ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3098

Ing. Luděk Novák

Znalecký posudek č. 3098

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3098

NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastníci stavby: Vlastníci pozemku:

Rekreační objekt č.ev.23 s příslušenstvím a pozemky (LV č. 69) v k.ú. Radouň u Štětí, obec Štětí, okres Litoměřice Kraj Ústecký, okres Litoměřice, obec Štětí, k.ú. Radouň u Štětí Radouň 23, 411 08 Štětí 550215/0269, Petr Kratochvíl, Davídkova 987/123, 182 00 Praha 8 - Kobylisy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 SJM Jukl Martin a Juklová Věra, Radouň 132, 411 08 Štětí, vlastnický podíl: 1 / 2 550215/0269, Petr Kratochvíl, Davídkova 987/123, 182 00 Praha 8 - Kobylisy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 SJM Jukl Martin a Juklová Věra, Radouň 132, 411 08 Štětí, vlastnický podíl: 1 / 2

OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 10, JUDr. Igor Ivanko Adresa objednavatele: Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Luděk Novák Znalecký a expertní institut Praha s.r.o. Na Vlastním 2316/7 130 00 Praha 3

ÚČEL OCENĚNÍ:

Zjištění obvyklé ceny dle usnesení č.j. 167 EX 17979/12-35 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

13 stran

V Praze, dne 20.3.2015

Ing. Luděk Novák

Digitally signed by Ing. Luděk Novák DN: c=CZ, cn=Ing. Luděk Novák, o=NOREA s.r.o., title=jednatel, serialNumber=ICA - 749260 Date: 2015.03.23 15:19:38 +01'00'

470 000 Kč 5.3.2015

Stav ke dni : Počet příloh: 9

5.3.2015 Počet vyhotovení: 2

Výtisk č. 1

NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký úkol o ceně nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č.69 pro katastrální území Radouň u Štětí, obec Štětí, okres Litoměřice - rekreační objekt č.e. 23 s příslušenstvím a pozemky p.č. St 158, p.č.294/3 a 294/4. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 69) vyhotovený KÚ pro Ústecký kraj, KP Litoměřice ze dne 10.2.2015 - kopie katastrální mapy - výsledky zjištěné při místním šetření dne 5.3.2015 - částečné zaměření nemovitosti - fotodokumentace - mapa oblasti - Usnesení Exekutorského úřadu pro Prahu 10 č.j. 167 EX 17979/12-35 Místopis Obec Štětí, k.ú. Radouň u Štětí, část obce Radouň, okres Litoměřice Štětí leží 50 km severně od Prahy a 16 km od Mělníka, na pravém břehu řeky Labe.V městě jsou největší papírny v České republice. Město se rozkládá na levém břehu řeky Labe a je v polokruhu obklopeném svahy, stoupajícími na sever a na východ k vysočině a na druhém břehu Labe se táhne zalesněná výšina. K městu patří ještě devět místních částí: Radouň, Chcebuz, Brocno, Čakovice, Počeplice, Stračí, Újezd, Veselí a na druhém břehu Labe Hněvice. Radouň je malá obec, která spadá pod město Štětí, od kterého je vzdálena cca 3 km (5 min. autem). Obcí protéká potok Obrtka. Hlavní radouňská ulice prochází návsi s parkovou úpravou a skupinou vysokých stromů, rybníčkem a kaplí svatého Floriána. Je zde příjemné a klidné prostředí, v obci je obchod, restaurace, zastávka autobusu a fotbalové hřiště. Veškerá občanská vybavenost se nachází v městě Štětí - jako jsou obchody, základní a střední školy, mateřské školky, pošta, obecní úřad, restaurace, zdravotnické a sportovní zařízení, železniční zastávka. Okolí: Přípojky: veř. / vl.

SOUČASNÝ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn Přípojky:  /  elektro  telefon veř / vl.

