ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo ZP-5136 Bytová jednotka č. 1060/8, České Budějovice 3 Kraj Jihočeský, okres České Budějovice, obec České Budějovice, k.ú. České Budějovice 3 Adresa nemovitosti: Pekárenská 1060/25, 370 01 České Budějovice 3 NEMOVITOST: Katastrální údaje:
OBJEDNATEL: Adresa objednatele:
Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc
ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele:
Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové Město IČ: telefon: DIČ: fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro potřeby objednatele (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
14
stran
V Praze, dne 13.1.2014
e-mail:
1 000 000 Kč 7.1.2014
Stav ke dni : Počet příloh: 6
7.1.2014 Počet vyhotovení: 3
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou bytové jednotky č. 1060/8 (byt) v budově České Budějovice 3 č.p. 1060 a 1061 (bydlení, LV 4577) na pozemku parc. č. 2974/3 (zastavěná plocha a nádvoří) včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 3803/267839 v kat. území České Budějovice 3, obec České Budějovice, část obce České Budějovice 3, okres České Budějovice, zapsáno na LV 10558. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Výklad pojmů a popis metod ocenění: 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. -2-
Přehled podkladů Objednávka společnosti Dražby.net s.r.o. k vypracování znaleckého posudku na uvedenou nemovitost. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 7.1.2013. Výpis z geografického informačního systému. Mapa okolí. Nabídky realitních společností. Ortofotomapa. Informace z katastru nemovitostí. Informace z veřejně dostupných zdrojů. Informace od vlastníka nemovitostí, paní Sigmundové. Kopie prohlášení vlastníka. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem – díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012
-3-
Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012 Místopis Město České Budějovice je statutární město Jihočeského kraje, nachází se cca 25 km severně od města Kaplice, cca 23 km severovýchodně od města Český Krumlov a cca 18 km západně od města Třeboň. Městem protéká řeka Vltava a Malše. Jedná se o město s rozvinutou infrastrukturou a s rozšířenou nabídkou občanského vybavení. Městská část České Budějovice 3 se nachází v severní části města. Oceňované nemovitosti se nachází v severovýchodní zastavěné části města v ulici Pekárenská č.p./č.o. 1060/25. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Jedná se o samostatně stojící bytový dům panelové konstrukce s č.p. 1060 a 1061. Dům je pravděpodobně založen na základových roštech. Budova má 9 nadzemních podlaží, kde se nacházejí bytové jednotky. V 1. NP jsou sklepy a společné prostory. V budově je výtah. Střecha budovy je plochá. Na střeše je bleskosvod. Stavebně-technický stav objektu je velmi dobrý. Budova je po rekonstrukci fasády. Fasáda domu je zateplená. Okna budovy jsou plastová. Vchodové dveře jsou plastové prosklené. Oceňovaná bytová jednotka č. 1060/8 se nachází v budově č.p. 1060 ve 4. NP, její dispozice je 1+1. Plocha bytové jednotky je 38,03 m2. Bytová jednotka sestává z kuchyně (14,49 m2), pokoje (16,30 m2), předsíně (2,04 m2), koupelny (2,20 m2), WC (1,00 m2) a sklepa (2,00 m2). K bytu patří balkón (3,16 m2). Plocha balkónu se nezapočítává do celkové podlahové plochy bytové jednotky. Okna bytu jsou plastová. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na veřejný vodovod, kanalizaci, plynovod a elektřinu. Vytápění bytu je ústřední. Ohřev teplé vody je centrální. Přístup je po zpevněné komunikaci s chodníkem. Parkování je omezené na veřejné komunikaci před domem. Nájemní smlouvy nebyly zjištěny. Věcná břemena nebyla zjištěna. Na pozemku parc. č. 2974/3 stojí stavba (budova) s č.p. 1060 a 1061. Pozemek je obdélníkového tvaru. V Katastru nemovitostí je veden jako zastavěná plocha a nádvoří. celková plocha pozemku je 449 m2. Pozemek je celý zastavěný. Příslušenstvím nemovitosti nebylo zjištěno. Velikost bytu byla určena z údajů kopie prohlášení vlastníka. -4-
Ohledání bylo provedeno dne 7.1.2014 za přítomnosti vlastníka oceňovaných nemovitostí, paní Sigmundové. Nebylo umožněno vnitřní ohledání. Nebyla předložena stavebně technická ani jiná dokumentace. Silné stránky Budova je po rekonstrukci fasády. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Komentář: Věcná břemena nebyla zjištěna. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny.
