Ing. Luděk Novák
Znalecký posudek č. 3113
ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3113
NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastníci stavby:
Vlastníci pozemku:
Rodinný dům č.p.412 s přísl. a pozemky v k.ú. Jinonice, obec Praha, okres Hlavní město Praha Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Jinonice Souběžná I 412/18, 110 00 Praha 5- Jinonice 700509/0279, Pan Petr Kužvard, Souběžná I 412/18, 158 00 Praha 5- Jinonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 630506/0399, Pan Tomáš Šimek, Souběžná I 412/18, 158 00 Praha 5- Jinonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 700509/0279, Pan Petr Kužvard, Souběžná I 412/18, 158 00 Praha 5- Jinonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 630506/0399, Pan Tomáš Šimek, Souběžná I 412/18, 158 00 Praha 5- Jinonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2
OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 10, JUDr. Igor Ivanko Adresa objednavatele: Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Luděk Novák Znalecký a expertní institut Praha s.r.o. Na Vlastním 2316/7 130 00 Praha 3
ÚČEL OCENĚNÍ:
Zjištění obvyklé ceny dle usnesení č.j. 167 EX 24138/12-77 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
13 stran
V Praze, dne 7.5.2015
Ing. Luděk Novák
Digitally signed by Ing. Luděk Novák DN: c=CZ, cn=Ing. Luděk Novák, o=NOREA s.r.o., title=jednatel, serialNumber=ICA - 749260 Date: 2015.05.07 14:47:54 +02'00'
5 300 000 Kč 23.4.2015
Stav ke dni : Počet příloh: 11
23.4.2015 Počet vyhotovení: 2
Výtisk č. 1
NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký úkol o ceně nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č. 513 pro katastrální území Jinonice, obec Praha, okres Hlavní město Praha - rodinný dům č.p. 412 s příslušenstvím a pozemky p.č. 398, 399/1 a 399/2. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 513) vyhotovený KÚ pro hlavní město Prahu, KP Praha ze dne 24.3.2015 - kopie katastrální mapy - výsledky zjištěné při místním šetření dne 23.4.2015 - informace a podklady z archivu OV MěČ Praha 1 - zaměření nemovitosti - fotodokumentace - mapa oblasti - Usnesení Exekutorského úřadu pro Prahu 10 č.j. 167 EX 24138/12-77(dříve 033 EX) Místopis Městská část Praha 5, k.ú. Jinonice, ul. Souběžná I. Nemovitost se nachází v klidné lokalitě v centru Jinonic. V místě je veškerá občanská vybavenost (základní škola, školka, lékař, pošta a restaurace. Lokalita s veškerou občanskou vybaveností, výbornou dopravní dostupností (metro stanice Jinonice 15min. pěšky) a množstvím zeleně v okolí (lesopark Cibulka, Prokopské údolí). Nákupní centrum Nové Butovice 10min autem, německá škola 15min. pěšky. Okolí: Přípojky: veř. / vl.
SOUČASNÝ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 1447 ostatní plocha- ostatní komunikace / vlastník Hl. m. Praha , Praha 1
Celkový popis Jedná se o rodinný dům č.p. 412 s příslušenstvím a pozemky. Dům je umístěn v části Hl. města Prahy v Praze 5 -Jinonicích. Dům je dvoupodlažní s mansardovou konstrukcí střechy na rovinném pozemku. Obvodové zdivo je zděné z cihel. Obsahuje 2 bytové jednotky o velikosti 4+kk a 3+1. Nemovitost nebyla v den prohlídky zpřístupněna ani přes písemnou výzvu. Při ocenění se vychází z místního šetření a ze získaných informací v archivu OV Městské části Praha 5. Předpokládá se standardní provedení a vybavení prostor. -2-
Silné stránky Za silné stránky lze považovat umístění domu v klidné a vyhledávané části města v lokalitě původní zástavby rodinných domů a vil s dobrým dopravním spojením do centra Prahy s veškerou občanskou vybaveností. Dobrý je stavebně technický stav domu. Dům je udržovaný, parkování ve vlastní garáži a na vlastním pozemku. Slabé stránky Za slabé stránky lze považovat pouze delší docházkové vzdálenosti do vyšších škol, za prací do obchodů. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Bez rizik Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Bez rizik Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: V části CLV č. 513 je uvedeno zástavní právo exekutorské pro pohledávku firmy Česká kancelář pojistitelů, Praha 4 a pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu České republiky, Praha 3. Dále zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - k podílu 1/2. Dále je zde uvedeno nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - k podílu 1/2. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní vztahy nebyly zjištěny, nemovitost užívají spoluvlastníci objektu.
