Ing. Luděk Novák
Znalecký posudek č. 3175
ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3175
NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Rodinný dům č.p. 21 s příslušenstvím a pozemkem (LV č.498) v k.ú Malíkovice, obec Malíkovice, část obce Hvězda, okres Kladno Kraj Středočeský, okres Kladno, obec Malíkovice, k.ú. Malíkovice Hvězda 21, 273 77 Malíkovice 730110/, Petar Petrov, Hvězda 21, 27377 Malíkovice, vlastnictví: výhradní 730110/, Petar Petrov, Hvězda 21, 27377 Malíkovice, vlastnictví: výhradní
OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 10, JUDr. Igor Ivanko Adresa objednavatele: Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Luděk Novák Znalecký a expertní institut Praha s.r.o. Na Vlastním 2316/7 130 00 Praha 3
ÚČEL OCENĚNÍ:
Zjištění obvyklé ceny dle usnesení č.j. 167 EX24063/11-62 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
460 000 Kč
Datum místního šetření: 8.9.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: vlastníka sousední nemovitosti pana Štefana Hricova Počet stran: 14 stran Počet příloh: 8
8.9.2015 Počet vyhotovení: 2
V Praze, dne 8.9.2015
Výtisk č. 1
Ing. Luděk Novák
Digitally signed by Ing. Luděk Novák DN: c=CZ, cn=Ing. Luděk Novák, o=NOREA s.r.o., title=jednatel, serialNumber=ICA - 749260 Date: 2015.09.09 15:00:53 +02'00'
NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký úkol o ceně nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 498 pro katastrální území Malíkovice, obec Malíkovice, část obce Hvězda, okres Kladno - rodinný dům č.p. 21s příslušenstvím a pozemky p.č. St.63/6 a 1073. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 498) vyhotovený KÚ pro Středočeský kraj, KP Slaný ze dne 13.7.2015 - kopie katastrální mapy - výsledky zjištěné při místním šetření dne 8.9.2015 - zaměření nemovitosti - fotodokumentace - mapa oblasti - Usnesení Exekutorského úřadu pro Prahu 10 č.j. 167 EX 24063/11-62(dříve 033 EX) Místopis Obec Malíkovice, k.ú. Malíkovice, část obce Hvězda, okres Kladno Obec se rozkládá v severozápadní části okresu Kladno mezi obcemi Drnek a Řisuty - cca 7 km západně od města Slaný. Pracovní příležitosti pro obyvatele obce jsou minimální. Občané musí dojíždět především do Slaného, Kladna nebo Prahy. Lékařskou péči zajišťují lékaři ve Slaném. Do základní školy dojíždějí děti do města Slaného, Tuřan nebo Kačice. Do mateřské školy do Jedomělic. Obec má hřiště na míčové hry, dětské hřiště. Na Hvězdě je travnaté fotbalové hřiště s dětským areálem. Část obce Hvězda Hvězda leží 6 km západně od Slaného na silnici do Karlových Varů, je v pramenech poprvé písemně doložena v roce 1601, původně patřila jako příslušenství k tvrzi a dvoru Bílý Újezdec, později k lázním Štemberk. V současné době je na Hvězdě 72 nemovitostí. Okolí: Přípojky: veř. / vl.
