Ing. Luděk Novák
Znalecký posudek č. 3107
ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3107
NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Bytová jednotka č. 749/1 s příslušenstvím v budově č.p. 746 -751, k.ú. Kamýk, obec Praha, okres Hl. m. Praha Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Kamýk Rabyňská 746/7, 142 00 Praha 4 - Kamýk 840804/0212, Jan Varšo, Písková 830/25, 143 00 Praha 4 - Modřany, vlastnictví: výhradní 840804/0212, Jan Varšo, Písková 830/25, 143 00 Praha 4 - Modřany, vlastnictví: výhradní
OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 10, JUDr. Igor Ivanko Adresa objednavatele: Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Luděk Novák Znalecký a expertní institut Praha s.r.o. Na Vlastním 2316/7 130 00 Praha 3
ÚČEL OCENĚNÍ:
Zjištění obvyklé ceny dle usnesení č.j. 167 EX10461/14-23 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
13 stran
V Praze, dne 9.4.2015
Ing. Luděk Novák
Digitally signed by Ing. Luděk Novák DN: c=CZ, cn=Ing. Luděk Novák, o=NOREA s.r.o., title=jednatel, serialNumber=ICA 749260 Date: 2015.04.14 15:48:01 +02'00'
2 600 000 Kč 9.4.2015
Stav ke dni : Počet příloh: 8
9.4.2015 Počet vyhotovení: 2
Výtisk č. 1
NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký úkol o ceně nemovitostí zapsaných na listech vlastnictví č. 6407 a 381 pro katastrální území Kamýk, obec Praha, okres Hlavní město Praha - bytová jednotka č. 749/1 s příslušenstvím. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 6407) ze dne 16.2.2015 - Informace z katastru nemovitostí (LV č. 381) - kopie katastrální mapy - výsledky zjištěné při místním šetření - fotodokumentace - mapa oblasti - Usnesení Exekutorského úřadu pro Prahu 10 č.j. 167 EX 10461/14-23 Místopis Hlavní město Praha, Městská část Praha 4 - Kamýk- ul. Rabyňská Obytná zóna města - širší centrum, lokalita panelové bytové výstavby, v okolí jsou obdobné bytové domy. Obchody a služby jsou v dobré docházkové a dojezdové vzdálenosti. MHD bus v návaznosti na metro trasy C - stanice Kačerov je v dobré docházkové vzdálenosti. Základní obchody, služby, kultura, školy, školky, sportovní vyžití a parky jsou v místě. Kompletní občanská vybavenost. Možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Okolí: Přípojky: veř. / vl.
SOUČASNÝ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 1944/1 Hl.m. Praha (ostatní plocha - ostatní komunikace) - ul. Rabyňská 524/16 Hl. m. Praha (ostatní plocha - jiná plocha )
Celkový popis Oceňovanou nemovitost tvoří bytová jednotka č. 749/1 situovaná v 1. nadzemním podlaží budovy č.p. 746, 747, 748, 749, 750 a 751. Jedná se o jednotku o velikosti 3+1 v panelovém domě. Prostory bytu nebyly ke dni prohlídky zpřístupněny i přes písemnou výzvu vlastníkovi. Při ocenění uvažujeme průměrné opotřebení a vybavení. Bytový dům - Dům byl postaven cca v roce 1980. Dům č.p. 749 - 751 -2-
má celkem 6 sekcí s 8mi
nadzemními podlažími a 1 podzemním podlažím. Všechna nadzemní podlaží domu jsou užívána jako obytná, kromě 1.PP, kde jsou společné prostory a sklepy. Konstrukční systém je železobetonový panelový montovaný. Stropy jsou železobetonové s rovnými podhledy. Schody betonové teraccové a se zábradlím. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Na venkovních stěnách je kontaktní zateplovací systém. Hygienické zázemí tvoří původní umakartová jádra nebo nová zděná jádra s keramickými obklady stěn a s keramickou dlažbou na podlaze. Střešní krytina je živičná svařovaná. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna plastová s izolačním dvojsklem, dveře vnitřní dřevěné hladké do ocelových zárubní. Podlahy v bytech různého provedení- většinou PVC, keramické dlažby, plovoucí lamina a textilní koberce. Vytápění bytů je ústřední centrální včetně přípravy TUV. V domě je proveden rozvod el. energie 220/380V, studené a teplé vody, kanalizace a VTS. V domě je osazen osobní výtah. Stavebně technický stav objektu je dobrý, odpovídá stáří a prováděné údržbě. V posledních letech proběhla rekonstrukce oken, byla vyměněna okna za plastová s izolačním dvojsklem, bylo provedeno zateplení domu a opraveny lodžie. Přístup je zajištěn z místní zpevněné komunikace - ulice Rabyňské. Silné stránky Relativně nejsilnější stránkou oceňované nemovitosti je její poloha v dobře dostupné lokalitě (bus v návaznosti na Metro trasa C - Kačerov). Dobrá je docházková vzdálenost k MHD. V dobré docházkové vzdálenosti jsou základní i střední školy a mateř. školky, sportoviště, plavecký bazén a veškeré nákupní možnosti. Slabé stránky Za slabou stránku lze považovat panelový typ domu, sídlištní útvar a omezenou možnost parkování v okolí domu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: bez rizik Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: bez rizik Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce -3-
Komentář: V části CLV č. 6409 je uvedeno zástavní právo exekutorské pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu v Praze 3. Dále zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou Komentář: U bytové jednotky nebyly zjištěny nájemné vztahy.