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu Obsah tržního ocenění majetku
1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 412 1.2 Dvougaráž -3-
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Porovnávací metoda
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Jinonice:
Ocenění prováděné podle cenového předpisu
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 412 Věcná hodnota dle THU Jedná se o částečně podsklepený rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími. Dům má mansardovou konstrukci střechy, podkroví je upraveno k bydlení. Jedná se o o polovinu dvojdomu. Stropy nad suterénem jsou betonové a nad ostatními podlažími polospalné s rovnými podhledy. Obvodové konstrukce jsou zděné z plných cihel, střecha je mansardová vaznicová, krytá taškovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z titanzinkového plechu. Venkovní fasádu tvoří kontaktní zateplovací systém, vnitřní omítky jsou vápenné štukové, okna jsou nová plastová s izolačním dvojsklem. Objekt nebyl v den prohlídky zpřístupněn. Vzhledem k nepřístupnosti objektu se předpokládá standardní provedení a vybavení domu. Ocenění je provedeno s použitím informací z archivu Odboru výstavby Městské části Praha 5. Vytápění je ústřední s plynovým kotlem v každém podlaží s přípravou TUV. Provedeny jsou rozvody el. energie 230/400 V, studené a teplé vody, kanalizace a plynu. Dům je napojen na rozvod všech inženýrských sítí. Sítě jsou pro obě bytové jednotky společné. Dům obsahuje: v 1.PP - sklep v 1.NP - bytovou jednotku o velikosti 4+kk (vstup, chodbu, 3 pokoje, koupelnu, WC a obývací pokoj s kuchyňským koutem. -4-
ve 2.NP - bytovou jednotku 3+1 s příslušenstvím v podkroví- bytový prostor navazující na byt. jednotku ve 2.NP. Stavebně technický stav objektu je dobrý, odpovídá stáří, průběžně prováděné proběhlým stavebním úpravám. Dům byl rekonstruován v roce 2003. Proběhla rekonstrukce domu, bylo provedeno nové ústřední vytápění v 1.NP i ve 2.NP. Dále koupelny s instalacemi, nové jsou podlahové krytiny, byla osazena nová plastová s dvojsklem v celém domě.
údržbě a částečná opraveny izolačním
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 128,64 m2 3,05 m
Název 1.NP
2.NP
Výčet místností: vstup se schody chodba pokoj koupelna WC pokoj pokoj pokoj s kuch. koutem Užitná plocha celkem:
Výčet místností: bytová jednotka 3+1 Užitná plocha celkem: podkroví Výčet místností: obytný prostor Užitná plocha celkem:
9,90 m2 10,30 m2 9,00 m2 4,95 m2 3,30 m2 12,10 m2 13,50 m2 36,70 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
9,90 m2 10,30 m2 9,00 m2 4,95 m2 3,30 m2 12,10 m2 13,50 m2 36,70 m2 99,75 m2
128,64 m2 89,50 m2
1,00
89,50 m2 89,50 m2
128,64 m2 58,50 m2
1,00
2,80 m
3,10 m
58,50 m2 58,50 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor celého objektu 983,50
=
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název celého objektu Obestavěný prostor - celkem:
-5-
[m3] 983,50 m3
Typ Obestavěný prostor 983,50 m3 983,50 m3
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Popis betonové pasy zděné tl. 45 cm polospalné s rovnými podhledy mansardová pálená krytina titanzinek dvouvrstvé vápenné omítky kontaktní zateplovací systém chybí běžné keramické obklady plastová s izolačním dvojsklem
ústřední s plynovým kotlem světelná, třífázová chybí centrální ohřev zemní plyn vana, sprcha splachovací chybí Ocenění 129 248 983,50 4 846 100,00 4 846 4 766 041
[m2]
[m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč] roků roků % [Kč]
80 45,00 2 621 323
-6-
1.2 Dvougaráž Věcná hodnota dle THU Jedná se jednopodlažní objekt dvougaráže. Garáž je betonová prefabrikovaná. Jedná se o monolitický betonový objekt, podlaha betonová, vnější omítka hrubší struktury, výklopná vrata, na střeše svařované živičné pásy, plastové dešťové svody. Okno plastové s izolačním dvojsklem, dveře plastové. Garáž je zkolaudovaná a užívaná od roku 2003. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 43,71 m2 2,20 m
