ZNALECKÝ POSUDEK číslo ZP-3098 NEMOVITOST: Bytová jednotka, spoluvlastnický podíl ve výši 1/3 bytové jednotky č. 574/2 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Teplice, obec Krupka, k.ú. Bohosudov Adresa nemovitosti: Kollárova 574, 417 42 Krupka - Bohosudov OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Praha 9, JUDr. Milan Suchánek Pod pekárnami 245/10, 190 00 Praha 9
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15, Praha 1 – Nové Město, PSČ 110 00 IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
exekuční řízení č.j. 085 EX 3537/11 (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 150 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
10
stran
4.1.2013
Stav ke dni : Počet příloh: 8
Budoucí stav 4.1.2013 Počet vyhotovení: 3
V Praze, dne 7.1.2013 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město
NÁLEZ Znalecký úkol: Provést ocenění cenou obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 bytové jednotky č. 574/2 s příslušenstvím v budově č.p. 574 na pozemku - stavební parcela parc. č. 705 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 807/36396 v kat. území Bohosudov,obec Krupka, okres Teplice, zapsáno na LV 3164. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.
-2-
Přehled podkladů: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne 19.10.2010 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného. Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 4.1.2013. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice dálnice/silnice I. tř širší centrum - sidlištní zástavba
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis: Předmětem zjištění ceny obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 bytové jednotky č. 574/2 s příslušenstvím v budově č.p. 574 na pozemku - stavební parcela parc. č. 705 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 807/36396 v kat. území Bohosudov,obec Krupka, okres Teplice, zapsáno na LV 3164. Kat. území Bohosudov leží cca 5.0 km od Teplic. Přístup k nemovitosti je z místní zpevněné komunikace. Rodinný dům je postavený na pozemku mírně svažitého charakteru. Bytový dům je napojen na veřejné inženýrsko - energetické sítě, obecní vodovod, kanalizaci. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti s příslušenstvím je dobrý. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou -3-
Nemovitost není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou
Nemovitost situována v záplavovém území
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Podíl na pozemku Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
1,0190 2,1550
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 200,1,00 2,1550 1,0190 Typ
Název
Výměra [m2] 814,00
Upr. cena [Kč/m2] 439,19
Jedn. cena [Kč/m2] 439,19
Cena [Kč] 357 500,66
=
357 500,66 357 500,66 Kč
Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem
*
807 / 36 396
Podíl na pozemku - zjištěná cena
=
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 705
Úprava [%]
7 926,78 Kč
Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka č. 574/2 Věcná hodnota dle THU Bytová jednotka č. 574/2 se nachází v panelovém bytovém domě s přístupem z místní zpevněné komunikace. Dům je řadový krajní po částečné rekonstrukci - zateplení fasády, plastová okna, v domě je osobní výtah. Byt je součástí prvního nadzemního patra v domě s jedním podzemním -4-
patrem a 6 NP. Byt je dispozičně rozdělen na 3+1 bez balkonu. Souhrnný stav nemovitosti s příslušenstvím je dobrý.
Výpočet podlahových ploch jednotky Název
Typ výměry
Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha byt 3+1 Obytné prostory 80,70 m2 1,00 80,70 m2 2 Celková podlahová plocha 80,70 m 80,70 m2
Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních betonové pasy prací 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové 3. Stropy keramické 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech svařované pásy 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů zateplení 9. Vnitřní obklady běžné obklady keramické 10. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 11. Dveře 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah 15. Vytápění akumulační 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod proveden 19. Vnitřní kanalizace litinové 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Výpočet věcné hodnoty jednotky 2
Podlahová plocha [m ] Jednotková cena (JC) [Kč/m2] Reprodukční hodnota (RC) Kč
Současný stav 80,70 3 984 321 509 -5-
Budoucí stav 0,00
Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
% roků roků % Kč
100,00 30 20 60,00 128 600
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Krupka - Bohosudov byt Typ stavby Užitná plocha byt. dům 80,70 m2
Podlaží 1
Dispozice 3+1
Celková cena 149 699 Kč
Jednotková cena 1 855 Kč/m2
Popisy porovnatelných nemovitostí: byt 2+kk Bytová jednotky v osobním vlastnictví v Dlouhé ulici v obci Krupka Bohosudov. Byt je umístěný v prvním patře nově zrekonstruovaného panelového domu. Samotný byt je v udržovaném stavu ve standardním provedení. Jsou zde nainstalována nová plastová okna. Parkování na parkovišti před domem. V okolí domu, kde se byt nachází je kompletní občanská vybavenost. Cena bytu 330.000,-Kč
byt 3+1, Bohosudov - Kollárova Byt o celkové podlahové ploše 65m2, ve čtvrtém patře panelového domu, v klidné části obce Krupka, plné zeleně - Kollárova ulice. Dům prošel celkovou rekonstrukcí ( plastová okna, zateplení včetně fasády, nové výtahy ). Interiér bytu je v původním, velice dobře udržovaném stavu, v kuchyni je nová kuchyňská linka. Cena 361.000,-- Kč.
