Ing. Luděk Novák
Znalecký posudek č. 3126
ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3126
NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Bytová jednotka č.1437/20 s příslušenstvím v budově č.p.1437, k.ú. Beroun, obec Beroun, okres Beroun Kraj Středočeský, okres Beroun, obec Beroun, k.ú. Beroun Pod Homolkou 1437/9, 266 01 Beroun-Město 565109/0159, MUDr. Vladimíra Faydová, Pod Homolkou 1437/9, 26601 Beroun-Město, vlastnictví: výhradní 565109/0159, MUDr. Vladimíra Faydová, Pod Homolkou 1437/9, 26601 Beroun-Město, vlastnictví: výhradní
OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 10, JUDr. Igor Ivanko Adresa objednavatele: Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Luděk Novák Znalecký a expertní institut Praha s.r.o. Na Vlastním 2316/7 130 00 Praha 3
ÚČEL OCENĚNÍ:
Zjištění obvyklé ceny dle usnesení č.j. 167 EX22040/14-32 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
13 stran
V Praze, dne 26.5.2015
Ing. Luděk Novák
Digitally signed by Ing. Luděk Novák DN: c=CZ, cn=Ing. Luděk Novák, o=NOREA s.r.o., title=jednatel, serialNumber=ICA 749260 Date: 2015.05.27 12:47:36 +02'00'
1 300 000 Kč 19.5.2015
Stav ke dni : Počet příloh: 8
19.5.2015 Počet vyhotovení: 2
Výtisk č. 1
NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký úkol o ceně nemovitostí zapsaných na listech vlastnictví č. 8627 a 8626 pro katastrální území Beroun, obec Beroun, okres Beroun - bytová jednotka č. 1437/20 s příslušenstvím. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 8627) ze dne 20.2.2015 - Informace z katastru nemovitostí (LV č. 8626) - kopie katastrální mapy - výsledky zjištěné při místním šetření - fotodokumentace - mapa oblasti - Usnesení Exekutorského úřadu pro Prahu 10 č.j. 167 EX 22040/14-32 Místopis Beroun, k.ú. Beroun, ul. Pod Homolkou. Obytná zóna města - širší centrum, lokalita panelové bytové výstavby, v okolí jsou obdobné bytové domy. Obchody a služby jsou v dobré docházkové a dojezdové vzdálenosti. Základní obchody, služby, kultura, školy, školky, sportovní vyžití a parky jsou v místě. Kompletní občanská vybavenost. Možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Okolí: Přípojky: veř. / vl.
SOUČASNÝ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 2668 Město Beroun (ostatní plocha, zeleň) 2261/19 Město Beroun (ostatní plocha, ostatní komunikace) - ulice Pod Homolkou
Celkový popis Oceňovanou nemovitost tvoří bytová jednotka č. 1437/20 situovaná ve 4 nadzemním podlaží budovy č.p. 1437. Jedná se o jednotku v panelovém domě. Prostory bytu nebyly ke dni prohlídky zpřístupněny i přes písemnou výzvu vlastníkovi. Při ocenění uvažujeme předpokládanou dispozici a výměru, průměrné opotřebení a vybavení. Bytový dům - Dům byl postaven cca v roce 1965. Dům č.p. 1437 má 1 sekci se 4mi nadzemními podlažími a 1 podzemním podlažím. Všechna nadzemní podlaží domu jsou užívána jako obytná, kromě 1.PP, kde jsou společné prostory a sklepy. Konstrukční systém je železobetonový panelový -2-
montovaný. Stropy jsou železobetonové s rovnými podhledy. Schody betonové s PVC a se zábradlím. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Na venkovních stěnách je kontaktní zateplovací systém. Hygienické zázemí tvoří původní umakartová jádra nebo nová zděná jádra s keramickými obklady stěn a s keramickou dlažbou na podlaze. Střešní krytina je živičná svařovaná. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna plastová s izolačním dvojsklem, dveře vnitřní dřevěné hladké do ocelových zárubní. Podlahy v bytech různého provedení- většinou PVC, keramické dlažby, plovoucí lamina a textilní koberce. Vytápění bytů je ústřední dálkové včetně přípravy TUV. V domě je proveden rozvod el. energie 220/380V, studené a teplé vody, kanalizace a VTS. Stavebně technický stav objektu je dobrý, odpovídá stáří a prováděné údržbě. V posledních letech byla vyměněna okna za plastová s izolačním dvojsklem, bylo provedeno zateplení domu a opraveny lodžie. Přístup je zajištěn z místní zpevněné komunikace - ulice Pod Homolkou. Silné stránky Relativně nejsilnější stránkou oceňované nemovitosti je její poloha v dobře dostupné lokalitě se zelení. Dobrá je docházková vzdálenost k MHD. V dobré docházkové vzdálenosti jsou základní i střední školy a mateř. školky, sportoviště, koupaliště, restaurace a běžné obchody. Dobrý je stav domu po zateplení fasád a výměn oken za plastová. Slabé stránky Za slabou stránku lze považovat panelový typ domu, sídlištní útvar a omezenou možnost parkování v okolí domu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: bez rizik Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: bez rizik Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: V části CLV č. 8627 je uvedeno zástavní právo exekutorské pro ČEZ Prodej a.s., zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. V části CLV 9627 je vyznačeno věcné břemeno umístění a provozování domovní předávací stanice pro Město Beroun. -3-
Ostatní rizika: nejsou Komentář: U bytové jednotky nebyly zjištěny nájemné vztahy.