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 749/1
Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Porovnávací metoda
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 -4-
Lokalita Praha 4 - Kamýk, ul. Rabyńská Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Nabídková cena / RK IMMOINVEST Group,Třebízského 0,77 35 959 1388/7, 12000 Praha - Vinohrady Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 80,00 m 0m 3 750 000 Kč 46 875 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
- 11 -
31 224 Kč/m2 33 762 Kč/m2 38 170 Kč/m2 33 762 Kč/m2 78,30 m2 2 643 565 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 749/1
2 344 344,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Porovnávací metoda
2 643 565,00 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
2 643 565 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 2 344 344 Kč
Obvyklá cena 2 600 000 Kč slovy: Dvamilionyšestsettisíc Kč
zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10
Komentář ke stanovení výsledné ceny Stanovena byla obvyklá cena současného stavu bytové jednotky o velikosti 3+1 v k.ú. Kamýk na základě porovnávací metody. Obdobné byty se v lokalitě běžně nabízejí a obchodují. Oceňovaný nemovitý majetek je možno charakterizovat jako bytovou jednotku o velikosti 3+1 a lodžií s příslušenstvím v 1. NP. Byt je situován v panelovém domě v Praze 4 -Kamýku, ul. Rabyňské. Poptávka po uvedených prostorách existuje a je předpoklad, že nebude v dlouhodobějším výhledu stagnovat. Obdobné nemovitosti jsou na volném trhu běžně obchodovatelné. V Praze 9.4.2015 Ing. Luděk Novák
- 12 -
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 31. 10. 1988 č.j.Spr. 300/88 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3107 znaleckého deníku.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 6407 ze dne 16.2.2015 (byt) Informace z katastru nemovitostí (LV č. 381) Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení Exekutorského úřadu Praha 10 č.j. 167 EX 10461/14-23
- 13 -
počet stran A4 příloze 2 0 1 1 1 3
FOTODOKUMENTACE (stav 04/2015)
Situační plán části města s vyznačenou polohou oceňované nemovitosti
č.j.: 167 EX 10461/14-23 (dříve 033 EX)
USNESENÍ Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko, Exekutorský úřad Praha 10, Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6, rozhodl ve věci exekuce ve prospěch oprávněného VŠEOBECNÁ ZDRAVOTNÍ POJIŠŤOVNA ČESKÉ REPUBLIKY, Orlická 4/2020, 13000, Praha 3, IČ 41197518 a v neprospěch povinného Jan Varšo, Písková 830/25, 14300, Praha, nar.04.08.1984, IČ 74629832 o vymožení povinnosti na peněžité plnění a nákladů exekuce na základě § 28, § 52, § 66 a § 69 zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů a v souladu s ustanovením § 336 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OSŘ“) takto: I.
Soudní exekutor ustanovuje k určení obvyklé ceny všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, zapsaných na LV: 6407, Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, okres: Hlavní město Praha, obec: Praha a k.ú.: Kamýk, znalce - člena Znaleckého a expertního institutu Praha, s.r.o., IČ: 03270084, se sídlem Na Vlastním 2316/7, PSČ: 130 00, Praha 3 – Žižkov, ID datové schránky: ibdmjsv, znalecký ústav v oboru ekonomika – ceny nemovitého majetku.
II.
Soudní exekutor ukládá znalci, aby ve lhůtě 40 kalendářních dní od doručení tohoto usnesení a)
ocenil nemovité věci uvedené ve výroku I. a jejich příslušenství;
b)
určil příslušenství nemovitých věcí uvedených ve výroku I. tohoto usnesení;
c)
zjistil věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž též jednotlivě uvede, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly;
d)
vyjádřil se, zda považuje nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuje věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnil.
III.
Pokud znalec při místním šetření shledá, že obvyklá cena nemovitých věcí pravděpodobně nedosáhne ani částky rovnající se nákladům za vyhotovení znaleckého posudku, ukládá se znalci podat o tomto neprodleně soudnímu exekutorovi namísto znaleckého posudku odborné vyjádření a od vyhotovení znaleckého posudku upustit.
IV.
Ustanovený znalec je povinen vypracovaný znalecký posudek doručit v jednom vyhotoveních v tištěné a elektronické podobě ve formátu PDF na nosiči dat, případně zaslaný na emailovou adresu exekutorského úřadu:
[email protected] nebo do datové schránky. V případě podání odborného vyjádření je znalec povinen toto dodat soudnímu exekutorovi pouze v elektronické podobě.
V.
