Ing. Luděk Novák
Znalecký posudek č. 3134
ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3134
NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Bytová jednotka č. 2109/15 s příslušenstvím v budově č.p. 2109, k.ú. Nové Město, obec Praha, okres Hl. m. Praha Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Nové Město Na Děkance 2109/1, 110 00 Praha 1 - Nové Město NPN invest s.r.o,, Široká 25/6, 110 00 Praha 1, vlastnictví: výhradní NPN invest s.r.o,, Široká 25/6, 110 00 Praha 1, vlastnictví: výhradní
OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 10, JUDr. Igor Ivanko Adresa objednavatele: Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Luděk Novák Znalecký a expertní institut Praha s.r.o. Na Vlastním 2316/7 130 00 Praha 3
ÚČEL OCENĚNÍ:
Zjištění obvyklé ceny dle usnesení č.j. 167 EX3341/15-38 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
14 stran
V Praze, dne 18.6.2015
Ing. Luděk Novák
Digitally signed by Ing. Luděk Novák DN: c=CZ, cn=Ing. Luděk Novák, o=NOREA s.r.o., title=jednatel, serialNumber=ICA 749260 Date: 2015.06.23 12:00:03 +02'00'
13 000 000 Kč 10.6.2015
Stav ke dni : Počet příloh: 11
10.6.2015 Počet vyhotovení: 2
Výtisk č. 1
NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký úkol o ceně nemovitostí zapsaných na listech vlastnictví č. 5453 a 5420 pro katastrální území Nové Město, obec Praha, okres Hlavní město Praha - bytová jednotka č. 2109/15 s příslušenstvím. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 5453) ze dne 12.5.2015 - Informace z katastru nemovitostí (LV č. 5420) - kopie katastrální mapy - výsledky zjištěné při místním šetření - fotodokumentace - mapa oblasti - Usnesení Exekutorského úřadu pro Prahu 10 č.j. 167 EX 3341/15-38 Místopis Hlavní město Praha, Městská část Praha 1 - Nové Město - ul.Na Děkance. Obytná zóna města - širší centrum, lokalita původní zděné bytové výstavby, v okolí jsou obdobné bytové domy. Obchody a služby jsou v dobré docházkové a dojezdové vzdálenosti. MHD tram návaznosti na metro trasy B - stanice Karlovo náměstí ve vzdálenosti cca 350m. Základní obchody, služby, kultura, školy, školky, sportovní vyžití a parky jsou v místě. V těsném sousedství je Vyšehrad. Kompletní občanská vybavenost a možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Okolí: Přípojky: veř. / vl.
SOUČASNÝ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - bytové domy zděné zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 2457/2 Hermitage Holdings s.r.o., Praha 2/ostatní plocha - ostatní komunikace - ul. Na Děkance 259/2 Hermitage Holdings s.r.o., Praha 2/ostatní plocha - ostatní komunikace - ul. Na Děkance
Celkový popis Oceňovanou nemovitost tvoří bytová jednotka č. 2109/15 situovaná v nadzemním podlaží budovy č.p. 2109. K bytu se předpokládá parkovací stání v 1.PP budovy. Prostory bytové jednotky nebyly ke dni prohlídky zpřístupněny, uvažováno je s nadstandardním provedením a vybavením bytu. Byt se nachází v Residenci Hermitage. Bytový dům - Dům byl postaven v roce 1920. Dům má celkem 6 nadzemních a 1 podzemní -2-
podlaží. Všechna nadzemní podlaží domu jsou užívána jako obytná, kromě 1.PP, kde jsou společné prostory, sklepy a garáže. Konstrukční systém je zděný. Stropy s rovnými podhledy. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Na venkovních stěnách je vápenná štuková omítka. Střešní krytina je živičná svařovaná. Klempířské konstrukce z měděného plechu. Okna dřevěná špaletová, dveře vnitřní dřevěné hladké s obložkami. Podlahy v bytech různého provedení. Vytápění bytů je ústřední centrální včetně přípravy TUV. V domě je proveden rozvod el. energie 220/380V, studené a teplé vody a kanalizace. V domě je osazen osobní výtah. Stavebně technický stav objektu je velmi dobrý, odpovídá stáří a prováděné údržbě. V posledních letech proběhla kompletní rekonstrukce domu. Přístup je zajištěn z místní zpevněné komunikace - ulice Na Děkance. Silné stránky Relativně nejsilnější stránkou oceňované nemovitosti je její kvalitní provedení, poloha v dobře dostupné lokalitě (tram v návaznosti na Metro trasa B - Karlovo nám). Dobrá je docházková vzdálenost k MHD. V dobré docházkové a dojezdové vzdálenosti jsou základní i střední školy a školky, sportoviště, plavecký bazén a veškeré nákupní možnosti. Parkování v budově. Slabé stránky Za slabou stránku lze považovat pouze blízkost železniční trati a velmi omezené parkovací možnosti v lokalitě (pouze rezidenti). RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Není zajištěn přístup z veřejné komunikace. Komunikace je ve vlastnictví společnosti Hermitage Holdings s.r.o., Praha 2. