Ing. Luděk Novák
Znalecký posudek č. 3162
ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3162
NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastníci stavby:
Vlastníci pozemku:
Rodinný dům č.p. 72 s přísl. a pozemky v k.ú. Benice, obec Praha, okres Hlavní město Praha Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Benice Zkrácená 72, 103 00 Praha 10 - Benice 635525/2233, Paní Alena Hofmanová, Purkyňova 1561/14, 251 01 Říčany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 640501/1294, Pan Jaroslav Lejčko, Boloňská 478/1, 109 00 Praha 10 - Horní Měcholupy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 480417/200, Pan Jiří Ondráček, Zkrácená 72, 103 00 Praha 10 - Benice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 810601/0770, Pan Jiří Ondráček, Zkrácená 72, 103 00 Praha 10 - Benice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 635525/2233, Paní Alena Hofmanová, Purkyňova 1561/14, 251 01 Říčany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 640501/1294, Pan Jaroslav Lejčko, Boloňská 478/1, 109 00 Praha 10 - Horní Měcholupy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 480417/200, Pan Jiří Ondráček, Zkrácená 72, 103 00 Praha 10 - Benice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 810601/0770, Pan Jiří Ondráček, Zkrácená 72, 103 00 Praha 10 - Benice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4
OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 10, JUDr. Igor Ivanko Adresa objednavatele: Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Luděk Novák Znalecký a expertní institut Praha s.r.o. Na Vlastním 2316/7 130 00 Praha 3
ÚČEL OCENĚNÍ:
Zjištění obvyklé ceny dle usnesení č.j. 167 EX 1841/15-23 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
12 stran
V Praze, dne 25.8.2015
625 000 Kč 18.8.2015
Stav ke dni : Počet příloh: 9
18.8.2015 Počet vyhotovení: 2
Výtisk č. 3
Ing. Luděk Novák
Digitally signed by Ing. Luděk Novák DN: c=CZ, cn=Ing. Luděk Novák, o=NOREA s.r.o., title=jednatel, serialNumber=ICA - 10262913 Date: 2015.08.27 13:16:15 +02'00'
NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký úkol o ceně nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č. 62 pro katastrální území Benice, obec Praha, okres Hlavní město Praha - rodinný dům č.p. 72 s příslušenstvím a pozemky p.č. 125 a 126. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 62) vyhotovený KÚ pro hlavní město Prahu, 11, KP Praha ze dne 15.7.2015 - kopie katastrální mapy - výsledky zjištěné při místním šetření dne 18.8.2015 - zaměření nemovitosti - fotodokumentace - mapa oblasti - Usnesení Exekutorského úřadu pro Prahu 10 č.j. 167 EX 1841/15-23(dříve 033 EX) Místopis Městská část Praha 10, k.ú. Benice, ul. Zkrácená Nemovitost se nachází v klidné lokalitě v centru Benic. V místě je pouze omezená občanská vybavenost (obecní úřad, zastávka MHD, koupaliště, sportoviště a restaurace). Okrajová část Prahy, do centra autem cca za 15 min po dálnici D1. V dosahu je nákupní zóna Čestlice a veškerá občanská vybavenost se nachází v Průhonicích. Okolí: Přípojky: veř. / vl.
SOUČASNÝ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 74 ostatní plocha- ostatní komunikace / vlastník Hl. m. Praha , Praha 1
Celkový popis Jedná se o rodinný dům č.p. 72 s příslušenstvím a pozemky p.č.125 a 126 v k.ú. Benice. Dům je umístěn v části Hl. města Prahy v Praze 10 - Benice. Dům je přízemní, částečně podsklepený se sedlovou konstrukcí střechy na mírně svažitém pozemku. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě kromě plynu. Dům je zděný z plných cihel. Obsahuje 1 bytovou jednotku o velikosti 3+1 v 1.NP. V podkroví je půdní prostor. Nemovitost byla v den prohlídky zpřístupněna panem Ondráčkem, spoluvlastníkem.