byt 4+1, Bohosudov Byt 4+1+L v zatepleném panelovém domě s výtahem. V bytě jsou plastová okna, jinak je v původním, ale udržovaném stavu. Kuchyně - ve tvaru L s kuchyňskou linkou a elektrickým sporákem. Z obývacího pokoje vedou dveře do lodžie s krásným výhledem. Dům se nachází v dobré lokalitě nedaleko supermarketu TESCO. Cena 598.000,-- Kč.
Srovnatelné jednotky Název: byt 2+kk Lokalita: Krupka - Bohosudov Podlaží: 1 Dispozice: 2+kk Typ stavby Užitná plocha
Celková cena
-6-
Jednotková cena
byt. dům 43,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
2 558 Kč/m2
110 000 Kč 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 Celkový koef. KC 0,80
Název: byt 3+1, Bohosudov - Kollárova Lokalita: Bohosudov Podlaží: 4 Dispozice: 3+1 Typ stavby Užitná plocha byt. dům 65,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Celková cena
Jednotková cena
120 000 Kč
1 846 Kč/m2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 Celkový koef. KC 0,80
Název: byt 4+1, Bohosudov Lokalita: Krupka - Bohosudov Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná plocha 78,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Upravená j. cena Kč/m2 2 046
Upravená j. cena Kč/m2 1 477
Celková cena
Jednotková cena
199 000 Kč
2 551 Kč/m2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 Celkový koef. KC 0,80
-7-
Upravená j. cena Kč/m2 2 041
Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky Popis: byt
1 477 Kč/m2 1 855 Kč/m2 2 046 Kč/m2 1 855 Kč/m2 80,70 m2 149 699 Kč
Výpočet výnosové hodnoty Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel
podlaží
podlahová plocha [m2]
nájem
nájem
[Kč/m2/rok] [Kč/měsíc]
Celkový výnos za rok: Výpočet hodnoty výnosovým způsobem PP RC
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2
Nj
Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Výnosová hodnota
Nj * PP Nh
0,00 % * RC 0,00 % * RC 0,00 % * RC V N=Nh-V Cv
m2 Kč
nájem [Kč/rok] 0
0 321 509
Kč/(m2*ro k) Kč/rok % Kč/rok
0 95 % 0
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % Kč
0 0 0 0 0 0 0 0,00 0
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
Současný stav 149 699 Kč 0 Kč 136 530 Kč 7 927 Kč
Obvyklá cena
150 000 Kč -8-
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Minimální cena v rekonstrukci
x
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 bytové jednotky č. 574/2 s příslušenstvím v budově č.p. 574 na pozemku stavební parcela parc. č. 705 včetně podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 807/36396 v kat. území Bohosudov, obec Krupka, okres Teplice, zapsáno na LV 3164 v objektivní zaokrouhlené výši 150.000,00 Kč.
V Praze 7.1.2013 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město Znalecká doložka:
Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 – Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. (§ 22 zákona o znalcích a tlumočnících)
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-3098 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem dle likvidace.
-9-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze
Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí Fotodokumentace Snímek katastrální mapy Mapa okolí Matriční list
- 10 -