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Jedná se o lokalitu s nízkým nebezpečím výskytu povodně. Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Exekuce Komentář: V části CLV č. 5453 jsou uvedena věcná břemena sítí, dále zástavní právo exekutorské - pohledávka pro Moravský peněžní ústav - spořitelní, Praha 1, dále zástavní -3-
právo smluvní pro PRIVAT BANK AG der, Linz, Rakousko. Dále je zde uvedeno zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a návrh předběžného opatření. Ostatní rizika: nejsou Komentář: U bytové jednotky nebyly zjištěny nájemné vztahy.
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 2109/15
Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Porovnávací metoda
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) - Zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně/ záplavy.
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II II II III
0,00 0,00 0,00 0,95
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,922 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba -4-
3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce - Zastávka ve vzdálenosti cca 350m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II I
0,02 0,00
I
0,00
VI
0,00
II
-0,01
III
0,04
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,090 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,005 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Nové Město:
Ocenění prováděné podle cenového předpisu
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 2109/15 Bytová jednotka č. 2109/15 je situovaná cca ve 4. nadzemním podlaží zděné budovy č.p. 2109 v k.ú. Nové Město. Jedná se o velkou bytovou jednotku. K bytu se předpokládá užívání parkovacího stání v PP budovy. Dům je po kompletní rekonstrukci., Bytová jednotka se nachází v komplexu RESIDENCE HERMITAGE a je po kompletní rekonstrukci. Dům ani bytová jednotka nebyly zpřístupněny, vzhledem k provedení a vybavení budovy uvažujeme při ocenění s nadstandardním vybavením. Okna jsou dřevěná dvojitá špaletová, dveře dřevěné hladké v obložkových zárubních. V hygienickém zázemí je na podlahách keramická dlažba a keramické obklady stěn. Vytápění bytu je ústřední z centrální kotelny včetně přípravy TUV. Stavebně technický stav bytové jednotky je velmi dobrý. -5-
K bytu přísluší spoluvlastnický podíl ve výši 18221/359726 na společných částech budovy č.p. 2109 a na pozemku p.č. 1410/22. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Budova č.p. 2109 je postavena na pozemku parc.č. 1410/22, v KN vedený jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je ve spoluvlastnictví jednotlivých vlastníků bytových jednotek. Pozemek je rovinný, stavbu na pozemku je možné napojit na všechny IS včetně plynovodu. Pozemek je oceněn dle platné cenové mapy stavebních pozemků Hl. m. Prahy pro rok 2015. Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ
Název
§ 2 cen. mapa
zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 1410/22
Výměra [m2] 1 668,00
Jedn. cena Cena [Kč/m2] [Kč] 15 230,00 25 403 640,25 403 640,-
1 668,00 m2
Pozemek - zjištěná cena
=
25 403 640,- Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek
=
25 403 640,-Kč 25 403 640,- Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
25 403 640,- Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Praha 1 95 let 2 005 67 484,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 182,21 * 1,00 = 182,21 m2 182,21 m2
Podlahové plochy bytu bytová jednotka: Započítaná podlahová plocha bytu: Výpočet indexu cenového porovnání -6-
Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Garážové stání 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - nadstandardní provedení nebo standardního provedení s dalším WC nebo sprchovým koutem 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stavby 10 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (10 + 15)= 0,875
č. IV
Vi 0,10
IV II III II
0,10 0,00 0,05 0,00
IV
0,05
II
-0,01
III III II
0,00 0,00 1,00