Název 1.NP
Výčet místností: garáž Užitná plocha celkem:
34,00 m2
0,00
0,00 m2 0,00 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor celého objektu 6,83*6,40*(2,85+2,20)/2 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název celého objektu Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha (ZP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
=
Typ Obestavěný prostor 110,37 m3 110,37 m3
[m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]
Ocenění 44 110,37 2 600 100,00 2 600 286 969
roků roků % [Kč]
12 48 20,00 229 575
-7-
[m3] 110,37 m3
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o pozemky p.č. 398, 399/1 a 399/2 . Pozemky jsou mírně svažité, přístupné z místní zpevněné komunikace - ul. Souběžné I. Stavby na pozemku lze napojit na všechny inženýrské sítě. Pozemek p.č 398 je zcela zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 412. Pozemek p.č 399/2 je zastavěn stavbou garáže a pozemek p.č. 399/1 je veden v KN jako zahrada a je i takto využíván, jako zahrada u RD. Pozemky jsou oceněny dle platné cenové mapy stavebních pozemků Hl. m. Prahy pro rok 2015. Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 263
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 7 010
399/2
65
7 010
455 650
399/1
388 716
7 010 Hodnota pozemků celkem
2 719 880 5 019 160
398
Celková cena pozemku [Kč] 1 843 630
3. Porovnávací ocenění 3.1 Porovnávací metoda Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
247,75 m2 1 093,87 m3 172,35 m2 716,00 m2
Popis oceňované nemovité věci Pro porovnání jsou vybrané nabízené a obchodované rodinné domy nejbližším okolí.
V Praze 5 -Jinonice a v
Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům 2+1 Ideální polovina rodinného domu představuje byt 2+1 o podlahové ploše 63 m2, samostatnou garáž, podíl na sklepních a půdních prostorech, podíl na zahradě. Byt v přízemí s přímým -8-
východem z kuchyně do zahrady prošel náročnou rekonstrukcí v roce 2013 je situován na sever (kuchyně, jedna z koupelen) a na jih (dva pokoje). V bytě jsou dvě koupelny, jedna s rohovou vanou a WC, druhá se sprchovým koutem a WC. V kuchyni je nová linka se zabudovanými spotřebiči (el. sporák, lednice s mrazničkou, myčka nádobí a pračka), v předsíni, ložnici a obývacím pokoji jsou vestavěné skříně. Na podlahách jsou parkety a dlažba, okna jsou původní repasovaná. Všechny rozvody v bytě jsou nové. Topení na plynový kotel, teplá voda z boileru. Připojení na internet. Dům je ve slepé, klidné ulici, u domu je možnost parkovat vícero auty, zahrada za domem je se vzrostlými stromy a přímo ze zahrady je vstup na dvě dětská hřiště ve správě městské části. Osm minut pěšky na metro Jinonice, výborné spojení MHD k Andělu. Lokalita Praha 5- Jinonice, V obyhu Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,02 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK RK Group - realitní kancelář, 0,82 32 575 s.r.o.,Štefánikova 203/23, 15000 Praha - Smíchov Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 125,00 m 630 m 4 990 000 Kč 39 920 Kč/m2 Název: Rodinný dům Bydlení v rodinném domě na ul. Šternova, krásná klidná ulice s rohovou parcelou jižní orientace na které stojí třípodlažní vilka z konce třicátých let 20. století. Okna pokojů směrují na jihozápad a druhá strana oken pak severovýchod kde jsou méně užívané a neobytné místnosti. Místo je klidné a zahrada kolem domu zajišťuje odstup od místních komunikací. Tři nadzemní podlaží a částečné podsklepení dávají dostatek prostoru pro velikou rodinu anebo vícegenerační bydlení. V severním rohu pozemku je garáž pro osobní vozidlo. Stanice metra Jinonice 10min. chůze. Lokalita Praha 5 - Jinonice, Šternova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,02 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,02 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: -9-