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky:

372/2 372/9 1659

 autobus  silnice II.,III.tř

trvalý travní porost/ Jukl Martin -1/2 a Juklová Věra -1/2 orná půda/ Žák Václav, Radouň 149, Štětí zahrada / Bublíková Barbara, Křižíkova 506/62, Praha 8- Karlín -2-

Celkový popis Jedná se o původně rekreační objekt s č.e. 23 s příslušenstvím a pozemky. Vlastní objekt je v havarijním stavebně technickém stavu a nelze ho v současné době užívat. Součástí nemovitosti jsou i rozlehlé pozemky o celkové ploše 1937m2. Nemovitost s pozemky se nachází v širším centru části obce Radouň. Pozemky jsou mírně svažité, stavby na pozemku lze napojit pouze na rozvod el. energie a vodovod. Pozemky nejsou přístupné z obecní komunikace. Samotné pozemky jsou přístupné pouze přes pozemek p.č. 372/2, trvalý travní porost - spoluvlastníka oceňované nemovitosti (manželé Juklovi) nebo přes pozemek p.č. 372/9, orná půda - sousedního vlastníka (kde se v současné době nachází nezpevněná příjezdová cesta s vjezdovou bránou na pozemek). Nemovitost nebyla v den prohlídky zpřístupněna i přes písemnou výzvu! Silné stránky Za silné stránky lze považovat umístění objektu v klidné části obce i celkovou výměru pozemků. V obci Štětí je kompletní občanská vybavenost, nákupní možnosti jsou v dobré dojezdové vzdálenosti. Přiměřeně dobrá je i dojezdová vzdálenost do Mělníka a do Prahy. Slabé stránky Za slabé stránky lze považovat nevyřešený přístup na pozemky oceňované nemovitosti z veřejné komunikace. Pozemky jsou přístupné pouze přes pozemky jiných vlastníků. Další slabou stránkou je havarijní stavebně technický stav hlavní stavby. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: K nemovitosti není zajištěn přístup z veřejné místní komunikace . Pozemky se stavbou jsou přístupné pouze přes pozemek spoluvlastníka nemovitosti (manželé Juklovi) nebo přes pozemek sousedního vlastníka (kde se v současné době nachází nezpevněná příjezdová cesta s vjezdovou bránou na pozemek). Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Bez rizik Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce -3-

Komentář: V části CLV č. 69 je uvedeno zástavní právo exekutorské pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu - Praha 3 na podíl ve výši 1/2, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na podíl 1/2 a nařízení exekuce. Ostatní rizika:  Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem  Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Hlavní stavba v havarijním stavebně technickém stavu.

OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu Obsah tržního ocenění majetku

1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rekreační objekt č.e. 23 1.2 Vedlejší stavba - kůlna 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek p.č St.103 3. Porovnávací ocenění 3.1 Porovnávací metoda

OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Radouň u Štětí:

Ocenění prováděné podle cenového předpisu

Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rekreační

objekt

č.e. 23

Věcná hodnota dle THU Jedná se o nepodsklepený rekreační objekt ve tvaru písmene „L” s 1 nadzemním podlažím a volným podkrovním prostorem. Jedná se o samostatně stojící objekt. Domek má sedlovou konstrukcí střechy, obvodové stěny jsou zděné z cihel, stropy nad 1.NP jsou s rovnými podhledy. -4-

Venkovní fasádu tvoří vápenná hladká omítka zčásti opadaná, okna jsou dřevěná špaletová, dveře dřevěné, většinou chybí. Vzhledem k nepřístupnosti objektu se předpokládá původní standardní provedení. Většina instalací je odpojena a je v současné době nefunkční. Dům byl napojen na elektřinu a vodovod. Odkanalizování bylo provedeno do žumpy. Stavebně technický stav objektu je havarijní, dlouhodobě nebyla prováděna pravidelná údržba. Objekt má propadlou střechu, část stropů, odpojeny jsou všechny instalace. Chybí vchodové i vnitřní dveře. Jedná se prakticky o stavbu určenou k demolici. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 121,08 m2 2,90 m

Název 1.NP

Výčet místností:

96,80 m2

Užitná plocha celkem:

0,00

0,00 m2 0,00 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor celého objektu (7,33*8,89+6,29*6,10)*((2,92+3,55)/2+2,85/2)+2 = ,79*6,29*(2,92+0,20) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název celého objektu Obestavěný prostor - celkem:

Zastavěná plocha (ZP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

Typ Obestavěný prostor 537,22 m3 537,22 m3

Ocenění 121 537,22 2 983 100,00 2 983 1 602 514

[m2]