9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,875 = 1,129
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,922 Index polohy pozemku IP = 1,090 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 67 484,- Kč/m2 * 1,129 = 76 189,44 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 182,21 m2 * 76 189,44 Kč/m2 * 0,922 * 1,090= 13 951 612,60 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
13 951 612,60 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 25 403 640,- Kč Spoluvlastnický podíl: 18 221 / 359 726 Hodnota spoluvlastnického podílu: 25 403 640,- Kč * 18 221 / 359 726 = 1 286 756,38 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
1 286 756,38 Kč
Bytová jednotka č. 2109/15 - zjištěná cena
=
-7-
15 238 368,98 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Porovnávací metoda Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha:
182,20 m2
Popis oceňované nemovité věci Pro porovnání jsou vybrané nabízené a obchodované bytové jednotky po rekonstrukci v obdobných bytových domech v Praze - Nové Město.
Srovnatelné nemovité věci Název: Bytová jednotka 5+kk Prodej moderního mezonetového bytu s dispozicí 4+kk + galerie v osobním vlastnictví o podlahové ploše 162m2 (byt 156.6m2 + 5.4m2 terasa). Byt se nachází v 6. a 7. nadzemním podlaží nově zrekonstruovaného činžovního domu (fasáda, interiér domu, střecha, nový výtah) v lukrativní části Praha 2 - Nusle/Vyšehrad. V přízemí bytu se nachází předsíň se vstupem do dvou samostatných pokojů (20.06m2 a 18.52m2), koupelny s vanou a samostatné toalety, dále pak do prostorného, prosvětleného obývacího pokoje s kuchyňským koutem (35.22m2). V prvním patře je galerie (18m2), prostorná koupelna s vanou, sprchovým koutem a bidetem (16m2), a dále z pokoje s komorou (23.9m2 s 4.79m2) je vstup na terasu (5.4m2) s výhledem na Prahu. Jedná se o širší centrum Prahy, občanská vybavenost- nedaleko je park Folimanka, školka, škola, velmi dobrá síť maloobchodních prodejen a služeb, velkoprodejny Lidl, Tesco, Billa, pošta, lékárna. U domu zastávka tram. č. 7, 18, 24, 53, 55, stanice metra "C" Vyšehrad 7 minut chůze. Lokalita Praha 2 , ul. Jaromírova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sReality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / Robert Málek,náměstí Kinských 741/6, -8-
15000 Praha - Smíchov Užitná plocha 159,00 m2
Výměra pozemku. 0 m2
0,90 Celková cena 11 200 000 Kč
63 396 Jednotková cena 70 440 Kč/m2
Název: Bytová jednotka 3+kk Mezonetový byt v osobním vlastnictví v půdní nástavbě z r. 2004, v 7. a 8.NP cihlového bytového domu zhruba ze 40.tých let 20. století. Oprava domu proběhla v roce 2005, vč. nového výtahu. Byt 149,6m2 + balkon 4,5m2 + sklad na balkoně 1,7m2. K bytu je možnost pronajmout sklepní jednotku a hlídané parkovací stání v nedalekém dvoře za 2000,- Kč měsíčně. Vstup je do předsíně se šatnou a samostatným WC. Byt obsahuje: kuchyni, jídelnu, obývací pokoj a koupelnou se sprchou. Ocelové schodiště do horního patra kde je pracovna se vstupem na balkon, šatna, ložnice a koupelny s vanou. Orientace je do vnitrobloku. Z haly je přístup schůdky v poklopu do úložného prostoru ve střeše. V ložnici a pracovně klimatizace. V koupelně je plynový kotel a ohřívač TUV. Vytápění radiátory Korado, v koupelnách a na WC elektrické podlahové vytápění. V bytě je alarm. Podlaha z masivních dubových parket. Dřevěná okna, interiérové žaluzie nebo rolety na střešních oknech. Dveře hladké bílé, matný lak, s pískovaným prosklením. Lokalita Praha 2 , ul. Ladova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sReality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / Robert Málek,náměstí Kinských 741/6, 0,90 68 123 15000 Praha - Smíchov Užitná plocha 151,80 m2
Výměra pozemku. 0 m2
Celková cena 11 490 000 Kč
Jednotková cena 75 692 Kč/m2
Název: Bytová jednotka 4+1 Světlý byt s balkonem a jedinečným výhledem na kostel sv. Štěpána se nachází ve 3. patře historického domu v klidné ulici nedaleko Starého Města,kousek od Václavského náměstí. Byt nabízí tři ložnice, obývací pokoj, jídelnu s kuchyňským koutem a dvě koupelny. Všechny pokoje jsou zařízené v elegantním stylu. Vysoké stropy, parketové podlahy, velká okna, alarm, osobní výtah.V blízkosti veškerá občanská vybavenost, zastávka MHD pár kroků od domu.Interiér 158 m2, balkon 2 m2.