KC Nabídková cena / RK KOVA Reality - specialista na Prahu 5, 0,87 náměstí Kinských 76/7, 15000 Praha - Smíchov Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena 2 2 220,00 m 500 m 10 000 000 Kč
Kč/m2 39 725 Jednotková cena 45 455 Kč/m2
Název: Rodinný dům 7+1 Samostatně stojící dům na Jinonické ulici v Praze 5. Dům má dispozici 7+1, obytnou plochu 250 m2 a zahradou o velikosti 200 m2. V přízemí se nachází prostorná hala, kuchyň s jídelnou, dvě koupelny, prádelna a kotelna. Ve druhém podlaží jsou 4 ložnice. Lokalita má výbornou dopravní dostupnost a občanskou vybavenost. Dojezd do centra města hromadnou dopravou je 15 minut, automobilem cca 10 minut. Autobusovou zastávku najdeme 3 minuty pěší chůzí od domu. Nedaleko se nachází nemocnice Motol, obchod Makro, golfový klub, v bezprostřední blízkosti pak najdeme školy, školky, restaurace, obchody, poštu atd. Lokalita Praha 5 - Jinonice, Jinonická Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,99 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK VESSAN Reality, s.r.o.,Vodičkova 0,79 42 118 791/41, 11000 Praha - Nové Město Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 250,00 m 300 m 13 300 000 Kč 53 200 Kč/m2 Název: Rodinný dům 4+1 Prodej luxusního řadového domu 4+1, garáž, terasa a zahrada o celkové ploše 202 m2, na Praze 5 – Projekt Nová Botanica. V suterénu garáž, technická místnost a komora. V 1.NP prostorná kuchyň s vestav. spotřebiči, jídelna a komora, obývací pokoj se vstupem na terasu a samostatné WC. Ve 2.NP jsou 3 ložnice, 2 koupelny a šatna Lokalita Praha 5- Jinonice, ul. Otopašská Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,98 - 10 -
K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK M & M reality holding,Krakovská 0,77 54 322 1675/2, 11000 Praha - Nové Město Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 182,00 m 202 m 12 900 000 Kč 70 879 Kč/m2 Název: Rodinný dům 3+kk Rodinný dům v klidné části Jinonic. Jedná se o jednopodlažní dům o třech místnostech vhodný ke kompletní rekonstrukci. Přímé sousedství přírodní rezervace Prokopské údolí. K dispozici všechny IS. V docházkové vzdálenosti metro B a veškerá občanská vybavenost v dosahu (škola, školka). Lokalita Praha 5 - Jinonice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK MAXIMA REALITY, 0,91 45 338 s.r.o.,Washingtonova 1624/5, 11000 Praha - Nové Město Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 110,00 m 750 m 5 495 000 Kč 49 955 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
- 11 -
32 575 Kč/m2 42 816 Kč/m2 54 322 Kč/m2 42 816 Kč/m2 247,75 m2 10 607 664 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 412 1.2 Dvougaráž
2 621 323,00 Kč 229 575,00 Kč 2 850 898,00 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Porovnávací metoda
5 019 200,00 Kč 10 607 664,00 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
10 607 664 Kč 0 Kč 7 870 058 Kč 5 019 160 Kč 0 Kč
Obvyklá cena 10 600 000 Kč slovy: Desetmilionůšestsettisíc Kč
zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10
Komentář ke stanovení výsledné ceny Stanovena byla obvyklá cena rodinného domku s pozemky na základě porovnávací metody. Obdobné rodinné domky se v Praze 5 - Jinonice a v nejbližším okolní běžně nabízejí a obchodují. Oceňovaný nemovitý majetek je možno charakterizovat jako větší rodinný dům se 2 bytovými jednotkami v Praze 5 - Jinonice. Provedena byla v roce 2003 částečná rekonstrukce objektu (nové vytápění, podlahy, plastová okna, hygienické zázemí a úprava dispozice). Domek je v dobrém stavebně technickém stavu, na pozemku je postavena dvougaráž z roku 2003. Parkovat lze na vlastním pozemku nebo před domem. Poptávka po uvedených nemovitostech existuje. Obdobné nemovitosti jsou na volném trhu obchodovatelné. Závěr Vyčíslen je podíl ve výši id. 1/2: 5.300.000 Kč.