-2-
Silné stránky Za silné stránky lze považovat umístění domu v klidné a vyhledávané okrajové části Hl. m. Prahy v lokalitě původní a nové zástavby rodinných domů a vil s přiměřeně dobrým dopravním spojením do centra Prahy. Parkování zajištěno na vlastním pozemku. Slabé stránky Za slabé stránky lze považovat zhoršený stavebně technický stav RD, není prováděna pravidelná údržba, delší jsou docházkové vzdálenosti do škol, za prací, do obchodů a za službami. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Bez rizik Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Bez rizik Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: V části CLV č. 62 je uvedeno zástavní právo exekutorské pro pohledávku pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu České republiky, Praha 3. Dále zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - k podílu 1/4. Dále je zde uvedeno nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - k podílu 1/4. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní vztahy nebyly zjištěny, nemovitost užívají spoluvlastníci objektu.
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu Obsah tržního ocenění majetku
1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 72 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Porovnávací metoda -3-
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Benice:
Ocenění prováděné podle cenového předpisu
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 72 Věcná hodnota dle THU Jedná se o částečně podsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím. Dům má sedlovou konstrukci střechy, v podkroví je půdní prostor. Dům je samostatně stojící. Stropy nad suterénem jsou betonové a nad ostatními podlažími polospalné s rovnými podhledy. Obvodové konstrukce jsou zděné z plných cihel, střecha je sedlová vaznicová, krytá taškovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Venkovní fasádu tvoří stříkaná omítka, vnitřní omítky jsou vápenné štukové, okna jsou původní dřevěná dvojitá špaletová. Objekt byl v den prohlídky zpřístupněn spoluvlastníkem nemovitosti. Vytápění je ústřední s kotlem na pevná paliva, který je v suterénu objektu. Příprava TUV je elektrickým boilerem. Podlahy obytných, místností jsou z PVC, nebo koberce, v ostatních prostorách je keramická nebo cementová dlažba. V koupelně a na WC je proveden keramický obklad stěn. V kuchyni je osazena malá kuch. linka a plynový sporák na PB. Provedeny jsou rozvody el. energie 230/400 V, studené a teplé vody a kanalizace. Dům je napojen na rozvod všech inženýrských sítí vyjma plynovodu. Plyn je zaveden pouze na hranici pozemku. Dům obsahuje: v 1.PP - sklepy a kotelnu s uhelnou. v 1.NP - bytovou jednotku o velikosti 3+1 (chodbu, 3 pokoje, kuchyň, koupelnu a WC) v podkroví je půda Stavebně technický stav objektu je zhoršený, není prováděna pravidelná údržba. Dům byl postaven v roce 1920, v domě neproběhla žádná zásadní rekonstrukce. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 41,76 m2 2,20 m
Název 1.PP -4-
1.NP
Výčet místností: sklep 1 sklep 2 Užitná plocha celkem:
6,81 m2 19,12 m2
Výčet místností: chodba koupelna WC pokoj pokoj pokoj kuchyň Užitná plocha celkem:
12,32 m2 3,16 m2 1,15 m2 11,74 m2 16,32 m2 21,08 m2 14,53 m2
0,50 0,50
3,41 m2 9,56 m2
12,96 m2
106,44 m2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
2,70 m
12,32 m2 3,16 m2 1,15 m2 11,74 m2 16,32 m2 21,08 m2 14,53 m2 80,30 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor celého objektu 4,58*2,90*2,20+(6,90*2,60+4,20*2,51)*2,20+11, = 58*3,52*(0,50+1,00)/2+11,58*5,90*((2,45+3,97) /2+6,24)/2+11,58*2,73*(3,97+3,13)/2+4,58*1,42 *3,13 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název celého objektu Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných
Popis betonové pasy zděné tl. 45 cm polospalné s rovnými podhledy krov dřevěný, vázaný pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové stříkané chybí běžné keramické obklady dřevěné hladké plné dveře dřevěná špaletová PVC, prkna, koberce -5-
[m3] 577,86 m3
Typ Obestavěný prostor 577,86 m3 577,86 m3
místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
keramická dlažba ústřední topení světelná chybí ocelové trubky, studená i teplá voda bojler chybí litinové potrubí sporák na PB umyvadlo, vana, WC splachovací chybí Ocenění 106 93 577,86 4 751 100,00 4 751 2 745 400
[m2]
[m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč] roků roků % [Kč]
95 69,00 851 074
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o pozemky p.č. 125 a 126. Pozemky jsou mírně svažité, přístupné z místní zpevněné komunikace - ul. Zkrácené. Stavby na pozemku lze napojit na všechny inženýrské sítě. Pozemek p.č 125 je veden v KN jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je z části zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 72, zbytek tvoří dvorek u rodinného domu. Pozemek p.č 126 je veden v KN jako zahrada je i takto užíván. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky jsou oceněny dle platné cenové mapy stavebních pozemků Hl. m. Prahy pro rok 2015.