SOUČASNÝ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 975/1 ostatní plocha, silnice/ vlastník Středočeský kraj, Praha 5 975/5 ostatní plocha, ostatní komunikace / vlastník Obec Malíkovice
-2-
Celkový popis Jedná se o rodinný dům č.p. 21 s příslušenstvím a pozemky. Dům je umístěn v obci Malíkovice, v části obce Hvězda, okres Kladno. Dům je zděný z masivního smíšeného zdiva, je jednopodlažní, částečně podsklepený se sedlovou střechou na rovinném pozemku. Povinný nebyl v den prohlídky přítomen, na písemnou výzvu nereagoval. Nemovitost byla v den prohlídky částečně zpřístupněna vlastníkem sousední nemovitosti panem Štefanem Hricovem. Nemovitost je ve značně zhoršeném stavebně technickém stavu, nelze ji v současném stavu užívat. Při ocenění se vychází z místního šetření. Silné stránky Za silné stránky lze považovat pouze umístění domu v klidné lokalitě. Dobré spojení do Slaného, Kladna a přiměřeně i do Prahy. Slabé stránky Za slabé stránky lze považovat malou výměru pozemku, značně zhoršený stavebně technický stav domu, nutnost jeho vyklizení a provedení kompletní rekonstrukce, případně demolice. Dále delší dojezdové vzdálenosti za nákupy, do škol a k lékaři, v obci je minimální občanská vybavenost. Problematický je přístup k nemovitosti, vstup z úzké nezpevněné uličky nebo z veřejné komunikace přes nezpevněný pozemek obce v šíři pouze cca 1m. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Bez rizik Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Bez rizik Věcná břemena a obdobná zatížení: Předkupní právo Zástavní právo Exekuce Komentář: V části CLV č. 498 je uvedeno zástavní právo exekutorské pro pohledávku společnosti UniCredit Bank Czech Republik and Slovakia, Praha 4- Michle, pro ČEZ prodej,s.r.o, Praha 4 - Michle. Dále je zde uvedeno zástavní právo smluvní pro UniCredit Bank Czech Republik a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a nařízení exekuce. -3-
Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Dlouhodobě neužívaná stavba s výrazně zhoršeným stavebně technickým stavem. Nájemní vztahy nebyly zjištěny.
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu Obsah tržního ocenění majetku
1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 21 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Porovnávací metoda
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Malíkovice:
Ocenění prováděné podle cenového předpisu
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 21 Věcná hodnota dle THU Jedná se o částečně podsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím. Domek je půdorysně ve tvaru písmene „L” a má sedlovou konstrukci střechy. Na štítové stěny domu navazují okolní domy. Stropy nad 1.NP jsou dřevěné trámové s rovnými podhledy a klenbové. Venkovní fasádu tvoří vápenná hrubá omítka, z velké části chybí. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, okna jsou dřevěná zdvojená a dřevěná dvojitá špaletová, dveře vnitřní dřevěné hladké a prosklené v ocelových zárubních. Objekt byl v době prohlídky nepřístupný, při ocenění se vychází z venkovní obhlídky -4-
nemovitosti. Provedeny jsou částečně rozvody el. energie 220V, studené vody a kanalizace. Dům je napojen na rozvod el. sítě a vodovod. Kanalizace pravděpodobně svedená do žumpy. V současné době nejsou instalace v domě funkční, rozvody vytrhané, interiér zdemolovaný. V domě není vytápění, vylámány jsou vnitřní dveře. Dům není možné v současném stavu užívat. Stavebně technický stav objektu je značně zhoršený. Nebyla prováděna pravidelná údržba. Dům pochází cca z roku 1900. Dům je nutné kompletně vyklidit a zrekonstruovat (nebo zdemolovat). Dům není několik let užívaný. Dům obsahuje: v 1.NP - chodbu, pokoj (sklad), WC, koupelnu, 2 pokoje a 2 chodby v podkroví - půdu Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 123,57 m2 3,05 m
Název 1.NP
Výčet místností: chodba WC pokoj (sklad) chodba chodba pokoj pokoj koupelna Užitná plocha celkem:
12,57 m2 1,63 m2 23,85 m2 5,87 m2 7,35 m2 18,66 m2 22,71 m2 3,37 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