- 12 -
Obvyklá cena (id. 1/2) 5 300 000 Kč slovy: Pětmilionůtřistatisíc Kč
zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10
V Praze 7.5.2015 Ing. Luděk Novák
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 31. 10. 1988 č.j.Spr. 300/88 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3113 znaleckého deníku.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 513 ze dne 24.3.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení Exekutorského úřadu Praha 10 č.j. 167 EX 24138/12-70
- 13 -
počet stran A4 příloze 5 1 1 1 3
FOTODOKUMENTACE (stav 04/2015)
Situační plán části města s vyznačenou polohou oceňované nemovitosti
č.j.: 167 EX 24138/12-71 (dříve 033 EX)
USNESENÍ Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko, Exekutorský úřad Praha 10, Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6, rozhodl ve věci exekuce ve prospěch oprávněného Všeobecná zdravotní pojišťovna České Republiky, Orlická 4/2020, 13000, Praha 3, IČ 41197518 a v neprospěch povinného Petr Kužvard, SOUBĚŽNÁ I 412/18, 15800, Praha, nar.09.05.1970, IČ 18678211 o vymožení povinnosti na peněžité plnění a nákladů exekuce na základě § 28, § 52, § 66 a § 69 zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů a v souladu s ustanovením § 336 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OSŘ“) takto: I.
Soudní exekutor ustanovuje k určení obvyklé ceny všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, zapsaných na LV: 513 – podíl ve výši id. 1/2 , Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, okres: Hlavní město Praha, obec: Praha a k.ú.: Jinonice, znalce – člena Znaleckého a expertního institutu Praha, s.r.o., IČ: 03270084, se sídlem Na Vlastním 2316/7, PSČ: 130 00, Praha 3 – Žižkov, ID datové schránky: ibdmjsv, znalce v oboru ekonomika – ceny nemovitého majetku.
II.
Soudní exekutor ukládá znalci, aby ve lhůtě 40 kalendářních dní od doručení tohoto usnesení a)
ocenil nemovité věci uvedené ve výroku I. a jejich příslušenství;
b)
určil příslušenství nemovitých věcí uvedených ve výroku I. tohoto usnesení;
c)
zjistil věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž též jednotlivě uvede, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly;
d)
vyjádřil se, zda považuje nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuje věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnil.
III.
Pokud znalec při místním šetření shledá, že obvyklá cena nemovitých věcí pravděpodobně nedosáhne ani částky rovnající se nákladům za vyhotovení znaleckého posudku, ukládá se znalci podat o tomto neprodleně soudnímu exekutorovi namísto znaleckého posudku odborné vyjádření a od vyhotovení znaleckého posudku upustit.
IV.
Ustanovený znalec je povinen vypracovaný znalecký posudek doručit v jednom vyhotoveních v tištěné a elektronické podobě ve formátu PDF na nosiči dat, případně zaslaný na emailovou adresu exekutorského úřadu:
[email protected]
nebo do datové schránky. V případě podání odborného vyjádření je znalec povinen toto dodat soudnímu exekutorovi pouze v elektronické podobě. V.
Povinnému a dalším osobám, které mají k nemovitým věcem nájemní, pachtovní nebo jiná obdobná práva se ukládá: -
umožnit znalci prohlídku nemovitých věcí a jejich příslušenství a movitých věcí, které tvoří příslušenství nemovitých věcí, potřebnou k provedení ocenění a to včetně vstupu na pozemky, do budov a jednotek;
-
umožnit znalci zjištění stavu věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv s nemovitými věcmi spojených;
-
předložit znalci listiny potřebné k ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství, věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv s nimi spojených, zejména nájemní smlouvy a listiny prokazující věcná břemena, výměnek, předkupní a jiná věcná práva, nájemní, popř. pachtovní práva a listiny svědčící o nabytí vlastnictví k oceňovaným nemovitým věcem;
-
zdržet se jednání, které by bránilo znalci splnit uložený úkol nebo které by jeho splnění stěžovalo.
