ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo ZP-4686 NEMOVITOST: Rodinný dům Hořany Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Louny, obec Zbrašín, k.ú. Hořany u Zbrašína Adresa nemovitosti: Hořany 35, 440 01 Hořany OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD Brno-město, Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor Hlinky 41/104, 603 00 Brno
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, 110 00 Praha 1 IČ: 29042054 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Obvyklá cena
telefon: fax:
e-mail:
Exekuční řízení č. j. 030 EX 3037/13 (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 1 044 000 Kč
Budoucí stav
Datum místního šetření:
Počet stran:
17 stran
31.10.2013
Stav ke dni :
Počet příloh: 9
31.10.2013
Počet vyhotovení: 2
V Praze, dne 11.11.2013
NÁLEZ
Znalecký úkol
Znaleckým úkolem je provést ocenění cenou obvyklou stavby (budovy) č.p. 35 Hořany, způsob využití: rodinný dům s příslušenstvím na pozemku parc. č. St. 29/3, stavby (budovy) bez čp/če, způsob využití: zem. stav. s příslušenstvím na pozemku parc. č. St. 69, stavby (budovy) bez čp/če, způsob využití: zem. stav. s příslušenstvím na pozemku parc. č. St. 70 a pozemků parc. č. St. 29/3 (zastavěná plocha a nádvoří), parc. č. St. 69 (zastavěná plocha a nádvoří), parc. č. St. 70 (zastavěná plocha a nádvoří), parc. č. 1/9 (zahrada) a parc. č. 1/11 (ostatní plocha) v kat. území Hořany u Zbrašína, obec Zbrašín, část obce Hořany, okres Louny, zapsáno na LV 491. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění,
-2 -
b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Přehled podkladů
Usnesení soudního exekutora Mgr. Jaroslava Homoly o ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku ze dne 30.9.2013 pod č.j. 30 EX 3037/13-64. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 31.10.2013. Výpis z geografického informačního systému. Mapa okolí. Nabídky realitních společností. Ortofotomapa. Informace z katastru nemovitostí. Informace z veřejně dostupných zdrojů. Na místě bylo zanecháno písemné oznámení o provedení šetření s žádostí o poskytnutí další součinnosti. Do dne zpracování posudku nebylo na tuto žádost reagováno. Literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 -3 -
Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem – díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012 Místopis
Obec Zbrašín se nachází v Ústeckém kraji, cca 22 km severovýchodně od města Rakovník, cca 16 km jihovýchodně od města Žatec a cca 7 km jihozápadně od města Louny. Obcí protéká Zbrašínský potok. Jedná se o obec s rozvinutou infrastrukturou a s nízkou nabídkou občanského vybavení. Rozšířená nabídka občanského vybavení je dostupná ve výše zmíněných městech. Část obce Hořany se nachází cca 1 km jihozápadně od obce Zbrašín. Oceňované nemovitosti se nachází v centrální zastavěné části obce Hořany č.p. 35. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
ý bytová zóna ¨ průmyslová zóna Okolí : ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ý / ¨ voda ¨ / ¨ kanalizace ý / ¨ plyn Přípojky: veř / vl. ý / ¨ elektro ¨ telefon
¨ bytová zóna ¨ průmyslová zóna ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ¨ / ¨ voda ¨ / ¨ kanalizace ¨ / ¨ plyn ¨ / ¨ elektro ¨ telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): ¨ MHD ¨ železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku ý zpevněná komunikace¨ nezpevněná komunikace
-4 -
ý autobus ý silnice II.,III.tř
Celkový popis Jedná se o samostatně stojící, přízemní rodinný dům. Budova je pravděpodobně založena na základových pasech. Konstrukce budovy je zděná a její stavebně - technický stav je dobrý. Střecha budovy je sedlová s krytinou z pálené tašky a pultová nad verandou s plechovou krytinou. Na střeše jsou okapy. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna budovy jsou plastová. Vstupní dveře jsou plastové, částečně prosklené. K domu patří menší, částečně oplocená zahrada, která se nachází přes ulici za hospodářskými budovami. Přístup k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci. Příslušenstvím nemovitosti jsou hospodářské budovy, které se nachází naproti domu přes ulici. Jedná se o zděné chlévy z pálených cihel. Zastřešeny jsou pultovými střechami s krytinou z pálené tašky nebo osinkocementovou krytinou. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na přípojku elektřiny, vodovodu a plynovod. Vytápění domu je ústřední plynové pomocí plynového kotle. Na pozemku parc. č. St. 29/3 stojí rodinný dům s č.p. 35. Pozemek je v Katastru vedený jako zastavěná plocha a nádvoří. Na pozemcích parc. č. St. 69 a parc. č. St. 70 stojí zděné chlévy. Pozemky jsou v Katastru vedené jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemky parc. č. 1/11 (ostatní plocha) a parc. č. 1/9 (zahrada) navazují na pozemky parc. č. St. 69 a parc. č. St. 70 a tvoří s ním jeden funkční celek, pravidelného tvaru. Pozemek parc. č. 1/9 je travnatý a částečně oplocený. Součástí nemovitostí jsou IS a zpevněné plochy. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně. Příslušenstvím nemovitostí jsou hospodářské budovy a oplocení. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v celkové obvyklé ceně. Byla zjištěna věcná břemena: - věcné břemeno vedení s povinností k parcele parc. č. 1/8 pro parcelu parc. č. 1/9. - věcné břemeno umístění a provoz. elektrorozvodného zařízení s povinností k stavbě: Hořany, č.p. 35 a parcele parc. č. St. 29/3 pro ČEZ Distribuce a.s. Ohledání bylo provedeno dne 31.10.2013 bez účasti vlastníka. Nebylo umožněno vnitřní ohledání. Nebyla předložena stavebně technická ani jiná dokumentace. Obytná plocha byla určená z údajů Katastru, vnějšího ohledání a odborného odhadu. Vlastníkovi byl zanechán vzkaz v hlasové schránce a v uvedeném mailu. Na místě bylo zanecháno písemné oznámení o provedení šetření s žádostí o poskytnutí další součinnosti. Do dne zpracování posudku nebylo na tuto žádost reagováno. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: ý Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí
¨ Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí -5 -
ý Stav stavby umožňuje podpis zástavní ¨ Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její ¨ Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací ý Přístup k nemovitosti přímo z veřejné ¨ Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou ý Nemovitost není situována v záplavovém území
¨ Nemovitost situována v záplavovém území
Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) ý Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu ý Zástavní právo ý Exekuce Komentář: Byla zjištěna věcná břemena: - věcné břemeno vedení s povinností k parcele parc. č. 1/8 pro parcelu parc. č. 1/9. - věcné břemeno umístění a provoz. elektrorozvodného zařízení s povinností k stavbě: Hořany, č.p. 35 a parcele parc. č. St. 29/3 pro ČEZ Distribuce a.s. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouvy nebyly zjištěny.
OBSAH
1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky 2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům 3. Ocenění věcných břemen 3.1 Věcné břemeno vedení 3.2 Věcné břemeno umístění a provoz. elektrorozvodného zařízení
OCENĚNÍ -6 -
1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Na pozemku parc. č. St. 29/3 stojí rodinný dům s č.p. 35. Pozemek je v Katastru vedený jako zastavěná plocha a nádvoří. Na pozemcích parc. č. St. 69 a parc. č. St. 70 stojí zděné chlévy. Pozemky jsou v Katastru vedené jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemky parc. č. 1/11 (ostatní plocha) a parc. č. 1/9 (zahrada) navazují na pozemky parc. č. St. 69 a parc. č. St. 70 a tvoří s ním jeden funkční celek, pravidelného tvaru. Pozemek parc. č. 1/9 je travnatý a částečně oplocený. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotkov Koeficient Upravená [m2] /kupní cena á cena celkový cena 2 [ Kč ] [ Kč/m ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Pozemek pro bydlení Tuchořice KRC: 0,95
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 0,90
Parcela č.: 443 135 000 304,74 0,86 Popis pozemku: K prodeji stavební pozemek nacházející se v obci Tuchořice. Celková plocha pozemku je 443 m2. Pozemek je rovinatý, travnatý a oplocený. Dostupné inženýrské sítě jsou v dosahu. Přístup na pozemek je po místní zpevněné komunikaci.