-9-
Lokalita Praha 2 , ul. Malá Štěpánská Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sReality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK SVOBODA & WILLIAMS, s.r.o,Na 0,90 72 563 Perštýně 362/2, 11000 Praha - Staré Město Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 160,00 m 0m 12 900 000 Kč 80 625 Kč/m2 Název: Bytová jednotka 4+1 Byt o velikosti 151 m2 ve 3.patře kompletně renovovaného secesního domu z roku 1906 v jedinečné lokalitě, jen několik metrů od Tančícího domu a Vltavského nábřeží. Byt je řešen jako 4+1 s balkonem. Je zde velká vstupní hala, 3 samostatné pokoje a jeden průchozí pokoj, oddělenou kuchyni s velkou komorou a 2 koupelny. K dispozici je sklep 12 m2 v suterénu. V domě je výtah. Byt je vybaven původními dřevěnými parketami, špaletovými okny a zachovalými dřevěnými interiérovými dveřmi. Je určen k bydlení, v současné době je využíván jako kancelář, prodejní cena zahrnuje i vybavení bytu v anglickém stylu (není však podmínkou). Družstevní vlastnictví. Skvělá lokalita v blízkosti Vltavy a v přímé dostupnosti metra linky B (Karlovo náměstí) a stanice tram. Lokalita Praha 2 , ul. Gorazdova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sReality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK PROFESSIONALS s.r.o.,V celnici 1031/4, 0,90 75 883 11000 Praha - Nové Město Užitná plocha
Výměra pozemku. - 10 -
Celková cena
Jednotková cena
153,00 m2
0 m2
12 900 000 Kč
84 314 Kč/m2
Název: Bytová jednotka 5+kk Prostorný, světlý byt 179,1 m2 s vlastní zahradou o velikosti 133,9 m2, nacházející se v 2.NP domu v srdci Vinohrad. Prostor je momentálně ve stavu rekolaudace z nebytového na bytový prostor. Jsou zde velká špaletová okna, vysoké stropy a rekonstruované vodovodní a elektrické rozvody. K bytu je možnost si zakoupit kryté parkovací stání v garáži domu . Z budovy je dobrá dostupnost do centra města a na MHD - metro a tramvajová stanice I.P.Pavlova a Náměstí Míru. Lokalita Praha 2 , ul. Záhřebská Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sReality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK AMRES, s.r.o.,Belgická 115/40, 12000 0,90 66 907 Praha - Vinohrady Město Užitná plocha 179,00 m2
Výměra pozemku. 0 m2
Celková cena 13 307 000 Kč
Jednotková cena 74 341 Kč/m2
Název: Bytová jednotka 3+kk Podkrovní mezonet se 3 terasami s krásným výhledem na Pražský hrad v 5. a 6. patře kompletně rekonstruované budovy s výtahem, v těsné blízkosti Riegrových sadů, 5 minut chůze od Václavského náměstí. Byt obsahuje obývací pokoj s velkou terasou, kuchyň, 2 ložnice, 2 koupelny, šatnu, komoru a další 2 malé terasy. Vysoce kvalitní provedení, dřevěné parkety, vestavěné skříně, plynové topení. Možnost zařídit parkování v garáži 500 m od budovy. Byt se nachází v žádané lokalitě na Praze 2 s kompletní občanskou vybaveností. Interiér 111,53 m2, terasy 25,64 m2. Lokalita Praha 2 , ul. Anny Letenské Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 - 11 -
K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sReality.cz Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK SVOBODA & WILLIAMS, s.r.o.,Na 0,90 83 957 Perštýně 362/2, 11000 Praha - Staré Město Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 124,35 m 0m 11 600 000 Kč 93 285 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