-6-
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků
125 126
Výměra [ m2 ] 268
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 4 200
451 719
4 200 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 1 125 600 1 894 200 3 019 800
3. Porovnávací ocenění 3.1 Porovnávací metoda Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
93,26 m2 577,86 m3 106,44 m2 719,00 m2
Popis oceňované nemovité věci Pro porovnání jsou vybrané nabízené a obchodované rodinné domy v Praze 10 - Benicích a v nejbližším okolí (Lipany, Kolovraty, Uhříněves).
Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům 2+1 Starší RD dispozičně řešený 3+1 o užitné ploše 107 m2 obdélníkového tvaru s předsazenou verandou, situovaný na vlastním pozemku 797 m2 v lukrativní, vyhledávané lokalitě P-10 Kolovraty. Dům byl kolaudovaný v roce 1922, na obytnou část navazuje menší stodola a garáž. Dům je přízemní, nepodsklepený, v průběhu 70 let byla provedena přístavba verandy a rekonstrukce původní části, nové stropy a podlahy, střecha plechová šablona z roku 1995, okna špaletová orientovaná z ložnic na V, obývací pokoj a kuchyně na J. Voda obecní + kopaná studna 3,5, odpady svedeny do kanalizace, do domu zaveden plyn a pevná linka O2. Pozemek je prostorný se vzrostlými stromy. Lokalita Praha 10 - Kolovraty Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,01 K4 Provedení a vybavení 0,96 K5 Celkový stav 0,96 -7-
K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,96 Zdroj: SReality Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK Českomoravská realitní a.s.,Hlavní 0,76 39 042 1151/4, 14100 Praha - Záběhlice Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 107,00 m2 797 m2 5 500 000 Kč 51 402 Kč/m2 Název: Rodinný dům 7+1 Rodinný dům 7+1 na Praze 22, v Uhříněvsi. Dům se nachází v klidné rezidenční části Uhříněvsi. Na velkém pozemku o ploše 798 m2 se nachází udržovaná zahrada se dvěma skleníky a vyhřívaným krytým bazénem. Dům je třípatrový. Dá se rozdělit na dva samostatné byty (v prvním patře plně užívaný byt, ve druhém patře je nutno rozdělit místnosti) a v přízemí se nachází technické zázemí, garáž a dvě místnosti, které lze využít jako kancelář či ordinace. V přízemí je technická místnost s dvěma kotli (plynový a na tuhá paliva). V prvním patře koupelna s vanou, WC samostatné, kuchyň a malá jídelna, dvě ložnice a obývací pokoj. Z obývacího pokoje a jídelny lze vstoupit na ochozový balkón, z něhož je přímý vstup na zahradu. Ve druhém patře je koupelna se sprchovým koutem, vanou, WC a bidetem. Druhé patro je připraveno na vytvoření druhého samostatného bytu včetně přípojek pro kuchyň. Na pozemku je vlastní studna, voda je vhodná k veškerému využití. V blízkosti je vlak a zastávka MHD. Lokalita Praha 10 - Uhřiněves Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,96 Zdroj: SReality Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK REALITY5,Sokolovská 73/63, 18600 0,77 17 312 Praha - Karlín Užitná plocha 310,00 m2
Výměra pozemku. 798 m2
Celková cena 6 990 000 Kč
Jednotková cena 22 548 Kč/m2
Název: Rodinný dům 3+1 a 2+kk Rod. domu ve staré zástavbě v Kolovratech, na pozemku 826 m2. Původní klasické venkovské stavení do "L" z r. 1925 prošlo několika úpravami, převážně změnami vnitřního uspořádání. V současné době je objekt rozdělen na dvě bytové jednotky (3+1 a 2+kk) se samostatnými vchody a -8-