260,55
Lokalita: Pozemek pro bydlení Liběšice KRC: 1,00
KMP: 0,95
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
Parcela č.: 897 313 950 350,00 0,86 Popis pozemku: K prodeji stavební pozemek nacházející se v obci Liběšice. Celková plocha pozemku je 897 m2. Pozemek je rovinatý a travnatý. Z inženýrských sítí je dostupná elektřina, vodovod a napojení na ČOV na hranici pozemku. Přístup na pozemek je po místní zpevněné komunikaci.
KUV: 0,90
299,25
279,90 Kč/m2
Průměrná jednotková cena
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Koeficient KRC zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient KUV zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. -7 -
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a St. 29/3 nádvoří zastavěná plocha a St. 69 nádvoří zastavěná plocha a St. 70 nádvoří zahrada 1/9 ostatní plocha 1/11 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 126
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 280
Celková cena pozemku [Kč] 35 280
17
280
4 760
28
280
7 840
116 95 382
280 280 Hodnota pozemků celkem
32 480 26 600 106 960
2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům Oceňovaná nemovitost Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
120,00 m2 382,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Smolnice Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Smolnice. Jedná se o samostatně stojící, přízemní budovu zděné konstrukce s obytným podkrovím. Budova je po rekonstrukci (nová střecha, plastová okna, komín). Střecha budovy je polovalbová. Na střeše jsou okapy. Okna budovy jsou plastová. Vstupní dveře jsou plastové, částečně prosklené. V 2. NP je z jedné z místnosti přístupná terasa bez zábradlí. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 303 m2. Zastavěná plocha nemovitosti je 131 m 2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě. K domu patří oplocená zahrada s porosty. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům Chlumčany Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Chlumčany. Jedná se o samostatně stojící, přízemní, částečně podsklepenou budovu zděné konstrukce s obytným podkrovím. Střecha budovy je polovalbová s eternitovou krytinou. Na střeše jsou okapy. Okna budovy jsou z části plastová a z části dřevěná. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 720 m2. Zastavěná plocha nemovitosti je 120 m2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu, vodovod a plynovod. Odpady jsou svedeny do septiku s přepadem do kanalizace. Ohřev teplé vody zajišťuje bojler. Vytápění budovy je ústřední plynové. Součástí nemovitosti je studna, která je na zahradě. K domu patří oplocená zahrada, na které se nacházejí jezírko, porosty a zpevněné plochy. Příslušenstvím nemovitosti je terasa, skleník a garáž s dílnou. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace s chodníkem. -8 -
Rodinný dům Milostín Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Milostín. Jedná se o samostatně stojící, přízemní, částečně podsklepenou budovu smíšené konstrukce. Budova je po vnitřní rekonstrukci (vnitřní omítky, ústřední topení, nový kotel, nové rozvody). Střecha budovy je sedlová. Na střeše jsou okapy. Okna budovy jsou dřevěná. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 537 m2. Zastavěná plocha nemovitosti je 80 m2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě. Vytápění budovy je ústřední. Příslušenstvím nemovitosti je stodola s dílnou a garáží. K domu patří uzavřený dvůr. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům Svojetín Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Svojetín. Jedná se o samostatně stojící, přízemní podsklepenou budovu smíšené konstrukce. Budova je po rekonstrukci (nové rozvody vody, odpadů, elektřiny, omítky, stropy, koupelna s WC, izolace, střešní latě, folie, oplechování, jímka, vchodové dveře a jiné). Střecha budovy je sedlová. Na střeše jsou okapy. Okna budovy jsou dřevěná špaletová. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 483 m2. Zastavěná plocha nemovitosti je 150 m2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu a vodovod. Voda je získávána i z vlastního zdroje - studny. Odpady jsou svedeny do jímky. Vytápění budovy je lokální na tuhá paliva. K domu patří oplocená zahrada. Příslušenstvím nemovitosti je zděná stavba se sedlovou střechou - dříve truhlářská dílna. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům Dobroměřice Na prodej rodinný dům nacházející se v obci Dobroměřice v ulici 5. května. Jedná se o samostatně stojící, přízemní, částečně podsklepenou budovu zděné konstrukce. Střecha budovy je sedlová. Na střeše jsou okapy. Okna budovy jsou dřevěná špaletová. Vstupní dveře jsou dřevěné, částečně prosklené. Nemovitost stojí na pozemku o celkové výměře 1 134 m 2. Zastavěná plocha nemovitosti je 159 m2. Nemovitost je připojena na dostupné inženýrské sítě: elektřinu, vodovod a kanalizaci. Přípojka plynovodu u domu. Ohřev teplé vody zajišťuje bojler. Vytápění budovy je ústřední elektrické nebo ústřední na tuhá paliva. Součástí nemovitosti je studna, která je na dvorku. K domu patří dvůr a oplocená travnatá zahrada. Příslušenstvím nemovitosti je dílna, zděný přístavek a garáž. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny oceňované nemovitosti Koeficient K1 zohledňuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitostech. Koeficient K2 zohledňuje velikost oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K3 zohledňuje polohu nemovitosti v rámci územního celku (velikost sídla, občanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K4 zohledňuje provedení, vybavení a příslušenství oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K5 zohledňuje celkový stav oceňované nemovitosti vzhledem k nemovitostem srovnávacím. Koeficient K6 zohledňuje velikost pozemku oceňované nemovitosti vzhledem k pozemkům srovnávacích nemovitostí. Koeficient K7 zohledňuje obtížnou prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Nabídka nemovitostí v dané lokalitě převyšuje poptávku. -9 -
Postup výpočtu Průměrná jednotková cena oceňované nemovitosti (JTC0) je vypočtena aritmetickým průměrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitostí (IJTCs). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTCs) jsou vypočteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu K c. Koeficient K c je vypočten jako násobek jednotlivých koeficientů K1 až Kn. Jednotková cena srovnávací nemovitosti je vypočtena jako podíl zjištěné tržní ceny srovnávací nemovitosti a užitné plochy. Obvyklá cena oceňované nemovitosti byla vypočtena jako násobek průměrné jednotkové ceny oceňované nemovitosti (JTC0) a užitné plochy oceňované nemovitosti.
Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Smolnice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
1,00 1,00 0,98 1,05 1,00 1,01 0,95 Celkový koef. KC 0,99
Obest. prostor 0,00 m 3
Výměra pozemku 303 m2
Celková cena 1 199 000 Kč
Název: Rodinný dům Chlumčany Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Upravená j. cena Kč/ks 1 183 803 Jednotková cena 1 199 000 Kč/ks
0,97 1,00 0,90 1,00 1,00 0,97 0,90 Celkový koef. KC -
10 -
Upravená j. cena Kč/ks
0,76 Obest. prostor 0,00 m 3
Výměra pozemku 720 m2
Celková cena 1 450 000 Kč
Název: Rodinný dům Milostín Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Obest. prostor 0,00 m 3
Jednotková cena 1 450 000 Kč/ks
1,00 1,03 1,00 0,95 1,00 0,97 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 939 654 0,85 Celková cena Jednotková cena 1 100 000 Kč 1 100 000 Kč/ks
Výměra pozemku 537 m2
Název: Rodinný dům Svojetín Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,97 1,01 0,97 0,98 1,00 0,99 0,90 Celkový koef. KC 0,83
Obest. prostor 0,00 m 3
1 105 087
Výměra pozemku 483 m2
Celková cena 1 150 000 Kč
-
11 -
Upravená j. cena Kč/ks 954 259 Jednotková cena 1 150 000 Kč/ks
Název: Rodinný dům Dobroměřice Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,97 1,00 0,90 1,00 1,00 0,94 0,90 Celkový koef. KC 0,74
Obest. prostor 0,00 m 3
Výměra pozemku 1 134 m2
Celková cena 1 400 000 Kč
Upravená j. cena Kč/ks 1 033 981 Jednotková cena 1 400 000 Kč/ks
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě přímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 939 654 Kč/ks Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 1 043 357 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 1 183 803 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 1 043 357 Kč/ks Výsledná porovnávací hodnota 1 043 357 Kč