12,57 m2 1,63 m2 23,85 m2 5,87 m2 7,35 m2 18,66 m2 22,71 m2 3,37 m2 96,01 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor celého objektu 9,84*7,50*((3,18+2,56)/2+5,25/2)+1,82*1,68*2, = 13+10,20*4,58*(3,55+3,58/2)+4,58*2,30/2*3,58 /3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název celého objektu Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy
Popis betonové pasy smíšené zdivo dřevěné trámové a klenbové -5-
[m3] 667,79 m3
Typ Obestavěný prostor 667,79 m3 667,79 m3
4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
sedlová, vaznicová pálená krytina a betonová krytina pozinkovaný plech pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky vápenné dvouvrstvé omítky chybí chybí dřevěné hladké plné dveře hladké plné dveře dřevěná, zdvojená betonová podlaha betonová podlaha kamna na tuhá paliva světelná světelná chybí ocelové trubky, studená i teplá voda chybí chybí žumpa chybí umyvadlo, sprchový kout, splachovací chybí Ocenění 124 96 667,79 3 238 100,00 3 238 2 162 312
[m2]
[m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč] roků roků % [Kč]
115 78,00 475 709
-6-
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o pozemek p.č. St.63/6. Pozemek je rovinný, přístupný z místní obecní zpevněné komunikace. Stavby na pozemku lze napojit na vodovod a el. energii. ( Kanalizace ve výstavbě) Pozemek p.č. St.63/6 je veden v KN jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je z části zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 21, část pozemku tvoří dvůr. Dále se jedná o pozemek p.č. 1073 , který je vedený v KN jako ostatní plocha. Pozemek tvoří cestu k domu (v současné době je zcela zarostlý náletovými dřevinami). Pozemek p.č. 1074 - ostatní plocha, jiná plocha je ve vlastnictví pana Ing. Michala Hájka, Kamenné Žehrovice Pozemky jsou oceněny porovnávací metodou. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient [m2] /kupní cena cena celkový 2 [ Kč ] [ Kč/m ] [ KC ]
Upravená cena [ Kč/m2 ]
Lokalita: Malíkovice, okr. Kladno KRC: 0,80
KMP: 0,80
KPP: 0,90
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
Parcela č.: 1 734 899 160 518,55 0,49 Popis pozemku: Stavební parcela a přilehlé pozemky s vlastním rybníčkem (o rozloze 395 m2) o celkové ploše 1734 m2. Pozemek se nachází na klidném místě obce. Je převážně rovinatý, orientovaný na jih, v udržovaném stavu, osázen vzrostlými stromy. Veškeré sítě (elektřina, veřejný vodovod a kanalizace) jsou vedeny v sousední asfaltové komunikaci ve vzdálenosti 40m od pozemku. V obci je místní úřad, penzion, drobné firmy. Mateřská školka, potraviny a řeznictví jsou v sousední vsi vzdálené 2km. Veškeré služby ve Slaném (7km) – školy, lékař, 4x supermarket, aqua park, zimní stadion, atd. Pohodlné autobusové spojení do Kladna (17 km) a do Prahy (40 km). Malíkovice leží v malebné krajině, součást přírodního parku Džbán. orientován na jižní stranu a nachází se na klidném místě, výhled na lesy. V obci základní občanská vybavenost - potraviny, restaurace, autobusové spojení.
KUV: 0,85
253,88
Lokalita: Malíkovice, okr. Kladno KRC: 0,80
KMP: 0,80
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
Parcela č.: 972 1 069 200 1 100,00 0,58 Popis pozemku: Dva stavební pozemky v obci Hvězda (k.ú. Malíkovice) o výměře 972m2 a 1127m2, pozemky jsou na klidném místě, určené územním plánem k výstavbě. S pozemkem se prodává podíl na příjezdové cestě, sítě jsou v hlavní -7-
KUV: 0,90
633,60
komunikaci (el., voda), v obci není kanalizace a při výstavbě se buduje jímka. Z pozemků je hezký výhled na krajinu. Nabízíme k prodeji dva stavební pozemky v obci Hvězda (k.ú. Malíkovice) o výměře 972m2 a 1127m2, pozemky jsou na klidném místě, určené územním plánem k výstavbě. S pozemkem se prodává podíl na příjezdové cestě, sítě jsou v hlavní komunikaci (el., voda), v obci není kanalizace a při výstavbě se buduje jímka. Z pozemků je hezký výhled na krajinu. Lokalita: Ledce, okr. Kladno KRC: 0,80
KMP: 0,80
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 0,90
KUV: 0,90
Parcela č.: 1 700 1 050 000 617,65 0,52 Popis pozemku: Stavební pozemek určený pro výstavbu samostatného rodinného domu.Atraktivní klidná lokalita v samotném centru obce, výborná dostupnost Kladna - příměstský bus,dobrá dostupnost Prahy.IS - plyn a elektřina v energetickém sloupku na hranici pozemku,možnost připojení na obecní vodovod