OBSAH 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek České Budějovice 3 2. Porovnávací ocenění 2.1 Bytová jednotka České Budějovice 3
OCENĚNÍ 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek České Budějovice 3 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Na pozemku parc. č. 2974/3 stojí stavba (budova) s č.p. 1060 a 1061. Pozemek je obdélníkového tvaru. V Katastru nemovitostí je veden jako zastavěná plocha a nádvoří. celková plocha pozemku je 449 m2. Pozemek je celý zastavěný. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená -5-
[m2]
/kupní cena [ Kč ]
KDD: 1,02
KMZ: 0,80
cena [ Kč/m2 ]
celkový [ KC ]
cena [ Kč/m2 ]
Lokalita: České Budějovice 2 KRC: 0,95
KMP: 0,96
KPP: 1,03
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 0,90
932 1 910 600 2 050,00 0,69 Parcela č.: 1 414,23 Popis pozemku: K prodeji stavební pozemek nacházející se ve městě České Budějovice v části České Budějovice 2 v ulici Na Sádkách. Celková plocha pozemku je 932 m2. Veškeré inženýrské sítě - el. energie, plyn, voda, splašková a dešťová kanalizace jsou v přilehlé komunikaci. K pozemku vede asfaltová komunikace. Lokalita: České Budějovice 7 KRC: 0,95
KMP: 0,99
KPP: 1,04
KDD: 1,03
KMZ: 0,80
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 0,90
601 1 215 000 2 021,63 0,73 Parcela č.: 1 466,44 Popis pozemku: K prodeji stavební pozemek nacházející se ve městě České Budějovice v části České Budějovice 7 - Rožnov. Celková plocha pozemku je 601 m2. V dosahu pozemku je z IS: elektřina, vodovod, plynovod a kanalizace. K pozemku vede příjezdová komunikace. Průměrná jednotková cena 1 440,34 Kč/m2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Koeficient KRC zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient KMZ zohledňuje zastavěnost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KMP zohledňuje velikost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KIV zohledňuje intenzitu využití oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KPP zohledňuje polohu nemovitosti v rámci územního celku (velikost sídla, občanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KVP zohledňuje vybavení a příslušenství oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KDD zohledňuje dopravní dostupnost oceňovaných nemovitostí vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient KUV zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Postup výpočtu Průměrná jednotková cena oceňovaných nemovitostí (JTC0) je vypočtena aritmetickým průměrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitostí (IJTCs). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTCs) jsou vypočteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu Kc. Koeficient Kc je vypočten jako násobek jednotlivých koeficientů. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí byla vypočtená jako násobek průměrné jednotkové ceny srovnávacích nemovitosti (JTC0) a celkové výměry příslušné oceňované nemovitosti. -6-
Druh pozemku
Parcela č.