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 1437/20
Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Porovnávací metoda
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,05
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,950 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí -4-
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku - Omezené parkovací možnosti v lokalitě. 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce - Zastávka ve vzdálenosti cca 700m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
I
0,00
V
0,00
II
-0,06
II
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,000 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,950 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Beroun: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 450,00 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 1437/20 Bytová jednotka č. 1437/20 je situovaná ve 4. nadzemním podlaží panelové budovy č.p. 1437/9 v k.ú. Beroun, obec Beroun. Jedná se o jednotku o předpokládané velikosti 2+1 s lodžií. Dům je zateplený a vyměněna jsou okna za plastová s izolačním dvojsklem. Bytová jednotka nebyla v průběhu ocenění zpřístupněna, uvažuje se tedy o průměrném opotřebení a vybavení. Byt obsahuje 2 pokoje, kuchyň, předsíň, koupelnu, WC a lodžii. K bytu přísluší spoluvlastnický podíl ve výši 53/1002 na společných částech budovy č.p. 1437a na pozemku p.č. 4341.
-5-
Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Budova je postavena na pozemku p.č. 4341 . Pozemek je v KN vedený jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemky jsou ve spoluvlastnictví jednotlivých vlastníků bytových jednotek. Pozemky jsou rovinné, stavby na pozemcích je možné napojit na všechny IS včetně plynovodu. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 1,000 * 1,000 = 0,950 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 2 450,Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a
Parcelní číslo 4341 -6-
Výměra [m2] 342,00
Index
Koef.
0,950 Jedn. cena [Kč/m2] 2 327,50
Upr. cena [Kč/m2] 2 327,50 Cena [Kč] 796 005,-
nádvoří Stavební pozemek - celkem
342,00
796 005,-
m2
Pozemky - zjištěná cena
=
796 005,- Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky
=
796 005,-Kč 796 005,- Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
796 005,- Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Beroun 50 let 25 757,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 53,00 * 1,00 = 53,00 m2 53,00 m2
Podlahové plochy bytu batová jednotka 1437/20: Započítaná podlahová plocha bytu: Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: -7-
č. III II
Vi 0,00 0,00
II II III
0,00 0,00 0,03
III
0,00
III
0,00
III III III
0,00 0,00 0,85
s = 1 - 0,005 * 50 = 0,750 9
Index vybavení
Vi) * V10 * 0,750 = 0,657
IV = (1 +
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 1,000 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 25 757,- Kč/m2 * 0,657 = 16 922,35 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 53,00 m2 * 16 922,35 Kč/m2 * 0,950 * 1,000= 852 040,32 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
852 040,32 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 796 005,- Kč Spoluvlastnický podíl: 53 / 1 002 Hodnota spoluvlastnického podílu: 796 005,- Kč * 53 / 1 002 = 42 104,06 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
42 104,06 Kč
Bytová jednotka č. 1437/20 - zjištěná cena
=
894 144,38 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Porovnávací metoda Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha:
53,00 m2
Popis oceňované nemovité věci Pro porovnání jsou vybrané nabízené a obchodované bytové jednotky v obdobných panelových bytových domech v Berouně. Srovnatelné nemovité věci Název: Bytová jednotka 2+kk Byt o celkové výměře 49,5 m2 s lodžií v ulici Švermova, Beroun. Byt je v osobním vlastnictví a nachází se v prvním patře panelového domu s novým výtahem. Byt je dispozičně řešen předsíní se vstupy do koupelny a WC, do ložnice a obývacího pokoje s kuchyňským koutem. Obývací pokoj -8-
