitostí (IJTCs). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTCs) jsou vypočteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu Kc. Koeficient Kc je vypočten jako násobek jednotlivých koeficientů. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí byla vypočtená jako násobek průměrné jednotkové ceny srovnávacích nemovitosti (JTC0) a celkové výměry příslušné oceňované nemovitosti. Druh pozemku
Parcela č.
lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek Celková výměra pozemků
131/30 131/40 651/8 651/26 740/47 740/51 740/61 740/75 740/82
Výměra [ m2 ] 6 300 9 550 5 737 10 239 4 232 3 249 2 419 7 701 7 644 57 071
- 12 -
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 14,14 14,14 14,14 14,14 14,14 14,14 14,14 14,14 14,14 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 89 082 135 037 81 121 144 779 59 840 45 941 34 205 108 892 108 086 806 983
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. LV č. 290 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 Pozemky Debrník (okr. Tábor)
1 175 500,00 Kč
2. LV č. 9 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Pozemky Vadkov (okr. Prachatice)
807 000,00 Kč
Rekapitulace výsledných hodnot jednotlivých částí LV č. 290 Věcná hodnota Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Obvyklá cena slovy: Jedenmiliondvěstětisíc Kč
1 175 511 Kč 1 175 511 Kč 0 Kč 0 Kč 1 200 000 Kč
LV č. 9 Věcná hodnota Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Obvyklá cena slovy: Osmsettisíc Kč
806 983 Kč 806 983 Kč 0 Kč 0 Kč 800 000 Kč Rekapitulace výsledných cen
Věcná hodnota
1 982 494 Kč
Hodnota pozemku
1 982 494 Kč
Porovnávací hodnota
0 Kč
Výnosová hodnota
0 Kč
Obvyklá cena
2 000 000 Kč
slovy:
Dvamiliony Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.14
- 13 -
Komentář ke stanovení výsledné ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 7 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 5, které nejvíce odpovídaly oceňovaným pozemkům co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovitosti, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr I. Nemovitost, které se výkon týká: A) pozemků parc. č. 377 (lesní pozemek) a parc. č. 437 (lesní pozemek), - pozemků vedených ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr - pozemku parc. č. PK 287, parc. č. PK 292, parc. č. PK 815, parc. č. PK 1021, parc. č. PK 1652, parc. č. PK 1702, parc. č. PK 1703, parc. č. PK 1704, parc. č. PK 1711 a parc. č. PK 1712, obojí v kat. území Debrník, obec Hlavatce, okres Tábor, zapsáno na LV 290, B) pozemků parc. č. 131/30 (lesní pozemek), parc. č. 131/40 (lesní pozemek), parc. č. 651/8 (lesní pozemek), parc. č. 651/26 (lesní pozemek), parc. č. 740/47 (lesní pozemek), parc. č. 740/51 (lesní pozemek), parc. č. 740/61 (lesní pozemek), parc. č. 740/75 (lesní pozemek) a parc. č. 740/82 (lesní pozemek) v kat. území Vadkov, obec Lhenice, okres Prachatice, zapsáno na LV 9. II. Příslušenství nemovitosti, které se výkon týká: A, B) nezjištěny. III. Výsledná cena nemovitosti (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká: A) v objektivní zaokrouhlené výši 1.200.000,- Kč, B) v objektivní zaokrouhlené výši 800.000,- Kč. IV. Známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou: A, B) nezjištěny.
V Praze 9.9.2015 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město - 14 -
Znalecká doložka:
Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 – Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Osoby podílející se na zpracování posudku: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Mgr. Petr Slepička Ing. Jan Petrásek Ing. Markéta Vondráčková Ing. Pavlína Rytířová Kateřina Jirkovská Štěpán Chlouba, DiS. Za Znalecká společnost s.r.o. (§ 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Mgr. Petr Slepička JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-9807 znaleckého deníku.
- 15 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 7 6 10 2 3 10
Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 290 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 9 Kopie katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Ortofotomapa
- 16 -