- 12 -
63 396 Kč/m2 71 805 Kč/m2 83 957 Kč/m2 71 805 Kč/m2 182,20 m2 13 082 871 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 2109/15
15 238 369,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Porovnávací metoda
13 082 871,00 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
13 082 871 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 15 238 369 Kč
Obvyklá cena 13 000 000 Kč slovy: Třináctmilionů Kč
zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12
Komentář ke stanovení výsledné ceny Stanovena byla obvyklá cena současného stavu velké bytové jednotky v k.ú. Nové Město, v zajímavé lokalitě na základě porovnávací metody. Obdobné byty se v širší lokalitě (centrum Prahy) běžně nabízejí a obchodují. Oceňovaný nemovitý majetek je možno charakterizovat jako rozlehlou bytovou jednotku s příslušenstvím po kompletní rekonstrukci budovy v Residenci Hermitage. Nemovitost nebyla ke dni prohlídky zpřístupněna i přes písemnou výzvu povinnému, obdobně nebyly vlastníkem doloženy požadované podklady. Poptávka po uvedených prostorách existuje a je předpoklad, že nebude v dlouhodobějším výhledu stagnovat. Obdobné nemovitosti jsou na volném trhu běžně obchodovatelné, vzhledem ke nadstandardu a velikosti jednotky v delším časovém horizontu. V Praze 18.6.2015 Ing. Luděk Novák
- 13 -
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 31. 10. 1988 č.j.Spr. 300/88 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3134 znaleckého deníku.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5453 ze dne 12.5.2015 (byt) Informace z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Povodňová mapa oblasti Usnesení Exekutorského úřadu Praha 10 č.j. 167 EX 3341/15-38
- 14 -
počet stran A4 příloze 4 0 1 1 1 1 3
Zpráva o nebezpečí povodně
Adresa
Kraj: Hlavní město Praha
Ulice, č.p./č.o.:
Okres: Hlavní město Praha
PSČ:
Obec - část obce: Praha
Riziková zóna pro vybranou adresu Zóna 2
zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně/ záplavy.
Doplňující informace Souřadnice S-JTSK: X: -743278.89 Y: -1045067.39 Souřadnice GPS: N: 50°4'6,92" E: 14°25'7,23" Kód adresy: (dle registru RÚIAN)
Copyright Central European Data Agency, a. s.
Vysvětlivky pojmů Na základě vyhodnocení všech aspektů jsou definovány 4 tarifní povodňové zóny podle míry nebezpečí výskytu povodní: Zóna 1 – zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně/ záplavy. Zóna 2 – zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně/ záplavy. Zóna 3 – zóna se středním nebezpečím výskytu povodně/ záplavy. Zóna 4 – zóna s vysokým nebezpečím výskytu povodně/ záplavy. Souřadnice S-JTSK (Systém jednotné trigonometrické sítě katastrální) - geodetický souřadnicový systém používaný v ČR Kód adresy - předávací kód adresního místa dle registru RÚIAN
Poskytovatel služby: Intermap Technologies, s.r.o. Více informací na www.intermap.cz.
Tento produkt a informace obsa žené v reportu slou ží pouze jako referen ční materiál. Informace jsou pou žívány pojistným trhem k podpo ře vyhodnocení pojistných nebezpe čí a nejsou ur čeny k vyu žití pro jiné ú čely. Copyright a Disclaimer – úplné zn ění ke sta žení zde..