Výměra [ m2 ] 449
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 1 440
zastavěná plocha a 2974/3 nádvoří Obvyklá cena před korekcí ceny Podíl na společných prostorech domu a pozemku × 3 803,00 / 267 839,00 = Celková výměra pozemků 449 Hodnota pozemků celkem
-7-
Celková cena pozemku [Kč] 646 560 646 560 9 180,39 9 180
2. Porovnávací ocenění 2.1 Bytová jednotka České Budějovice 3 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
38,03 m2 449,00 m2 449,00 m2
Popis oceňované nemovitosti Jedná se o samostatně stojící bytový dům panelové konstrukce s č.p. 1060 a 1061. Dům je pravděpodobně založen na základových roštech. Budova má 9 nadzemních podlaží, kde se nacházejí bytové jednotky. V 1. NP jsou sklepy a společné prostory. V budově je výtah. Střecha budovy je plochá. Na střeše je bleskosvod. Stavebně-technický stav objektu je velmi dobrý. Budova je po rekonstrukci fasády. Fasáda domu je zateplená. Okna budovy jsou plastová. Vchodové dveře jsou plastové prosklené. Oceňovaná bytová jednotka č. 1060/8 se nachází v budově č.p. 1060 ve 4. NP, její dispozice je 1+1. Plocha bytové jednotky je 38,03 m2. Bytová jednotka sestává z kuchyně (14,49 m2), pokoje (16,30 m2), předsíně (2,04 m2), koupelny (2,20 m2), WC (1,00 m2) a sklepa (2,00 m2). K bytu patří balkón (3,16 m2). Plocha balkónu se nezapočítává do celkové podlahové plochy bytové jednotky. Okna bytu jsou plastová. Popisy porovnatelných nemovitostí Byt 2+kk České Budějovice 2 Byt v osobním vlastnictví o dispozici 2+kk, který se nachází ve městě České Budějovice v části České Budějovice 2 v ulici J. Bendy. Dům má 9 nadzemních podlaží. Budova je po rekonstrukci. Bytová jednotka se nachází v pátém nadzemním podlaží panelového domu. Byt je po kompletní rekonstrukci. Okna bytu jsou plastová. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na dostupné přípojky. Vytápění bytu je ústřední dálkové. K bytu patří sklep a lodžie. Parkování je možné za domem. Přistup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace s chodníkem. Byt 1+1 České Budějovice 3 Byt v osobním vlastnictví o dispozici 1+1, který se nachází ve městě České Budějovice v části České Budějovice 3 v ulici Staroměstská. Bytová jednotka se nachází ve čtvrtém nadzemním podlaží panelového domu. Byt je ve velmi dobrém stavu. Jádro bytu je zděné. Okna bytu jsou plastová. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na dostupné přípojky. Vytápění bytu je ústřední dálkové. K bytu patří sklep. Parkování je možné za domem. Přistup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace s chodníkem. Byt 2+kk České Budějovice 2 Byt v osobním vlastnictví o dispozici 2+kk, který se nachází ve městě České Budějovice v části České Budějovice 2 v ulici M. Chlajna. Dům má 9 nadzemních podlaží. Budova je po rekonstrukci. Bytová jednotka se nachází ve druhém nadzemním podlaží panelového domu. Byt je po celkové rekonstrukci. Okna bytu jsou plastová. Jádro je zděné. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na dostupné přípojky. Vytápění bytu je ústřední dálkové. K bytu patří sklep a lodžie. Parkování je možné za domem. Přistup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace s chodníkem.
-8-
Byt 2+1 České Budějovice 2 Byt v osobním vlastnictví o dispozici 2+1, který se nachází ve městě České Budějovice v části České Budějovice 2 v ulici Ant. Barcala. Dům má 9 nadzemních podlaží. Budova je po rekonstrukci. Bytová jednotka se nachází v šestém nadzemním podlaží panelového domu. Byt je po rekonstrukci. Okna bytu jsou plastová. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na dostupné přípojky. Vytápění bytu je ústřední dálkové. K bytu patří sklep a lodžie. Parkování je možné za domem. Přistup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace s chodníkem. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny oceňované nemovitosti Koeficient K1 zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient K2 zohledňuje velikost oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K3 zohledňuje polohu nemovitosti v rámci územního celku (velikost sídla, občanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K4 zohledňuje polohu nemovitosti v rámci funkčního celku (podlaží, orientace, přístup) vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K5 zohledňuje provedení, vybavení a příslušenství oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K6 zohledňuje celkový stav oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K7 zohledňuje velikost pozemku oceňované nemovitosti vzhledem k pozemkům srovnávacích nemovitostí. Koeficient K8 zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Nabídka nemovitostí v dané lokalitě převyšuje poptávku. Postup výpočtu Průměrná jednotková cena oceňované nemovitosti (JTC0) je vypočtena aritmetickým průměrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitostí (IJTCs). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTCs) jsou vypočteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu Kc. Koeficient Kc je vypočten jako násobek jednotlivých koeficientů K1 až Kn. Jednotková cena srovnávací nemovitosti je vypočtena jako podíl zjištěné tržní ceny srovnávací nemovitosti a užitné plochy. Obvyklá cena oceňované nemovitosti byla vypočtena jako násobek průměrné jednotkové ceny oceňované nemovitosti (JTC0) a užitné plochy oceňované nemovitosti.