Povinnému a dalším osobám, které mají k nemovitým věcem nájemní, pachtovní nebo jiná obdobná práva se ukládá: -
umožnit znalci prohlídku nemovitých věcí a jejich příslušenství a movitých věcí, které tvoří příslušenství nemovitých věcí, potřebnou k provedení ocenění a to včetně vstupu na pozemky, do budov a jednotek;
-
umožnit znalci zjištění stavu věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv s nemovitými věcmi spojených;
-
předložit znalci listiny potřebné k ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství, věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv s nimi spojených, zejména nájemní smlouvy a listiny prokazující věcná břemena, výměnek, předkupní a jiná věcná práva, nájemní, popř. pachtovní práva a listiny svědčící o nabytí vlastnictví k oceňovaným nemovitým věcem;
-
zdržet se jednání, které by bránilo znalci splnit uložený úkol nebo které by jeho splnění stěžovalo.
Odůvodnění: Pověřením Obvodní soud pro Prahu 4 ze dne 11.8.2011 sp. zn.13 E 2775/2011-7 byla nařízena exekuce na majetek povinného. Provedením exekuce byl pověřen Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko. Dne 21.10.2014 rozhodl soudní exekutor o provedení exekuce prodejem nemovitých věcí povinného a vydal exekuční příkaz č.j.: 167 EX 10461/14 -16. Dle § 69 EŘ se na provádění exekuce prodejem nemovitých věcí přiměřeně použijí ustanovení občanského soudního řádu. Dle ust. § 335a odst. 2 OSŘ se nařízení výkonu rozhodnutí vztahuje na nemovité věci se všemi jejich součástmi a příslušenstvím; to platí i o movitých věcech, které jsou příslušenstvím nemovitých věcí. Dle § 336 odst. 1 OSŘ ustanoví soudní exekutor po připojení doložky provedení exekuce znalce, kterému uloží, aby ocenil nemovité věci a jejich příslušenství cenou obvyklou. Podle ust. § 66 odst. 5 EŘ oceňuje znalec nemovité věci a jejich příslušenství obvyklou cenou podle zvláštního předpisu. Jelikož k ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství je potřeba odborných znalostí z oboru ekonomiky, soudní exekutor v souladu s ust. § 336 odst. 1 a § 127 OSŘ přistoupil k ustanovení znalce. Lhůtu k provedení znaleckého posudku stanovil soudní exekutor s ohledem na předpokládaný rozsah znaleckého posudku tak, jak je uvedeno ve výroku II. Pro případ, že znalec při místním šetření shledá, že obvyklá cena nemovitých věcí pravděpodobně nedosáhne ani částky rovnající se nákladům za vyhotovení znaleckého posudku, uložil soudní exekutor znalci vypracovat namísto znaleckého posudku odborné vyjádření, aby tak nedošlo k nadbytečnému zvyšování nákladů exekuce na straně povinného. Soudní exekutor ve V. výroku tohoto usnesení uložil povinnému a dalším osobám, které mají k nemovitým věcem nájemní, pachtovní nebo jiná obdobná práva, aby znalci poskytli potřebnou součinnost v souladu s ust. § 127 odst. 4 OSŘ.
P o u č e n í : Proti tomuto usnesení není dle § 202 odst. 1 písm. a) OSŘ odvolání přípustné. Znalec je vyloučen z výkonu funkce, jestliže lze mít pro jeho poměr k věci, k účastníkům řízení nebo k jejich zástupcům pochybnost o jeho nepodjatosti. Námitky podjatosti proti osobě znalce je možno podat do 8 dnů od doručení tohoto usnesení soudnímu exekutorovi, jinak se bude mít za to, že účastníci s ustanoveným znalcem souhlasí. V námitce musí uvedeno, proti kterému znalci směřuje a v čem je spatřován důvod pochybnosti o jeho nepodjatosti a jakými důkazy může být prokázán. Pokud se znalec dozví o skutečnostech, pro které je vyloučen, je povinen to neprodleně oznámit soudnímu exekutorovi. O tom, zda je znalec vyloučen, rozhodne soudní exekutor. Tomu, kdo hrubě ztěžuje postup řízení tím, že neposkytne znalci potřebnou součinnost, může soudní exekutor uložit usnesením pořádkovou pokutu do výše 50.000,- Kč. Neumožní-li povinný prohlídku nemovitých věcí a nelze-li bez ohledání cenu určit, je soudní exekutor oprávněn zjednat si do nemovitých věcí povinného přístup. Znalec může odepřít podání znaleckého posudku, nepatří-li vymezený úkol do oboru jeho znalecké činnosti, nebo kdyby podáním znaleckého posudku způsobil nebezpečí trestního stíhání sobě nebo osobám blízkým. Uvede-li znalec nepravdu o okolnosti, která má význam pro rozhodnutí, nebo zamlčí-li takovou okolnost, jde o trestný čin. V Praze dne 16.2.2015 otisk úředního razítka JUDr. Igor Ivanko, v.r. soudní exekutor
Za správnost vyhotovení: Mgr. Klára Augustinová zaměstnanec pověřený soudním exekutorem Č.j. opráv.: 8408040212