oddělenými zahradami s možností rozšíření obytného prostoru do rozlehlé půdy. Sklep. Dům je napojen na kanalizaci, vodovod, el. 230/400V, plyn; navíc vlastní studna. V blízkosti železnice s přímým spojením na hl. nádraží (23 min.). Velmi klidná ulice. PENB "G". Lokalita Praha 10 - Kolovraty Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,96 Zdroj: SReality Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK Vysočanská realitní, s.r.o.,Sokolovská 0,78 33 156 178/247, 19000 Praha - Vysočany Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 156,00 m 826 m 6 600 000 Kč 42 308 Kč/m2 Název: Rodinný dům 5+kk Rodinný dům 5+kk Praha 10 Kolovraty, kolaudace 2007, 2 podlaží. Přízemí chodba, technická místnost, sklad, hala, kuchyň, jídelna, pracovna. Patro 3 ložnice, 2 koupelny, šatna, balkon a terasa. Plynový kotel s regulací, alarm, dvě garáže, podlahové vytápěni. Pozemek 667 m2 okrasná zahrada. Kuchyň vybavena lednicí s mrazákem myčkou sklo-keramickou deskou. Klidné prostředí Lokalita Praha 10 - Lipany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,03 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: s Reality Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK M & M reality holding,Krakovská 0,67 23 401 1675/2, 11000 Praha - Nové Město Užitná plocha
Výměra pozemku.
-9-
Celková cena
Jednotková cena
230,00 m2
670 m2
7 989 000 Kč
34 735 Kč/m2
Název: Rodinný dům 1+kk a 2+1 a 2+kk Řadový rodinný důnm se třemi bytovými jednotkami s výbornou polohou v centru Kolovrat. Objekt je vhodný k vícegeneračnímu bydlení, případně k bydlení v kombinaci s podnikáním. Zděný dům, kolaudovaný v r. 2000, s přístupem z malého náměstí a s dvojgaráží, ke které je příjezd z druhé strany objektu. V úrovni hlavního vstupu, v přízemí, se nachází samostatná prostorná jednotka 1 + kk s příslušenstvím, která je využitelná jako nebytový prostor, pro prodejnu, služby, kanceláře apod. Ve 2. n. p. jsou dva pokoje, kuchyň, koupelna se sprchovým koutem a toaletou. V podkroví se nacházejí dva samostatné pokoje, koupelna s vanou a toaletou, malá kuchyňku využitelná též jako pracovna. Objekt je podsklepený. Je zde velká dvojgaráž a skladové prostory. Za domem je oplocená zahrada. V místě dobrá občanská vybavenost. Lokalita s výbornou dopravní dostupností do centra metropole. Ukazatel energetické náročnosti: G* Lokalita Praha 10 - Kolovraty Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,01 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,96 Zdroj: SReality Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK MAXIMA REALITY, 0,78 21 532 s.r.o.,Washingtonova 1624/5, 11000 Praha - Nové Město Užitná plocha 214,00 m2
Výměra pozemku. 227 m2
Celková cena 5 900 000 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
- 10 -
Jednotková cena 27 570 Kč/m2
17 312 Kč/m2 26 889 Kč/m2 39 042 Kč/m2 26 889 Kč/m2 93,26 m2 2 507 668 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 72 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Porovnávací metoda
851 074,00 Kč 3 019 800,00 Kč 2 507 668,00 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
2 507 668 Kč 0 Kč 3 870 874 Kč 3 019 800 Kč 0 Kč
Obvyklá cena 2 500 000 Kč slovy: Dvamilionypětsettisíc Kč
zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12
Komentář ke stanovení výsledné ceny Stanovena byla obvyklá cena původního rodinného domku s pozemky na základě porovnávací metody. Obdobné rodinné domky se v Praze 10 - Benicích a v nejbližším okolní běžně nabízejí a obchodují, poptávka po uvedených nemovitostech existuje. Oceňovaný nemovitý majetek je možno charakterizovat jako původní menší rodinný dům s 1 bytovou jednotkou o velikosti 3+1 v Praze 10- Benice. Domek je v horším stavebně technickém stavu, není prováděna pravidelná údržba a opravy, stavebně technický stav je zhoršený. Parkovat lze na vlastním pozemku nebo před domem. Obdobné nemovitosti jsou na volném trhu obchodovatelné. Závěr Vyčíslen je podíl ve výši id. 1/4: 625.000 Kč
Obvyklá cena (id. ¼) 625 000 Kč V Praze 25.8.2015
slovy: Šestsetdvacetpěttisíc Kč
Ing. Luděk Novák - 11 -