FOTODOKUMENTACE (stav 06/2015)
¨
Situační plán části města s umístěním nemovitosti
č.j.: 167 EX 3341/15-38 (dříve 033 EX)
USNESENÍ Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko, Exekutorský úřad Praha 10, Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6, rozhodl ve věci exekuce ve prospěch oprávněného Moravský Peněžní Ústav - spořitelní družstvo, Senovážné náměstí 1375/19, 11000, Praha 1, IČ 25307835, zast. JUDr. Jiří Voda, LL.M., advokát, Opletalova 1603/57, 11000, Praha 1 a v neprospěch povinného NPN invest s.r.o., Široká 25/6, 11000, Praha 1, IČ 27883833 o vymožení povinnosti na peněžité plnění a nákladů exekuce na základě § 28, § 52, § 66 a § 69 zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů a v souladu s ustanovením § 336 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OSŘ“) takto: I.
Soudní exekutor ustanovuje k určení obvyklé ceny a) všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, zapsaných na LV: 533, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Benešov, okres: Benešov, obec: Český Šternberk a k.ú.: 623156 Český Šternberk, b) všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, zapsaných na LV: 5453, Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, okres: Hlavní město Praha, obec: Praha a k.ú.: 727181 Nové Město, c) všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, zapsaných na LV: 438, Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Písek, okres: Písek, obec: Protivína k.ú.: 674303 Krč u Protivína, znalce – člena Znaleckého a expertního institutu Praha, s.r.o., IČ: 03270084, se sídlem Na Vlastním 2316/7, PSČ: 130 00, Praha 3 – Žižkov, ID datové schránky: ibdmjsv, znalce v oboru ekonomika – ceny nemovitého majetku.
II.
Soudní exekutor ukládá znalci, aby ve lhůtě 40 kalendářních dní od doručení tohoto usnesení
III.
a)
ocenil nemovité věci uvedené ve výroku I. a jejich příslušenství;
b)
určil příslušenství nemovitých věcí uvedených ve výroku I. tohoto usnesení;
c)
zjistil věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž též jednotlivě uvede, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly;
d)
vyjádřil se, zda považuje nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuje věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnil.
Pokud znalec při místním šetření shledá, že obvyklá cena nemovitých věcí pravděpodobně nedosáhne ani částky rovnající se nákladům za vyhotovení znaleckého
posudku, ukládá se znalci podat o tomto neprodleně soudnímu exekutorovi namísto znaleckého posudku odborné vyjádření a od vyhotovení znaleckého posudku upustit. IV.
Ustanovený znalec je povinen vypracovaný znalecký posudek doručit v jednom vyhotoveních v tištěné a elektronické podobě ve formátu PDF na nosiči dat, případně zaslaný na emailovou adresu exekutorského úřadu:
[email protected] nebo do datové schránky. V případě podání odborného vyjádření je znalec povinen toto dodat soudnímu exekutorovi pouze v elektronické podobě.
V.
Povinnému a dalším osobám, které mají k nemovitým věcem nájemní, pachtovní nebo jiná obdobná práva se ukládá: -
umožnit znalci prohlídku nemovitých věcí a jejich příslušenství a movitých věcí, které tvoří příslušenství nemovitých věcí, potřebnou k provedení ocenění a to včetně vstupu na pozemky, do budov a jednotek;
-
umožnit znalci zjištění stavu věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv s nemovitými věcmi spojených;
-
předložit znalci listiny potřebné k ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství, věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv s nimi spojených, zejména nájemní smlouvy a listiny prokazující věcná břemena, výměnek, předkupní a jiná věcná práva, nájemní, popř. pachtovní práva a listiny svědčící o nabytí vlastnictví k oceňovaným nemovitým věcem;
-
zdržet se jednání, které by bránilo znalci splnit uložený úkol nebo které by jeho splnění stěžovalo.