Odůvodnění: Na základě usnesení, které vydal Obvodní soud pro Prahu 5 ze dne 26.6.2013 sp. zn.33 EXE 3004/2012-17 byla nařízena exekuce na majetek povinného. Provedením exekuce byl pověřen Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko. Dne 21.8.2013 rozhodl soudní exekutor o provedení exekuce prodejem nemovitých věcí povinného a vydal exekuční příkaz č.j.: 167 EX 24138/12 - 25. Dle § 69 EŘ se na provádění exekuce prodejem nemovitých věcí přiměřeně použijí ustanovení občanského soudního řádu. Dle ust. § 335a odst. 2 OSŘ se nařízení výkonu rozhodnutí vztahuje na nemovité věci se všemi jejich součástmi a příslušenstvím; to platí i o movitých věcech, které jsou příslušenstvím nemovitých věcí. Dle § 336 odst. 1 OSŘ ustanoví soudní exekutor po připojení doložky provedení exekuce znalce, kterému uloží, aby ocenil nemovité věci a jejich příslušenství cenou obvyklou. Podle ust. § 66 odst. 5 EŘ oceňuje znalec nemovité věci a jejich příslušenství obvyklou cenou podle zvláštního předpisu. Jelikož k ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství je potřeba odborných znalostí z oboru ekonomiky, soudní exekutor v souladu s ust. § 336 odst. 1 a § 127 OSŘ přistoupil k ustanovení znalce. Lhůtu k provedení znaleckého posudku stanovil soudní exekutor s ohledem na předpokládaný rozsah znaleckého posudku tak, jak je uvedeno ve výroku II. Pro případ, že znalec při místním šetření shledá, že obvyklá cena nemovitých věcí pravděpodobně nedosáhne ani částky rovnající se nákladům za vyhotovení znaleckého posudku, uložil soudní exekutor znalci vypracovat namísto znaleckého posudku odborné vyjádření, aby tak nedošlo k nadbytečnému zvyšování nákladů exekuce na straně povinného.
Soudní exekutor ve V. výroku tohoto usnesení uložil povinnému a dalším osobám, které mají k nemovitým věcem nájemní, pachtovní nebo jiná obdobná práva, aby znalci poskytli potřebnou součinnost v souladu s ust. § 127 odst. 4 OSŘ. P o u č e n í : Proti tomuto usnesení není dle § 202 odst. 1 písm. a) OSŘ odvolání přípustné. Znalec je vyloučen z výkonu funkce, jestliže lze mít pro jeho poměr k věci, k účastníkům řízení nebo k jejich zástupcům pochybnost o jeho nepodjatosti. Námitky podjatosti proti osobě znalce je možno podat do 8 dnů od doručení tohoto usnesení soudnímu exekutorovi, jinak se bude mít za to, že účastníci s ustanoveným znalcem souhlasí. V námitce musí uvedeno, proti kterému znalci směřuje a v čem je spatřován důvod pochybnosti o jeho nepodjatosti a jakými důkazy může být prokázán. Pokud se znalec dozví o skutečnostech, pro které je vyloučen, je povinen to neprodleně oznámit soudnímu exekutorovi. O tom, zda je znalec vyloučen, rozhodne soudní exekutor. Tomu, kdo hrubě ztěžuje postup řízení tím, že neposkytne znalci potřebnou součinnost, může soudní exekutor uložit usnesením pořádkovou pokutu do výše 50.000,- Kč. Neumožní-li povinný prohlídku nemovitých věcí a nelze-li bez ohledání cenu určit, je soudní exekutor oprávněn zjednat si do nemovitých věcí povinného přístup. Znalec může odepřít podání znaleckého posudku, nepatří-li vymezený úkol do oboru jeho znalecké činnosti, nebo kdyby podáním znaleckého posudku způsobil nebezpečí trestního stíhání sobě nebo osobám blízkým. Uvede-li znalec nepravdu o okolnosti, která má význam pro rozhodnutí, nebo zamlčí-li takovou okolnost, jde o trestný čin. V Praze dne 24.3.2015 otisk úředního razítka JUDr. Igor Ivanko, v.r. soudní exekutor
Za správnost vyhotovení: Mgr. Klára Augustinová zaměstnanec pověřený soudním exekutorem Č.j. opráv.: 5116EX1512/RVPIP/Rh