má lodžii orientovanou na jih, v celém bytě jsou nová plastová okna, na podlahách PVC, koberec a dlažba. Kuchyňský kout je vybaven moderní kuchyňskou linkou s elektrickým sporákem, digestoří a myčkou. Koupelna má vanu, je zde také místo na umístění pračky. Do bytu je zavedena společná anténa. Součástí bytu je sklepní kóje, parkování je přímo před domem. Celý dům je nově zrekonstruován, vchodové dveře jsou na čip. Lokalita Beroun, ul Švermova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,99 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK Beroun.cz,Politických vězňů 185/10, 0,81 23 575 26601 Beroun-Město Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 50,00 m 0m 1 450 000 Kč 29 000 Kč/m2 Název: Bytová jednotka 2+kk Byt o dispozici 2 + kk s lodžií, která se nachází v šestém podlaží z celkových osmi. Výměra bytu včetně příslušenství činí 50 m2. Bytová jednotka prošla před deseti lety kompletní rekonstrukcí. Plastová okna, prostorná kuch. linka ve tvaru písmene U, koupelna se sprchovým koutem, samostatné WC. Na podlahách je koberec, v kuchyni, chodbě a soc. zařízení keramická dlažba. Orientace oken a lodžie na západ. Na lodžii markýza jako ochrana před sluncem. V bytě je zavedena kabelová televize, spol. TV anténa, telefonní přípojka. Bytový dům je kompletní revitalizaci (zateplení fasády, nová střecha, nový výtah). V domě čipový systém, který umožňuje přístup jen pro vlastníky bytů v domě. Ve společných částech domu se nachází prostorná místnost na úschovu jízdních kol a kočárků. K bytu patří sklepní kóje umístěná v suterénu domu. Parkovat lze přímo před domem. V místě je veškerá občanská vybavenost. Lokalita Beroun, ul. Švermova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,99 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: -9-
KC Nabídková cena / RK Dumrealit.cz Terra,Svornosti 985/8, 0,86 15000 Praha - Smíchov Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena 2 2 50,00 m 0m 1 550 000 Kč
Kč/m2 26 527 Jednotková cena 31 000 Kč/m2
Název: Bytová jednotka 3+1 Byt po rekonstrukci o velikosti 3+1 o výměře 54 m2 v osobním vlastnictví v klidné části Berouna - Hlinky. Byt se nachází v přízemí čtyřpatrového domu. Je orientován na jih a sever. Předsíň je vybavena praktickými vestavěnými skříněmi. Podlahy jsou pokryty plovoucími podlahami, v dětském pokoji kobercem a na WC a v koupelně dlažbou. Bytové jádro je také zrekonstruováno, okna jsou nová, plastová. Ložnice a dětský pokoj jsou neprůchozí. Koupelna s vanou, WC samostatné. Z prostorného, světlého obývacího pokoje se prochází do kuchyně s moderní kuchyňskou linkou s vestavěnými elektrospotřebiči (lednice, pračka, plynový sporák s el. troubou, digestoř, myčka). Byt je vytápěn dálkovým ústředním topením. K bytu náleží i komora a sklepní kóje. Je zde možné využívat prostor kočárkárny. Parkování před domem. Dům prošel celkovou rekonstrukcí - zateplení, střecha, vzduchotechnika, stoupačky. Vynikající občanská vybavenost Lokalita Beroun- Hlinka. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK RE/MAX Garant, Česká 48/5, 26601 0,74 23 252 Beroun-Centrum Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 54,00 m 0m 1 699 000 Kč 31 463 Kč/m2 Název: Bytová jednotka 2+1 Panelový byt 2+1 s lodžií, celková plocha 49 m2, podlahová plocha 42 m2, 1. nadzemní podlaží ze 4., který se nachází v centru města Berouna. Byt prošel v r. 2011 kompletní rekonstrukcí: zděné jádro, plast. okna, podlahy, rozvody vody, kanalizace, elektřiny, plynu, nová kuch. linka. K bytu náleží prostorná zasklená lodžie(7 m2),komora na patře a sklepní koje. Lokalita Beroun, ul Slapská Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 - 10 -
K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK M & M reality holding,Krakovská 0,78 25 154 1675/2, 11000 Praha - Nové Město Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 49,00 m 0m 1 580 000 Kč 32 245 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
- 11 -
23 252 Kč/m2 24 627 Kč/m2 26 527 Kč/m2 24 627 Kč/m2 53,00 m2 1 305 231 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 1437/20
894 144,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Porovnávací metoda
1 305 231,00 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
1 305 231 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 894 144 Kč
Obvyklá cena 1 300 000 Kč slovy: Jedenmiliontřistatisíc Kč
zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10