320,19
Lokalita: Ledce, okr. Kladno KRC: 0,80
KMP: 0,80
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 0,85
KUV: 0,90
Parcela č.: 1 013 861 050 850,00 0,49 416,16 Popis pozemku: Stavební pozemek v klidné, okrajové lokalitě v obci Ledce. Pozemky jsou ve výměrách od 708 do 1611 m2. K jednotlivým pozemkům zavedena el.energie, voda, kanalizace, plyn a veřejné osvětlení. V plánu vybudování veřejné komunikace. Ledce jsou 10 km od Slaného a 13 km od Kladna. Občanská vybavenost v nedalekém Smečně. Průměrná jednotková cena 405,96 Kč/m2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků K porovnání jsou vybrané nabízené stavební pozemky v obci Hvězda v obci Malíkovice a v nejbližším okolí. Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha Celková výměra pozemků
Parcela č. 63/6 1073
Výměra [ m2 ] 142
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 400,00
53 195
400,00 Hodnota pozemků celkem
-8-
Celková cena pozemku [Kč] 56 800 21 200 78 000
3. Porovnávací ocenění 3.1 Porovnávací metoda Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
96,01 m2 667,79 m3 123,57 m2 195,00 m2
Popis oceňované nemovité věci Pro porovnání jsou vybrané nabízené a obchodované malé rodinné domy v obci Malíkovice a v nejbližším okolí. Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům 2+1 Řadový rodinný dům po částečné rekonstrukci v centru klidné menší obce Malíkovice-Hvězda u Slaného. Dispozičně řešený jako 2+1 (40 m2), s možností předělání na 4+1 v podkroví (46 m2) domu. Příslušenství domu tvoří venkovní terasa (5 m2), a malá zahrádka (25 m2). Dům je částečně podsklepený (10 m2), současná obytná plocha cca 40 m2. Pozemek celkem cca 100 m2. Vnitřní dispozice obytného domu: přízemí – kuchyně (4,1 m2) s oknem na vlastní zahrádku, s kuchyňskou linkou; obývací pokoj (17 m2) s dřevěným oknem na zahrádku; ložnice 9 m2 s výhledem na zahradu; vstupní chodba se zádveřím (4,2 m2), ze které se vstupuje do obývacího pokoje a koupelny; koupelna (6,3 m2) se sprchovým koutem, umyvadlem a toaletou. V domě byly provedeny částečné udržovací a rekonstrukční práce. Ohřev vody elektrickým bojlerem, vytápění krbovými kamny. Dům je udržovaný, ihned volný k nastěhování, vhodný k provedení rekonstrukčních prací (vybudování podkroví vč. schodiště). Celý pozemek je oplocený plotem se vstupní kovovou brankou Lokalita Malíkovice- Hvězda, okr. Kladno Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 Zdroj: SReality Zdůvodnění koeficientu Kc: Nabídková cena / RK Realitní kancelář NIKTEL, s.r.o. -9-
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2
Kročehlavská 67, 27201 Kladno - Kročehlavy Užitná plocha 45,60 m2
0,44
Výměra pozemku. 100 m2
Celková cena 669 000 Kč
6 385 Jednotková cena 14 671 Kč/m2
Název: Rodinný dům 2+1 Rodinný dům má dvě místnosti a je ke kompletní rekonstrukci. K domu náleží malý dvůr s přístavky a malý sklípek ve skále. Možnost parkování na pozemku. Klidní lokalita, v okolí lesy a vesnická zástavba. Veškerá občanská vybavenost Slaný 10 km, Kladno 20 Km. Lokalita Malíkovice - Hvězda, okr. Kladno Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: SReality Zdůvodnění koeficientu Kc: Nabídková cena / RK M & M reality holding Krakovská 1675/2, 11000 Praha - Nové Město Užitná plocha 62,00 m2
Výměra pozemku. 195 m2
Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,58 4 233
Celková cena 450 000 Kč
Jednotková cena 7 258 Kč/m2
Název: Rodinný dům 2+kk Rodinný dům se dvorkem v obci Drnek, okres Kladno. V současnosti je dům o dispozici 2+kk + velký taneční sál, který je možno přebudovat na 2 - 3 další pokoje. Dům je ze smíšeného zdiva, se sedlovou střechou a dřevěnými krovy. V pokojích jsou sádrokartonové stropy i stěny. Okna jsou částečně plastová (v kuchyni, ložnici, koupelně). IS: vodovod (a odpady v plastu), elektřina 220/380V (v mědi), septik (kanalizace - koncem roku 2014 bude možné napojit se). Vytápění domu je řešeno kotlem na tuhá paliva. Dispozice: chodba (12,76 m2), obývací pokoj s kuchyňským koutem (27,5 m2), ložnice (22,14 m2), koupelna (10,8 m2), taneční sál (91,08 m2). Na pozemku je dále sklad na uhlí. Dům je částečně podsklepený. Parkování je možné před domem.