Odůvodnění: Pověřením Obvodní soud pro Prahu 1 ze dne 16.3.2015 sp. zn.48 EXE 624/2015-26 byla nařízena exekuce na majetek povinného. Provedením exekuce byl pověřen Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko. Dne 19.3.2015 rozhodl soudní exekutor o provedení exekuce prodejem nemovitých věcí povinného a vydal exekuční příkaz č.j.: 167 EX 3341/15 – 17, 167 EX 3341/15 – 18, 167 EX 3341/15 - 19. Dle § 69 EŘ se na provádění exekuce prodejem nemovitých věcí přiměřeně použijí ustanovení občanského soudního řádu. Dle ust. § 335a odst. 2 OSŘ se nařízení výkonu rozhodnutí vztahuje na nemovité věci se všemi jejich součástmi a příslušenstvím; to platí i o movitých věcech, které jsou příslušenstvím nemovitých věcí. Dle § 336 odst. 1 OSŘ ustanoví soudní exekutor po připojení doložky provedení exekuce znalce, kterému uloží, aby ocenil nemovité věci a jejich příslušenství cenou obvyklou. Podle ust. § 66 odst. 5 EŘ oceňuje znalec nemovité věci a jejich příslušenství obvyklou cenou podle zvláštního předpisu. Jelikož k ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství je potřeba odborných znalostí z oboru ekonomiky, soudní exekutor v souladu s ust. § 336 odst. 1 a § 127 OSŘ přistoupil k ustanovení znalce. Lhůtu k provedení znaleckého posudku stanovil soudní exekutor s ohledem na předpokládaný rozsah znaleckého posudku tak, jak je uvedeno ve výroku II.
Pro případ, že znalec při místním šetření shledá, že obvyklá cena nemovitých věcí pravděpodobně nedosáhne ani částky rovnající se nákladům za vyhotovení znaleckého posudku, uložil soudní exekutor znalci vypracovat namísto znaleckého posudku odborné vyjádření, aby tak nedošlo k nadbytečnému zvyšování nákladů exekuce na straně povinného. Soudní exekutor ve V. výroku tohoto usnesení uložil povinnému a dalším osobám, které mají k nemovitým věcem nájemní, pachtovní nebo jiná obdobná práva, aby znalci poskytli potřebnou součinnost v souladu s ust. § 127 odst. 4 OSŘ. P o u č e n í : Proti tomuto usnesení není dle § 202 odst. 1 písm. a) OSŘ odvolání přípustné. Znalec je vyloučen z výkonu funkce, jestliže lze mít pro jeho poměr k věci, k účastníkům řízení nebo k jejich zástupcům pochybnost o jeho nepodjatosti. Námitky podjatosti proti osobě znalce je možno podat do 8 dnů od doručení tohoto usnesení soudnímu exekutorovi, jinak se bude mít za to, že účastníci s ustanoveným znalcem souhlasí. V námitce musí uvedeno, proti kterému znalci směřuje a v čem je spatřován důvod pochybnosti o jeho nepodjatosti a jakými důkazy může být prokázán. Pokud se znalec dozví o skutečnostech, pro které je vyloučen, je povinen to neprodleně oznámit soudnímu exekutorovi. O tom, zda je znalec vyloučen, rozhodne soudní exekutor. Tomu, kdo hrubě ztěžuje postup řízení tím, že neposkytne znalci potřebnou součinnost, může soudní exekutor uložit usnesením pořádkovou pokutu do výše 50.000,- Kč. Neumožní-li povinný prohlídku nemovitých věcí a nelze-li bez ohledání cenu určit, je soudní exekutor oprávněn zjednat si do nemovitých věcí povinného přístup. Znalec může odepřít podání znaleckého posudku, nepatří-li vymezený úkol do oboru jeho znalecké činnosti, nebo kdyby podáním znaleckého posudku způsobil nebezpečí trestního stíhání sobě nebo osobám blízkým. Uvede-li znalec nepravdu o okolnosti, která má význam pro rozhodnutí, nebo zamlčí-li takovou okolnost, jde o trestný čin. V Praze dne 12.5.2015 otisk úředního razítka JUDr. Igor Ivanko, v.r. soudní exekutor
Za správnost vyhotovení: Mgr. Klára Augustinová zaměstnanec pověřený soudním exekutorem