Komentář ke stanovení výsledné ceny Stanovena byla obvyklá cena současného stavu bytové jednotky o velikosti 2+1 v k.ú. Beroun na základě porovnávací metody. Obdobné byty se v lokalitě běžně nabízejí a obchodují. Oceňovaný nemovitý majetek je možno charakterizovat jako bytovou jednotku v původním stavu o velikosti 2+1 a lodžií s příslušenstvím ve 4. NP. Byt je situován v panelovém domě v Berouně, ul. Pod Homolkou. Poptávka po uvedených prostorách existuje a je předpoklad, že nebude v dlouhodobějším výhledu stagnovat. Obdobné nemovitosti jsou na volném trhu běžně obchodovatelné. V Praze 26.5.2015 Ing. Luděk Novák
- 12 -
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 31. 10. 1988 č.j.Spr. 300/88 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3126 znaleckého deníku.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 8627 ze dne 20.2.2015 (byt) Informace z katastru nemovitostí (LV č. 8626) Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení Exekutorského úřadu Praha 10 č.j. 167 EX 22040/14-32
- 13 -
počet stran A4 příloze 2 0 1 1 1 3
FOTODOKUMENTACE (stav 05/2015)
Situační plán části města s vyznačenou polohou oceňované nemovitosti
č.j.: 167 EX 22040/14-32 (dříve 033 EX)
USNESENÍ Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko, Exekutorský úřad Praha 10, Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6, rozhodl ve věci exekuce ve prospěch oprávněného ČEZ Prodej, s.r.o., Duhová 425/1, 14053, Praha 4, IČ 27232433, zast. JUDr. Petr Pečený, advokát, Purkyňova 74/2, 11000, Praha 1 a v neprospěch povinného Vladimíra Fayadová, POD HOMOLKOU 1437/9, 26601, Beroun, nar.09.01.1956 o vymožení povinnosti na peněžité plnění a nákladů exekuce na základě § 28, § 52, § 66 a § 69 zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů a v souladu s ustanovením § 336 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OSŘ“) takto: I.
Soudní exekutor ustanovuje k určení obvyklé ceny všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, zapsaných na LV: 8627, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště a okres: Beroun, obec a k.ú.: Beroun, znalce – člena - Znaleckého a expertního institutu Praha, s.r.o., IČ: 03270084, se sídlem Na Vlastním 2316/7, PSČ: 130 00, Praha 3 – Žižkov, ID datové schránky: ibdmjsv, znalce v oboru ekonomika – ceny nemovitého majetku.
II.
Soudní exekutor ukládá znalci, aby ve lhůtě 40 kalendářních dní od doručení tohoto usnesení a)
ocenil nemovité věci uvedené ve výroku I. a jejich příslušenství;
b)
určil příslušenství nemovitých věcí uvedených ve výroku I. tohoto usnesení;
c)
zjistil věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž též jednotlivě uvede, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly;
d)
vyjádřil se, zda považuje nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuje věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnil.
III.
Pokud znalec při místním šetření shledá, že obvyklá cena nemovitých věcí pravděpodobně nedosáhne ani částky rovnající se nákladům za vyhotovení znaleckého posudku, ukládá se znalci podat o tomto neprodleně soudnímu exekutorovi namísto znaleckého posudku odborné vyjádření a od vyhotovení znaleckého posudku upustit.
IV.
Ustanovený znalec je povinen vypracovaný znalecký posudek doručit v jednom vyhotoveních v tištěné a elektronické podobě ve formátu PDF na nosiči dat, případně zaslaný na emailovou adresu exekutorského úřadu:
[email protected] nebo do datové schránky. V případě podání odborného vyjádření je znalec povinen toto dodat soudnímu exekutorovi pouze v elektronické podobě.
V.
Povinnému a dalším osobám, které mají k nemovitým věcem nájemní, pachtovní nebo jiná obdobná práva se ukládá: -
umožnit znalci prohlídku nemovitých věcí a jejich příslušenství a movitých věcí, které tvoří příslušenství nemovitých věcí, potřebnou k provedení ocenění a to včetně vstupu na pozemky, do budov a jednotek;
-
umožnit znalci zjištění stavu věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv s nemovitými věcmi spojených;
-
předložit znalci listiny potřebné k ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství, věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv s nimi spojených, zejména nájemní smlouvy a listiny prokazující věcná břemena, výměnek, předkupní a jiná věcná práva, nájemní, popř. pachtovní práva a listiny svědčící o nabytí vlastnictví k oceňovaným nemovitým věcem;
-
zdržet se jednání, které by bránilo znalci splnit uložený úkol nebo které by jeho splnění stěžovalo.