[m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč] roků roků % [Kč]

84 90,00 160 251

-5-

[m3] 537,22 m3

1.2 Vedlejší stavba - kůlna Věcná hodnota dle THU Jedná se o jednopodlažní, samostatně stojící, částečně podsklepený zděný objekt se sedlovou konstrukcí střechy. Obvodové stěny jsou zděné, střecha sedlová s taškovou krytinou, podlaha je betonová, vrata otevíravá dřevěná, okno jednoduché. Objekt bez dalšího vybavení Stavebně technický stav objektu je dobrý. Ke dni prohlídky byl objekt nepřístupný! Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 54,78 m2 2,59 m

Název 1.NP

Výčet místností: sklad Užitná plocha celkem:

50,00 m2

1,00

50,00 m2 50,00 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor celého objektu 4,30*12,74*(2,59+1,86/2)+4,30*4,35*2,27 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název celého objektu Obestavěný prostor - celkem:

Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

=

Typ Obestavěný prostor 235,29 m3 235,29 m3

[m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]

Ocenění 55 50 235,29 2 128 100,00 2 128 500 703

roků roků % [Kč]

65 15 58,00 210 295

[m2]

-6-

[m3] 235,29 m3

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek p.č St.103 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o pozemek p.č. St. 158 pod rekreační stavbou č.e.23 a dále o pozemky p.č. 294/3 zahrada a p.č. 294/4 - orná půda. Pozemky jsou mírně svažité a nejsou přímo přístupné z místní obecní komunikace. Stavby na pozemku lze napojit pouze na rozvod e. energie a vodovod. Pozemek p.č. St.158 je zastavěn stavbou č.e. 23 a částí kůlny. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)

Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient [m2] /kupní cena cena celkový [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ]

Upravená cena [ Kč/m2 ]

Lokalita: Štětí- Radouň KRC: 0,90

KMP: 1,00

KPP: 1,02

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,00

Parcela č.: 965 579 000 600,00 0,92 Popis pozemku: Zasíťované rovinaté stavební pozemky (4) o výměrách 808 - 965 m2 se nachází na okraji obce Radouň u Štětí. Jedná se o krásné klidné slunné místo v nezátopové lokalitě s velice řídkou zástavbou RD a s výhodnou polohou 4 km od Štětí, 15 km od Roudnice n/L, 20 km od nájezdu na dálnici D8. Z pozemku je krásný výhled do okolní přírody. V blízkosti jsou lesy, turistické a cykloturistické trasy, možnosti koupání a sportovního a kulturního vyžití atd. K dispozici je vybudovaná přípojka pitné vody a elektřiny, kanalizace je v místě plánována do 2 let (zatím je třeba řešit jímkou), plyn zde není.

KUV: 1,00

550,80

Lokalita: Štětí- Radouň KRC: 0,90

KMP: 1,00

KPP: 1,02

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,00

Parcela č.: 893 540 000 604,70 0,92 Popis pozemku: Zasíťované rovinaté stavební pozemky (4) o výměrách 808 - 965 m2 se nachází na okraji obce Radouň u Štětí. Jedná se o krásné klidné slunné místo v nezátopové lokalitě s velice řídkou zástavbou RD a s výhodnou polohou 4 km od Štětí, 15 km od Roudnice n/L, 20 km od nájezdu na dálnici D8. Z pozemku je krásný výhled do okolní přírody. V blízkosti jsou lesy, turistické a cykloturistické trasy, možnosti koupání a sportovního a kulturního vyžití atd. K dispozici je vybudovaná přípojka pitné vody a elektřiny, kanalizace je v místě plánována do 2 let (zatím je třeba řešit jímkou), plyn zde není.