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 31. 10. 1988 č.j.Spr. 300/88 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3162 znaleckého deníku.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 62 ze dne 15.7.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení Exekutorského úřadu Praha 10 č.j. 167 EX 1841/15-23
- 12 -
počet stran A4 příloze 3 1 1 1 3
FOTODOKUMENTACE (stav 08/2015)
Situační plán části města s vyznačenou polohou oceňované nemovitosti
č.j.: 167 EX 1841/15-23 (dříve 033 EX)
USNESENÍ Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko, Exekutorský úřad Praha 10, Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6, rozhodl ve věci exekuce ve prospěch oprávněného VŠEOBECNÁ ZDRAVOTNÍ POJIŠŤOVNA ČESKÉ REPUBLIKY, Orlická 4/2020, 13000, Praha 3, IČ 41197518 a v neprospěch povinného Jaroslav Lejčko, Boloňská 478/1, 10900, Praha, nar.01.05.1964, IČ 67373054 o vymožení povinnosti na peněžité plnění a nákladů exekuce na základě § 28, § 52, § 66 a § 69 zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů a v souladu s ustanovením § 336 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OSŘ“) takto: I.
Soudní exekutor ustanovuje k určení obvyklé ceny všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného (podíl ve výši id. 1/4), zapsaných na LV: 62, Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, okres: Hlavní město Praha, obec: Praha a k.ú.: 602582 Benice, znalce –člena Znaleckého a expertního institutu Praha, s.r.o., IČ: 03270084, se sídlem Na Vlastním 2316/7, PSČ: 130 00, Praha 3 – Žižkov, ID datové schránky: ibdmjsv, znalce v oboru ekonomika – ceny nemovitého majetku.
II.
Soudní exekutor ukládá znalci, aby ve lhůtě 40 kalendářních dní od doručení tohoto usnesení a)
ocenil nemovité věci uvedené ve výroku I. a jejich příslušenství;
b)
určil příslušenství nemovitých věcí uvedených ve výroku I. tohoto usnesení;
c)
zjistil věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž též jednotlivě uvede, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly;
d)
vyjádřil se, zda považuje nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuje věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnil.
III.
Pokud znalec při místním šetření shledá, že obvyklá cena nemovitých věcí pravděpodobně nedosáhne ani částky rovnající se nákladům za vyhotovení znaleckého posudku, ukládá se znalci podat o tomto neprodleně soudnímu exekutorovi namísto znaleckého posudku odborné vyjádření a od vyhotovení znaleckého posudku upustit.
IV.
Ustanovený znalec je povinen vypracovaný znalecký posudek doručit v jednom vyhotoveních v tištěné a elektronické podobě ve formátu PDF na nosiči dat, případně zaslaný na emailovou adresu exekutorského úřadu:
[email protected]
nebo do datové schránky. V případě podání odborného vyjádření je znalec povinen toto dodat soudnímu exekutorovi pouze v elektronické podobě. V.
Povinnému a dalším osobám, které mají k nemovitým věcem nájemní, pachtovní nebo jiná obdobná práva se ukládá: -
umožnit znalci prohlídku nemovitých věcí a jejich příslušenství a movitých věcí, které tvoří příslušenství nemovitých věcí, potřebnou k provedení ocenění a to včetně vstupu na pozemky, do budov a jednotek;
-
umožnit znalci zjištění stavu věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv s nemovitými věcmi spojených;
-
předložit znalci listiny potřebné k ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství, věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv s nimi spojených, zejména nájemní smlouvy a listiny prokazující věcná břemena, výměnek, předkupní a jiná věcná práva, nájemní, popř. pachtovní práva a listiny svědčící o nabytí vlastnictví k oceňovaným nemovitým věcem;
-
zdržet se jednání, které by bránilo znalci splnit uložený úkol nebo které by jeho splnění stěžovalo.