- 10 -
Lokalita Drnek, okr. Kladno Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: SReality Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK Plavec Reality,Váňova 3180, 27201 0,55 4 684 Kladno Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 165,00 m 409 m 1 395 000 Kč 8 455 Kč/m2 Název: Rodinný dům 7+kk Samostatně stojící rodinný dům na vlastním pozemku o výměře 3056m2 na samotě mezi obcemi Hvězda a Jedomělice. Dům byl vystavěn na počátku 20. století. Je obklopem ovocným sadem navazujícím na les a skýtá naprostý klid a soukromí. Je zděný, patrový, částečně podsklepený, střecha alukrytová, okna dřevěná osazená mřížemi, fasáda břizolit. V přízemí jsou čtyři pokoje, v patře tři pokoje a úložné prostory. Na pozemku jsou dvě studny, vytápění lokální na tuhá paliva, elektřina nezavedena, suché WC. Na dům navazuje stodola a několik menších skladovacích objektů. Možno využívat jako rekreační objekt nebo po úpravách k trvalému bydlení. Lokalita Jedomělice, okr. Kladno Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,70 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: SReality Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK VICTORIA INSURANCE & REALITY 0,41 4 082 s.r.o.,Suchardova 513, 27201 Kladno Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,00 m2 3 056 m2 1 500 000 Kč 10 000 Kč/m2 - 11 -
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
- 12 -
4 082 Kč/m2 4 846 Kč/m2 6 385 Kč/m2 4 846 Kč/m2 96,01 m2 465 264 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 21 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Porovnávací metoda
475 709,00 Kč 78 000,00 Kč 465 264,00 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
465 264 Kč 0 Kč 553 709 Kč 78 000 Kč 0 Kč
Obvyklá cena 460 000 Kč slovy: Čtyřistašedesáttisíc Kč
zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.14
Komentář ke stanovení výsledné ceny Stanovena byla obvyklá cena rodinného domku s pozemky na základě porovnávací metody. Obdobné původní rodinné domky se v nejbližším okolní běžně nabízejí a obchodují. Oceňovaný nemovitý majetek je možno charakterizovat jako původní domek s 1 bytovou jednotkou o velikosti cca 3+kk. Dům je ve značně zhoršeném stavebně technickém stavu, nebyla prováděna pravidelná údržba, objekt není dlouhodobě užíván, nutné je provést vyklizení domu a pozemku. Doporučena je kompletní rekonstrukce nebo demolice objektu. Problematický je přístup k nemovitosti, vstup z úzké nezpevněné uličky nebo z veřejné komunikace přes nezpevněný pozemek obce v šíři pouze cca 1m. Poptávka po uvedených nemovitostech existuje v malé míře. Obdobné nemovitosti jsou na volném trhu obchodovatelné, nutno počítat s delším časovým horizontem. Závěr Objekt není možno v současném stavu užívat. V Praze 8.9.2015 Ing. Luděk Novák
- 13 -
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 31. 10. 1988 č.j.Spr. 300/88 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3175 znaleckého deníku.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 498 ze dne 13.7.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení Exekutorského úřadu Praha 10 č.j. 167 EX 24063/11-62
- 14 -
počet stran A4 příloze 3 1 1 1 2
FOTODOKUMENTACE (stav 09/2015)
Situační plán části okresu a obce s vyznačenou polohou oceňované nemovitosti
č.j.: 167 EX 24063/11-62 (dříve 033 EX)
USNESENÍ Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko, Exekutorský úřad Praha 10, Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6, rozhodl ve věci exekuce ve prospěch oprávněného ČEZ Prodej, s.r.o., Duhová 425/1, 14053, Praha 4, IČ 27232433, zast. JUDr. Petr Pečený, advokát, Purkyňova 74/2, 11000, Praha 1 a v neprospěch povinného PETAR PETROV, MALÍKOVICE - HVĚZDA 21, 27377, MALÍKOVICE - HVĚZDA, nar.10.01.1973, IČ 87334623 o vymožení povinnosti na peněžité plnění a nákladů exekuce takto: I.