KUV: 1,00

555,11

Lokalita: Štětí- Chcebuz KRC: 0,90

KMP: 1,00

KPP: 1,00

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,00

Parcela č.: 1 029 560 000 544,22 0,92 Popis pozemku: Pozemek k výstavbě rodinného domu, který se nachází v obci -7-

KUV: 1,02

499,59

Chcebuz nedaleko (2km) Štětí. K pozemku vede asfaltová komunikace, elektřina a voda na hranici pozemku. V obci je zastávka BUS. Kompletní občanská vybavenost v obci Štětí, nebo v Roudnici nad Labem. Lokalita: Záluží KRC: 0,90

KMP: 1,00

KPP: 1,00

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,00

KUV: 1,00

Parcela č.: 1 100 440 000 40,0,00 0,90 360,00 Popis pozemku: Stavební pozemek k výstavbě rodinného domu, který se nachází v obci Záluží nedaleko cca 4km od Roudnice nad Labem. K pozemku je přivedena asfaltová komunikace, elektřina a voda k hranici pozemku. V obci je zastávka ČD a BUS. Volné ihned. Kompletní občanská vybavenost v Roudnici nad Labem. Průměrná jednotková cena 491,37 Kč/m2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pro porovnání jsou vybrané stavební parcely v obci Štětí -Radouň, Štětí - Chcebuz a v nejbližším okolí. Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a nádvoří zahrada orná půda Celková výměra pozemků

158 294/3 294/4

Výměra [ m2 ] 152

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 490

1 577 207 1 936

490 490 Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku [Kč] 74 480 772 730 101 430 948 640

3. Porovnávací ocenění 3.1 Porovnávací metoda Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

50,00 m2 772,51 m3 175,86 m2 1 936,00 m2

Popis oceňované nemovité věci Pro porovnání jsou vybrané nabízené a obchodované stavební pozemky v obci Štětí - Radouň a v nejbližším okolí.

Popisy porovnatelných nemovitých věcí Stavební pozemek Zasíťované rovinaté stavební pozemky (4) o výměrách 808 - 965 m2 se nachází na okraji obce -8-

Radouň u Štětí. Jedná se o krásné klidné slunné místo v nezátopové lokalitě s velice řídkou zástavbou RD a s výhodnou polohou 4 km od Štětí, 15 km od Roudnice n/L, 20 km od nájezdu na dálnici D8. Z pozemku je krásný výhled do okolní přírody. V blízkosti jsou lesy, turistické a cykloturistické trasy, možnosti koupání a sportovního a kulturního vyžití atd. K dispozici je vybudovaná přípojka pitné vody a elektřiny, kanalizace je v místě plánována do 2 let (zatím je třeba řešit jímkou), plyn zde není. Stavební pozemek Zasíťované rovinaté stavební pozemky (4) o výměrách 808 - 965 m2 se nachází na okraji obce Radouň u Štětí. Jedná se o krásné klidné slunné místo v nezátopové lokalitě s velice řídkou zástavbou RD a s výhodnou polohou 4 km od Štětí, 15 km od Roudnice n/L, 20 km od nájezdu na dálnici D8. Z pozemku je krásný výhled do okolní přírody. V blízkosti jsou lesy, turistické a cykloturistické trasy, možnosti koupání a sportovního a kulturního vyžití atd. K dispozici je vybudovaná přípojka pitné vody a elektřiny, kanalizace je v místě plánována do 2 let (zatím je třeba řešit jímkou), plyn zde není. Stavební pozemek Pozemek k výstavbě rodinného domu, který se nachází v obci Chcebuz nedaleko (2km) Štětí. K pozemku vede asfaltová komunikace, elektřina a voda na hranici pozemku. V obci je zastávka BUS. Kompletní občanská vybavenost v obci Štětí, nebo v Roudnici nad Labem. Stavební pozemek Pozemek v obci Záluží u Roudnice nad Labem vhodný ke stavbě rodinného domu. V okolí pozemku jsou novostavby. Elektřina, voda, kanalizace. Obec Záluží je cca 10 min od Roudnice nad Labem, kde se nachází veškerá občanská vybavenost. Stavební pozemek Stavební pozemek o rozloze 965 m2 v klidné lokalitě v obci Radouň (4 km od Štětí). Na hranici pozemku je přivedena voda a elektřina. Parcela je určena pro výstavbu rodinného domu vesnického typu (max. 1,5 patra). Parcela se nachází v části obce, kde vzniká nová zástavba rodinných domů, v blízkosti je fotbalové hřiště, veškerá občanská vybavenost je ve Štětí. Srovnatelné nemovité věci Název: Stavební pozemek Lokalita: Štětí - Radouň Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdůvodnění koeficientu Kc: Nabídková cena / RK Reality 11 KPreal, Litoměřice Výměra pozemku