Odůvodnění: Pověřením Okresní soud v Berouně ze dne 5.11.2014 sp. zn.16 EXE 2259/2014-10 byla nařízena exekuce na majetek povinného. Provedením exekuce byl pověřen Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko. Dne 26.11.2014 rozhodl soudní exekutor o provedení exekuce prodejem nemovitých věcí povinného a vydal exekuční příkaz č.j.: 167 EX 22040/14 -15. Dle § 69 EŘ se na provádění exekuce prodejem nemovitých věcí přiměřeně použijí ustanovení občanského soudního řádu. Dle ust. § 335a odst. 2 OSŘ se nařízení výkonu rozhodnutí vztahuje na nemovité věci se všemi jejich součástmi a příslušenstvím; to platí i o movitých věcech, které jsou příslušenstvím nemovitých věcí. Dle § 336 odst. 1 OSŘ ustanoví soudní exekutor po připojení doložky provedení exekuce znalce, kterému uloží, aby ocenil nemovité věci a jejich příslušenství cenou obvyklou. Podle ust. § 66 odst. 5 EŘ oceňuje znalec nemovité věci a jejich příslušenství obvyklou cenou podle zvláštního předpisu. Jelikož k ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství je potřeba odborných znalostí z oboru ekonomiky, soudní exekutor v souladu s ust. § 336 odst. 1 a § 127 OSŘ přistoupil k ustanovení znalce. Lhůtu k provedení znaleckého posudku stanovil soudní exekutor s ohledem na předpokládaný rozsah znaleckého posudku tak, jak je uvedeno ve výroku II. Pro případ, že znalec při místním šetření shledá, že obvyklá cena nemovitých věcí pravděpodobně nedosáhne ani částky rovnající se nákladům za vyhotovení znaleckého posudku, uložil soudní exekutor znalci vypracovat namísto znaleckého posudku odborné vyjádření, aby tak nedošlo k nadbytečnému zvyšování nákladů exekuce na straně povinného. Soudní exekutor ve V. výroku tohoto usnesení uložil povinnému a dalším osobám, které mají k nemovitým věcem nájemní, pachtovní nebo jiná obdobná práva, aby znalci poskytli potřebnou součinnost v souladu s ust. § 127 odst. 4 OSŘ.
P o u č e n í : Proti tomuto usnesení není dle § 202 odst. 1 písm. a) OSŘ odvolání přípustné. Znalec je vyloučen z výkonu funkce, jestliže lze mít pro jeho poměr k věci, k účastníkům řízení nebo k jejich zástupcům pochybnost o jeho nepodjatosti. Námitky podjatosti proti osobě znalce je možno podat do 8 dnů od doručení tohoto usnesení soudnímu exekutorovi, jinak se bude mít za to, že účastníci s ustanoveným znalcem souhlasí. V námitce musí uvedeno, proti kterému znalci směřuje a v čem je spatřován důvod pochybnosti o jeho nepodjatosti a jakými důkazy může být prokázán. Pokud se znalec dozví o skutečnostech, pro které je vyloučen, je povinen to neprodleně oznámit soudnímu exekutorovi. O tom, zda je znalec vyloučen, rozhodne soudní exekutor. Tomu, kdo hrubě ztěžuje postup řízení tím, že neposkytne znalci potřebnou součinnost, může soudní exekutor uložit usnesením pořádkovou pokutu do výše 50.000,- Kč. Neumožní-li povinný prohlídku nemovitých věcí a nelze-li bez ohledání cenu určit, je soudní exekutor oprávněn zjednat si do nemovitých věcí povinného přístup. Znalec může odepřít podání znaleckého posudku, nepatří-li vymezený úkol do oboru jeho znalecké činnosti, nebo kdyby podáním znaleckého posudku způsobil nebezpečí trestního stíhání sobě nebo osobám blízkým. Uvede-li znalec nepravdu o okolnosti, která má význam pro rozhodnutí, nebo zamlčí-li takovou okolnost, jde o trestný čin. V Praze dne 20.2.2015 otisk úředního razítka JUDr. Igor Ivanko, v.r. soudní exekutor
Za správnost vyhotovení: Mgr. Klára Augustinová zaměstnanec pověřený soudním exekutorem Č.j. opráv.: 6 C 109/2014-14