-9-
Srovnatelné nemovitosti Název: Byt 2+kk České Budějovice 2 Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha v rámci územního celku K4 Poloha v rámci funkčního celku K5 Provedení a vybavení K6 Celkový stav K7 Vliv pozemku K8 Úvaha zpracovatele ocenění
Obest. prostor 0,00 m3
Výměra pozemku 0 m2
0,95 0,92 1,03 1,00 0,96 0,90 1,00 0,95 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,74 878 553 Celková cena Jednotková cena 1 189 000 Kč 1 189 000 Kč/ks
Název: Byt 1+1 České Budějovice 3 Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha v rámci územního celku K4 Poloha v rámci funkčního celku K5 Provedení a vybavení K6 Celkový stav K7 Vliv pozemku K8 Úvaha zpracovatele ocenění
Obest. prostor 0,00 m3
Výměra pozemku 0 m2
0,95 0,95 1,02 1,00 1,05 0,90 1,00 0,95 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,83 1 074 351 Celková cena Jednotková cena 1 300 000 Kč 1 300 000 Kč/ks
Název: Byt 2+kk České Budějovice 2 Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha v rámci územního celku K4 Poloha v rámci funkčního celku K5 Provedení a vybavení K6 Celkový stav K7 Vliv pozemku K8 Úvaha zpracovatele ocenění
0,95 0,93 1,05 0,97 0,97 0,90 1,00 0,95 Celkový koef. - 10 -
Upravená j. cena
KC 0,75 Obest. prostor 0,00 m3
Výměra pozemku 0 m2
Celková cena 1 350 000 Kč
Název: Byt 2+1 České Budějovice 2 Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha v rámci územního celku K4 Poloha v rámci funkčního celku K5 Provedení a vybavení K6 Celkový stav K7 Vliv pozemku K8 Úvaha zpracovatele ocenění
Obest. prostor 0,00 m3
Výměra pozemku 0 m2
Kč/ks 1 007 486 Jednotková cena 1 350 000 Kč/ks
0,95 0,90 1,05 1,03 0,96 0,90 1,00 0,95 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,76 1 047 392 Celková cena Jednotková cena 1 380 000 Kč 1 380 000 Kč/ks
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 878 553 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 1 001 946 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 1 074 351 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 1 001 946 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota 1 001 946 Kč
- 11 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek České Budějovice 3 2. Porovnávací ocenění 2.1 Bytová jednotka České Budějovice 3
9 200,00 Kč 1 001 946,00 Kč
Současný stav 1 001 946 Kč 0 Kč 9 180 Kč 9 180 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
Obvyklá cena 1 000 000 Kč slovy: Jedenmilion Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání nemovitostí nabízených k obchodování v daném místě a čase se skutečnostmi zjištěnými místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 27 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 4, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovitosti, ale je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou bytové jednotky č. 1060/8 (byt) v budově České Budějovice 3 č.p. 1060 a 1061 (bydlení, LV 4577) na pozemku parc. č. 2974/3 (zastavěná plocha a nádvoří) včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 3803/267839 v kat. území České Budějovice 3, obec České Budějovice, část obce České Budějovice 3, okres České Budějovice, zapsáno na LV 10558 v objektivní zaokrouhlené výši 1.000.000,- Kč. V Praze 13.1.2014 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 - Nové Město
- 12 -
Znalecká doložka:
Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 – Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Osoby podílející se na zpracování posudku: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Ing. Jiří Roub Mgr. Petr Slepička Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. (§ 22 zákona o znalcích a tlumočnících)
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-5136 znaleckého deníku.
- 13 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 1 1 1 1 2
Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti Část prohlášení vlastníka
- 14 -