0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,98

Celková cena

-9-

Celkový koef. KC Upravená j. cena 0,88 Kč/m2 529 Jednotková cena

965 m2

579 000 Kč

600 Kč/m2

Název: Stavební pozemek Lokalita: Štětí - Radouň Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Zdůvodnění koeficientu Kc: Nabídková cena / RK Dumrealit.cz Clever, Roudnice nad Labem Výměra pozemku Celková cena 2 893 m 540 000 Kč Název: Stavební pozemek Lokalita: Štětí - Chcebuz Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,03 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Zdůvodnění koeficientu Kc: |Nabídková cena / RK Reality K+L, Purkyňovo náměstí 1400, 41301 Roudnice nad Labem Výměra pozemku Celková cena 2 1 029 m 560 000 Kč Název: Stavební pozemek Lokalita: Záluží Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení

0,90 1,00 1,00 1,00 - 10 -

Celkový koef. KC Upravená j. cena 0,88 Kč/m2 534 Jednotková cena 605 Kč/m2

Celkový koef. KC Upravená j. cena 0,91 Kč/m2 494 Jednotková cena 544 Kč/m2

K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Zdůvodnění koeficientu Kc: Nabídková cena / RK Podřipská realitní, a.s. Husovo náměstí 42, 41301 Roudnice nad Labem Výměra pozemku Celková cena 1 228 m2 650 840 Kč Název: Stavební pozemek Lokalita: Štětí - Radouň Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Zdůvodnění koeficientu Kc: Nabídková cena / RK M&M reality holding Krakovská 1675/2, 11000 Praha - Nové Město Výměra pozemku Celková cena 2 965 m 595 405 Kč

Celkový koef. KC Upravená j. cena 0,88 Kč/m2 467 Jednotková cena 530 Kč/m2

Celkový koef. KC Upravená j. cena 0,88 Kč/m2 544

Výpočet porovnávací hodnoty na základě výměry pozemku Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výměra pozemku Výsledná porovnávací hodnota

- 11 -

Jednotková cena 617 Kč/m2

467 Kč/m2 514 Kč/m2 544 Kč/m2 514 Kč/m2 1 936,00m3 995 104 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rekreační objekt č.e. 23 1.2 Vedlejší stavba - kůlna

160 251,00 Kč 210 295,00 Kč 370 546,00 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek p.č St.103 3. Porovnávací ocenění 3.1 Porovnávací metoda Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky

948 600,00 Kč 995 104,00 Kč Současný stav 995 104 Kč 0 Kč 1 319 187 Kč 948 640 Kč 0 Kč

Obvyklá cena 470 000 Kč slovy: Čtyřistasedmdesáttisíc Kč

zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Stanovena byla obvyklá cena stavebního pozemku v širším centru obce Štětí - Radouni. Na pozemku se v současné době nachází rekreační objekt s č.e. 23 a zděná kůlna. Hlavní stavba není schopna užívání, jedná se v podstatě o pozemek s objektem určeným k demolici. K oceňované nemovitosti není zajištěn přístup z místní veřejné komunikace. Pozemky se stavbou jsou přístupné pouze přes pozemek spoluvlastníka nemovitosti (manželé Juklovi) nebo přes pozemek sousedního vlastníka (kde se v současné době nachází nezpevněná příjezdová cesta s vjezdovou bránou na pozemek). Volné stavební pozemky se v lokalitě města Štětí (v okrajových částech) běžně nabízejí a obchodují. Oceňovaná nemovitost je na volném trhu obchodovatelná pouze v delším časovém intervalu a v omezeném okruhu zájemců (zejména majitelů sousedních pozemků).