3. Ocenění věcných břemen 3.1 Věcné břemeno vedení Popis Byla zjištěna věcná břemena: - věcné břemeno vedení s povinností k parcele parc. č. 1/8 pro parcelu parc. č. 1/9. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou -
12 -
Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na jednotnou částku:: Ocenění věcného břemene činí
10 000,- Kč =
10 000,- Kč
3.2 Věcné břemeno umístění a provoz. elektrorozvodného zařízení Popis Byla zjištěna věcná břemena: - věcné břemeno umístění a provoz. elektrorozvodného zařízení s povinností k stavbě: Hořany, č.p. 35 a parcele parc. č. St. 29/3 pro ČEZ Distribuce a.s. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Věcná břemena počítána z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 0,00 Kč Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 0,00 Kč * 100 % = 0,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 0,- Kč * 10 let = 0,- Kč Ocenění věcného břemene činí =
0,- Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ
1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemky
107 000,00 Kč
2. Porovnávací ocenění 2.1 Rodinný dům 1 043 357,00 Kč 3. Ocenění věcných břemen -
13 -
3.1 3.2
Věcné břemeno vedení Věcné břemeno umístění a provoz. elektrorozvodného zařízení
10 000,00 Kč 0,00 Kč 10 000,00 Kč
Současný stav 1 043 357 Kč 0 Kč 106 960 Kč 106 960 Kč 10 000 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Věcné břemeno
Obvyklá cena 1 044 000 Kč slovy: Jedenmiliončtyřicetčtyřitisíc Kč
zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání nemovitostí nabízených k obchodování v daném místě a čase se skutečnostmi zjištěnými místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 46 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 5, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Určení ceny nemá za cíl zjištění tržní, obecné či jinak stanovené ceny nemovitosti, ale pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být skutečně prodána, se ukáže teprve v dražbě. Závěr
I. Nemovitost, které se výkon týká: - stavby (budovy) č.p. 35 Hořany, způsob využití: rodinný dům s příslušenstvím na pozemku parc. č. St. 29/3, stavby (budovy) bez čp/če, způsob využití: zem. stav. s příslušenstvím na pozemku parc. č. St. 69, stavby (budovy) bez čp/če, způsob využití: zem. stav. s příslušenstvím na pozemku parc. č. St. 70 a pozemků parc. č. St. 29/3 (zastavěná plocha a nádvoří), parc. č. St. 69 (zastavěná plocha -
14 -
a nádvoří), parc. č. St. 70 (zastavěná plocha a nádvoří), parc. č. 1/9 (zahrada) a parc. č. 1/11 (ostatní plocha) v kat. území Hořany u Zbrašína, obec Zbrašín, část obce Hořany, okres Louny, zapsáno na LV 491. II. Příslušenství nemovitosti, které se výkon týká: - hospodářské budovy a oplocení. III. Výsledná cena nemovitosti (I.) a jejího příslušenství (II.), které se výkon týká: - v objektivní zaokrouhlené výši 1.044.000,- Kč. IV. Známá věcná břemena a nájemní smlouvy: Byla zjištěna věcná břemena: - věcné břemeno vedení s povinností k parcele parc. č. 1/8 pro parcelu parc. č. 1/9, Cenu věcného břemene vedení s povinností k parcele parc. č. 1/8 pro parcelu parc. č. 1/9 oceňujeme v paušální výši 10.000,- Kč. - věcné břemeno umístění a provoz. elektrorozvodného zařízení s povinností k stavbě: Hořany, č.p. 35 a parcele parc. č. St. 29/3 pro ČEZ Distribuce a.s. Cenu věcného břemene umístění a provoz. elektrorozvodného zařízení s povinností k stavbě: Hořany, č.p. 35 a parcele parc. č. St. 29/3 pro ČEZ Distribuce a.s. oceňujeme v objektivní výši 0,Kč. V Praze 11.11.2013 Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 Znalecká doložka:
Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 – Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Osoby podílející se na zpracování posudku: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Mgr. Petr Slepička Ing. Jan Petrásek Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. -
15 -
(§ 22 zákona o znalcích a tlumočnících)
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-4686 znaleckého deníku.
-
16 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH
Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti Oznámení o poskytnutí součinnosti
počet stran A4 příloze 5 1 1 1 1
-
17 -