Soudní exekutor ustanovuje k určení obvyklé ceny všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, zapsaných na LV: 498, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Slaný, okres: Kladno, obec: Malíkovice a k.ú.: Malíkovice 690961, znalce –člena Znaleckého a expertního institutu Praha, s.r.o., IČ: 03270084, se sídlem Na Vlastním 2316/7, PSČ: 130 00, Praha 3 – Žižkov, ID datové schránky: ibdmjsv, znalce v oboru ekonomika – ceny nemovitého majetku.
II.
Soudní exekutor ukládá znalci, aby ve stanovené lhůtě ocenil nemovité věci a jejich příslušenství a aby ocenil jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené. Pokud znalec při místním šetření shledá, že obvyklá cena nemovitých věcí pravděpodobně nedosáhne ani částky rovnající se nákladům za vyhotovení znaleckého posudku, ukládá se znalci podat o tomto neprodleně soudnímu exekutorovi namísto znaleckého posudku odborné vyjádření a od vyhotovení znaleckého posudku upustit.
III.
Ustanovený znalec je povinen vypracovat znalecký posudek ve lhůtě 40 kalendářních dnů od doručení tohoto usnesení a doručit jej v jednom vyhotovení v tištěné a elektronické podobě ve formátu PDF na nosiči dat, případně zaslaný na emailovou adresu exekutorského úřadu:
[email protected] nebo do datové schránky. V případě podání odborného vyjádření je znalec povinen toto dodat soudnímu exekutorovi v jednom vyhotovení v tištěné podobě a současně také v elektronické podobě.
IV.
Soudní exekutor ukládá povinným, aby poskytli znalci součinnost potřebnou k ocenění nemovitých věcí, zejména umožnili vstup do nemovitých věcí, předložili veškerou potřebnou dokumentaci, případně předali nájemní smlouvy s možností pořídit si jejich fotokopie.
Odůvodnění: Usnesením Okresní soud v Kladně ze dne 11.11.2011 sp. zn.51 EXE 1501/2011-14 byla nařízena exekuce na majetek povinného. Provedením exekuce byl pověřen Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko. Dne 22. 5. 2012 rozhodl soudní exekutor o provedení exekuce prodejem nemovitých věcí povinného a vydal exekuční příkaz č.j.: 167 EX 24063/11 - 27.
S poukazem na ustanovení § 336 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OSŘ“), rozhodl soudní exekutor ustanovit znalce, který ve stanovené lhůtě provede ocenění všech nemovitých věcí tak, jak bylo uvedeno ve výroku II. Lhůtu k provedení znaleckého posudku stanovil soudní exekutor s ohledem na předpokládaný rozsah znaleckého posudku tak, jak je uvedeno ve výroku III. Pro případ, že znalec při místním šetření shledá, že obvyklá cena nemovitých věcí pravděpodobně nedosáhne ani částky rovnající se nákladům za vyhotovení znaleckého posudku, uložil soudní exekutor znalci vypracovat namísto znaleckého posudku odborné vyjádření, aby tak nedošlo k nadbytečnému zvyšování nákladů exekuce na straně povinného. Soudní exekutor ve IV. výroku tohoto usnesení uložil povinným, aby znalci poskytli potřebnou součinnost v souladu s ust. § 127 odst. 3 OSŘ. P o u č e n í : Proti tomuto usnesení není dle § 202 odst. 1 písm. a) OSŘ odvolání přípustné. Proti osobě znalce mohou účastníci řízení podat ve lhůtě 8 dnů od doručení námitky k rukám soudního exekutora. V případě porušení povinností uložených výrokem IV., může soudní exekutor navrhnout exekučnímu soudu uložení pořádkové pokuty dle § 53 OSŘ, až do výše 50 000,-- Kč. V Praze dne 13.7.2015 otisk úředního razítka JUDr. Igor Ivanko, v.r. soudní exekutor
Za správnost vyhotovení: Mgr. Klára Augustinová zaměstnanec pověřený soudním exekutorem Č.j. opráv.: 120 EC 271/2011-48