- 12 -

Závěr Při ocenění nemovitosti uvažujeme s cenou pozemku poníženou o případnou demolici stavby. Náklady na demolici příslušné stavby odhadujeme na 280 000,- Kč. Cena (volného) stavebního pozemku 990.000 - 280.000 = 710 000,- Kč. Obvyklá cena nemovitostí je stanovena s přihlédnutím k její závadě, nepřístupnosti pozemků z veřejné komunikace či či z pozemků ve vlastnictví státu nebo obce. Tato skutečnost velmi omezuje okruh případných zájemců o koupi. Nemovitost je oceněna jako celek bez přihlédnutí ke spoluvlastnickým podílům. V Praze 20.3.2015 Ing. Luděk Novák

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 31. 10. 1988 č.j.Spr. 300/88 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3098 znaleckého deníku.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.69 ze dne 10.2.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení Exekutorského úřadu Praha 10 č.j. 167 EX/117979/12-35 Informace z KN o pozemku p.č. 372/9 Informace z KN o pozemku p.č. 372/2 Informace z KN o pozemku p.č. 1659

- 13 -

počet stran A4 příloze 3 1 1 1 3 0 0 0

FOTODOKUMENTACE (stav 03/2015)

Objekt č.e. 23

Kůlna

Situační plán části okresu a obce s umístěním nemovitosti

č.j.: 167 EX 17979/12-35 (dříve 033 EX)

USNESENÍ Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko, Exekutorský úřad Praha 10, Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6, rozhodl ve věci exekuce ve prospěch oprávněného Všeobecná zdravotní pojišťovna České Republiky, Orlická 4/2020, 13000, Praha 3, IČ 41197518 a v neprospěch povinného Petr Kratochvíl, Davídkova 987/123, 18200, Praha, nar.15.02.1955 o vymožení povinnosti na peněžité plnění a nákladů exekuce na základě § 28, § 52, § 66 a § 69 zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů a v souladu s ustanovením § 336 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OSŘ“) takto: I.

Soudní exekutor ustanovuje k určení obvyklé ceny všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného (podíl ve výši id. ½), zapsaných na LV: 69, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště a okres: Litoměřice, obec: Štětí a k.ú.: Radouň u Štětí, znalce – člena Znaleckého a expertního institutu Praha, s.r.o., IČ: 03270084, se sídlem Na Vlastním 2316/7, PSČ: 130 00, Praha 3 – Žižkov, ID datové schránky: ibdmjsv, znalecký ústav v oboru ekonomika – ceny nemovitého majetku.

II.

Soudní exekutor ukládá znalci, aby ve lhůtě 40 kalendářních dní od doručení tohoto usnesení a)

ocenil nemovité věci uvedené ve výroku I. a jejich příslušenství;

b)

určil příslušenství nemovitých věcí uvedených ve výroku I. tohoto usnesení;

c)

zjistil věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž též jednotlivě uvede, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly;

d)

vyjádřil se, zda považuje nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuje věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnil.

III.

Pokud znalec při místním šetření shledá, že obvyklá cena nemovitých věcí pravděpodobně nedosáhne ani částky rovnající se nákladům za vyhotovení znaleckého posudku, ukládá se znalci podat o tomto neprodleně soudnímu exekutorovi namísto znaleckého posudku odborné vyjádření a od vyhotovení znaleckého posudku upustit.

IV.

Ustanovený znalec je povinen vypracovaný znalecký posudek doručit v jednom vyhotoveních v tištěné a elektronické podobě ve formátu PDF na nosiči dat, případně zaslaný na emailovou adresu exekutorského úřadu: [email protected]

nebo do datové schránky. V případě podání odborného vyjádření je znalec povinen toto dodat soudnímu exekutorovi pouze v elektronické podobě. V.

Povinnému a dalším osobám, které mají k nemovitým věcem nájemní, pachtovní nebo jiná obdobná práva se ukládá: -

umožnit znalci prohlídku nemovitých věcí a jejich příslušenství a movitých věcí, které tvoří příslušenství nemovitých věcí, potřebnou k provedení ocenění a to včetně vstupu na pozemky, do budov a jednotek;

-

umožnit znalci zjištění stavu věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv s nemovitými věcmi spojených;

-

předložit znalci listiny potřebné k ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství, věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv s nimi spojených, zejména nájemní smlouvy a listiny prokazující věcná břemena, výměnek, předkupní a jiná věcná práva, nájemní, popř. pachtovní práva a listiny svědčící o nabytí vlastnictví k oceňovaným nemovitým věcem;

-

zdržet se jednání, které by bránilo znalci splnit uložený úkol nebo které by jeho splnění stěžovalo.