Odůvodnění: Pověřením Obvodní soud pro Prahu 10 ze dne 4.3.2015 sp. zn.54 EXE 941/2015-9 byla nařízena exekuce na majetek povinného. Provedením exekuce byl pověřen Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko. Dne 31. 3. 2015 rozhodl soudní exekutor o provedení exekuce prodejem nemovitých věcí povinného a vydal exekuční příkaz č.j.: 167 EX 1841/15 -13 . Dle § 69 EŘ se na provádění exekuce prodejem nemovitých věcí přiměřeně použijí ustanovení občanského soudního řádu. Dle ust. § 335a odst. 2 OSŘ se nařízení výkonu rozhodnutí vztahuje na nemovité věci se všemi jejich součástmi a příslušenstvím; to platí i o movitých věcech, které jsou příslušenstvím nemovitých věcí. Dle § 336 odst. 1 OSŘ ustanoví soudní exekutor po připojení doložky provedení exekuce znalce, kterému uloží, aby ocenil nemovité věci a jejich příslušenství cenou obvyklou. Podle ust. § 66 odst. 5 EŘ oceňuje znalec nemovité věci a jejich příslušenství obvyklou cenou podle zvláštního předpisu. Jelikož k ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství je potřeba odborných znalostí z oboru ekonomiky, soudní exekutor v souladu s ust. § 336 odst. 1 a § 127 OSŘ přistoupil k ustanovení znalce. Lhůtu k provedení znaleckého posudku stanovil soudní exekutor s ohledem na předpokládaný rozsah znaleckého posudku tak, jak je uvedeno ve výroku II. Pro případ, že znalec při místním šetření shledá, že obvyklá cena nemovitých věcí pravděpodobně nedosáhne ani částky rovnající se nákladům za vyhotovení znaleckého posudku, uložil soudní exekutor znalci vypracovat namísto znaleckého posudku odborné vyjádření, aby tak nedošlo k nadbytečnému zvyšování nákladů exekuce na straně povinného.
Soudní exekutor ve V. výroku tohoto usnesení uložil povinnému a dalším osobám, které mají k nemovitým věcem nájemní, pachtovní nebo jiná obdobná práva, aby znalci poskytli potřebnou součinnost v souladu s ust. § 127 odst. 4 OSŘ. P o u č e n í : Proti tomuto usnesení není dle § 202 odst. 1 písm. a) OSŘ odvolání přípustné. Znalec je vyloučen z výkonu funkce, jestliže lze mít pro jeho poměr k věci, k účastníkům řízení nebo k jejich zástupcům pochybnost o jeho nepodjatosti. Námitky podjatosti proti osobě znalce je možno podat do 8 dnů od doručení tohoto usnesení soudnímu exekutorovi, jinak se bude mít za to, že účastníci s ustanoveným znalcem souhlasí. V námitce musí uvedeno, proti kterému znalci směřuje a v čem je spatřován důvod pochybnosti o jeho nepodjatosti a jakými důkazy může být prokázán. Pokud se znalec dozví o skutečnostech, pro které je vyloučen, je povinen to neprodleně oznámit soudnímu exekutorovi. O tom, zda je znalec vyloučen, rozhodne soudní exekutor. Tomu, kdo hrubě ztěžuje postup řízení tím, že neposkytne znalci potřebnou součinnost, může soudní exekutor uložit usnesením pořádkovou pokutu do výše 50.000,- Kč. Neumožní-li povinný prohlídku nemovitých věcí a nelze-li bez ohledání cenu určit, je soudní exekutor oprávněn zjednat si do nemovitých věcí povinného přístup. Znalec může odepřít podání znaleckého posudku, nepatří-li vymezený úkol do oboru jeho znalecké činnosti, nebo kdyby podáním znaleckého posudku způsobil nebezpečí trestního stíhání sobě nebo osobám blízkým. Uvede-li znalec nepravdu o okolnosti, která má význam pro rozhodnutí, nebo zamlčí-li takovou okolnost, jde o trestný čin. V Praze dne 15.7.2015 otisk úředního razítka JUDr. Igor Ivanko, v.r. soudní exekutor
Za správnost vyhotovení: Mgr. Klára Augustinová zaměstnanec pověřený soudním exekutorem Č.j. opráv.: VZP-15-00252423-A93C