Odůvodnění: Pověřením Obvodní soud pro Prahu 8 ze dne 4.9.2012 sp. zn.14 EXE 3378/2012-12 byla nařízena exekuce na majetek povinného. Provedením exekuce byl pověřen Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko. Dne 4. 3. 2013 rozhodl soudní exekutor o provedení exekuce prodejem nemovitých věcí povinného a vydal exekuční příkaz č.j.: 167 EX 17979/12-16. Dle § 69 EŘ se na provádění exekuce prodejem nemovitých věcí přiměřeně použijí ustanovení občanského soudního řádu. Dle ust. § 335a odst. 2 OSŘ se nařízení výkonu rozhodnutí vztahuje na nemovité věci se všemi jejich součástmi a příslušenstvím; to platí i o movitých věcech, které jsou příslušenstvím nemovitých věcí. Dle § 336 odst. 1 OSŘ ustanoví soudní exekutor po připojení doložky provedení exekuce znalce, kterému uloží, aby ocenil nemovité věci a jejich příslušenství cenou obvyklou. Podle ust. § 66 odst. 5 EŘ oceňuje znalec nemovité věci a jejich příslušenství obvyklou cenou podle zvláštního předpisu. Jelikož k ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství je potřeba odborných znalostí z oboru ekonomiky, soudní exekutor v souladu s ust. § 336 odst. 1 a § 127 OSŘ přistoupil k ustanovení znalce. Lhůtu k provedení znaleckého posudku stanovil soudní exekutor s ohledem na předpokládaný rozsah znaleckého posudku tak, jak je uvedeno ve výroku II. Pro případ, že znalec při místním šetření shledá, že obvyklá cena nemovitých věcí pravděpodobně nedosáhne ani částky rovnající se nákladům za vyhotovení znaleckého posudku, uložil soudní exekutor znalci vypracovat namísto znaleckého posudku odborné vyjádření, aby tak nedošlo k nadbytečnému zvyšování nákladů exekuce na straně povinného.

Soudní exekutor ve V. výroku tohoto usnesení uložil povinnému a dalším osobám, které mají k nemovitým věcem nájemní, pachtovní nebo jiná obdobná práva, aby znalci poskytli potřebnou součinnost v souladu s ust. § 127 odst. 4 OSŘ. P o u č e n í : Proti tomuto usnesení není dle § 202 odst. 1 písm. a) OSŘ odvolání přípustné. Znalec je vyloučen z výkonu funkce, jestliže lze mít pro jeho poměr k věci, k účastníkům řízení nebo k jejich zástupcům pochybnost o jeho nepodjatosti. Námitky podjatosti proti osobě znalce je možno podat do 8 dnů od doručení tohoto usnesení soudnímu exekutorovi, jinak se bude mít za to, že účastníci s ustanoveným znalcem souhlasí. V námitce musí uvedeno, proti kterému znalci směřuje a v čem je spatřován důvod pochybnosti o jeho nepodjatosti a jakými důkazy může být prokázán. Pokud se znalec dozví o skutečnostech, pro které je vyloučen, je povinen to neprodleně oznámit soudnímu exekutorovi. O tom, zda je znalec vyloučen, rozhodne soudní exekutor. Tomu, kdo hrubě ztěžuje postup řízení tím, že neposkytne znalci potřebnou součinnost, může soudní exekutor uložit usnesením pořádkovou pokutu do výše 50.000,- Kč. Neumožní-li povinný prohlídku nemovitých věcí a nelze-li bez ohledání cenu určit, je soudní exekutor oprávněn zjednat si do nemovitých věcí povinného přístup. Znalec může odepřít podání znaleckého posudku, nepatří-li vymezený úkol do oboru jeho znalecké činnosti, nebo kdyby podáním znaleckého posudku způsobil nebezpečí trestního stíhání sobě nebo osobám blízkým. Uvede-li znalec nepravdu o okolnosti, která má význam pro rozhodnutí, nebo zamlčí-li takovou okolnost, jde o trestný čin. V Praze dne 10.2.2015 otisk úředního razítka JUDr. Igor Ivanko, v.r. soudní exekutor

Za správnost vyhotovení: Mgr. Klára Augustinová zaměstnanec pověřený soudním exekutorem Č.j. opráv.: 9277EX0112/RVPIP/Kl